El Tribunal Constitucional (TC) estima que la la actual legislación sobre desahucios y ejecuciones hipotecarias no vulnera los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, ni su derecho a una vivienda digna. En el auto el Constitucional considera que carece de competencia para plantear un cambio al actual proceso de ejecución hipotecaria, ya que es “materia exclusiva” del Gobierno como organismo “legislador”. Esta es la respuesta que ha recibido el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell que reclamaba al TC que estudiara la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria para facilitar que con la entrega de la casa se saldara la deuda hipotecaria (conocido popularmente como dación en pago).

Los magistrados consideran “notoriamente infundada” la cuestión de inconstitucionalidad y aluden a la doctrina establecida en la sentencia de 18 de diciembre de 1981, que avaló las limitaciones que tienen los hipotecados para evitar el embargo de su vivienda. La sentencia citada considera que los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria no quedan “indefensos” porque tienen la posibilidad de evitar el embargo pagando la deuda o reclamando al juez la apertura de un procedimiento declarativo para que resuelva la controversia entre las partes.

Por su parte, la Fiscalía ya había pedido al TC que rechazara la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell. “El marco procesal en que se han de debatir los intereses de los litigantes es competencia del legislador, sin que tal regulación pueda ser discutida so pretexto de su inconstitucionalidad”, critica el Ministerio Público, que recuerda además que el Tribunal Constitucional ya ha defendido que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos fundamentales, pese a que limitan las posibilidades de los afectados de oponerse al proceso.

¿Y la realidad social y jurídica?

Según publica El Mundo, el auto del TC cuenta con un voto particular en contra -frente a 10 a favor- formulado por el magistrado Eugeni Gay. El magistrado considera que el Tribunal no ha tenido en cuenta la actual “realidad social y jurídica” de España y considera necesario examinar la cuestión planteada desde el contexto económico actual. “En definitiva, los rasgos de la situación económica y financiera actual son radicalmente distintos a los que la caracterizaban a principios de los años 80 y esta profunda transformación incide directamente en la esencia de las condiciones de cumplimiento de los compromisos hipotecarios adquiridos por los prestatarios”, explica Gay.

El magistrado destaca que en los últimos años los ciudadanos contrataron hipotecas “sin poder percatarse” de los riesgos que implicaba la operación debido a la “complejidad y opacidad” del sistema financiero. Algo que “muy posiblemente” también desconocían las entidades de crédito prestadoras del dinero y beneficiarias de la garantía hipotecaria. En conclusión, Gay considera que las dos partes contratantes adolecieron de “errores sustanciales” al evaluar los riesgos de los préstamos hipotecarios, lo que dio lugar a que prestaran un consentimiento “imperfecto, cuando no completamente viciado”.

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“El Gobierno es consciente de la coyuntura especialmente difícil a la que se enfrentan las familias que pierden su vivienda y siguen debiendo dinero al banco porque su valor no es suficiente para cubrir lo que resta de hipoteca”. Son palabras pronunciadas por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, en su intervención inicial durante el Debate sobre el Estado de la Nación. Allí mismo ha anunciado que se aprobarán “nuevas medidas de protección” para los ciudadanos con problemas para hacer frente al pago de sus préstamos firmados para la compra de casa.

“En las próximas semanas, aprobaremos nuevas medidas de protección de las personas sujetas, por imposibilidad de atender a sus compromisos, a procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán compatibles con los imperativos de seguridad jurídica y de solvencia de las entidades prestatarias”. No ha concretado nada más sobre estas “nuevas medidas”.

El presidente del Gobierno también ha recordado que “en abril de 2010 se aumentó la cantidad mínima de ingresos de las familias que no puede ser embargada”. Esto es lo que se conoce como sueldo inembargable: cantidad de salario ‘intocable’, que no se puede confiscar a un embargado tras haber perdido la casa aunque siga obligado a rendir cuentas con el banco.

Este sueldo inembargable pasó de ser el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) al SMI más el 10%. Además, a dicha cantidad, como novedad también, hay que sumar un 20% más por cada persona que el afectado tenga a su cargo. A pesar de recordar esta medida ya como una realidad, Zapatero ha dejado claro que su Gobierno hará “un nuevo esfuerzo en este sentido” dentro del que ha enmarcado las “nuevas medidas de protección” para hipotecados en una situación económica delicada.

Recientemente en la Cámara Baja se ha puesto en marcha una subcomisión para estudiar los “elementos de mejora” en el sistema hipotecario español y “en particular” respecto a aquellas condiciones (cláusulas) que puedan ser consideradas “abusivas”. Se prevé que tenga cerrado un paquete de recomendaciones a finales de 2011. Entre los puntos a tratar, la polémica dación en pago -que la entrega de vivienda salde por completo la hipoteca- y que el Gobierno ha rechazado desde el primer momento que se planteó el debate. El Congreso también ha votado varias veces en contra de ésta.

El último dato publicado al respecto apuntaba a 21.787 ejecuciones hipotecarias durante el primer trimestre de 2011, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Una elevada cifra que sin embargo es un 21% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2010. Un ejercicio en el que se batió un nuevo récord con casi 100.000 ejecuciones hipotecarias. Desde 2007, la Justicia española ha ejecutado 293.357 hipotecas: 25.943 en 2007, el primer año de la crisis; 58.686 en 2008, 93.319 en 2009 y 93.622 en 2010.

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El importe medio de las hipotecas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad durante marzo suma 112.454 euros, un 3,8% menos que en marzo de 2010 y un 8,4% inferior al registrado en febrero de 2011. Así lo ha hecho público el Instituto Nacional de Estadística en un comunicado en el que indica que el capital prestado para la adquisición de viviendas supera los 4.855 millones de euros, una disminución interanual del 23,3%.

Quiénes conceden hipotecas y su tipo de interés

Haciendo referencia a todo tipo de hipocas, el INE indica que las Cajas de Ahorro son las entidades que conceden mayor número de préstamos hipotecarios durante marzo (48,9% del total), seguidas de los Bancos (38,2%) y Otras entidades financieras (12,9%). En cuanto al capital prestado, las Cajas de Ahorro conceden el 43,1% del total, los Bancos el 43,4% y Otras entidades financieras el 13,5%. El 94,9% de las hipotecas constituidas en marzo utiliza un tipo de interés variable, frente al 5,1% de tipo fijo. Entre los variables, el Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto en el 90,0% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio en marzo de 2011 es del 3,94%, lo que supone un aumento del 0,8% en tasa interanual y un incremento del 6,5% respecto a febrero de 2011. Por entidades, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las Cajas de Ahorro es del 3,97% y el plazo medio de 23 años. En cuanto a los Bancos, el tipo medio de sus préstamos hipotecarios es del 4,06% y el plazo medio de 22 años.

Por dónde están las hipotecas

El número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes1 es mayor en la Región de Murcia (229). Extremadura es la única comunidad que presenta una tasa de variación positiva (0,7%). Las evoluciones más negativas se dan en Aragón (–44,5%) y Cantabria (–43,3%).

La Comunidad Foral de Navarra presenta el mayor importe medio hipotecado (198.779 euros). Esta comunidad presenta la mayor tasa de variación interanual positiva (52,1%) seguida de Cantabria (3,7%).

Las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes1 es mayor son Región de Murcia (190) y Comunitat Valenciana (167). Las que tienen mayor número de hipotecas canceladas registralmenhabitantes1 son Aragón (238) y Comunitat Valenciana (170).

El Tribunal Supremo ha puesto del dedo sobre la llaga. En una reciente sentencia ha establecido que si una pareja se divorcia tendrá que seguir pagando la hipoteca a medias porque es una una deuda de la sociedad de gananciales y no una carga del matrimonio. ¿Es justo?

Para Emilio Martínez, vocal de socios de la Asociación Custodia Compartida Ya!, sí. “Lo que no puede ser es cargar a la mujer con los niños, a limpiar mocos, y al hombre echarle la carga económica. Si todo está al 50% desde el principio, al final todos salen ganando”, afirma a El Mundo.

En el otro lado está María Ángeles Ruiz-Tagle, presidenta de la Asociación de Mujeres Separadas y Divorciadas ‘Consuelo Berges’. Hay muchos matices porque muchas mujeres pueden sufrir una precariedad … Es lo que nosotras advertimos porque lo estamos viendo continuamente … Si se aplica la igualdad en dos personas desiguales, se aumenta dicha desigualdad”

Y también están los que creen que “habría que estudiar los casos particularmente”, como Jesús Toledo, de la Asociación de Padres de Familia Separados (APFS).

¿Qué crees tú? Te dejo con el análisis legal que ha hecho Pedro Hernández del Olmo, abogado, de la sentencia del Tribunal Supremo.

La hipoteca y la sociedad de gananciales
“Mientras subsista el crédito hipotecario sus cuotas deben ser atendidas por los cónyuges por mitad puesto que se trata de una deuda de la sociedad de gananciales, porque se ha contraído por ambos cónyuges en su beneficio, ya que el bien adquirido y financiado con la hipoteca tendrá la naturaleza de bien ganancial y corresponderá a ambos cónyuges por mitad. En todo caso, se tratará de un problema de liquidación de la sociedad de gananciales, que debe resolverse entre los cónyuges en el momento de la disolución y consiguiente liquidación del régimen. En la sociedad de gananciales existe una deuda frente al acreedor hipotecario y eso debe resolverse con los criterios del régimen matrimonial correspondiente.

Ello con independencia de quien obtenga el uso de la vivienda al producirse la ruptura matrimonial ya que los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación, serán a cargo del cónyuge beneficiario del uso, y con independencia también de las medidas económicas resultante del convenio regulador del divorcio.” [...]

Pedro Hernández del Olmo, abogado

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Las hipotecas subirán unos 775 euros anuales. ¿Por qué? porque el Euribor, principal indicador de referencia para las hipotecas firmadas en España, ha sumado su séptima subida mensual consecutiva cerrando en abril en el 2,086%. Es la primera vez que pasa del 2% desde febrero de 2009, que marcó 2,135%. ¿Cómo puedes protegerte frente a esta tendencia alcista? Lo obvio es prescindir del Euribor y establecer un tipo de interés fijo para toda la vida del préstamo hipotecario, aunque esto perjudicará cuando el Euribor baje. Una solución intermedia es el interés variable, es decir, se fija un tipo máximo sea cual sea la subida del Euribor.

Para saber a qué nos enfrentamos, podemos poner como ejemplo a una persona con una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años, con un diferencial de 0,8 puntos sobre el Euribor y que le toca revisión. Pues verá como su sube lo que paga cada mes por su hipoteca unos 64 euros, lo que hace una subida anual de 775 euros.

¿Quieres evitar verte en esta situación? Pues lee estos consejos: Cómo proteger tu hipoteca de las subidas del Euríbor y el análisis legal de Pedro Hernández del Olmo

Precaverse contra el Euribor

Pedro Hernández del Olmo, abogado


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Una subcomisión del Congreso de los Diputados estudiará qué se puede mejorar en el sistema hipotecario español y mirará con lupa las condiciones que puedan ser ‘abusivas’. Empezará a trabajar en junio y tendrá listo su paquete de recomendaciones en diciembre. Lo remitirá a la Comisión de Vivienda y al Pleno de la Cámara para su aprobación y presentación al Gobierno, según publica El Mundo.

Dación en pago: sí o no

Durante estos meses de estudio, se recibirán a representantes del sector para discutir la posibilidad de establecer un sistema de dación en pago de las hipotecas, que permita saldar los préstamos sólo con la entrega de la vivienda.

Otra de las medidas que se barajan es la posible remodelación de la línea ICO de moratoria hipotecaria cuya vigencia concluyó el 28 de febrero, y pese a que sólo ejecutó 80 millones entre 2009 y 2010 de una dotación prevista de 9.000 millones en el conjunto de ambos ejercicios.

Precisamente, el PP llevará esta propuesta en una moción que someterá a votación del Pleno este martes, junto a su idea de recuperar la deducción del IRPF por la compra de vivienda habitual para todas las rentas, suprimiendo los límites introducidos en los Presupuestos Generales del Estado de 2011, si bien el PSOE no aceptará en ningún caso esta rectificación a su política económica.

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Para desarrollar esta argumentación es preciso partir de una verdad de Perogrullo, esto es, el negocio de las entidades de crédito es conceder créditos y a alguien deben tener como cliente.

Es totalmente cierto que en el momento actual es, o debe ser, imposible que un Banco conceda una “hipoteca basura” pero también es cierto que existen “mirlos blancos” clientes VIP que por su solvencia y garantía ningún Banco, o Caja mientras existan, le va a negar un crédito hipotecario, antes bien lo perseguirán para concedérselo, conforme a la anterior afirmación perogrullesca. No estoy pensando en grandes magnates de las finanzas, sino en una pareja de la clase media, con un trabajo serio y seguro, y sendas cuentas ahorro-vivienda que deben invertir ya.

Pues bien, quienes por una razón o por otra, se encuentren en esa envidiable categoría tienen la posibilidad de exigir unas condiciones que les protejan contra la al parecer imparable subida del Euribor.

La mejor precaución para ello es, sin duda, prescindir del Euribor, es decir, determinar objetivamente la cantidad mensual que se puede afrontar de acuerdo con las disponibilidades económicas y conforme a ella pactar el resto de las condiciones del préstamo hipotecario, y muy principalmente un tipo fijo de interés para toda la vida del préstamo hipotecario.

Aunque es cierto que este sistema no permitirá beneficiarse de las “bajadas” del Euribor, también lo es que la inflación irá a favor del deudor.

Una solución intermedia puede ser el interés variable, sujeto a “techo” es decir a un tipo máximo sea cual sea el incremento del Euribor.

Puesto que no se pretende promocionar los productos de ninguna entidad, no vamos a exponer las distintas ofertas del mercado, pero si conviene recomendar que antes de decidirse hay que “perder el tiempo” en distintos Bancos y Cajas, la fidelidad a una entidad normalmente, por no decir nunca, es correspondida.

Por último una recomendación válida con carácter general, antes de firmar ningún documento notarial es conveniente pedir el borrador para que lo lea un Abogado de nuestra confianza y nos asesore e ilustre sobre los compromisos que vamos a asumir, una vez firmado no cabe la moviola.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Nueve de cada 10 hipotecas firmadas en España son a tipo de interés variable. Esto quiere decir que los clientes pagan una cuota mensual que depende de la evolución de una referencia y la más habitual es el euribor a 12 meses. Si el Euríbor sube, las hipotecas suben. Y su comportamiento en los últimos 12 meses es al alza: ha pasado de un 1,5% (octubre 2010) a un 2,093% (12 abril 2011). ¿Qué se puede hacer para proteger la hipoteca?

Instrumentos de cobertura de tipo de interés (CAP)

El cliente se asegura que no pagará más dinero en su cuota hipotecaria en el momento en el que el euríbor alcance un determinado nivel. A diferencia de lo que pasa con los polémicos swaps, el cliente no asume una carga adicional en su hipoteca si el euríbor baja. A la hora de contratarlo es conveniente tener en cuenta: el euríbor máximo a partir del cual se protege al cliente, la duración de esta protección y cuánto cuesta.

Hipotecas a tipo fijo o mixto

Según se indica en Cincodías.com, con un euríbor por encima del 2%, diferenciales bancarios de 2 ó 3 puntos porcentuales y nuevas subidas de tipos en el horizonte, cualquier hipoteca fija al 4% que salga al mercado ya sale más rentable. Las ofertas consultadas por el periódico constatan que actualmente no existe ninguna hipoteca fija con tipos inferiores al 5%.

Una solución intermedia son las hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo durante un determinado periodo de tiempo -normalmente 18 ó 24 meses- y el resto variable referenciado al euríbor. De esta forma, se diversifica el riesgo.

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El año pasado se registraron casi cuatro veces más ejecuciones hipotecarias de las que se producían al inicio de la crisis. Fueron 93.622 procesos en 2010 y supuso un crecimiento de un 0,32% con respecto al año anterior, según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial y recogidos por El Mundo.

De más a menos

La evolución de las ejecuciones hipotecarias desde 2007 hasta 2010 ha ido de más a menos: De las 25.943 registradas durante el primer año de las crisis (2007), se doblaron al año siguiente hasta alcanzar las 58.686, siguió la subida en 2009 con un total 93.319 y el año pasado mantuvo la tendencia con 93.622. No obstante, los jueces indican que estas estadísticas no dan una idea real de todos los inmuebles en ejectución. La única petición puede conllevar la subasta de varios bienes, de modo que “puede ser todavía más alarmante el incremento detectado”.

Las demandas de ejecución las solicitan principalmente las entidades financieras y afectan tanto a particulares como empresas. Motivo: impago de hipoteca. Consecuencia: el acreedor puede subastar el bien (normalmente una vivienda o edificio) para recuperar el dinero prestado más los intereses.

Hay brotes verdes en 12 comunidades autónomas

Dónde bajaron las ejecuciones hipotecarias en 2010
Aragón: -14,2%
Asturias: -13,9%
Baleares: -13,9%
Canarias: 13,2%
La Rioja: -10,5%
Navarra: -8%
País Vasco: -7,5%
Cantabria: -6,8%
Galicia: -5,4%
Madrid: -3,6%
Castilla-La Mancha: -0,8%
Castilla y León: -0,7%

Dónde subieron las ejecuciones hipotecarias en 2010
Extremadura: 32,3%
Valencia: 11,1%
Murcia: 8,3%
Andalucía: 0,8%
Cataluña: 0,3%

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El euribor se calienta. Los especialistas financieros estiman que se cerrará el año al 2,5%. ¿Cómo afectará esto a nuestras hipotecas? Las familias españolas pagarán una media de 600 euros más al año por su préstamo para pagar su hogar. Así lo apunta ABC, que toma como referencia la hipoteca media de 2010, de 122.767 euros a 22 años y un diferencial del 0,5%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y con el Euribor en el 1,7%, la cuota ascendería a 610,93 euros al mes. Con el indicador en el 2,5%, sería de 661,7 euros mensuales. Según estos cálculos, los hogares españoles tendrían que destinar al año 609,24 más de sus ingresos a cumplir con sus obligaciones hipotecarias.

“Eso supone dedicar buena parte de la renta a pagar la cuota de la hipoteca, y eso se traduce en menos consumo”, dice Rafael Pampillón, profesor del Instituto de Empresa. “Y un porcentaje muy elevado de las familias españolas tienen una hipoteca”, recuerda Sara Baliña, de Analistas Financieros Internacionales (Afi). “Y a las empresas se les encarece la financiación”, añade Pampillón.

Quién disparó la alarma

Fue un discurso de Jean Claude Trichet, presidente del Banco central Europeo. En en él se abrió la puerta a una subida de los tipos de interés en Europa y eso provocó el calentamiento del euribor. En un sólo día, el viernes pasado, la tasa que afecta a la mayoría de las hipotecas subió un 8% y las subidas son continuas en lo que va de mes.

En tasa diaria, el Euribor apenas subió hoy unas milésimas, de 1,946% a 1,95%, pero la tendencia no varía y la media mensual después de siete sesiones en marzo está ya en el 1,869%, frente al 1,714% marcado febrero.
Euribor, que se calcula en función del interés al que se prestan los bancos unos a otros, cotiza todos los días laborables y se fija cada mes en función de la media de las cotizaciones diarias.

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