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La Comunidad

Wednesday, 15 July 2015

Quiénes son los morosos en tu comunidad

El 51% de los morosos en comunidades de propietarios en España lo son porque no tienen dinero para pagar sus deudas. Les siguen las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión (24%) y los morosos intencionales o profesionales (25%). Todo según el ’4º Estudio Global sobre la morosidad en las Comunidades de Propietarios en España’ realizado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios y que hace referencia a datos de 2014. ¿Se reparte así el porcentaje de morosos de tu comunidad? …


edificios

Sube el número de morosos accidentales y baja el de profesionales

Es curioso ver cómo es la evolución en el perfil del moroso en las comunidades de propietarios.

1.- Morosos particulares porque no tienen dinero para pagar sus deudas – 46% en 2013 y 51% en 2014.

2.- Entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión – 19% en 2013 y 24% en 2014.

3.- Morosos intencionales o profesionales – 35% en 2013 y 25% en 2014.


En esta comparación 2013 vs 2014, destaca la subida del porcentaje de morosos con problemas económicos (5%) y el de entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión (5%), y la bajada de morosos intencionales o profesionales (-10%).

En el estudio se hace mención especial al aumento de la morosidad de las entidades financieras. Así se detalla que “pese a la ejecución de activos, la morosidad de entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión de viviendas ha subido de los 341,62 millones de euros de 2013, a los 445,13 millones de euros de 2014. Es decir, que las entidades financieras siguen adjudicándose inmuebles y su comportamiento, en cuanto a los pagos de las cuotas de comunidad, se caracteriza por el sistemático retraso, atendiendo estos pagos cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros o, en su caso, son objeto de reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios.”

La morosidad por Comunidad Autónoma

Los niveles de impago por morosidad soportados por las comunidades de propietarios se incrementaron, en el ejercicio 2014, en un 3,15 % respecto al año anterior, hasta alcanzar los 1.854,71 millones de euros, frente a los 1.798 millones de euros correspondientes al año 2013.

Por Comunidades Autónomas los mayores incrementos se han producido en Castilla-La Mancha (8,8 %), Murcia (8,6%), Aragón
(5,98%), Canarias (5,76%) y Cantabria (5,5%), que se sitúan por encima de la media nacional. Y la mayor morosidad se presenta en
Ceuta y Melilla, con un 11,5% y 10,5% respectivamente. Por su parte, las comunidades que han registrado un menor incremento de
la morosidad, incluso alguna en negativo, han sido: Galicia (-1,37%), Navarra (-0,33%), Asturias (0,56%), Castilla-León (1,07%)
y Cataluña (1,18%).

Echa un vistazo a este gráfico para ver cómo anda la morosidad en las comunidades de propietarios de tu zona …

morosidad en comunidad de propietarios 1

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Wednesday, 30 April 2014

Cómo lidiar con el ruido en tu comunidad

Hoy, Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido, podemos aprovechar para reflexionar sobre el nivel de ruido que tiene nuestra comunidad de vecinos. Lo más probable es que el índice sea alto y nos moleste. Pero podemos arreglarlo. Aquí te decimos cómo.

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), el 35% de las quejas vecinales tienen su origen en los ruidos, bien causados por vecinos que no respetan el descanso de los demás (20%), por el deficiente aislamiento acústico que tienen las viviendas (10%) o, finalmente, debido a instalaciones en estado defectuoso (5%).

Ruido

Cómo podemos acabar con el ruido


1.- Baja calidad acústica del hogar: el 10% del ruido que sufrimos podría solucionarse si arreglamos el aislamiento acústico de nuestras casas.

2.- Instalaciones en estado defectuoso: el 5% de las molestias por ruido generadas por ascensores, aparatos de aire acondicionado o desagües en mal estado se solucionaría con un buen servicio de mantenimiento.

3.- Convivencia con los vecinos: el 20% de las quejas por ruido en una comunidad de vecinos se refieren a la pertubación de la paz generada por los propios vecinos por el ruido que hacen en sus casas. El respeto del descanso del otro y el cumplimiento de la normativa vigente podría acabar con este problema.

En situaciones de molestias o ruido provocado por los vecinos Ángel Ignacio Mateo, secretario del CAFMadrid, recomienda al propietario que sufre el ruido de su vecino que “acuda a la vía del diálogo e intente solventar el problema”. Y si no se soluciona “tendrá que dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario u ocupante que cese de la actividad molesta”, como establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Silencio

Seis pasos para enfrentarse al ruido


Con estas premisas, CAFMadrid recomienda estos Seis Pasos para para enfrentarse a situaciones que pueden llegar a crispar la vida en comunidad a consecuencia del ruido en el interior de las viviendas.

1. Si va a realizar obras en su vivienda, tenga en cuenta que los niveles de ruido permitidos están regulados en las ordenanzas de protección del medio ambiente urbano del municipio donde radique la finca.

Por ejemplo, en Madrid capital rige la Ordenanza de Protección de la Atmósfera contra la Contaminación por Formas de Energía, que prohíbe las obras en el interior de las viviendas desde las 21 horas hasta las 8 horas, en días laborables, y desde las 21 horas hasta las 9,30 horas los sábados, domingos y festivos.

2. No permita que los animales a su cargo perturben el descanso de sus vecinos.

Dado que la Ley de Propiedad Horizontal, que es la norma que regula la convivencia en las comunidades de propietarios, no dice nada al respecto, es importante consultar la normativa de tenencia de animales existente en el municipio donde se encuentra su inmueble. Esta norma generalmente establece los horarios de permanencia de animales en terrazas o patios y limita el número de animales por vivienda. Si el propietario incumple esta normativa, pueden denunciarse los hechos ante el Ayuntamiento.

3. Respete las horas de descanso de sus vecinos, y evite tocar un instrumento musical, usar aparatos electrodomésticos ruidosos (aspiradora, friegaplatos, etc.) o subir el volumen de la radio o televisión a horas intempestivas.

Una vez más, la normativa existente a nivel municipal en materia de protección del medio ambiente urbano determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria y dependiendo de si es una vivienda o un local en el que se desarrolle una actividad.

4. En caso de tener alquilada su vivienda, tenga en cuenta que no residir en el inmueble no le exime de sus obligaciones como propietario.

Los vecinos pueden sentirse perjudicados por el ruido que provoquen sus inquilinos. Si es así, puede ejercitar la acción de resolución de contrato de alquiler por actividades molestas, como así contempla el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para ello, en el contrato de arrendamiento debe incluirse una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

A este respecto, dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2 que ni el propietario ni el ocupante del piso pueden desarrollar en él actividades molestas, por lo que se aconseja a los propietarios afectados que acudan al presidente de la comunidad para que de forma fehaciente inste al dueño de la vivienda y a los inquilinos en el cese de los ruidos.

5. Si detecta ruidos o vibraciones inferidos por las instalaciones del edificio, tales como el ascensor, aparatos de aire acondicionado o puertas de garaje, póngase en contacto con el presidente o administrador de fincas para solventar este problema.

La Ley de Propiedad Horizontal es clara: la comunidad está obligada a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

En consecuencia, el presidente o administrador deberá ponerse en contacto con la empresa mantenedora para arreglar los daños en las instalaciones o, en su caso, con la constructora si los ruidos tienen su procedencia en patologías o defectos de la construcción y no ha transcurrido el plazo de reclamación.

6. Apelar al sentido común para hacer frente a los ruidos molestos. La caída de objetos, pasos repetitivos con zapatos en suelo de tarima de madera o el corrimiento de muebles provoca molestias al vecino del piso de abajo. Póngase en su posición y actúe en consecuencia.

Casos prácticos sobre cómo enfrentarse al ruido en una comunidad de propietarios


Caso 1: ¿Qué puedo hacer si el vecino de arriba toca el piano a diferentes horas del día? ¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido?

Caso 2: En mi comunidad hay perros que están todo el día ladrando en la terraza. ¿Qué podemos hacer?

Caso 3: Los inquilinos de una de las viviendas organizan fiestas multitudinarias hasta altas horas de la madrugada. Estamos cansados de llamar a la Policía, ¿qué más puede hacer la comunidad?

Caso 4: El ascensor de nuestro edificio, que es de nueva construcción, genera un ruido insoportable para los vecinos de los áticos, ¿se puede solucionar?

Respuestas: Cómo enfrentarse al ruido en tu comunidad de vecinos

¿Y si hay un vecino ruidoso que no dialoga ni atiende a los otros vecinos cuando quieren indicarle que debe respetar las normas de convivencia?


¿Qué pasos se ha de seguir para lidiar con ese vecino? Respuesta: Cómo ganar la batalla al ruido en una comunidad de propietarios

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Monday, 4 November 2013

Quién debe solucionar las humedades en edificios

Humedades en EdificiosYa se acercan las primeras lluvias de la temporada y con ellas los problemas de humedades en edificios. Son muchas las comunidades de propietarios que se enfrentan a este problema y, en demasiadas ocasiones, no se sabe quién debe hacerse cargo de la reparación. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid resuelve las dudas más frecuentes.

Los áticos, los bajos, los sótanos y los garajes con los principales candidatos a sufrir humedades, ya sea por capilaridad (provenientes del suelo), por condensación (por un defecto en la cámara del aire) o por filtraciones a través de las impermeabilizaciones. Por eso el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid trata estos casos.

1.- Humedades en la terraza-cubierta de un ático

Soy propietario de un ático con terraza de uso privativo que hace al mismo tiempo de cubierta del edificio. En caso de que aparezcan humedades y perjudique a otros vecinos, ¿quién debe afrontar los costes de las reparaciones?

Según el artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas, como sus elementos estructurales (capa de impermeabilización o tela asfáltica), tienen la consideración de elementos comunes del edificio.

La terraza-cubierta no deja de ser común por el hecho de que el propietario del ático tenga atribuido su uso privativo. El mantenimiento ordinario de la misma le corresponde al propietario del ático, siendo el obligado a la limpieza y vigilancia de los sumideros, limpieza de elementos vegetales y un uso acorde con la naturaleza de una terraza.

En caso de humedades y para saber cuál es el origen de las mismas, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Puede darse el caso que en la División Horizontal o Estatutos de la comunidad se indique que la reparación de la impermeabilización le corresponde al propietario de una determinada vivienda en su calidad de usuario de la terraza que es a su vez cubierta del edificio. Ahora bien, si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, será el propietario del ático quien deba costear las reparaciones necesarias.

2.- Filtraciones de agua por las ventanas que forman parte de la cubierta del tejado

Si se producen filtraciones de agua por las ventanas que forman parte de la cubierta del tejado, ¿quién debe asumir el arreglo de la misma?

Si la ventana estaba construida de origen, al ser un elemento de cerramiento tiene la consideración de elemento común del edificio según dispone el artículo 396 del Código Civil. En este caso, la comunidad estará obligada a ejecutar las obras necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, salvo que los daños o posibles obras realizadas con posterioridad a la entrega del inmueble sean imputables al propietario.

3.- Cuando las humedades vienen del suelo

Las humedades que provienen del suelo de una vivienda pueden estar causadas por la rotura de una tubería que va a parar a la red de saneamiento general del edificio. ¿Quién es el responsable de la reparación, el propietario o la comunidad?

Para saber el origen del daño y, en consecuencia, quién está obligado a pagar, será necesario un informe técnico.

Según el artículo 396 del Código Civil, las canalizaciones son generales hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda o cuando estando dentro de un espacio privativo dan servicio a más de un propietario. Por lo tanto, si las humedades tienen su origen en un defecto, rotura o avería en la parte comunitaria de la tubería, bien porque se encuentre en zona común o porque estando dentro de una propiedad particular da servicio a más de un propietario, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios. En caso contrario, esto es, si el daño se encuentra en la parte privativa de la tubería y sólo da servicio al propietario en cuestión, la reparación deberá sufragarla este último.

4.- Y si la humedad sale en la fachada

Con frecuencia vemos como las lluvias torrenciales dan paso a humedades en las fachadas de los edificios, ¿el seguro o garantía decenal del constructor cubre este tipo de arreglos?

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos de garantía de las obras o construcciones desde su puesta a disposición.
Dependiendo de si las filtraciones afectan o no a los elementos estructurales del edificio, la garantía será de 10 años o de tres.

5.- Y si le toca la humedad a garaje, sótano y trasteros

En época de lluvias es muy común que, debido a problemas de evacuación de la red de saneamiento hacia los colectores municipales de alcantarillado, se produzcan inundaciones en garajes, sótanos y trasteros. ¿A quién le corresponde solucionar este tipo de siniestros, a la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento?

Es necesario conocer mediante el informe pericial el origen de las inundaciones para estimar si el daño puede ser causado por una mala conservación de la red de saneamiento privativa obstruyéndose por ello las conducciones, e incluso bombas o válvulas de retención, o por un deterioro o falta de limpieza de la red municipal.

En caso de tratarse de un defecto producido en la red municipal, el Ayuntamiento deberá ejecutar las reparaciones pertinentes y proceder a la limpieza de la zona común afectada y arreglo de los daños causados.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid recomienda que las comunidades de propietarios realicen labores de mantenimiento periódicas para evitar algunas de las causas enumeradas anteriormente. La cultura del mantenimiento contribuye a una mayor conservación y durabilidad de los edificios.

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Monday, 19 August 2013

El Gobierno estudia ampliar a 5 años la prioridad de las deudas con las comunidades de vecinos

Edificio PisosEl Gobierno va a estudiar si amplía de tres a cinco años el plazo para que las deudas contraídas con una comunidad de vecinos se consideren prioritarias, según consta en una respuesta parlamentaria al diputado de la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), Gaspar Llamazares, respecto a las medidas previstas por el Ejecutivo para reducir la morosidad. El Consejo General de Administradores de Fincas calcula que se les debe a las comunidades 1.606 millones de euros, de los cuales 256 corresponden a impagos relacionados con pisos en propiedad de las entidades bancarias.

En el texto de respuesta a Llamazares se explica que se valorará aumentar a cinco años el periodo en que las comunidades de vecinos pueden solicitar que se considere crédito preferente las deudas -actualmente sólo se puede reclamar las cuotas del año natural y de los tres inmediatamente anteriores- en la prevista reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, el Gobierno descarta la solicitud de Izquierda Plural de modificar la Ley Concursal para que estos impagos se califiquen como créditos con privilegio especial de cobro.

Con respecto a la morosidad de los bancos, también se ha rechazado una nueva regulación financiera ya que el Gobierno considera que “las entidades bancarias, como cualquier otro propietario que viva en régimen de propiedad horizontal, han de hacer frente a las obligaciones derivadas de su condición de propietario”, tal como se recoge en otra respuesta parlamentaria dirigida al socialista Félix Lavilla.

Sin embargo, una iniciativa aprobaba en mayo en el Congreso por CiU y el propio Partido Popular insta al gobierno a abordar las reformas de la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil para obligar a aquellas entidades o particulares que adquieran una vivienda afectada por un embargo a pagar las deudas pendientes con la comunidad de vecinos. De tal manera que hasta no haber abonado todos los gastos adeudados no será posible la inscripción de la adjudicación de la finca en el registro correspondiente.

Más información
El Mundo:
El Gobierno estudiará ampliar a 5 años la preferencia de cobro de deudas

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Monday, 12 August 2013

Vecinos de la Costa del Sol “desaparecen” para no pagar a la comunidad

impagoNumerosos extranjeros con propiedades en la Costa del Sol están abandonando sus viviendas sin hacer frente a las cuotas de la comunidad. Estos impagos ya suponen el 20% de la morosidad en las comunidades de propietarios de Málaga, donde la deuda supera los 12 millones de euros, según los datos del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

La crisis y la caída del precio de los inmuebles motivaron que muchos extranjeros, principalmente los ingleses, abandonaran a su suerte la propiedad que habían adquirido, “por entender que eran mucho mayores los gastos que el valor al que habían comprado”, cuenta Laura Varela, administradora de fincas en Mijas (Málaga).

Intentar cobrar las deudas resulta muy complicado por los problemas que supone localizar a los morosos en sus países de origen y realizar los requerimientos. “La principal dificultad estriba en que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a los propietarios a notificar su domicilio en España, y éste, para los extranjeros, es el de la propia comunidad. Por ello, a la hora de intentar notificarles la deuda o los acuerdos para reclamársela, no se consigue, pues normalmente no se encuentran en dicho domicilio”, señala Fernando Pastor, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

Para Pastor, la LPH protege al moroso extranjero ya que facilita que el juez, antes de proceder contra el deudor, exija que la comunidad trate de localizarlo no sólo en la dirección española que haya facilitado, “de esta manera, los tribunales traspasan a las comunidades una responsabilidad que realmente no les corresponde, ya que es el propietario el que está obligado a comunicar su domicilio a efectos de comunicaciones”.

La administradora de fincas Laura Varela lleva cinco años intentando que un propietario inglés, que desapareció entre 2006 y 2007, pague los 17.000 euros que debe a la comunidad.

Situaciones como esta son muy comunes “en las comunidades malagueñas situadas en costa”, asegura la administradora de fincas. De hecho, en otra de las fincas que gestiona Varela la deuda llegó a ascender a 16.000 euros, “pero, en este caso, hace poco menos de un año, el banco se adjudicó la vivienda y, al convertirse en nuevo propietario, la comunidad pudo recuperar parte de la deuda”, explica.

No obstante, la adjudicación fue anterior a la reforma de la ley, que ahora posibilita reclamar la deuda del año natural y los tres inmediatamente anteriores. La administradora ha encargado a un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario localizar al moroso en Reino Unido para recuperar los 11.000 euros restantes que le corresponden pagar.

Esther Astorga, administradora de más de una veintena de comunidades de la costa malagueña, conoce casos en los que los dueños, aunque no pagan a la comunidad, “siguen viniendo a disfrutar de la vivienda o incluso la ceden en alquiler a agencias inmobiliarias obteniendo rentas por ellas mientras esperan la adjudicación a la correspondiente entidad bancaria titular de la hipoteca”.

Una de las comunidades que administra Astorga ganó una demanda contra un deudor de 17.000 euros, pero no se ha logrado cobrar “porque este propietario no tiene bienes en nuestro país distintos de las viviendas que están gravadas con sendas hipotecas. También le hemos reclamado la deuda en el Reino Unido pero se ha defendido argumentando la deficiencia de los servicios de la comunidad”.

Los casos de ingleses morosos son innumerables, pero las administradoras de fincas coinciden en que no se puede medir con el mismo rasero a todos los dueños de esta nacionalidad, “la mayoría de ellos son buenos pagadores”, afirma Astorga.

Esta situación ha provocado que muchas comunidades se conviertan en auténticos detectives para tratar de localizar al deudor y varios administradores de fincas de la Costa del Sol han comenzado a trabajar con despachos especializados en cobro de deudas en el Reino Unido. El bufete londinense Welbeck Law LLP ha contactado con 27 deudores en sus domicilios, “les escribimos para darles 14 días para pagar la deuda. Si no lo hace, emitimos una solicitud de pago en los tribunales británicos”, explica el abogado Jeremy Boyle.

Este procedimiento reduce los tiempos de cobro de la deuda ya que la sobrecarga de trabajo en los juzgados españoles hace que en la Costa del Sol se puedan alargar hasta cuatro años, aunque lo normal es que el plazo sea de unos dos años aproximadamente. Boyle asegura que “si echamos mano de las leyes europeas en el país de origen del deudor se puede conseguir hacer cumplir una orden de pago en un tiempo estimado de entre 8 y 12 semanas”.

Más información
El Mundo:
Vecinos morosos a la fuga en la Costa del Sol

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Wednesday, 13 February 2013

Haz que tu comunidad de vecinos vaya como la seda

Nadie dice que la convivencia en una comunidad de propietarios sea fácil. Pero lo que está claro es que cuando una persona adquiere una vivienda en régimen de propiedad horizontal adquiere, además de unos derechos, unas obligaciones.

Y es en el desarrollo de las juntas de propietarios, que es donde deben tomarse los acuerdos o decisiones importantes que afectan al funcionamiento de la comunidad, el lugar en el que más se dejan notar las tensiones propias de una convivencia.

Para tratar de limar asperezas en el desarrollo de una reunión vecinal, sirvan estos consejos:

1. Si es propietario de una vivienda que tiene alquilada, le recomendamos que o bien acuda el inquilino en su representación o asista usted directamente toda vez que los acuerdos adoptados afectarán en mayor o menor medida a su propiedad.

2. Con anterioridad a la convocatoria de una junta, si desea que se trate algún tema que considera de interés, deberá notificarlo al presidente con suficiente antelación para que sea incluido como punto del Orden del Día a tratar. A este respecto, sólo podrán adoptarse acuerdos sobre los puntos que formen parte del Orden del Día.

3. Una vez efectuada la votación de los distintos asuntos, no se podrá cambiar el voto en el desarrollo de la junta. Además, el voto debe ser público; no se admite una votación secreta.

4. Si votó en contra de un acuerdo, y lo considera contrario a sus intereses, podrá impugnarlo judicialmente conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La LPH también prevé que los acuerdos sean impugnables cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Edificio5. El plazo para la impugnación para los propietarios ausentes empieza a contar una vez ha sido notificada el acta que recoge los acuerdos adoptados.

6. En contra de lo que pueda pensarse, la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar.

7. Si considera que un asunto no ha sido tratado con la suficiente diligencia, no hay impedimento legal para que se trate nuevamente. Para ello, deberá solicitar al presidente que lo incluya como punto del Orden del Día de la convocatoria para la próxima junta. En su defecto, el 25% de propietarios o el 25% de las cuotas podrán convocar una junta extraordinaria para tratar este tema.

8. No hay impedimento legal para que se revoque un acuerdo adoptado con anterioridad siempre que se adopte un nuevo acuerdo por la misma mayoría necesaria para la adopción del primitivo.

9. Aunque la LPH no establece un plazo para notificar el acta, es conveniente que se envíe lo antes posible.

10. En todas las reuniones hay alguna voz discordante que, además, acude al insulto y a las amenazas para hacerse oír. De ocurrir en su comunidad, la junta podrá adoptar un acuerdo por mayoría simple para expulsarle.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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Tuesday, 31 July 2012

Diez reglas que todo propietario debe saber

Ser propietario de una vivienda en una comunidad de propietarios significa cumplir una serie de obligaciones que harán más fácil la convivencia de todos los vecinos.
Es por ello que te recomendamos seguir, a modo de decálogo, estas sencillas reglas:

1) Abonar en plazo los recibos de la comunidad de propietarios. Sabemos de la dificultad económica que muchas familias están atravesando, por lo que si no es posible abonar puntualmente las cuotas, siempre es aconsejable comentárselo al presidente o administrador para buscar una solución satisfactoria para toda la comunidad.

2) Asistir y participar en las juntas de propietarios. En las reuniones se tratan asuntos importantes que afectan al funcionamiento de la comunidad, por lo que de no poder asistir, aunque sería lo aconsejable, siempre es preferible delegar el voto.

3) Cuidar y conservar los elementos o zonas comunes del edificio como si de su propia vivienda o local se tratara.

4) Utilizar con moderación los servicios y suministros comunes. Por ejemplo, un uso indebido de la calefacción central repercutirá en el bolsillo de todos los vecinos.

5) Hacer uso de su piso o local sin perturbar el descanso del resto de propietarios o inquilinos, de modo que su actitud no cause molestias ni perjuicios al resto.

6) No alterar ni modificar en su vivienda o local o, fuera de él, los elementos comunes sin permiso de la comunidad. Toda obra que pueda afectar a muros de carga, zonas de servidumbre, etc., debe contar con la autorización preceptiva de la comunidad de propietarios.

7) Permitir el acceso a su inmueble cuando sea necesario reparar o instalar algún elemento o servicio común.

8) No solo aceptar sino también ejercer con diligencia y responsabilidad los cargos de la Junta de Gobierno.

9) Tener presente que tanto los empleados de la finca como la Administración trabajan para la comunidad y cumplen una función al servicio de cada propietario.

10) Para una buena convivencia, el respeto y la educación son muy importantes en las relaciones vecinales. Concienciar al resto de los propietarios o inquilinos sobre esta actitud positiva redundará en beneficio de la vida en comunidad.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid


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Wednesday, 6 June 2012

Cada día hay más morosos en las comunidades de propietarios

Las cifras de morosidad en comunidades de propietarios no son nada alentadoras. Durante el año pasado se incrementó en un 31,3% el nivel de impagos, pasando de 1.000 a 1.350 millones de euros. Y para este año parece que la cosa irá más o menos igual. Así lo afirma José Juan Muñoz, director del Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios: “En un principio no tenemos ningún indicio que permita anticipar el cambio de tendencia, lo que situaría la deuda total en unas cifras cercanas a los 1.600 millones de euros en comunidades de propietarios a finales de 2012″.

Y no lo dice por que sí, lo dice apoyándose en los datos del I Informe Nacional sobre Morosidad en Comunidades de Propietarios. El Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios (PLCM) a través del Observatorio de la Morosidad, ha realizado este estudio. Ahí se ha analizado también descendido en un 17,53% con respecto al último semestre de 2010 (suponía un 38,02% del total de la deuda pendiente de cobro). “Este dato es consecuencia directa de la situación económica, cuyo empeoramiento parece no tocar fin, lo que hace dilatar aún más el pago por parte de los vecinos morosos”, ha destacado Muñoz.

A lo anterior deben unirse las principales causas de una deficiente gestión de la morosidad: retrasos en la reclamación por falta de recursos, defectos formales que dificultan la iniciación del procedimiento (por ejemplo ausencia de firmas en todas las páginas del escrito de reclamación), certificaciones deficientes, defectos de notificación, ausencia de documentación, etc. Este problema está presente en el 86% de las comunidades de propietarios que carecen de administrador o no cuentan con un administrador de fincas profesional.

El informe distingue diversos grupos de morosos: el 40% son selectivos, el 22% “morosos profesionales”, un 26% de insolventes reales y un colectivo heterogéneo formado por entidades financieras y promotores inmobiliarios, que representa el 12%.

Apretándose el cinturón

El presupuesto de gastos en comunidades es también objeto de estudio en este informe: el 54% de las comunidades han reducido su presupuesto para el ejercicio 2012. De ese porcentaje, nueve de cada 10 comunidades han mantenido o aumentado las cuotas por el riesgo de soportar los descubiertos por los vecinos morosos.

Para la realización de este informe se ha tomado como referencia los datos facilitados por más de 500 administradores de fincas que en su conjunto administran 12.000 comunidades de propietarios, así como de 600 presidentes de comunidades de propietarios en toda España.

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Friday, 27 April 2012

¿Y si alquilamos la piscina?

Aunque en el momento de escribir este post el tiempo no acompañaba, las cuestiones en torno al servicio de piscina en una comunidad de propietarios se convertirán muy pronto en Trending Topic (tema más comentado) de las juntas de vecinos: ¿qué hacemos con un servicio que no podemos mantener?, ¿sometemos a votación no abrir la piscina?

Las dudas referentes a la suspensión o supresión del servicio de piscina han sido resueltas en muchas ocasiones, pero existen otras fórmulas, que si bien pueden resultar más complejas, reportan un beneficio económico a la comunidad para sufragar, al menos, los costes de mantenimiento. Hablamos, por ejemplo, del alquiler.

Con la llegada de la temporada de verano, algunas comunidades de propietarios contratan a un monitor o profesor de natación para que imparta clases particulares de natación a los residentes en el inmueble. Una práctica muy habitual que podría ampliarse a personas ajenas a la comunidad mediante la fórmula del alquiler.

Alquilar la piscina a una empresa o un profesional es una posible solución a la supresión de este servicio. Pero, como cualquier decisión que afecta a los elementos comunes del edificio, requiere previamente de un acuerdo tomado en junta.

A diferencia de otros elementos comunes (azotea, fachada, etc.), la piscina tiene atribuido como uso específico servir de recreo y disfrute a los comuneros, y en este sentido, no podemos privar de este servicio a todos los propietarios por decisión de una mayoría. Por lo tanto, sería necesaria la adopción de un acuerdo por unanimidad.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid


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Wednesday, 25 April 2012

Cómo ganar la batalla al ruido en una comunidad de propietarios

Uno de los mayores focos de conflicto en comunidades de propietarios son las molestias derivadas de la transmisión de ruido y vibraciones. Y justo hoy, Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid recomienda seguir cinco pasos para ganar la batalla al ruido y mejorar las relaciones de vecindad:

1. Conocer la procedencia del ruido.

En primer lugar es necesario conocer el origen de la molestia así como la intensidad del ruido. Las fuentes de ruido pueden ser internas, procedentes de vecinos ruidosos (música alta, gritos, etc.) o de locales ubicados en el inmueble, de las propias instalaciones del edificio (climatización, bombas de presión, torres de refrigeración, bajantes, cierre y apertura de puertas de garaje o motores del ascensor), de patologías en la edificación (grietas, defectos de ejecución, carpintería mal colocada, huecos de ventilación deficientes, tabiquería mal terminada, enfrentamiento de instalaciones) o externas, por ejemplo de edificios colindantes. A estos efectos, deberá tenerse en cuenta la legislación existente: Código Técnico de la Edificación, Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad Horizontal, Ley del Ruido, Decretos autonómicos u Ordenanzas municipales de protección del medio ambiente urbano.

2. Acudir a la vía amistosa.

Es aconsejable acudir al diálogo, solicitando del infractor (vecino, local, instalación propiedad de la comunidad o promotor) el cese o la adopción de las medidas correctoras necesarias para aminorar las molestias ocasionadas.

3. Apercibir al infractor.

Agotada la vía amistosa, el presidente de la comunidad de propietarios, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades molestas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones administrativas o judiciales pertinentes.

4. Interponer una demanda.

De persistir los ruidos, la comunidad deberá convocar una junta general que lleve en el Orden del Día este punto. Si el infractor fuese un propietario o inquilino, la junta podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad molesta, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad molesta y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, sino el inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, estos daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo para poder reclamar por los mismos.
De conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo para reclamar por este tipo de daños es de diez o tres años, según los daños tengan o no un carácter estructural.

5. Encargar una medición acústica.

Con la finalidad de poder probar estos hechos, es conveniente un informe técnico de un sonómetro que mida el nivel de ruido para constatar si supera o no los niveles máximos permitidos según la normativa vigente. Este informe deberá realizarlo una empresa acreditada.

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