Hace tan solo unos días hablaba de qué puede pasar si no pagas la hipoteca y cómo puedes solucionarlo. Y justo ahora El Economista da una nueva idea para que los prestamistas puedan recuperar su dinero de una forma rápida y eficaz. Se puede acudir a la venta extrajudicial, aunque solo merece la pena hacerlo si se sabe a ciencia cierta que las circunstancias del inmueble y el deudor no impedirán llevar a cabo todo el proceso. Si hay dudas, se debe acudir al procedimiento judicial.

Para saber cómo se hace la ejecución de la hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente y qué podría impedir hacerlo, te dejo aquí un resumen del análisis de El Economista:

El ordenamiento español acepta la vía extrajudicial siempre que se haya pactado esta posibilidad en la escritura de constitución de la hipoteca.

El procedimiento extrajudicial de ejecución de una hipoteca inmobiliaria se tramita ante el Notario competente del lugar donde radique el inmueble hipotecado. Este procedimiento viene regulado en el Reglamento Hipotecario, sin que puedan las partes acordar un procedimiento diferente.

Es una buena opción para evitar caer en un atasco judicial si la ciudad donde está el piso es grande y acumula retrasos en sus juzgados. No obstante, esta percepción inicial debe matizarse al analizar diversas cuestiones prácticas de este procedimiento.

1.- Potestad vs. autoridad

El Notario no tiene autoridad jurisdiccional. Su función es la de controlar que el procedimiento extrajudicial se efectúa conforme a lo establecido legalmente, pues la venta extrajudicial no es sino un pacto más de la escritura de constitución de la hipoteca , cuyo contenido viene predeterminado por la ley.

Por eso, si los interesados discrepan sobre alguna cuestión surgida durante la tramitación del procedimiento –hablamos tanto del acreedor como del deudor, y también un hipotecante no deudor o un tercero poseedor- cualquiera de ellos podrá reclamar judicialmente lo que a su derecho convenga.

Todo esto implica: la potencial suspensión del procedimiento si así lo estima el juez y, en todo caso, la judicialización del procedimiento, que puede implicar que el notario no pueda avanzar con los trámites establecidos en la ley ante el riesgo de vulnerar los derechos de alguno de los interesados. Así, no parece muy aconsejable emprender esta vía si se tienen indicios de la existencia de terceros que quizá reclamen derechos sobre el bien hipotecado.

2.- Terminación anticipada

El procedimiento de ejecución extrajudicial exige que el notario requiera al deudor para que efectúe el pago en el plazo de 10 días, o en caso contrario, se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados a su costa. Este requerimiento se efectuará en el domicilio del deudor que conste en el Registro de la Propiedad, y de no poder efectuarse, la ejecución deberá efectuarse por vía judicial.

En consecuencia, habrá de tenerse en cuenta la conveniencia o no de instar un procedimiento extrajudicial si tenemos la certeza de que, por las circunstancias del deudor, no se va a poder practicar el requerimiento de pago y por lo tanto no será posible concluir con éxito esta vía.

3.- Desposesión

Una vez concluido el procedimiento de venta extrajudicial, y para el caso de que la posesión del inmueble no se entregue voluntariamente al adjudicatario, el notario carece de facultades para efectuar o “forzar” dicha entrega, por lo que habrá de acudirse a la vía judicial para obtener la posesión del bien.

Lo anterior hace desaconsejable el procedimiento de venta extrajudicial, por ejemplo, en supuestos en los que se tiene la certeza de que en el inmueble existen ocupantes sin título válido o en el que puede preverse que la obtención de la posesión no será pacífica. Son muchas las ocasiones en las que finalmente es el acreedor el que se hace con la propiedad del bien hipotecado, por lo que aunque parezca que el riesgo de tener que acudir a la vía jurisdiccional para obtener la posesión del bien es un riesgo para el adjudicatario y no para el acreedor que insta la ejecución de la hipoteca , será necesario analizarlo cuando se prevea que, como resultado del procedimiento de venta, el bien hipotecado acabará en propiedad de quien solicita la ejecución.

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