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La Comunidad

Thursday, 11 March 2010

Cómo evitar ir a juicio si el hipotecado no paga sus letras

Hace tan solo unos días hablaba de qué puede pasar si no pagas la hipoteca y cómo puedes solucionarlo. Y justo ahora El Economista da una nueva idea para que los prestamistas puedan recuperar su dinero de una forma rápida y eficaz. Se puede acudir a la venta extrajudicial, aunque solo merece la pena hacerlo si se sabe a ciencia cierta que las circunstancias del inmueble y el deudor no impedirán llevar a cabo todo el proceso. Si hay dudas, se debe acudir al procedimiento judicial.

Para saber cómo se hace la ejecución de la hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente y qué podría impedir hacerlo, te dejo aquí un resumen del análisis de El Economista:

El ordenamiento español acepta la vía extrajudicial siempre que se haya pactado esta posibilidad en la escritura de constitución de la hipoteca.

El procedimiento extrajudicial de ejecución de una hipoteca inmobiliaria se tramita ante el Notario competente del lugar donde radique el inmueble hipotecado. Este procedimiento viene regulado en el Reglamento Hipotecario, sin que puedan las partes acordar un procedimiento diferente.

Es una buena opción para evitar caer en un atasco judicial si la ciudad donde está el piso es grande y acumula retrasos en sus juzgados. No obstante, esta percepción inicial debe matizarse al analizar diversas cuestiones prácticas de este procedimiento.

1.- Potestad vs. autoridad

El Notario no tiene autoridad jurisdiccional. Su función es la de controlar que el procedimiento extrajudicial se efectúa conforme a lo establecido legalmente, pues la venta extrajudicial no es sino un pacto más de la escritura de constitución de la hipoteca , cuyo contenido viene predeterminado por la ley.

Por eso, si los interesados discrepan sobre alguna cuestión surgida durante la tramitación del procedimiento –hablamos tanto del acreedor como del deudor, y también un hipotecante no deudor o un tercero poseedor- cualquiera de ellos podrá reclamar judicialmente lo que a su derecho convenga.

Todo esto implica: la potencial suspensión del procedimiento si así lo estima el juez y, en todo caso, la judicialización del procedimiento, que puede implicar que el notario no pueda avanzar con los trámites establecidos en la ley ante el riesgo de vulnerar los derechos de alguno de los interesados. Así, no parece muy aconsejable emprender esta vía si se tienen indicios de la existencia de terceros que quizá reclamen derechos sobre el bien hipotecado.

2.- Terminación anticipada

El procedimiento de ejecución extrajudicial exige que el notario requiera al deudor para que efectúe el pago en el plazo de 10 días, o en caso contrario, se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados a su costa. Este requerimiento se efectuará en el domicilio del deudor que conste en el Registro de la Propiedad, y de no poder efectuarse, la ejecución deberá efectuarse por vía judicial.

En consecuencia, habrá de tenerse en cuenta la conveniencia o no de instar un procedimiento extrajudicial si tenemos la certeza de que, por las circunstancias del deudor, no se va a poder practicar el requerimiento de pago y por lo tanto no será posible concluir con éxito esta vía.

3.- Desposesión

Una vez concluido el procedimiento de venta extrajudicial, y para el caso de que la posesión del inmueble no se entregue voluntariamente al adjudicatario, el notario carece de facultades para efectuar o “forzar” dicha entrega, por lo que habrá de acudirse a la vía judicial para obtener la posesión del bien.

Lo anterior hace desaconsejable el procedimiento de venta extrajudicial, por ejemplo, en supuestos en los que se tiene la certeza de que en el inmueble existen ocupantes sin título válido o en el que puede preverse que la obtención de la posesión no será pacífica. Son muchas las ocasiones en las que finalmente es el acreedor el que se hace con la propiedad del bien hipotecado, por lo que aunque parezca que el riesgo de tener que acudir a la vía jurisdiccional para obtener la posesión del bien es un riesgo para el adjudicatario y no para el acreedor que insta la ejecución de la hipoteca , será necesario analizarlo cuando se prevea que, como resultado del procedimiento de venta, el bien hipotecado acabará en propiedad de quien solicita la ejecución.

Más información
El Economista:
¿Es aconsejable ejecutar una hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente?

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Monday, 1 March 2010

Madrid, Euskadi y Melilla son las más beneficiadas por el mínimo histórico del Euribor de febrero

Las familias de Madrid, País Vasco y Melilla que revisen en marzo sus préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se ahorrarán entre 500 y 800 euros anuales, una vez que el Euribor concluyó el mes de febrero en su cota más baja de todos los tiempos (1,225%).

La causa de los difentes descuentos es el distinto importe medio de las hipotecas para la compra de vivienda en cada una de las comunidades autónomas, que según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) fue en el conjunto de España en febrero de 2009 de 123.643 euros, con lo que la rebaja sería de 684 euros anuales de media.

Este mínimo histórico del Euribor en febrero no implica, no obstante, recortes en los préstamos tan elevados como los que disfrutaron quienes revisaron sus préstamos hipotecarios durante los meses de verano de 2009, aunque el indicador marcaba entonces cotas más altas. Ello se debe a que el diferencial entre el Euribor de febrero de 2009 y el de febrero de 2010 es de algo menos de un punto porcentual, mientras que durante el verano pasado llegó a rozar los cuatro puntos porcentuales.

No obstante, los préstamos que se revisen en marzo, a los que se aplica la tasa del mes anterior, obtendrán rebajas que en el caso de los hipotecados madrileños superarán los 800 euros anuales y para vascos y melillenses rondarán los 750 euros. En Canarias y Murcia, por el contrario, los recortes apenas superarán los 500 euros al año.

Más información
El Mundo:
Madrid, Euskadi y Melilla, las más beneficiadas por el Euribor de febrero

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Monday, 8 February 2010

¿Qué gastos tiene un Préstamo Hipotecario?

A.- Gastos Previos a la formalización:

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.

B.- Gastos de formalización:

Comisión de apertura: Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.

Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.

La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.

Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

Impuestos oficiales: La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0’50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.

C.- Otros gastos posibles:

Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.

Comisión por modificación de contratos: Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos.

Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Wednesday, 20 January 2010

¿Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario?

Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales:

Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos:

> Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
> Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.
> Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el > Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.
> Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán: Última nómina. Última declaración de la Renta. Otros justificantes de ingresos, si los hay.
> Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.): Última declaración de la Renta. Última declaración anual del IVA.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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