Para enumerar las garantías del comprador de vivienda nueva podemos formular la siguiente pregunta. ¿Qué debe/puede exigir el comprador de una vivienda nueva? O dicho de otro modo ¿Qué obligaciones tiene el vendedor en un contrato de compraventa de una vivienda?

1.- Entregar la cosa vendida

El primero y principal es la entrega de la misma al comprador, dicha entrega al tratarse de un bien inmueble se puede hacer de tres formas:

A) Entrega material: mediante la puesta en posesión del adquirente de modo inmediato.

B) Entrega instrumental: tiene lugar, salvo pacto expreso en contrario, por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, conforme a lo prescrito en el art. 1462 del Código Civil.

C) Entrega simbólica: Conforme al art. 1463 del citado Código, por la entrega de las llaves o por el sólo acuerdo de las partes, o si el comprador ya tenía la cosa vendida en su poder por algún otro motivo.

Conforme se deduce de los arts. 1258 y 1461 y la doctrina del Tribunal Supremo la obligación de entregar la vivienda lleva aparejada la de facilitar al comprador la correcta titulación de los inmuebles que se vendieron para adecuar el Registro a la realidad jurídica.

Los documentos que han de acompañar a la puesta a disposición del comprador de la vivienda adquirida son:

Cédula de habitabilidad
Si bien este documento no es requisito indispensable para la eficacia de la compraventa es lo cierto que al ser un requisito exigible para la contratación de los servicios y suministros de los que necesariamente ha de disponer una vivienda y por tanto el incumplimiento de esta exigencia supone una infracción de las obligaciones que corresponden al vendedor.

Cancelación de hipotecas
El comprador debe tener en cuenta que el compromiso del vendedor de llevar a cabo la cancelación de la hipoteca no se agota, contrariamente con la mera presentación de la documentación en la notaría y el depósito de una provisión de fondos, sino que por el contrario debe tratar de remover cualquier obstáculo que impida la realización de la cancelación en un plazo razonable, requiriendo de forma fehaciente, e incluso judicialmente si fuera preciso, al acreedor hipotecario para que proceda al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de cancelación.

Propiedad Horizontal
Cuando se trate de viviendas sitas en edificios divididos en pisos o apartamentos en propiedad horizontal debe exigirse también:

1) Los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.

2) La comunicación a quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, que se ha producido una transmisión del piso o local de su propiedad. La sanción que acarrea el incumplimiento de esta obligación es verdaderamente importante, ya que el transmitente, aunque al dejar de ser propietario deja de ser deudor de los gastos comunes devengados tras la transmisión, se sitúa como responsable solidario para el caso de que el adquirente no satisfaga dichos gastos.

3) La declaración de su situación en cuanto al pago de gastos comunes que adeuda a la Comunidad, esta declaración del transmitente debe coincidir con el contenido de la certificación que, emitida por el secretario de la Comunidad de Propietarios, se le obliga a aportar en el momento de otorgar escritura pública.

Libro del edificio
Conforme prescribe el art. 7 de la Ley 38/1999 se entregará a los usuarios finales el Libro del Edificio constituido por la siguiente documentación: El proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Distintas Comunidades Autónomas también han legislado sobre el Libro del Edificio.

2.- El saneamiento por evicción

Constituye la segunda obligación en importancia del vendedor, la de responder ante el comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Conforme al Código Civil se produce la evicción cuando, a consecuencia de una resolución judicial, el comprador de una cosa puede verse privado de todo o parte de ella, y es consecuencia de la obligación legal que se impone al vendedor para responder de la posesión pacifica de la cosa vendida.

2.- El saneamiento por vicios

Como ya se ha analizado anteriormente el concepto de vicios ocultos ahora se examinará lo referente a vicios ruinógenos, considerando el concepto de ruina no como derrumbamiento, devastación, desmoronamiento o desplome, sino el concepto más amplio, certero y lógico de “ruina funcional”, que comprende los graves defectos constructivos, que, excediendo de las imperfecciones corrientes, hacen a la edificación inútil o básicamente insuficiente para su finalidad propia, y, en los casos de viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias, ha de conectarse con el derecho de disfrutar de la dignidad y adecuación conveniente de las mismas. La acción a dirigir contra el promotor por un comprador cuya vivienda padece de los denominados vicios de construcción puede verse amparada en base a la denominada responsabilidad decenal del Artículo.17 Ley 38/1999 de 5 noviembre 1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o del Artículo.1591 CC y podrá reclamarse la reparación de los defectos constructivos, o bien la indemnización equivalente al detrimento patrimonial. Una y otra pueden incluir también la reparación de los daños y perjuicios.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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Resolución de contratos privados de compraventa por falta de financiación

El tema que voy a tratar consiste en aquellas situaciones de compras de vivienda efectuadas sobre plano, principalmente en los años 2007 y 2008, con los edificios pendientes de ser construidos, en las cuales la promotora indicaba al comprador que primero debía firmar un contrato privado y abonar una cantidad, luego tenía que entregar otra parte del precio a cuenta en plazos mensuales, y que al final de un periodo aproximado de entre 18 y 24 meses se le entregaría la vivienda y entonces tendría que pagar el resto (normalmente un 80%) del precio, pero que para ese momento le sería fácil obtener un préstamo por ese importe, incluso que cubriese los gastos de escrituración, impuestos y registro (entre un 10% y un 12% del precio).

Y en esto llego la crisis. Y las entidades financieras empezaron a valorar las viviendas por debajo del precio que figuraba en los contratos, y además se volvieron exigentes para conceder el préstamo (ya no bastaba con presentar el abono transporte, sino que requerían buenas nóminas, contratos, avalistas), y los precios empezaron a caer, y por unas razones o por otras no se disponía del préstamo para pagar el resto del precio.

Aparte de esta situación se hallan los que compraron como inversión y a la fecha de la entrega de llaves y firma de escritura se encuentran con unas viviendas que no solamente no han subido con respecto al precio de contrato como sucedía antes, sino que ahora valen un 15% menos. En esos casos esos compradores normalmente pasan por el aro y compran al precio fijado en el contrato, o renuncian al contrato y pierden las cantidades recibidas; o las promotoras les amenazan con llevarles a juicio para obligarles a comprar. Pero estas situaciones aunque se parecen a las que son objeto de este análisis no son propiamente el núcleo del tema, aunque algunas de las conclusiones y consejos puedan servirles.

El problema que ahora nos interesa es el que acaece cuando la promotora quiere mantener los precios, el comprador no puede pagar, y no hay otros compradores que vengan a sustituir las operaciones frustradas.

El Código Civil considera que se produce un incumplimiento de contrato, puesto que el comprador citado a firma de escritura no comparece, o lo hace sin el dinero (préstamo hipotecario), y regula estos temas en los artículos 1.124 y 1.504 y concordantes. La normativa permite al vendedor obligar al comprador a comprar o resolver el contrato, siendo indemnizado en ambos casos.

La parte vendedora va a insistir en que se firme la escritura con las condiciones pactadas, pero no puede forzar la situación, a diferencia de lo que pasa con los inversores, puesto que sin un préstamo este comprador, que ha adquirido una casa para vivir allí, no va a poder formalizar la escritura. Así que el promotor se va a mostrar favorable a llegar a un arreglo, siempre que no incluya rebajar sustancialmente el precio o, mucho menos, devolver el dinero que muchas veces ya ni siquiera tiene. La propuesta consistirá en fórmulas del tipo del arrendamiento con opción de compra, o la entrega de plazas de garaje y trasteros a cambio del dinero que había sido pagado.

Lo lógico sería que el vendedor resolviera el contrato, remitiendo un burofax (ya no hace falta conciliación judicial o documento notarial tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009), aplicara la penalización por incumplimiento prevista en el contrato, y punto final. Pero ante la ausencia de otros compradores, la promotora no actúa de esa manera, y no suele hacer nada, esperando que el tiempo corrija el desastre.

Si el comprador no acepta las ofertas de arrendamiento con opción de compra o de quedarse con una plaza de aparcamiento a cambio del dinero entregado y si la promotora no le envía una carta resolviendo el contrato permitiéndole así acudir al juzgado para discutir la resposabilidad en la resolución, y por tanto la posibilidad de recuperar su dinero ¿qué puede hacer?

Hay que tener presente que el comprador no puede resolver el contrato si no hay incumplimiento previo de la promotora, por lo que salvo que ésta hubiera incumplido con anterioridad, ahora no queda otra opción que arriesgarse con un procedimiento judicial denunciando la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato y confiar en que el juzgado le dará la razón y le permitirá recuperar parte o todo su dinero, pero eso depende del criterio judicial.

En definitiva, un problema arduo con una solución complicada, cuyo resultado en los tribunales es incierto.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Francisco consulta al blog sobre quién debe pagar la acometida de la luz en la casa unifamiliar pareada de obra nueva que está pensando en comprar:

> Pregunta de Francisco:
“Buenos días, Me voy a comprar una casa unifamiliar pareada. Se encuentra en una finca con 3 casas más. Durante la obra, cogían la luz de un contador (el único que hay para la finca). El problema es que por lo que he visto en las parcelas de alrededor, cada dos parcelas se pone una caja para albergar dos contadores de las parcelas contiguas. El problema es que veo que la finca donde está mi casa se divide en 4 parcelas con sus 4 casas, y sólo en una esquina hay una caja para dos contadores, supuestamente un contador para el solar contiguo y otro para la casa contigua (es el mueble donde se sacó la luz de obra). Por lo que las otras tres no tienen dónde colocar su contador ni mueble contiguo. Por el contrario, todas las parcelas de alrededor siguen el mismo esquema, un mueble para dos parcelas, aunque está solo el solar.

Hablando con uno de los propietarios de otra vivienda de la misma finca que comenta que el constructor no pagó los derechos de acometida y por eso no tienen dónde poner el contador. ¿Es responsabilidad del constructor pagar los derechos de acometida? ¿Me tiene que dar la casa con caja para poner el contador?

Muchas gracias. Un saludo.”

> Respuesta
Los derechos de acometida están regulados en el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre, el cual aconsejo que se lea. Su art. 44 relativo a los derechos de acometida dice:

1. Tendrá la consideración de derechos de acometida la contraprestación económica que debe ser abonada a la empresa distribuidora por la realización del conjunto de actuaciones necesarias para atender un nuevo suministro o para la ampliación de uno ya existente.

Los derechos de acometida podrán incluir los siguientes conceptos:

a. Derechos de extensión, siendo éstos la contra-prestación económica a pagar por cada solicitante de un nuevo suministro o de la ampliación de potencia de uno ya existente a la empresa distribuidora por las infraestructuras eléctricas necesarias entre la red de distribución
existente y el primer elemento propiedad del solicitante. A estos efectos se entenderá por solicitante la persona física o jurídica que solicita las instalaciones de extensión para la acometida sin que necesariamente tenga que contratar el nuevo suministro o su ampliación.

b. Derechos de acceso, siendo éstos la contraprestación económica a pagar por cada contratante de un nuevo suministro o de la ampliación de potencia de uno ya existente, cuyo abono procederá, en todo caso, por su incorporación a la red.

2. Los derechos de acometida serán únicos para todo el territorio nacional y se determinarán atendiendo a las características del suministro correspondiente

¿Cuándo hay que pagar los derechos de acometida?
Los derechos de acometida los abona el solicitante cuando ya conoce el importe de este concepto, antes de la ejecución de la acometida.

¿Qué importe tendría que abonar el usuario por los derechos de acometida?
El cliente o usuario final, al contratar el suministro para una vivienda, local, etc., tendrá que liquidar a la empresa distribuidora los derechos de acceso correspondientes a la potencia contratada siempre que no exceda de la reconocida en la instalación. Si el cliente o usuario final
contratase una potencia superior o ampliase la potencia ya contratada abonará además el exceso por los derechos de extensión y acceso correspondientes al incremento de potencia.

Por lo tanto, es en su caso el constructor el que ha de abonar los derechos de acometida, y el responsable de darle la casa con la caja para el contador, de hecho sino lo hace así y Ud. compra la casa tendrá problemas, y si quiere tener luz tendrá que pagar Ud. los derechos de acometida y luego reclamárselos a la constructora, por lo que yo no compraría la casa.

Saludos
Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es