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La Comunidad

Monday, 10 December 2012

Sin vistas no hay ático en la playa

Pedro Hernández del OlmoLos compradores de un ático en la playa con garaje y trastero, comprado sobre plano, al momento de revisar el piso previamente al otorgamiento de escritura advirtieron que las ventanas del salón se encuentran en su parte inferior a 1,35 metros del suelo y que existe un escalón de 32 cm en la salida del salón hacia la terraza exterior, mostrando por ello su voluntad de no formalizar la compraventa en escritura pública, pese a lo que fueron convocados ante Notario, no compareciendo.

El Tribunal Supremo (s. 22/11/2012) les da la razón, por considerar que debe valorarse que se trata de un ático en zona de playa y que dichas unidades inmobiliarias se adquieren a un alto valor dadas las vistas, luminosidad y espacio diáfano del que disponen.

Se tiene en cuenta que conforme a la prueba pericial practicada se deduce que existe un escalón de salida a la terraza desde el salón, más alto de lo normal, pues tiene 32 cm, cuando lo normal sería 20 cm, a lo sumo, y las ventanas del salón están a una altura (1.35 cm) desde el suelo, superior a la normal, lo cual no pudieron advertir los compradores pues adquirieron sobre plano. En suma, la altura de las ventanas limita esencialmente las vistas de una persona de estatura media, unido a lo que tenemos un escalón de dimensiones que dificulta la salida a la terraza, todo ello en una vivienda que se adquiere por su diafanidad, luces y vistas, en zona de playa y sobre plano, lo que dificulta el conocimiento de la realidad de lo que se va a construir, hasta que se ve terminado, lo que ha mermado grave y esencialmente las expectativas de los compradores.

Recuerda al Tribunal Supremo que ya ha considerado en otros casos, que, pese a que la limitación de vistas no limita el uso de la vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores, hasta el punto de que, de haber conocido las circunstancias reales, no hubieran adquirido la vivienda, incumplimiento que no puede ser compensado con una indemnización y que es causa que justifica la resolución del contrato ( STS 12 de julio de 2011).

Así mismo que por cumplimiento de la obligación debe entenderse todo acto que comporte una exacta ejecución de la prestación debida reportando la satisfacción del interés del acreedor. De esta forma, la valoración del cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo en la prestación y su posible ajuste o adecuación a los establecidos en el programa de prestación inicialmente pactado. La exactitud de la prestación ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el deber de prestación se ha realizado perfectamente cumplido (…) de forma que la obligación de entrega de la cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debió ser conforme con el contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad pactado (STS 18 de Mayo del 2012).

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
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