Durante el año pasado, las entidades financieras accedieron a firmar un total de 14.229 daciones en pago sobre viviendas: una quinta parte de las ejecuciones hipotecarias iniciadas (65.778) y un 36,5% de las adjudicaciones finalmente inscritas (38.976). Son los números extraídos del Registro de la Propiedad por el colegio de Registradores de España, a petición del Sedic, y publicados por El Mundo.

Una práctica habitual

Los registradores indican que estos datos demuestran que la dación en pago “se utiliza continuadamente en la práctica bancaria habitual”, aunque “pueda ser planteada de forma más o menos selectiva, según las distintas entidades financieras”.

El 80,4% de las daciones en pago fue sobre viviendas habituales. La mayor parte (el 61,2%) se concedieron a ciudadanos nacidos en España, y sólo el 38,7% a extranjeros.

Por comunidades autónomas, las daciones en pago se concentran en las comunidades autónomas con mayor actividad inmobiliaria: Valencia (20,9%), Cataluña (16,5%), Andalucía (16,1%) y Madrid (15,8%).

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El Mundo: La banca firmó 14.229 daciones en pago en 2012, la mayoría de primeras viviendas

El Gobierno ha manifestado su intención de declararle a la guerra a las cláusulas abusivas de las hipotecas. Según el subsecretario del Ministerio de Economía y Competitividad, Miguel Temboury, las limitarán o las prohibirán.

Sin embargo, no pretende imponer la dación en pago ni eliminar responsabilidad patrimonial universal, ya que este tipo de medidas dificultarían demasiado el crédito hipotecario en el futuro y perjudicarían el acceso a la vivienda de propiedad. La situación llevaría a comprar vivienda únicamente “a quien pudiera pagarla de antemano”.

Temboury, que fue el encargado de coordinar el equipo de expertos del Gobierno para tratar los desahucios, señala que al redactar el decreto este tema será importante ”con el fin de limitarlas a términos justos para ambas partes o de erradicarlas completamente“.

El Gobierno no contempla la posibilidad de aplicar estas medidas en los alquileres, ya que es la deuda hipotecaria la que sigue generando intereses si no se paga y puede llevar a las personas a un estado de pobreza. De todos modos, sólo el 3% de la cartera hipotecaria se encuentra en mora, hecho que señala el subsecretario y añade que el impago es “absolutamente excepcional”. Aún así, cree “lógico” exigir a las entidades financieras un “especial esfuerzo” porque “son precisamente las entidades de crédito las que tienen más viviendas en sus balances que pueden servir para paliar el problema de los desahucios”.

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El Mundo: El Gobierno limitará e incluso prohibirá las cláusulas abusivas de las hipotecas

La crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria han provocado que el número de desahucios en nuestro país alcance niveles récord. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) durante los seis primeros meses del año se han producido un total de 18.424 desalojos, un 18,5% más que en el mismo periodo del año anterior.

Estos últimos datos demuestran la importancia que la dación en pago puede tener para aquellas personas incapaces de hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, no todo el mundo puede acogerse a la opción de entregar la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria.

Aunque la Ley Hipotecaria en su artículo 140 contempla la dación en pago como vía para satisfacer la deuda contraída con el banco, ésta sólo se puede llevar a cabo siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. En caso de no existir dicho pacto el banco no está obligado a aceptar la entrega de la casa a cambio de saldar la deuda.

Es más, hasta 2011 en España no existía ninguna resolución jurídica que avalara la dación en pago sin existir dicho pacto. Sin embargo, en enero de 2011, la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra dictó una sentencia en la que se consideraba devolver al banco un piso hipotecado como cancelación de la hipoteca. En la actualidad, están en marcha Iniciativas Legislativas Populares (ILP) que buscan precisamente una regulación la dación en pago como fórmula preferente para que los ciudadanos puedan extinguir sus deudas hipotecarias y se paralicen así los desahucios.

Por el momento y a falta de saber si esas Iniciativas Legilativas Populares salen adelante, la apuesta del Gobierno es el famoso Código de Buenas Prácticas Bancarias, que contempla la opción de dación en pago para los clientes con menos recursos. Los requisitos para saber quienes se pueden acoger a este Código se detallan en el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo.

¿Quién puede solicitar la dación en pago?

El Código de Buenas Prácticas Bancarias que incluye la opción de dación en pago aunque sólo como último recurso, se podrá aplicar si se cumplen las siguientes condiciones:

• Es exclusivo para hipotecas de primera vivienda que sean residencia habitual.
• Todos los miembros de la familia deben carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
• La cuota mensual de la hipoteca a pagar tiene que ser superior al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar que no pueden disponer, además, de otros bienes o derechos patrimoniales.
• El crédito o préstamo hipotecario debe carecer de avales.
• La vivienda no podrá valer más de: 200.000 euros en las ciudades de más de un millón de habitantes, 180.000 euros en ciudades de más de 500.000 habitantes, 150.000 euros para localidades con más de 100.000 habitantes y 120.000 euros en los núcleos urbanos de hasta 100.000 habitantes.

En caso de que la vivienda cuente con avalista sólo podrá acogerse al Código si el avalista está en la misma situación de exclusión social que el deudor.

¿Cuál es el proceso para solicitar la dación en pago?

Si se cumplen todos estos factores sólo entonces se abren tres vías posibles siendo la dación en pago la última prevista:

1.- La reestructuración de la deuda hipotecaria que contempla un periodo de carencia de capital de 4 años en los que la familia sólo pagará intereses, una ampliación del plazo -hasta un máximo de 40 años- y una reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia de Euribor+0,25%.

2.- Si después de esta medida, la cuota a pagar se sigue llevando el 60% de los ingresos con los que cuenta el núcleo familiar, el cliente podría pedir a su banco que estudie si aplica una quita de hasta el 25% del capital pendiente de pago.

3.- Si en el caso de que transcurridos 12 meses desde la notificación del umbral de pobreza, la familia siguiera sin poder afrontar las cuotas de la hipoteca, pese a la reestructuración de la deuda o la quita que le hubiera ofrecido el banco, la entidad deberá aceptar la dación en pago, es decir, condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda. Además, la familia tendrá la opción de permanecer en el inmueble en alquiler al menos dos años pagando una renta por valor del 3% de la deuda. A cambio de aceptar la dación en pago, la entidad se beneficiará de desgravaciones en el Impuesto de Sociedades.

Como ven, antes de poder acogerse a la dación en pago, la entidad financiera propone tanto una refinanciación de la deuda como una quita de hasta el 25% del capital pendiente de pago. No obstante, hay gente que quiere acogerse directamente a la opción de dación en pago. Aunque la entidad siempre le va a ofrecer antes las dos opciones anteriores, hay una serie de pautas a seguir para acogerse a la condonación de la deuda:

• Acudir a su entidad bancaria y plantear directamente que quiere acogerse a la dación en pago
• Su entidad tasará su vivienda y el valor del inmueble no puede ser superior al capital pendiente de su hipoteca.
• El banco le exigirá, además, que no pueden existir cargos posteriores que graven su hipoteca, es decir, que ésta no tengan embargos o que estos no superen los 6.000 euros
• El cliente no puede tener, además, otros préstamos
• Se exige que el hipotecado tenga pagados los IBI así como estar al día en el pago de la comunidad de su casa.

Si cumple con todos los requisitos, la entidad financiera, por prevención de insolvencia, realizará todos los trámites para el estudio de la dación.

Sepa que en la actualidad, 101 entidades financieras se han acogido a este Código de Buenas Prácticas Bancarias que, una vez firmado, es de obligado cumplimiento al menos durante dos años y podrán ser llevadas ante los tribunales si lo incumplen. Son 24 meses en los que deberán dar la máxima publicidad del mismo entre sus clientes y aceptar todos los puntos, incluyendo por supuesto la opción de dación en pago para los clientes con menos recursos.

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Cuando la crisis aprieta y ya no se puede aguantar la hipoteca, muchos negocian la dación en pago de su piso al banco. Pero ahí no acaba el papeleo, hasta eso tiene impuestos. Cómo tributa la dación en pago. No hay una respuesta simple, por eso echamos mano de un artículo de Inmodiario que explica sencillamente cómo va la cosa:

1. Dación en pago común. El dueño del inmueble lo entrega al banco por no poder hacer frente a los pagos de la hipoteca. Con eso no se salda la deuda porque lo que se debe es superior al valor de la vivienda, pero el banco prefiere quedarse con el piso para ahorrarse quebraderos de cabeza ante posibles continuos impagos de la cuota de la hipoteca y tener que ir a juicio para acabar con el conflicto.

Esta pérdida del patrimonio se integra en la Base Imponible del Ahorro (BIA). Si el valor de la hipoteca inicial es de 1.000€, el valor actual de la vivienda es de 700€ y la hipoteca pendiente es de 800€, la pérdida del patrimonio a integrar en la B.I.A es de 200€ para el propietario.

2. Dación en pago con compraventa interpuesta. El propietario vende la vivienda a la inmobiliaria del banco por un valor de mercado, que suele ser inferior al precio de la hipoteca. Se subroga en la hipoteca por este nuevo importe y el banco perdona el resto de la hipoteca al contribuyente. El banco consigue que su inmobiliaria se quede con un piso a precio actual, además de que el crédito hipotecario no sea superior al precio del inmueble y no cuenta con pérdidas que afecten a la entidad.

El banco adquiere la vivienda por 700€, por lo tanto la pérdida del patrimonio sería de 300€, si bien el banco condona la deuda, con un importe condonado de 100€. La Agencia tributaria va a considerar que la pérdida patrimonial a ingresar en la B.I.A será de 200€. Por lo tanto, en este supuesto se produce un ahorro.

3. Dación en pago con exceso de hipoteca. Por una parte, se realiza una transmisión de la vivienda como resultado de la dación en pago. Por la otra, no se efectúa el pago de la parte de la hipoteca que no estaba destinada a la compra de vivienda, sino a otros fines (coches, muebles, vacaciones…). Esta última operación genera una ganancia patrimonial a integrar en la Base Imponible General .

De la hipoteca inicial de 1.200€, 1000€ se destinaron a vivienda y 200€ a otros fines; si calculamos la proporción del resto de hipoteca que queda pendiente de pago al momento de la dación en pago, serían 791,67€ que corresponden al pago de la vivienda y 158,33€ que corresponden al pago de otros gastos. Para repercutirla en la pérdida de patrimonio, tendríamos 208,33€ que ingresar en la B.I.A. Sin embargo, como en este supuesto se condona todo el importe, es decir, toda la hipoteca pendiente que ascendía a 950€, se producirá una ganancia patrimonial de 158,33 € a integrar en la Base Imponible General.

Más información:

Inmodiario: Cómo tributa la dación en pago

El Ayuntamiento de Getafe creará una partida de 60.000 euros para ayudar a los ciudadanos afectados por los desahucios. La medida se aprobó en el Pleno por unanimidad.

Únicamente serán beneficiarias de las ayudas aquellas personas que hayan sido desahuciadas o que hayan ejercido la dación en pago. Con estas prestaciones, se ayudará a las personas afectadas con el pago de gastos como la fianza del alquiler de nueva vivienda, las facturas de los suministros y hasta las tres primeras mensualidades de alquiler.

Estas ayudas han sido impulsadas por la Comisión de Desahucios, entidad que dispone de una oficina de atención a los afectados por los desahucios en el Hospitalillo de San José. El ente se compone de los cuatro grupos políticos de la Corporación, miembros de sindicatos y ONG, quienes se reúnen bisemanalmente para evaluar y hacer seguimiento de los distintos casos. Esta Comisión ha conseguido paralizar varios desahucios en los últimos meses.

Más información:

El Mundo: Getafe aprueba ayudas económicas para desahuciados

El pasado día 10 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 6 / 2012 llamado “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”. Se ha vendido como la regulación de la “dación en pago”, pero ¿estamos en presencia de la dación en pago esperada ansiosamente por los consumidores de productos bancarios para poner solución a los problemas de pago de créditos en esta situación de crisis? Realmente no; la dación en pago se ha configurado, de conformidad con las entidades financieras que siempre se han opuesto a esta fórmula, como la última solución, manteniendo abiertas las puertas para que los bancos utilicen otras vías que les permitan seguir cobrando intereses, y ahogando financieramente a las familias.

El problema que acucia a muchas familias que tienen graves dificultades para hacer frente a los pagos de su hipoteca no consiste solamente en el hecho de perder su vivienda, sino que después de haberla perdido aún van a seguir debiéndole dinero a la entidad financiera, lo que va a dificultar enormemente su acceso a otros créditos, a tarjetas y, más grave aún, es que pueden tener sus nóminas u otros bienes embargados durante años por no haber podido pagar las viviendas que ya perdieron.

Dado que el banco tiene la posibilidad de quedarse con el piso por el 60% del valor de tasación, sucede con frecuencia que después de perdida la casa resta deuda pendiente.
Lo que los consumidores esperaban de los poderes legislativo y ejecutivo era un cambio normativo que, al igual que sucede en otros países, implique que si se pierde la casa y las cantidades pagadas previamente, al menos la deuda quede cancelada.

La nueva legislación no cumple las expectativas de los consumidores, pues esta dación en pago solamente se va a poder aplicar a muy pocos casos.

Para que un consumidor se pueda acoger a la dación en pago hace falta cumplir varios requisitos:

1- Solo se aplica a la vivienda habitual.
2- Ninguno de los miembros de la unidad familiar (deudor con cónyuge e hijos dependientes) ha de percibir rentas del trabajo o de actividades económicas. Todos en paro. No se dice nada de aquellos que perciben rentas del capital o de arrendamientos urbanos.
3- Que la cuota hipotecaria (el importe de la cuota a pagar) debe superar el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
4- Que la unidad familiar carezca de otros bienes con los que pagar.
5- Que se tratara de un crédito para comprar la única vivienda de propiedad del deudor.
6- Que el préstamo no tenga otras garantías. Si hay avalistas éstos también han de estar todos en paro, no tener otros bienes y la cuota superar el 60% de sus ingresos.

Pero aún cumplidos estos requisitos el banco, antes de aceptar la dación en pago, tiene la facultad de reducir los intereses moratorios, estableciendo un periodo de carencia. Y si aún con esto no fuera suficiente, el banco aún podrá reducir el importe total de la deuda antes de aceptar la dación en pago.

Es decir el objetivo real de la nueva norma consiste en mantener el cobro de intereses salvo que ello sea, ahora o en el futuro, absoluta y completamente imposible, concediendo entonces como favor lo que debería ser un derecho.

Como con los anteriores requisitos aún podría caber alguna posibilidad de acceder a la dación en pago, la norma dispone nuevos obstáculos, exigiendo que las viviendas objeto de dación en pago deberán haber sido adquiridas por debajo de un determinado precio. Por ejemplo en Móstoles la vivienda habrá debido ser adquirida por debajo de 150.000 euros. Esto reduce muchísimo el campo de aplicación, pues en el año 2006 ese era el precio mínimo de un apartamento minúsculo y muy viejo; hasta un piso en una cuarta planta sin ascensor era más caro de 150.000 euros.

Y por último, se permite a las entidades financieras sumarse o no a esta legislación. Estamos ante una norma voluntaria para las entidades financieras. Naturalmente todas han corrido a sumarse, porque queda bien a efectos publicitarios, dado que a nada les va a obligar, pues realmente las personas que entreguen su piso en dación en pago son las que nunca hubieran pagado la deuda, y así el banco se ahorra un pleito.

En fin, aún queda por ver el viaje que da la iniciativa legislativa popular prevista para una auténtica dación en pago y no el simulacro presentado, pero vistos los antecedentes, cuando en la anterior legislatura los dos partidos mayoritarios se opusieron a los proyectos presentados, seguramente los intereses de los ciudadanos consumidores no van a quedar amparados de ninguna manera.

En resumen, no es esto lo que están pidiendo los consumidores acogotados por deudas que no pueden pagar y que los va a sumergir en un estado de morosidad permanente.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto que establece medidas para paliar el problema de los desahucios para las personas en riesgo de exclusión social. En él se fijan los umbrales que dan entrada al colectivo a proteger, se limitan los intereses de demora y se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial. Junto al Real Decreto Ley, se incluye un Código de Buenas Prácticas que podrán suscribir de forma voluntaria las entidades financieras y que será publicado en el Boletín Oficial del Estado. Una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio y podrá invocarse ante los Tribunales.



1.- En la norma se fija la definición del umbral de exclusión: que sea primera y única vivienda y que todos los miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Además, la cuota hipotecaria deberá ser superior al 60% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Deberán, asimismo, carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

2.- Valor de la vivienda

El valor de adquisición de la vivienda hipotecada deberá situarse en los siguientes márgenes:

A.- Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
B.- Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes: 180.000 euros.
C.- Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros.
D.- Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros.

También para las familias en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre las cantidades debidas y no pagadas.

Se aborda, igualmente, en este Real Decreto Ley una reforma de los procedimientos de ejecución extrajudicial, con el fin de hacerlos más ágiles, baratos y transparentes en línea con los de ejecución judicial. En concreto habrá un nuevo sistema de subastas online en colaboración con los Ministerios de Justicia y de Presidencia.

3.- Código de Buenas Prácticas

La reforma se completa con un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras. Éstas deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, quién hará público el listado. La permanencia en el Código será, como mínimo, de dos años y su incumplimiento podrá invocarse ante los Tribunales de Justicia por el afectado.

El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Secretaría de Estado de Economía. La Comisión de Control publicará al respecto un informe semestral sobre el grado de cumplimiento del Código.

El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:

1.- Reestructuración de la deuda hipotecaria
Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.

2.- Medidas complementarias
Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60% de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.

3.- Medidas sustitutivas
Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

Más información:
La Moncloa: Medidas de Protección a Deudores Hipotecarios Sin Recurso

Las familias con todos sus miembros en paro podrán evitar el desahucio de sus pisos siempre y cuando su valor no supere los 200.000 euros y la entidad financiera que les concedió la hipoteca se haya adherido al código de buenas prácticas que aprueba hoy el Gobierno.

Este código se incluye en el decreto ley de medidas urgentes en materia de ejecuciones hipotecarias para abordar el problema social de los desahucios en las personas con riesgo de exclusión social y que estudiará este viernes el Consejo de Ministros.

Condiciones que deben cumplir las familias

1.- La vivienda debe ser la primera y única que posee la familia.
2.- Todos los miembros de la familia deben estar en paro o sin ningún tipo de renta por actividad económica.
3.- La cuota hipotecaria deberá ser superior al 80% de los ingresos netos del conjunto de la familia.
4.- El valor de la vivienda afectada se situará entre 120.000 y 200.000 euros, según el tamaño del municipio.

Mayores de 65 años, menores a cargo o hijos mayores con una minusvalía

Fuentes financieras consultadas por El Mundo han añadido que también se estudia la opción de considerar que el riesgo de exclusión de una familia estará “agravado” cuando el titular de la vivienda sea mayor de 65 años o tenga una discapacidad. Igual sucedería en los casos en los que tenga menores a su cargo, hijos mayores con una minusvalía igual o superior al 33%, o ascendientes mayores de 65 años.

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El Mundo: Los parados podrán evitar el desahucio de viviendas de menos de 200.000 euros

El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado en el Congreso de los Diputados un conjunto de medidas normativas para reducir el impacto de los desahucios de viviendas por impago de hipoteca en los colectivos con riesgo de exclusión social, que se completaría con un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero. Ahí se recoge la posibilidad de permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda para los casos de exclusión social. Habrá un periodo de carencia para el desalojo de la vivienda que podría situarse en dos años, prorrogable en determinadas circunstancias, en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad.

Este Código será de adopción voluntaria por parte de las entidades financieras, cuya adhesión se hará pública. El incentivo para la adopción del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades financieras sería la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido.

Cómo es el Código de Buenas Prácticas para reducir el impacto de los desahucios

1.- Definición del colectivo incluido en el umbral de exclusión social.

En esta situación estarán las unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia. En todo caso, se establecerán las cautelas necesarias para evitar situaciones de abuso o fraude.

2.- Mejora de los procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias, de modo que, si se llega a ese punto, el precio de la vivienda sea lo más elevado posible.

Se impulsará un mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ágil y transparente a través del fomento de las ejecuciones extrajudiciales, la creación de una base de datos informatizada de ejecuciones de ámbito nacional y la posibilidad de que las subastas se realicen online. Estas medidas se elaborarán en colaboración con el Ministerio de Justicia.

Las reformas legales incorporan también la atenuación de los intereses moratorios, donde hay un margen claro para la moderación, medida también destinada a las personas situadas bajo el umbral de exclusión.

3.- Recomendaciones como la posibilidad de que, en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas o que, alternativamente, se reduzca el capital pendiente en la misma proporción.

Con ello se pretende corregir la situación actual en la que, al principio de la vida de la hipoteca, se pagan más intereses que capital. Los gastos y costas, en ocasiones muy elevados, también deberán ser objeto de moderación.

La segunda medida debe contemplar la asunción por la entidad de crédito de una parte del riesgo en caso de insuficiencia de las garantías. Se trata de establecer un mecanismo de co-participación que cubra por parte de la entidad financiera de un determinado porcentaje, debido a la deficiencia de la tasación o en la desvalorización que ha sufrido el inmueble.

Se recoge también la posibilidad de permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda para los casos de exclusión social. Habrá un periodo de carencia para el desalojo de la vivienda que podría situarse en dos años, prorrogable en determinadas circunstancias, en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad.

Más información:
Ministerio de Economía y Competitividad: Economía anuncia medidas para solucionar el problema de los desahucios

Estos días circula por la Red una propuesta para hacer frente a un desahucio que ha levantado ampollas legales por su temeridad. Se recomienda que si no se puede pagar la hipoteca, se alquile la casa por una cantidad simbólica a un familiar o amigo, de esta forma se puede seguir disfrutando del piso una vez embargado y pagando muy poco al banco. Pedro Hernández del Olmo, experto de La Comunidad y abogado inmobiliario desarticula los argumentos de la propuesta para evitar que algún incauto pueda salir perjudicado.

Esta es la propuesta: “En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida”/50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad.

En el momento del embargo, la propiedad figura en el registro a nombre del hipotecado, pero figura como una propiedad con inquilinos.

Resultado del embargo, la “titularidad de la propiedad” cambia, a nombre del banco. El domicilio continúa teniendo inquilinos. Con esta maniobra, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo “casero” por nuestro expiso 10€ al mes y de por vida.”

¿Por qué es peligrosa esta propuesta?

Jurídicamente no se sostiene. No se puede pactar con una persona ligada por vínculos familiares al deudor, un arrendamiento de duración prácticamente ilimitada y con un alquiler irrisorio, sobre una vivienda hipotecada en trance de ejecución hipotecaria.

El banco tiene relativamente fácil impugnar y rescindir ese contrato.

En vía civil puede invocar el artículo 1291.3º del Código Civil en cuanto constituya un pacto celebrado en fraude de acreedores que impide a éstos disponer de la garantía de su crédito, y obtener con ello la rescisión del contrato y la consiguiente expulsión del ‘supuesto’ inquilino, ello es evidente que generará gastos y costas a cargo del desahuciado.

Parece no obstante más peligroso en la medida en que penalmente podría dar lugar a una querella criminal por maquinación fraudulenta o estafa (art. 251 del Código Penal) o insolvencia punible (art. 257.2º del mismo Código) ambas conductas castigadas con pena de de hasta cuatro años de prisión.

Conviene recordar además que es habitual en las escrituras de hipoteca una clausula que limite la facultad del hipotecado para disponer de su vivienda en alquiler, cosa que a mi juicio corrobora y refuerza lo desaconsejable de esos ‘contratos’, ya que si existe una limitación pactada para un arriendo normal, ¿Cómo va a prosperar uno simulado?

No voy a negar que teniendo en cuenta la realidad del funcionamiento de la Administración de Justicia mediante este procedimiento se aplazaría temporalmente, meses o incluso años, la definitiva pérdida de la vivienda pero ¿a qué precio?

¿Qué recomiendas que haga un hipotecado cuando no pueda pagar sus cuotas?

Si un deudor hipotecario prevé que no va a poder hacer frente a los pagos contraídos, debería acudir a su acreedor y ponerle de manifiesto su situación económica de modo que quede patente la imposibilidad de atender esos pagos.

Entiendo que convendría empezar incluso anticipándola por fax, todos los bancos disponen de él, de la forma más completa y exhaustiva que le sea posible y solicitando una moratoria o periodo sabático, es decir un tiempo de carencia en el que o bien no pague nada o pague solamente intereses.

De este modo el deudor estaría provisto de una prueba fehaciente de su buena fe que siempre vendría bien si ‘se tuercen las cosas’.

En una posterior entrevista puede solicitar autorización para alquilar esa vivienda, si no le conceden la anterior solicitud o bien hacer una oferta de dación en pago.

Esas ofertas significan desde luego que quien las hace tiene donde vivir, puesto que en ambos casos ha de abandonar su vivienda.

Es más que conveniente que, si se llega a un acuerdo, quede constancia escrita del mismo.

Si el hipotecado con problemas financieros decide ir a negociar con su banco ¿Cuáles son las mejores armas legales para defenderse?

La verdad es que desgraciadamente, al menos hasta el momento, el deudor imposibilitado de pagar su deuda carece de armas legales que esgrimir, solamente tiene como elemento de presión la realidad innegable de que los Bancos no ‘quieren’ tener más inmuebles en su contabilidad.

Considero que esa baza, bien jugada, puede dar un aceptable resultado.

¿Cómo ves la ‘dación en pago’?

La dación en pago parece un descubrimiento de los últimos tiempos o por lo menos así la están vendiendo los medios, hasta he tenido ocasión de leer que no está prevista en el Ordenamiento jurídico español. No es cierto. En el Código Civil, dictado en 1888 ya se contempla la posibilidad de que el deudor ceda sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas (art. 1175).

Teniendo en cuenta la actual circunstancia hay que considera dos casos diferentes: Uno cuando la vivienda, a valor de venta actual, no cubre el montante de la deuda pendiente otra cuando ese valor es mayor que la deuda.

En el primer caso, que es el conflictivo, entiendo que se debiera exigir a los bancos que admitieran esa dación como pago total y cumplido de la deuda. Evidentemente esa exigencia solamente puede provenir de una norma legal, hoy inexistente.

¿Por qué? Porque ese desfase entre el precio y la deuda es responsabilidad del banco que hizo una tasación exagerada a la hora de conceder la hipoteca. Esa hipoteca le ha proporcionado intereses y por lo tanto ahora debe apechugar con el adverso resultado de esa tasación. Este en síntesis es el fundamento jurídico del famoso auto de la Audiencia de Navarra que rechazó la posibilidad de embargar más bienes del deudor una vez entregada su vivienda, aunque esta no cubría el importe de la deuda.