El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-Ley por el que se incrementa el límite a la inembargabilidad desde el actual 110% del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150%. Es decir, que no se podrán embargar 961 euros de la nómina del embargado, antes eran sólo 700 euros.

Además, si existen otros miembros de la familia sin ingresos, o con ingresos inferiores al SMI, esa cuantía se eleva en un 30% adicional por cada uno de esos familiares. De esta forma, quien tenga a cargo dos miembros de su familia nuclear sin ingresos propios verá elevado el límite de inembargabilidad hasta 1.350 euros. Además, si esa persona tiene a su cargo una persona jubilada con una pensión inferior al SMI, la cuantía inembargable alcanzaría los 1.539 euros.

Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

La iniciativa aprobada hoy busca una mayor protección de los segmentos sociales más vulnerables y más expuestos a la crisis, en línea con la propuesta de resolución aprobada ayer por el Congreso de los Diputados.

1.- Inembargabilidad de rentas de deudores que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria

Mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha elevado el umbral de inembargabilidad en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Los elementos principales de la medida son:

- Incremento del límite a la inembargabilidad desde el actual 110% del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150% (961 euros efectivos).
- Incremento del porcentaje adicional de inembargabilidad hasta el 30% por persona dependiente del núcleo familiar y no perceptora de ingresos.

Extensión del porcentaje adicional de inembargabilidad del 30%, no sólo a los miembros del núcleo familiar que no dispongan de ingresos, sino también a aquellos cuyos ingresos anuales no alcancen el cómputo anual del Salario Mínimo (por ejemplo, pensiones no contributivas o personas con otros ingresos reducidos).

2.- Adjudicación en subasta de bienes hipotecados

Se eleva del 50% al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor en aplicación de su facultad discrecional. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total.

3.- Depósito en subasta

Dentro del proceso de ejecución hipotecaria de una vivienda, tiene una especial relevancia para la protección de los intereses, tanto del acreedor como del deudor, la correcta ejecución de la subasta del bien inmueble sobre el que recae la garantía de los préstamos hipotecarios.

La Ley de Enjuiciamiento Civil hasta ahora exigía, para tomar parte en la subasta, que los postores efectuaran un depósito por importe del 30% del valor del bien ejecutado. Este porcentaje, en un contexto económico del mercado de la vivienda como el actual, puede estar configurando una barrera de entrada excesiva, que llega a impedir la intervención de quienes pudieran poseer verdadera voluntad de adjudicarse el bien subastado.

Por ello, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas, se reduce hasta el 20% dicho porcentaje exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilita la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados.



‘Medidas para proteger a las personas que tienen problemas con sus hipotecas’ – Palacio de La Moncloa, Madrid – 01/07/2011

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Europa Press: El Gobierno aprueba el aumento de las rentas inembargables hasta los 961 euros

La clave es vender antes de ser embargado. Y esta es la idea que parece que los bancos y cajas están transmitiendo a sus clientes en riesgo de ejecución hipotecaria de sus viviendas. Así lo ha detectado la Agencia Negociadora de Productos Bancarios y lo ha publicado El Mundo.

Durante el primer trimestre del año se produjeron casi 28.000 ejecuciones que supusieron cuantiosas pérdidas para las entidades financieras, dado que el valor de los inmuebles adjudicados no cubre en un porcentaje creciente de los casos el importe del préstamo concedido. Además, cada hipoteca ejecutada supone incorporar un inmueble más a su balance, así como la provisión obligatoria por el total del importe prestado, cantidad que se resta directamente de la cuenta de resultados de la entidad y que compromete seriamente sus ratios de rentabilidad y solvencia, explica la Agencia Negociadora.

Desde el punto de vista del propietario, si logra vender antes de ser embargado evita el impacto psicólogico que supone el embargo y pérdida de la vivienda. Al vender también se despide de su hogar pero puede quedar liberado de futuros compromisos financieros con la entidad prestataria, puesto que, como está comprobando la Agencia Negociadora, las entidades aceptan rebajas en el precio final de venta.

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El matrimonio Díaz-Gálvez se despierta todos los días con el mismo pensamiento: “Te levantas preguntándote: ¿será hoy? Y te acuestas temiendo que sea la última noche que pasas en tu casa. El timbre de la puerta, el teléfono, todo te estremece; vives con el miedo en el cuerpo esperando que vengan a ejecutar la orden”. Son víctimas colaterales de la burbuja inmobiliaria, se hipotecaron cuando la economía iba bien y todos podían ser propietarios. Ahora, se suman a los cientos de miles de personas que no pueden pagar la hipoteca y pueden terminar con sus huesos en la calle. Son una más de las historias que narra El País en su artículo: Candidatos al Desahucio.

Según el Consejo General del Poder Judicial, las ejecuciones hipotecarias, que en 2008 sumaron 58.000, y en 2009, 114.000, superarán este año las 180.000. Eso significa que en estos tres últimos años 350.000 propietarios, familias en su gran mayoría, han perdido o van a perder sus casas y que cada día que pasa medio millar más se queda sin vivienda. La bola de nieve arrastra también a familiares y amigos que avalaron los créditos, y que ahora corren el riesgo de que les embarguen sus propias casas.

Despacio pero sin pausa, son bastantes ya las familias que, ante la imposibilidad de pagar la hipoteca (o el alquiler), se mudan a viviendas de habitaciones subarrendadas con derecho a cocina y baño. Los solteros ponen su piso en alquiler y regresan a casa de los padres o comparten piso con otros familiares o amigos. Otros tienen que recurrir a los pisos patera y las pensiones.

Esther, de 42 años, y a su marido, de 52, también cuentan su experiencia a El País. Ellos llevan clavada una fecha en su espalda: el 31 del pasado mes de marzo. Ese día, los Mossos d’Esquadra se presentaron en su piso para deshauciarles. Tendrán que cobijarse provisionalmente, cada uno por su lado, en casa de sus respectivos padres. Su primera separación tras 6 años de casados y 10 de convivencia, porque ni los padres de él ni los de ella están dispuestos a acogerles a los dos. “Es increíble que no se pueda detener el proceso de desahucio, cuando acabo de ganar las oposiciones a auxiliar administrativo de la Generalitat y dentro de unos meses, una vez adjudicada la plaza, podría intentar hacer frente a los pagos. Somos los nuevos pobres, gente a la que nos da un enorme apuro y vergüenza reconocer que estamos viviendo a un paso de la miseria”, afirma, exasperada, impotente, al borde del llanto. La pareja vive con los 426 euros del subsidio que le corresponde al marido por parado de larga duración y mayor de 52 años. No tienen hijos. “Casi me alegro, dada nuestra situación. Quiero vivir, pero tengo miedo hasta de mis propios pensamientos porque lo damos todo por perdido”, dice.

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El País: Candidatos al Desahucio

Si no puedes pagar la hipoteca y el banco decide embargarla, hay una parte de tu sueldo que es intocable. A partir de ahora, esa parte de ingresos blindada va a ser mayor. El Gobierno ha aceptado reformar la ley de Enjuiciamiento Civil para subir el umbral del sueldo que no se puede embargar en una ejecución hipotecaria a petición de IU-ICV y proteger de esta forma a las familias de rentas bajas. La vicepresidenta segunda y ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, ha afirmado que todavía no se ha concretado el umbral del sueldo que no se podrá embargar.

No obstante, parece ser que IU-ICV ya sabe cuál será la cantidad intocable de los afectados por ejecución hipotecaria. Según han asegurado fuentes de IU-ICV a Europa Press, este límite mínimo se fijará en 696,6 euros, un 10% más del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) – 633,3 euros-, donde actualmente está dicho listón del salario blindado. El Ejecutivo ha remitido a los grupos parlamentarios el documento donde aparece reflejada la medida, pero no la cifra a la que ha hecho referencia IU-ICV.

696,6 euros intocables

Si un hipotecado pidió un crédito en su día de 200.000 euros y hoy, cuando ya su entidad financiera le ha embargado la casa, el inmueble es tasado en 150.000, aún tiene que hacer frente a la diferencia (50.000 euros). Por ello, su banco mensualmente le requerirá parte de su salario para amortizar esta cantidad.

Pero el hipotecado embargado, al que ya su entidad financiera le ha desposeído de su vivienda habitual, siempre deberá disponer de un mínimo de 696,6 euros mensualmente para él, si finalmente se oficializa esta cifra. Es decir, si sus ingresos ascienden, por ejemplo, a 1.000 euros, la caja o banco no le podrá requerir más de 304,4 para saldar la mora que aún tendría pendiente a pesar de haberse quedado sin casa. La vicepresidenta económica del Gobierno, Elena Salgado, ya había asegurado que el Gobierno estaba “estudiado muy seriamente” y como una “prioridad” la propuesta de IU-ICV.

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Como colofón a lo ya dicho en ¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca? no debemos olvidar la posibilidad de proponer al acreedor hipotecario, normalmente una entidad bancaria, la ejecución extrajudicial de la hipoteca, cuyas características básicas se detallan a continuación:

Habrá de estipularse en la propia escritura de constitución la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:

1.- El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario

2.- El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente

3.- La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.

La estipulación en virtud de la cual los otorgante hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura

La realización extrajudicial de la hipoteca se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada.

La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública

El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigido al Notario, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos

El Notario recibidos los documentos pertinentes y realizadas las diligencias que la normativa exige transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, procederá a la subasta de la finca.

La subasta se anunciará (tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán en el ”Boletín Oficial” ) con una antelación de, al menos, veinte días respecto de aquél en que haya de celebrarse

Asimismo, a petición y a costa del interesado que lo solicite, podrá publicarse en cualquier otro medio.

En los anuncios se expresará, de forma concisa, la identificación de la finca, el lugar, día y hora en que ha de celebrarse la subasta, el tipo que servirá de base a la misma y las circunstancias exigidas reglamentariamente.

Las subastas se celebrarán en la Notaría donde se sigan las actuaciones o en el local señalado por el Notario al efecto.

El acreedor podrá concurrir como postor a todas las subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la licitación.

El precio del remate se destinará sin dilación al pago del acreedor que haya instado su ejecución en la medida garantizada por la hipoteca.

El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará en el oportuno establecimiento público quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Esta circunstancia se hará constar en el Registro por nota marginal.Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entregará al dueño de la finca.

El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Es evidente que en España en los últimos años, se han vendido hipotecas como churros, ello ha traído la consecuencia de que muchas personas estén involucradas en algo que les resulta absolutamente desconocido.

Cuando por un motivo o por otro el deudor hipotecario se ve en la imposibilidad de atender sus pagos con la deseable puntualidad o simplemente no puede atenderlos, suele escucharse: Me van a embargar; me van a poner en la calle etc., como expresiones mas habituales.

Es recomendable por tanto recordar que una hipoteca es un modo privilegiado para el acreedor de asegurar el pago de un préstamo, puesto que no necesita embargar nada, de hecho la hipoteca tiene una gran semejanza con el embargo.

El procedimiento para obtener el fruto de esa garantía privilegiada es ejecutar la hipoteca, es decir, mediante un procedimiento judicial sumario -Demanda ejecutiva, requerimiento de pago, subasta y remate-, el acreedor podrá cobrar su deuda con cierta premura.

La realidad actual incluye sin embargo un componente desacostumbrado, existen créditos hipotecarios garantizados por hipotecas sobre inmuebles de menor valor que la deuda garantizada –hipotecas basura-, como consecuencia de la sobre valoración de los inmuebles y la caída en picado de su precio.

Esta circunstancia innegable influye de modo determinante sobre el problema del deudor hipotecario que no puede hacer frente a sus deudas:

a) De un lado puede ser disuasoria para la entidad financiera, en tanto en cuanto el procedimiento sumario, que hay que decirlo, supone un costo económico importante, puede no dar el fruto deseado por la evidente pérdida de valor del inmueble en una subasta judicial.

b) Por otra parte el deudor debe tener en cuenta que si una vez subastada la finca con el precio obtenido no se cubre el importe de la deudas, más intereses, gastos y costas el acreedor hipotecario puede continuar la reclamación contra el resto de bienes y derechos del deudor ya que la hipoteca no altera su responsabilidad personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros.

Ante ello la recomendación para quien se encuentre en esta situación ha de ser, de intentar evitar por todos los medios la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria y desde luego es absolutamente desaconsejable que se inhiba de la situación quedando a esperar los acontecimientos, por el contrario debe ofrecer a su acreedor alguna de estas soluciones:

• Aplazamiento de los pagos periódicos en tanto se encuentra una solución.

• Vender el inmueble aún perdiendo dinero y subrogar a otra persona en la deuda hipotecaria.

• Arrendar el inmueble con opción de compra, cuya prima puede servir para regularizar la situación permitiendo además que el precio del arriendo sea superior al habitual.

• Ofrecer al Banco la entrega del inmueble en concepto de dación en pago, siempre que con ello se de un finiquito total.

En definitiva cada caso tendrá sus propios problemas y de ellos dependerá la opción a adoptar.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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