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La Comunidad

Friday, 15 March 2013

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria

Parece ser que la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, ha tenido su efecto en el Gobierno. Según indica El Mundo, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ha anunciado que el Gobierno limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria. Ahora mismo, una entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución tras la primera cuota sin pagar, aunque la mayoría suelen dar, al menos, dos o tres meses de margen al deudor antes de optar por la ejecución hipotecaria. También puede pasar que esta prórroga esté ya contemplada en la escritura hipotecaria.

Además, el Ejecutivo no permitirá que los intereses de demora, que ‘acompañan’ a las cantidades no pagadas de un préstamo hipotecario para la compra de casa, superen tres veces el valor del dinero. Actualmente, esta penalización puede llegar a rondar hasta el 20%, como han denunciado varios afectados. De este modo, con el precio oficial del dinero en el 0,75%, los intereses de demora, como máximo, podría alcanzar el 2,25%.

Más información
El Mundo:
El Gobierno no permitirá comenzar la ejecución de una hipoteca hasta el tercer impago

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Tuesday, 3 April 2012

Una alternativa cooperativista para los van a perder su casa

Eduardo LlarenaUna de las peores consecuencias de la crisis, quizás de los puntos que más difícil explicación tienen consiste en aquellos casos en que los compradores de vivienda, después de ver cómo pierdan sus casas por no poder pagarlas, sin embargo permanecen como deudores de la entidad financiera que les prestó dinero para adquirir la casa. Parecería razonable pensar que la pérdida de la vivienda supone suficiente castigo, pero sin embargo hay consumidores que aparte de sufrir esa situación se encuentran debiendo más dinero al banco, y teniendo nóminas u otros bienes embargados hasta satisfacer unas deudas que con los intereses y gastos alcanzan proporciones sencillamente inasumibles.

Este es uno de los temas que más preocupan a los ciudadanos, y que no está encontrando respuesta en las medidas legislativas.

Para hacer frente a estas situaciones hay consumidores que se están agrupando tratando de encontrar soluciones conjuntas que les permitan salir del atolladero. Recientemente ha llegado a mi conocimiento una interesante alternativa consistente en la formación de una cooperativa que pretende dar solución a estos problemas en sus dos vertientes, por un lado la necesidad de vivienda para las personas que se han visto desalojadas de su casa y, simultáneamente, encontrar una solución financiera a la cuestión de la deuda pendiente. El movimiento nace vinculado a la Cooperativa Integral Catalana.

EdificioEn cuanto a la primera cuestión (solucionar la necesidad de vivienda) la idea lanzada trata básicamente de organizar una cooperativa. Por un lado las personas que se encuentran en una ejecución hipotecaria o próximas a ella y que van a perder su vivienda, proceden a alquilar los pisos a la entidad cooperativa, que a su vez cede el uso a una persona que ya ha perdido su casa, y por otro lado el dueño de esta vivienda recibe la cesión del uso de otro piso cuya propiedad habría perdido o estaría a punto de hacerlo otro miembro de la cooperativa. Evidentemente en el propio piso es difícil quedarse pues el adjudicatario puede echar al antiguo dueño, pero a este adjudicatario le resultará mucho más complicado desalojar a un arrendatario que ha entrado con un contrato de alquiler válido. Esta idea tiene posibilidades de prosperar siempre que se fije un precio de renta solamente un poco más bajo que el de mercado y un plazo de cinco años o un poco más largo, con lo cual se ofrecen pocas armas al adjudicatario del piso en la subasta para alegar fraude. Se trata de utilizar una vía legal defendible en los tribunales, a diferencia de otro planteamiento lanzado por otro grupo de alquilar los pisos que se van a subastar por una renta de un euro y por un tiempo muy largo, circunstancias que permitirán al adjudicatario resolver el alquiler alegando un fraude que resulta evidente.

Para poner esta idea en funcionamiento se necesita una organización básica y que las diferentes personas afectadas se pongan en contacto, pero la creación de una cooperativa de este tipo puede limitar los terribles efectos que las ejecuciones hipotecarias en masa están produciendo. Además la organización que vaya surgiendo, si adquiere cierto número de personas, puede permitir negociar con las entidades financieras fórmulas para conservar el uso de la vivienda o recuperarlo en el futuro; es decir, abre la puerta a una situación donde el consumidor al no estar absolutamente aislado, tendrá un poco más de poder negociador.

Respecto a la segunda cuestión, la solución del problema financiero de la deuda pendiente tras la pérdida de la casa, la idea lanzada por este grupo no me parece tan viable, aunque por una valoración económica ajena a mi profesión jurídica, por lo que mi opinión podría no ser correcta. Se trataría aquí de comprar la deuda hipotecaria por paquetes. Las entidades financieras transmiten los créditos impagados en grupos por unos precios muy inferiores al valor de la deuda; así que resulta habitual que otros especuladores adquieran estos paquetes de deuda y se pongan a ejecutar aquellos créditos en los que esperan obtener un negocio. La idea que plantea este grupo consiste en formando grupos de consumidores afectados, confiar en encontrar algunos especuladores bien intencionados que adquieran los paquetes de deuda y luego alcanzar acuerdos con ellos sobre el pago o la liquidación de los créditos. Las dos objeciones que se me ocurren tienen que ver con la dificultad de encontrar un “especulador de buena fe” dispuesto a dejar de ganar, y luego en que al final la propia cooperativa podría convertirse en acreedor hipotecario y acabar actuando como cualquier otro echando a los consumidores de los pisos. De todas formas y aunque no puedo plantear una solución alternativa a este problema, creo que la idea esencial de buscar una agrupación de deudores puede dar lugar a alguna solución sobre las deudas pendientes tras la pérdida de las viviendas.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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