“Un total de 510.000 familias habrán perdido su casa producto de las consecuencias de la crisis económica” desde 2008 a 2015, según un estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes) sobre el impacto de la mora hipotecaria en España. Por su parte, los bancos tendrán que asumir unas pérdidas de 34.000 millones de euros procedentes de hipotecas a particulares.

Cómo se pierde el hogar

-De 2008 a 2011: “150.000 ya han perdido su vivienda y soportan deudas que impiden cualquier oportunidad de encauzar su futuro”.

- De 2012 a 2015: “135.000 familias están sufriendo un proceso de ejecución hipotecaria”. A estas cifras hay que sumarles, “si no se toman medidas urgentes”, otras “133.000 que ya no pueden seguir pagando su hipoteca” y las “100.000 que dejarán de hacerlo en los próximos dos años por el aumento del paro”.

Cómo afecta a los bancos

Afes indica que la banca ya habría ejecutado créditos para compra de vivienda por importe de 18.750 millones de euros, pero “la mayoría de estas subastas han quedado desiertas”. En este sentido, apunta que el procedimiento judicial y administrativo supone “un importante desembolso que puede llegar al 20% del valor de la casa”. De este modo, Afes prevé que “el precio de los inmuebles en poder de los bancos se verá ahora forzosamente reajustado al valor del mercado real”.

Más información
El Mundo: Más de medio millón de familias perderá su casa de 2008 a 2015

El Euribor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas en España, ha estrenado 2012 con una bajada de diez milésimas en tasa diaria que le sitúa en el 1,937%.

El índice cerró 2011 en el 2,004%, es decir, el mínimo en tasa mensual desde el pasado mes de marzo de 2011, cuando terminó en el 1,924%, y según los expertos consultados por Europa Press mantendrá su caída este año.

Los analistas justifican su previsión en que el Banco Central Europeo (BCE) podría bajar los tipos de interés hasta el 0,5% a lo largo de 2012, a lo que se suma el diferencial aún existente entre el Euribor y el precio oficial del dinero.

Más información
El Mundo: El Euribor arranca el año con una bajada de diez milésimas

Las ejecuciones hipotecarias experimentaron en nuestro país una importante reducción en el tercer trimestre del 2011. Según se desprende del informe Datos sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales elaborado por el Consejo General del Poder Judicial, en los Juzgados de Primera Instancia y en los Juzgados de Primera Instancia e instrucción ingresaron 14.894 ejecuciones, lo que supone un descenso del 23,1%.

El Informe constata el incremento producido en los concursos de acreedores presentados durante el tercer trimestre de 2011 en los Juzgados de lo Mercantil, que alcanzaron la cifra de 1.817, con un incremento del 16% respecto al mismo periodo de 2010. Es la cifra histórica más alta en un tercer trimestre desde que se inició esta serie estadística, en el año 2004.

Más información
Consejo General del Poder Judicial: Estadística Judicial: Descienden las ejecuciones hipotecarias y crecen los concursos de acreedores

Ezequiel pregunta:

“Tengo una hipoteca y el seguro de vida me obligan con ellos. El seguro es del 60% y son 1.700E, cuando con otras compañías sería por la mitad. Cómo puedo reclamar ese abuso”.

Respuesta

Es difícil demostrar “ese abuso” ya que, si lo plantea antes de firmar, le pueden decir que “son lentejas…” y si lo plantea después, que ha firmado “voluntariamente”, solo le queda cancelar ese seguro y contratar otro al transcurrir el primer año.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

La Comisión Europea está inspeccionando varias firmas ante las sospechas de un cartel ligado a los derivados sobre el euríbor (principal referencia usada en España para fijar las cuotas de las hipotecas y otros préstamos a particulares, empresas y organismos públicos). La Comisión no ha indicado cuáles son las firmas investigadas, solo señala que tiene sospechas de que hayan infringido las leyes europeas de la competencia, según publica El País. Aunque The Wall Street Journal indica que entre las entidades financieras investigadas hay un gran banco alemán y otro francés. El comunicado de la Comisión tampoco indica en qué medida las posibles prácticas anticompetitivas han podido afectar a la formación de los precios en el euríbor a los diferentes plazos.

La investigación de Bruselas se suma a las ya abiertas por la propia Comisión Europea, por Estados Unidos y por el Reino Unido sobre una posible manipulación del Libor, el tipo interbancario de Londres. La autoridades japonesas, por su parte, investigan la formación del tipo interbancario de Tokio, el Tibor.

Los operadores de los mercados vienen insistiendo en que los actuales niveles del euríbor, especialmente en los plazos más largos, son poco representativos de una actividad real en el mercado, puesto que los bancos apenas se prestan dinero entre sí debido a la desconfianza generada por la crisis financiera y de la deuda. Euribor-EBF, que recopila los datos para la elaboración del Euribor, señaló a Reuters que compartiría sus datos con las autoridades e insistió en que sería imposible que los bancos fijaran el Euribor debido al elevado número de entidades que participan en la formación de su precio.

“Confiamos plenamente en la gestión del Euribor. Con tantos bancos participando en la fijación del tipo sería imposible fijar un tipo de manera artificial”, dijo Cedric Quemener, director de Euribor-EBF. “Creo que la Comisión carece de conocimientos sobre cómo se elaboran esas referencias. Estamos dispuestos a ayudarles”, dijo a Reuters.

Más información
El País: Bruselas investiga a los bancos por una posible manipulación del euríbor

Un auto de la Audiencia de Girona entiende que la entrega del piso puede saldar la deuda hipotecaria con el banco, es decir, que se puede aplicar la ‘dación en pago’. Coincide así con lo estipulado en otro auto de la Audiencia de Navarra que fue pionera en defender lo que se conoce como dación en pago. La familia embargada por el banco entrega la vivienda y con esto se acaba el problema, algo que no se contempla en la legislación hipotecaria española, ni lo practica la banca.

En Girona se ha dado la razón a una familia desahuciada de su piso que recurrió a los tribunales para no tener que pagar la deuda de 162.500 euros que tenía pendiente con la entidad. El auto afirma: “No puede sostenerse que el producto obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito”. El auto, hecho público por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y recogido por El País, ofrece razones jurídicas para sostener que el desahucio ya cancela la deuda. En el apartado de fundamentos jurídicos el texto recuerda que “el banco es la parte fuerte del contrato de adhesión” y que la Ley de Defensa de los consumidores prohíbe que las cláusulas que se incluyen en los contratos sean abusivas. Valiéndose del Código Civil, el texto asegura: “La actuación de la entidad financiera incurre en abuso de derecho [...] y comporta su ejercicio antisocial”.

En su día, la entidad financiera tasó el piso objeto del auto, situado en Salt (Gironès), en 325.000 euros y durante el proceso de ejecución hipotecaria se lo adjudicó en subasta por 162.500 euros, la mitad del valor de tasación. El banco, según explica la PAH, sostenía que después de desahuciar a la propietaria -avalada por tres familiares- y quedarse con la vivienda, tenía además derecho a cobrar otros 162.500 euros, la diferencia entre el valor de tasación inicial y el de la subasta. “De mantenerse el criterio de instancia de [la entidad financiera] obtendría un enriquecimiento injusto, ya que después de haber cobrado lo adeudado podría, sin causa justa, obtener otras cantidades que no le corresponderían”, afirma el auto de la Audiencia de Girona, que incluso recuerda que toma la decisión que toma “acorde con una decisión justa, que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”.

El auto de Navarra

El auto de Sección Segunda de la Audiencia de Navarra considera que devolver al banco un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque el inmueble haya perdido valor por la crisis y reprocha desde un punto de vista moral la actitud de la entidad.

La Audiencia ha resuelto así un recurso de un banco contra una sentencia de un juzgado de Estella, que consideró que no había lugar a continuar con un procedimiento de ejecución después de que la entidad financiera embargara la vivienda garantía de préstamo y se la adjudicara al quedar desierta la subasta que se convocó. El préstamo ascendía a 71.225 euros y el banco valoró el inmueble en el contrato de préstamo firmado en 75.900 euros, aunque en la subasta su valor fue de 42.895 euros.

Más información:
El País: La Audiencia de Girona da por liquidada la hipoteca con la entrega del piso
Ventadepisos.com La justicia corta las alas a los bancos

Las cifras ponen los pelos de punta: más de 140.000 familias ya han sido desahuciadas desde 2008, ahora mismo hay 162.819 inmersas en procesos de ejecución hipotecaria y más de 270.000 con cuotas impagadas. Son datos facilitados por la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) que afirma que “los datos sobre embargos y desahucios convierten en urgente e imprescindible la adopción urgente de una moratoria hipotecaria.”

Adicae alerta de esta situación tras conocer que los desahucios tramitados por los juzgados españoles alcanzaron un nuevo récord histórico en el segundo trimestre de 2011, al sumar un total de 16.464 ejecuciones, un 21,2% más que en el mismo período de 2010, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Las familias son más de fiar que los promotores

Los datos facilitados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), dibujan a las familias como apuestas más seguras que los promotores. Los créditos hipotecarios dudosos (impagos y con probabilidad de impago) concedidos a las familias para comprar hogar alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469%, una décima menos que hace un año. La morosidad parece que se ha pasado al lado de los promotores, cuya cuota roza ya el 18%.

Más información
El Mundo: Más de 160.000 familias están inmersas en procesos de ejecución hipotecaria
Adicae: Adicae considera inaplazable la aprobación de una moratoria hipotecaria a los embargos

Las entidades financieras contarán con legitimidad gubernamental para incluir ’swaps’ y cláusulas del suelo en sus préstamos hipotecarios cuando se apruebe la Orden Ministerial (OM) de ‘Transparencia Bancaria’ que está tramitando el Ministerio de Economía. Ambas prácticas están todavía pendientes de calificación en los tribunales, según el texto de la OM al que ha tenido acceso Europa Press y que publica El Mundo.

La propuesta pretende sustituir a la actual Orden de Transparencia de 1989 y permite incluir en las hipotecas los ’swaps’ (seguros frente a la subida de los tipos de interés) y las cláusulas suelo (límite a la bajada de los tipos) con la única obligación de que sea el notario el que informe al cliente y controle la legalidad de las cláusulas antes de firmar el préstamo. También contempla permitir a las entidades financieras cobrar a los clientes por asesorar e informar sobre sus productos y elimina la obligación de que las comisiones a cobrar por los servicios queden registradas y controladas por el Banco de España.

El pasado 29 de julio, Economía y Hacienda publicó esta OM y abrió el periodo de audiencia pública, que finalizó el pasado 6 de septiembre. La nueva legislación podría ser aprobada antes de la disolución de las cortes y la celebración de las elecciones generales del próximo 20 de noviembre, según fuentes jurídicas consultadas por Europa Press.

El sector financiero y los consumidores, en contra

Las patronales del sector financiero (AEB y CECA) y las asociaciones de consumidores acordaron ayer durante la celebración del Comité Consultivo de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), consensuar un escrito de rechazo a su aprobación, según informaron a Europa Press fuentes conocedoras del acuerdo. Las mismas fuentes explicaron que los motivos de rechazo de las entidades financieras y los representantes de los consumidores son “radicalmente distintos”, pero ambos coinciden en rechazar la “precipitación”.

El sector financiero considera que esta legislación podría ser más restrictiva que las Directivas Europeas de transparencia bancaria, mientras que las asociaciones de consumidores mantienen que supone un peligro para los derechos de los clientes y avala prácticas bancarias que los tribunales están pendientes de determinar si son o no “abusivas”.

Más información
El Mundo: El Gobierno ultima una ley que legitima las cláusulas más polémicas de las hipotecas

En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.

Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.

Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.

El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.

Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.

Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.

Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.

Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.

Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

El Tribunal Constitucional (TC) estima que la la actual legislación sobre desahucios y ejecuciones hipotecarias no vulnera los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, ni su derecho a una vivienda digna. En el auto el Constitucional considera que carece de competencia para plantear un cambio al actual proceso de ejecución hipotecaria, ya que es “materia exclusiva” del Gobierno como organismo “legislador”. Esta es la respuesta que ha recibido el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell que reclamaba al TC que estudiara la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria para facilitar que con la entrega de la casa se saldara la deuda hipotecaria (conocido popularmente como dación en pago).

Los magistrados consideran “notoriamente infundada” la cuestión de inconstitucionalidad y aluden a la doctrina establecida en la sentencia de 18 de diciembre de 1981, que avaló las limitaciones que tienen los hipotecados para evitar el embargo de su vivienda. La sentencia citada considera que los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria no quedan “indefensos” porque tienen la posibilidad de evitar el embargo pagando la deuda o reclamando al juez la apertura de un procedimiento declarativo para que resuelva la controversia entre las partes.

Por su parte, la Fiscalía ya había pedido al TC que rechazara la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell. “El marco procesal en que se han de debatir los intereses de los litigantes es competencia del legislador, sin que tal regulación pueda ser discutida so pretexto de su inconstitucionalidad”, critica el Ministerio Público, que recuerda además que el Tribunal Constitucional ya ha defendido que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos fundamentales, pese a que limitan las posibilidades de los afectados de oponerse al proceso.

¿Y la realidad social y jurídica?

Según publica El Mundo, el auto del TC cuenta con un voto particular en contra -frente a 10 a favor- formulado por el magistrado Eugeni Gay. El magistrado considera que el Tribunal no ha tenido en cuenta la actual “realidad social y jurídica” de España y considera necesario examinar la cuestión planteada desde el contexto económico actual. “En definitiva, los rasgos de la situación económica y financiera actual son radicalmente distintos a los que la caracterizaban a principios de los años 80 y esta profunda transformación incide directamente en la esencia de las condiciones de cumplimiento de los compromisos hipotecarios adquiridos por los prestatarios”, explica Gay.

El magistrado destaca que en los últimos años los ciudadanos contrataron hipotecas “sin poder percatarse” de los riesgos que implicaba la operación debido a la “complejidad y opacidad” del sistema financiero. Algo que “muy posiblemente” también desconocían las entidades de crédito prestadoras del dinero y beneficiarias de la garantía hipotecaria. En conclusión, Gay considera que las dos partes contratantes adolecieron de “errores sustanciales” al evaluar los riesgos de los préstamos hipotecarios, lo que dio lugar a que prestaran un consentimiento “imperfecto, cuando no completamente viciado”.

Más información
El Mundo: El Constitucional considera que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos