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La Comunidad

Monday, 9 June 2014

Cómo afectará a tu hipoteca la bajada de los tipos de interés

Entrega llaves casaLa histórica decisión del Banco Central Europea (BCE) de bajar los tipos de interés del euro del 0,25% -anterior mínimo histórico- al 0,15% te importa hizo temblar las tarimas financieras de toda Europa, pero tú no debes preocuparte por tu hipoteca. ¿Por qué? porque parece ser que no le afectará mucho. Podría traerte una mínima rebaja en tu cuota, pero todavía es pronto para hacer cálculos.

Los expertos afirman que se debería notar una rebaja en el euribor a 12 meses. Se espera que este indicador, el más utilizadopara para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España, fluctúe entre un mínimo del 0,60% y un máximo del 0,70% para este año y e incluso que no sobrepase el 0,60%.

Qué otros efectos podría traer la bajada de los tipos de interés


1.- Depreciación del euro: esto incrementaría la competitividad de la eurozona en los mercados internacionales-

2.- Más dinero: si se produce la compra de deuda pública se incentivaría la concesión de crédidos y esto ayudaría a pymes y familias.

La inyección de 400.000 millones de euros a los bancos o la colocación de la tasa de depósitos en niveles negativos (-0,10%) puestas en marcha por el BCE estarán condicionadas a que las entidades bancarias concedan prestamos a pequeñas y medianas empresas y a familias. No obstante, los compradores de viviendas están excluidos de estos créditos.

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Tuesday, 26 November 2013

Un 30% del sueldo para pagar la hipoteca

Los españoles dedican un 31,05% de su sueldo a pagar la hipoteca de su casa. Esos son los datos del tercer trimestre del año recogidos por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España que también indican que la cuota hipotecaria mensual media es de 581,43 euros, un 3,05% de crecimiento intertrismestral (el pasado trimestre estaba en 565,13 euros).

Hipoteca y Sueldo

Cuánto destinamos del sueldo para pagar la hipoteca – Colegio Registradores



En comparación con el segundo trimestre, ahora toca rascar un 0,96% más del sueldo para pagar la hipoteca. Madrid (40,15%), Baleares (37,11%), Cantabria (33,84%), Castilla y León (32,82%), Cataluña (31,95%) y Galicia (31,94%) son las comunidades autónomas donde la hipoteca suma más parte del presupuesto familiar. En la otra punta están Murcia (24,68%), Extremadura (24,86%) y Castilla‐La Mancha (25,35%).

Un 31,07% de descenso acumulado en el precio de la vivienda

El precio de la vivienda registra un descenso acumulado del 31,07% desde sus niveles máximos. Aunque si se analiza la tendencia de los últimos meses se puede apuntar que la bajada de los precios ha relajado su intensidad porque el descenso interanual es de un 5,35%, mucho más suave que el alcanzado en trimestres precedentes donde había un predominio de descensos interanuales de dos dígitos.

Índice Precios Pisos - Colegio Registradores

Índice Precios Pisos – Colegio Registradores



Más de 75.000 compraventas durante el tercer trimestre del año

El tercer trimestre del año registró 76.818 compraventas de viviendas, ligeramente por encima del mínimo de la serie histórica (75.649, cuarto trimestre de 2011). Las comunidades autónomas con un mayor número de compraventas de vivienda registradas durante el último trimestre han sido Andalucía (15.782), Cataluña (12.411), Comunidad Valenciana (12.205) y Comunidad de Madrid (9.532).

En términos relativos la mayor actividad inmobiliaria ha correspondido a Comunidad Valenciana con 2,44 compraventas de vivienda por cada mil habitantes, seguida de La Rioja (2,39) y Murcia (1,97). Los menores resultados se han alcanzado en Asturias (0,89), Galicia (0,97) y Extremadura (1,01).

Cuota de Mercado de Compraventa de Viviendas por CCAA - Colegio de Registradores

Cuota de Mercado de Compraventa de Viviendas por CCAA – Colegio de Registradores



Compraventas de Vivienda Registradas por cada 1.000 habitantes - Colegio de Registradore

Compraventas de Vivienda Registradas por cada 1.000 habitantes – Colegio de Registradores

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Wednesday, 5 June 2013

El nuevo mínimo del Euribor rebaja en 660 euros al año una hipoteca media

Nuevo mínimo histórico. El Euribor, tipo de referencia más utilizado en las hipotecas que se firman en España, ha marcado un nuevo récord a la baja. Así, clausuró mayo al 0,484% (en abril estaba al 0,528%). Además, sigue situándose por debajo del precio oficial del dinero. Y es que el nuevo descenso coincide con la última rebaja en los tipos de interés impuesta por el Banco Central Europeo (BCE), al 0,5%.

En este sentido, el tipo de interés a aplicar en los nuevos contratos hipotecarios que se firmen a partir de ahora y a los que tengan que revisar sus condiciones durante este mes será de 0,484%. Precisamente, a los últimos les supondrá un descenso de las cuotas, siempre que el documento no incluya una cláusula suelo.

Hace justo un año, en mayo de 2012, el Euribor marcaba un 1,266%. Teniendo en cuenta una hipoteca de 150.000 euros a amortizar en 30 años y con un diferencial del 1%, los pagos, con el nuevo valor del tipo, se van a abaratar en 55 euros mensuales (pasarán de 778 euros a 723). Al año supondrá 660 euros (de 9.336 euros anuales a 8.676), según datos extraídos del simulador de hipotecas de Bankimia.

Tabla Hipotecas España

Los diferenciales, al alza

Por otra parte, los nuevos contratos hipotecarios no podrán beneficiarse de la rebaja del Euribor. El motivo, la subida que han sufrido en los últimos meses los diferenciales medios que aplican los bancos y cajas a estos tipos de préstamos.

Según el índice hipotecario de Bankimia, las entidades financieras ofrecen sus hipotecas en la actualidad al Euribor +3,088%. Un mes atrás lo hacían al Euribor +2,98%. Los bancos tradicionales y los online son los que ofrecen mejores condiciones a fecha de 3 de junio:

Diferencial bancos: Euribor + 2,915% (0,113 puntos porcentuales por encima del mes anterior)
Diferencial cajas: Euribor + 4,125% (mismo valor que el mes pasado)
Diferencial bancos online: Euribor + 2,226% (mismo valor que el mes pasado)

El de mayo ha sido el tercer mínimo histórico consecutivo registrado por el Euribor después de los alcanzados en marzo (0,545%) y abril (0,528 %).

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Wednesday, 8 May 2013

Menos deuda a costa de menos hipotecas

La cantidad de dinero que las familias españolas deben a los bancos por la hipoteca de sus viviendas descendió en 26.388 millones en un año. La deuda hipotecaria de los seis millones de hogares hipotecados que se calcula que hay en España se situó en 633.482 millones en marzo, un 3,06% menos que en el mismo mes del año anterior.

No obstante, el importe que destinan las familias a sus viviendas sigue ocupando la mayor parte de su ahorro: las hipotecas acaparan el 77,2% del endeudamiento total de los hogares, según la información publicada por El Mundo en función de las estadísticas del Banco de España. Por eso, la reducción de la deuda hipotecaria no obedece a una mayor capacidad adquisitiva sino a otras razones. Veamos las principales.

1) Menos hipotecas, más cancelaciones

La diferencia entre las nuevas hipotecas concedidas -295.192- y las canceladas -319.080- en los últimos doce meses da cuenta de los problemas que tienen las familias para comprar una vivienda o para seguir pagando la que ya poseen.

2) Alto número de ejecuciones hipotecarias

Durante 2012 se produjo un alto número de ejecuciones hipotecarias, casi 92.000, de las cuales 14.000 fueron daciones en pago, es decir, el banco se quedó la vivienda a cambio de cancelar la deuda. Al menos otras 20.000 viviendas están pendientes de ejecución, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Esta situación, lógicamente, hace disminuir la deuda de las familias con la banca.

3) Pagos al contado

También se ha observado que el crédito para comprar un piso es menor porque en la actualidad se paga parte o todo al contado. Esto puede ser debido a que sólo adquieren vivienda las familias ahorradoras o porque los bancos exigen cada vez más que se abone en efectivo una parte importante del precio final.

4) Alta morosidad

El pasado año la morosidad en las hipotecas aumentó casi un 34% con respecto a 2011, lo que ha acrecentado la cautela de la banca a la hora de conceder este tipo de créditos. Se prevé que en 2013, alrededor de 100.000 familias dejarán de pagar su hipoteca.

Más información
El Mundo:
La deuda hipotecaria de las familias españolas se reduce en 26.388 millones en un año

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Wednesday, 1 May 2013

Unos 600 euros menos de hipoteca al año gracias al euribor

La cuota mensual de una hipoteca media bajará unos 50 euros, en torno a los 600 euros al año. Eso sí, para poder disfrutar de la rebaja la hipoteca debe estar referenciada con el euribor y no tener suelo. Los mínimos históricos a los que nos tiene ya acostumbrados el euribor en los últimos meses son los artífices de esta rebaja. La mayoría de hipotecas españolas están referenciadas con el euribor.



El índice sitúa su tasa mensual en el 0,528%, muy por debajo de la que marcó hace justo un año (1,368%) y ligeramente inferior a la de febrero (0,545%).

Estos más de 0,8 puntos de diferencia hacen que las hipotecas medias que no tengan suelo y estén referenciadas con el euribor, se abaraten unos 50 euros al mes. Un préstamo medio de 120.000 euros a 20 años ligado a un euribor +1% pasará de tener una cuota mensual de 628 euros a 580. Miles de hipotecados no podrán, sin embargo, disfrutar de estas rebajas por estar atados a un tipo de interés mínimo a pagar, a las polémicas cláusulas suelo.

Pero las hipotecas con la cláusula suelo no tendrán rebaja

A las hipotecas con las denominadas cláusulas suelo, por la que se fija un mínimo porcentaje de interés -que ronda el 3%-, no se les aplicará la rebaja. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas existe una cláusula suelo.

Más información
El Mundo: La cuota hipotecaria bajará casi 600 euros al año lastrada por un Euribor en mínimos históricos

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Tuesday, 3 April 2012

Una alternativa cooperativista para los van a perder su casa

Eduardo LlarenaUna de las peores consecuencias de la crisis, quizás de los puntos que más difícil explicación tienen consiste en aquellos casos en que los compradores de vivienda, después de ver cómo pierdan sus casas por no poder pagarlas, sin embargo permanecen como deudores de la entidad financiera que les prestó dinero para adquirir la casa. Parecería razonable pensar que la pérdida de la vivienda supone suficiente castigo, pero sin embargo hay consumidores que aparte de sufrir esa situación se encuentran debiendo más dinero al banco, y teniendo nóminas u otros bienes embargados hasta satisfacer unas deudas que con los intereses y gastos alcanzan proporciones sencillamente inasumibles.

Este es uno de los temas que más preocupan a los ciudadanos, y que no está encontrando respuesta en las medidas legislativas.

Para hacer frente a estas situaciones hay consumidores que se están agrupando tratando de encontrar soluciones conjuntas que les permitan salir del atolladero. Recientemente ha llegado a mi conocimiento una interesante alternativa consistente en la formación de una cooperativa que pretende dar solución a estos problemas en sus dos vertientes, por un lado la necesidad de vivienda para las personas que se han visto desalojadas de su casa y, simultáneamente, encontrar una solución financiera a la cuestión de la deuda pendiente. El movimiento nace vinculado a la Cooperativa Integral Catalana.

EdificioEn cuanto a la primera cuestión (solucionar la necesidad de vivienda) la idea lanzada trata básicamente de organizar una cooperativa. Por un lado las personas que se encuentran en una ejecución hipotecaria o próximas a ella y que van a perder su vivienda, proceden a alquilar los pisos a la entidad cooperativa, que a su vez cede el uso a una persona que ya ha perdido su casa, y por otro lado el dueño de esta vivienda recibe la cesión del uso de otro piso cuya propiedad habría perdido o estaría a punto de hacerlo otro miembro de la cooperativa. Evidentemente en el propio piso es difícil quedarse pues el adjudicatario puede echar al antiguo dueño, pero a este adjudicatario le resultará mucho más complicado desalojar a un arrendatario que ha entrado con un contrato de alquiler válido. Esta idea tiene posibilidades de prosperar siempre que se fije un precio de renta solamente un poco más bajo que el de mercado y un plazo de cinco años o un poco más largo, con lo cual se ofrecen pocas armas al adjudicatario del piso en la subasta para alegar fraude. Se trata de utilizar una vía legal defendible en los tribunales, a diferencia de otro planteamiento lanzado por otro grupo de alquilar los pisos que se van a subastar por una renta de un euro y por un tiempo muy largo, circunstancias que permitirán al adjudicatario resolver el alquiler alegando un fraude que resulta evidente.

Para poner esta idea en funcionamiento se necesita una organización básica y que las diferentes personas afectadas se pongan en contacto, pero la creación de una cooperativa de este tipo puede limitar los terribles efectos que las ejecuciones hipotecarias en masa están produciendo. Además la organización que vaya surgiendo, si adquiere cierto número de personas, puede permitir negociar con las entidades financieras fórmulas para conservar el uso de la vivienda o recuperarlo en el futuro; es decir, abre la puerta a una situación donde el consumidor al no estar absolutamente aislado, tendrá un poco más de poder negociador.

Respecto a la segunda cuestión, la solución del problema financiero de la deuda pendiente tras la pérdida de la casa, la idea lanzada por este grupo no me parece tan viable, aunque por una valoración económica ajena a mi profesión jurídica, por lo que mi opinión podría no ser correcta. Se trataría aquí de comprar la deuda hipotecaria por paquetes. Las entidades financieras transmiten los créditos impagados en grupos por unos precios muy inferiores al valor de la deuda; así que resulta habitual que otros especuladores adquieran estos paquetes de deuda y se pongan a ejecutar aquellos créditos en los que esperan obtener un negocio. La idea que plantea este grupo consiste en formando grupos de consumidores afectados, confiar en encontrar algunos especuladores bien intencionados que adquieran los paquetes de deuda y luego alcanzar acuerdos con ellos sobre el pago o la liquidación de los créditos. Las dos objeciones que se me ocurren tienen que ver con la dificultad de encontrar un “especulador de buena fe” dispuesto a dejar de ganar, y luego en que al final la propia cooperativa podría convertirse en acreedor hipotecario y acabar actuando como cualquier otro echando a los consumidores de los pisos. De todas formas y aunque no puedo plantear una solución alternativa a este problema, creo que la idea esencial de buscar una agrupación de deudores puede dar lugar a alguna solución sobre las deudas pendientes tras la pérdida de las viviendas.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Tuesday, 27 March 2012

La Hipoteca, esa rara avis

Edificio PisosLa firma de hipotecas suma números irrisorios. Durante el pasado mes de enero se firmaron 29.167 hipotecas para la compra de casa, un 41,3% menos que en el mismo periodo de 2011, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La historia se repite. El mercado hipotecario ha arrancado 2012 por el mismo camino de ‘números rojos’ con el que cerró 2011 (-32%).

Menos y más baratas

El importe medio de los nuevos préstamos sellados sobre viviendas asciende a 107.217 euros, un 9,5% menos que en 2011 y 3,2% más que en el mes precedente. En total, durante enero las entidades financieras otorgaron 3.127 millones de euros de financiación para la adquisición de casa. Cantidad que supone un descenso del 46,9% interanual y un aumento del 22,3% intermensual.

En el conjunto del mercado, fincas tanto urbanas como rústicas, se concedieron un total de 47.435 hipotecas, lo que significa un descenso del 37,1% respecto a 2011, mientras que el importe subió el 5% y se situó en 122.973 euros. En enero, el importe total de los créditos hipotecarios sobre fincas fue de 5.833 millones de euros, el 34% menos, de los que 5.308 millones correspondieron a fincas urbanas (-35,3%) y 525 a rústicas (-15,6%).

Los bancos concentraron el 64,7% de los préstamos, mientras que las cajas de ahorro concedieron el 18,9% y el resto de entidades financieras, el 16,4%. En cuanto al capital prestado, en enero, los bancos concedieron el 67,6% del total; las cajas, el 18,2%, y otras entidades, el 14,2%. El tipo de interés medio aplicado fue del 4,42%, superior en un 19,1% al de enero de 2011 y en un 1,6% al de diciembre de ese año. Por entidades, las cajas concedieron las hipotecas a un interés medio del 4,37% y un plazo de 23 años, mientras que los bancos dieron sus préstamos a 21 años y con un interés medio del 4,55%. El 92,8% de las hipotecas constituidas se firmó a un tipo de interés variable, con el Euribor como principal referente (87,8 %), en tanto que el 7,2% optó por un tipo fijo.

Más información
El Mundo:
La concesión de hipotecas empieza 2012 en caída libre

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Friday, 9 March 2012

Los parados con pisos de menos de 200.000 podrán evitar su desahucio

Las familias con todos sus miembros en paro podrán evitar el desahucio de sus pisos siempre y cuando su valor no supere los 200.000 euros y la entidad financiera que les concedió la hipoteca se haya adherido al código de buenas prácticas que aprueba hoy el Gobierno.

Este código se incluye en el decreto ley de medidas urgentes en materia de ejecuciones hipotecarias para abordar el problema social de los desahucios en las personas con riesgo de exclusión social y que estudiará este viernes el Consejo de Ministros.

Condiciones que deben cumplir las familias

1.- La vivienda debe ser la primera y única que posee la familia.
2.- Todos los miembros de la familia deben estar en paro o sin ningún tipo de renta por actividad económica.
3.- La cuota hipotecaria deberá ser superior al 80% de los ingresos netos del conjunto de la familia.
4.- El valor de la vivienda afectada se situará entre 120.000 y 200.000 euros, según el tamaño del municipio.

Mayores de 65 años, menores a cargo o hijos mayores con una minusvalía

Fuentes financieras consultadas por El Mundo han añadido que también se estudia la opción de considerar que el riesgo de exclusión de una familia estará “agravado” cuando el titular de la vivienda sea mayor de 65 años o tenga una discapacidad. Igual sucedería en los casos en los que tenga menores a su cargo, hijos mayores con una minusvalía igual o superior al 33%, o ascendientes mayores de 65 años.

Más información
El Mundo:
Los parados podrán evitar el desahucio de viviendas de menos de 200.000 euros

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Tuesday, 27 September 2011

Las familias son de fiar

Las familias hipotecadas siguen cumpliendo con sus obligaciones pese a la crisis. Los números lo dicen. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los créditos hipotecarios dudosos (impagos y con probabilidad de impago) concedidos a las familias para comprar hogar alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469%, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), una décima menos que hace un año. La morosidad parece que se ha pasado al lado de los promotores, cuya cuota roza ya el 18%.

La morosidad de los créditos concedidos al sector de la construcción y de las actividades inmobiliarias alcanzó un nuevo récord en la primera mitad de 2011 al llegar al 17,01 %, según los datos publicados por el Banco de España. Al final del segundo trimestre, las entidades financieras españolas habían catalogado como de dudoso cobro 70.428 millones de euros concedidos a empresas vinculadas al negocio inmobiliario y constructor, que en total tenían prestados 413.914 millones.

Más información
El Mundo:
Las familias hipotecadas pagan siete veces mejor que los promotores

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Thursday, 21 January 2010

Cómo comprar un piso sin ir al banco

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”

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