El Euribor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas en España, ha estrenado 2012 con una bajada de diez milésimas en tasa diaria que le sitúa en el 1,937%.

El índice cerró 2011 en el 2,004%, es decir, el mínimo en tasa mensual desde el pasado mes de marzo de 2011, cuando terminó en el 1,924%, y según los expertos consultados por Europa Press mantendrá su caída este año.

Los analistas justifican su previsión en que el Banco Central Europeo (BCE) podría bajar los tipos de interés hasta el 0,5% a lo largo de 2012, a lo que se suma el diferencial aún existente entre el Euribor y el precio oficial del dinero.

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La Comisión Europea está inspeccionando varias firmas ante las sospechas de un cartel ligado a los derivados sobre el euríbor (principal referencia usada en España para fijar las cuotas de las hipotecas y otros préstamos a particulares, empresas y organismos públicos). La Comisión no ha indicado cuáles son las firmas investigadas, solo señala que tiene sospechas de que hayan infringido las leyes europeas de la competencia, según publica El País. Aunque The Wall Street Journal indica que entre las entidades financieras investigadas hay un gran banco alemán y otro francés. El comunicado de la Comisión tampoco indica en qué medida las posibles prácticas anticompetitivas han podido afectar a la formación de los precios en el euríbor a los diferentes plazos.

La investigación de Bruselas se suma a las ya abiertas por la propia Comisión Europea, por Estados Unidos y por el Reino Unido sobre una posible manipulación del Libor, el tipo interbancario de Londres. La autoridades japonesas, por su parte, investigan la formación del tipo interbancario de Tokio, el Tibor.

Los operadores de los mercados vienen insistiendo en que los actuales niveles del euríbor, especialmente en los plazos más largos, son poco representativos de una actividad real en el mercado, puesto que los bancos apenas se prestan dinero entre sí debido a la desconfianza generada por la crisis financiera y de la deuda. Euribor-EBF, que recopila los datos para la elaboración del Euribor, señaló a Reuters que compartiría sus datos con las autoridades e insistió en que sería imposible que los bancos fijaran el Euribor debido al elevado número de entidades que participan en la formación de su precio.

“Confiamos plenamente en la gestión del Euribor. Con tantos bancos participando en la fijación del tipo sería imposible fijar un tipo de manera artificial”, dijo Cedric Quemener, director de Euribor-EBF. “Creo que la Comisión carece de conocimientos sobre cómo se elaboran esas referencias. Estamos dispuestos a ayudarles”, dijo a Reuters.

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Las hipotecas subirán unos 775 euros anuales. ¿Por qué? porque el Euribor, principal indicador de referencia para las hipotecas firmadas en España, ha sumado su séptima subida mensual consecutiva cerrando en abril en el 2,086%. Es la primera vez que pasa del 2% desde febrero de 2009, que marcó 2,135%. ¿Cómo puedes protegerte frente a esta tendencia alcista? Lo obvio es prescindir del Euribor y establecer un tipo de interés fijo para toda la vida del préstamo hipotecario, aunque esto perjudicará cuando el Euribor baje. Una solución intermedia es el interés variable, es decir, se fija un tipo máximo sea cual sea la subida del Euribor.

Para saber a qué nos enfrentamos, podemos poner como ejemplo a una persona con una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años, con un diferencial de 0,8 puntos sobre el Euribor y que le toca revisión. Pues verá como su sube lo que paga cada mes por su hipoteca unos 64 euros, lo que hace una subida anual de 775 euros.

¿Quieres evitar verte en esta situación? Pues lee estos consejos: Cómo proteger tu hipoteca de las subidas del Euríbor y el análisis legal de Pedro Hernández del Olmo

Precaverse contra el Euribor

Pedro Hernández del Olmo, abogado


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Para desarrollar esta argumentación es preciso partir de una verdad de Perogrullo, esto es, el negocio de las entidades de crédito es conceder créditos y a alguien deben tener como cliente.

Es totalmente cierto que en el momento actual es, o debe ser, imposible que un Banco conceda una “hipoteca basura” pero también es cierto que existen “mirlos blancos” clientes VIP que por su solvencia y garantía ningún Banco, o Caja mientras existan, le va a negar un crédito hipotecario, antes bien lo perseguirán para concedérselo, conforme a la anterior afirmación perogrullesca. No estoy pensando en grandes magnates de las finanzas, sino en una pareja de la clase media, con un trabajo serio y seguro, y sendas cuentas ahorro-vivienda que deben invertir ya.

Pues bien, quienes por una razón o por otra, se encuentren en esa envidiable categoría tienen la posibilidad de exigir unas condiciones que les protejan contra la al parecer imparable subida del Euribor.

La mejor precaución para ello es, sin duda, prescindir del Euribor, es decir, determinar objetivamente la cantidad mensual que se puede afrontar de acuerdo con las disponibilidades económicas y conforme a ella pactar el resto de las condiciones del préstamo hipotecario, y muy principalmente un tipo fijo de interés para toda la vida del préstamo hipotecario.

Aunque es cierto que este sistema no permitirá beneficiarse de las “bajadas” del Euribor, también lo es que la inflación irá a favor del deudor.

Una solución intermedia puede ser el interés variable, sujeto a “techo” es decir a un tipo máximo sea cual sea el incremento del Euribor.

Puesto que no se pretende promocionar los productos de ninguna entidad, no vamos a exponer las distintas ofertas del mercado, pero si conviene recomendar que antes de decidirse hay que “perder el tiempo” en distintos Bancos y Cajas, la fidelidad a una entidad normalmente, por no decir nunca, es correspondida.

Por último una recomendación válida con carácter general, antes de firmar ningún documento notarial es conveniente pedir el borrador para que lo lea un Abogado de nuestra confianza y nos asesore e ilustre sobre los compromisos que vamos a asumir, una vez firmado no cabe la moviola.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Nueve de cada 10 hipotecas firmadas en España son a tipo de interés variable. Esto quiere decir que los clientes pagan una cuota mensual que depende de la evolución de una referencia y la más habitual es el euribor a 12 meses. Si el Euríbor sube, las hipotecas suben. Y su comportamiento en los últimos 12 meses es al alza: ha pasado de un 1,5% (octubre 2010) a un 2,093% (12 abril 2011). ¿Qué se puede hacer para proteger la hipoteca?

Instrumentos de cobertura de tipo de interés (CAP)

El cliente se asegura que no pagará más dinero en su cuota hipotecaria en el momento en el que el euríbor alcance un determinado nivel. A diferencia de lo que pasa con los polémicos swaps, el cliente no asume una carga adicional en su hipoteca si el euríbor baja. A la hora de contratarlo es conveniente tener en cuenta: el euríbor máximo a partir del cual se protege al cliente, la duración de esta protección y cuánto cuesta.

Hipotecas a tipo fijo o mixto

Según se indica en Cincodías.com, con un euríbor por encima del 2%, diferenciales bancarios de 2 ó 3 puntos porcentuales y nuevas subidas de tipos en el horizonte, cualquier hipoteca fija al 4% que salga al mercado ya sale más rentable. Las ofertas consultadas por el periódico constatan que actualmente no existe ninguna hipoteca fija con tipos inferiores al 5%.

Una solución intermedia son las hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo durante un determinado periodo de tiempo -normalmente 18 ó 24 meses- y el resto variable referenciado al euríbor. De esta forma, se diversifica el riesgo.

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Por primera vez desde noviembre de 2008 los que firmaron un crédito hace doce meses tendrán que pagar más -seis euros más esta vez- una vez que el banco ejecute la revisión. Así se desprende de las oscilaciones del Euribor, referencia hipotecaria mayoritaria en España, que se prevé que cierre en agosto en torno al 1,42%, nueve centésimas por encima del nivel de agosto de 2009 (1,334%). De esta forma el indicador romperá la senda bajista de los últimos 21 meses y elevará las hipotecas por primera vez desde noviembre de 2008.

No hay que asustarse demasiado porque los consumidores apenas notarán la subida de su hipoteca, pero la tendencia del Euribor continuará alcista y a partir de ahora los incrementos serán progresivos. En concreto, para una hipoteca media de unos 150.000 euros, a 25 años y con un diferencial medio del 0,80%, los consumidores pagarán a partir del mes de agosto una cuota de 651 euros, frente a los 645 euros que pagaban hace un año. Esto supone una subida de unos seis euros al mes y de unos 72 euros al año.

Los usuarios con hipotecas de revisión semestral registrarán una subida de 14 euros al mes, ya que en agosto pagarán 645 euros, frente a los 637 euros que pagaban en febrero, cuando el Euribor se situaba en el nivel del 1,225%. La subida se eleva hasta los 84 euros al semestre.

Si la tendencia no cambia y el indicador continúa sumando repuntes mensuales – en agosto registrará el quinto consecutivo-, las hipotecas volverán a encarecerse en los próximos meses. Los expertos consultados por Europa Press explican que la evolución que está registrando la economía es el factor que está impulsado las subidas del indicador, que podría cerrar el año en el nivel del 1,5% ó del 1,6%.

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La media mensual de diciembre del Euribor, a falta de tres sesiones para que concluya el mes, se mantiene en el 1,242% por décima jornada seguida. De este modo, los hipotecados, con un préstamo medio de 150.000 euros, que revisen sus créditos en enero se ahorrarán unos 2.000 euros anuales.

Todo parece indicar que el Euribor cerrará el mes por encima de la tasa de noviembre (1,231%) rompiendo con 14 meses consecutivos a la baja. Los expertos aseguran que el Euribor tocará su suelo en el 1,20% y descartan que el repunte de diciembre sea un punto de inflexión en su evolución.

Con estos datos, y según la opinión de los analistas consultados por la agencia EFE, este indicador no podrá marcar este mes el mínimo histórico que lleva batiendo los últimos nueve meses consecutivos. En marzo de este año el indicador marcó su primer mínimo histórico de 2009 en el 1,909%, y continuó a la baja en los meses posteriores, con valores del 1,771% en abril, del 1,644% en mayo, del 1,610% en junio, del 1,412% en julio, y del 1,334% en agosto, del 1,261% en septiembre, del 1,234% en octubre, y del 1,231% en noviembre.

Asimismo, los expertos consultados por la agencia Europa Press advierten de que el indicador continuará registrando oscilaciones en su cotización diaria y que no retomará la senda bajista continuada que registró en verano, cuando lograba encadenar semanas seguidas de descensos.

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Doce meses consecutivos de bajadas han propiciado el séptimo mínimo histórico seguido del euribor y con ello una buena noticia: ya se puede hablar de las hipotecas más baratas de la historia. El euribor es la tasa más utilizada para el cálculo de hipotecas en España y su media de septiembre bajó hasta el 1,261%, lo que supone un ahorro medio en las hipotecas de unos 4.000 euros anuales.

Septiembre no ha frenado la racha de caídas del indicador de referencia para el cálculo de las hipotecas. Las últimas jornadas han frenado los descensos en el cambio diario, pero el mes concluye con una media del 1,261%, la más baja de la historia. Este porcentaje es prácticamente cuatro veces inferior al registrado en el mismo mes del pasado ejercicio. Entonces el euribor alcanzó el 5,384%.

Los ahorros en las hipotecas
La mayor diferencia interanual de su serie histórica permitirá un ahorro de 337 euros al mes para una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años de plazo y que pague un diferencial del 0,5% sobre el euribor, al pasar de pagarse una cuota mensual de 955 euros a otra de 618 euros. El ahorro asciende a 4.047,48 euros en un año.

Esta contundente corrección provoca el mayor abaratamiento que registra el titular de una hipoteca en la historia, salvo para los contratos que incluyen cláusulas que fijan un suelo para esta referencia, o los que todavía no se han beneficiado de esta rebaja, porque deben revisar el interés con varios meses de retraso respecto a la fecha de contratación.

Para evitar situaciones como la del establecimiento de un ’suelo’ en las hipotecas, el pleno del Senado aprobó la semana pasada, por unanimidad, instar al Gobierno a que actúe contra las prácticas abusivas de las entidades financieras en la revisión de las cuotas de las hipotecas. La moción, presentada por el Grupo Popular, contó con el apoyo de todas las fuerzas políticas tras aceptar incluir algunos cambios en el texto original propuestos por CiU.

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