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La Comunidad

Friday, 8 January 2016

Cómo NO pagar plusvalía si NO sube el valor del piso

Pedro Hernández del Olmo, abogadoEn estos últimos tiempos puede ocurrir que se venda, o incluso se entregue en dación en pago, una propiedad inmobiliaria por debajo del precio de adquisición y seguidamente el Ayuntamiento nos exija una cantidad no pequeña en concepto del llamado impuesto municipal sobre plusvalía.

Es patente la injusta incongruencia de pagar por una supuesta plusvalía cuando se ha perdido dinero en esa operación.

¿Que se puede hacer en ese caso?

Ante todo conviene precisar los conceptos.

Aunque coloquialmente se hable de Impuesto municipal sobre plusvalía la realidad es que se trata de un Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es decir, teóricamente, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto tanto en caso de venta, como al heredar, o incluso constituir usufructo, o una dación en pago etc.

Digo teóricamente, porque aunque la ley diga que se grava el incremento de valor puesto de manifiesto, el cálculo de ese incremento no se hace por diferencia entre el valor de compra y el de venta, sino que se calcula objetivamente partiendo del valor del terreno a efectos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y aplicando a ese dato un porcentaje entre el 3 y el 3,7%, dependiendo de los años que hayan transcurrido desde la anterior venta o enajenación.

firmando una hipoteca

Es sabido que no han sido revisadas a la baja las valoraciones catastrales para adecuarlas a la desaparición de la “burbuja inmobiliaria” y ello ha provocado que los Tribunales hayan estimado las impugnaciones de los contribuyentes que han sufrido este efecto perverso en las liquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP), cuando la Hacienda autonómica ha pretendido liquidar ese impuesto sobre un valor superior al pagado por el contribuyente como precio de compra.

Algo similar ocurre con este impuesto municipal, por lo tanto si el contribuyente, en este caso el vendedor, considera que la liquidación de esa “plusvalía municipal” es incorrecta no debe limitarse a aportar las escrituras de compra y de venta, que serían ineficaces, ya que no se grava la “plusvalía” de esa compraventa, sino el supuesto incremento de valor de los terrenos sobre los que se asienta ese piso, casa, local, garaje etc.

Debe por el contrario, mediante la prueba pericial adecuada, impugnar el valor asignado a esos terrenos por el Ayuntamiento en el momento de la venta, aportando para ello una valoración contradictoria fundamentada.

Pedro Hernández, abogado
Servicio de Consultas Legales por Teléfono

http://www.pedrohernandezabogado.com/

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Thursday, 12 November 2015

Ventas millonarias de pisos … por los bancos

Son siete los bancos que cotizan en el Ibex 35: Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter. Y entre los siete han vendido activos inmobiliarios por valor de 5.163,6 millones de euros durante los nueve primeros meses del año. Así lo recoge El Economista que cita datos aportados por las entidades (que excluyen ventas desde el balance promotor).

casa

Cómo van las ventas

1.- Banco Popular: es la entidad que más inmuebles ha vendido en los nueve primeros meses del año (9.260 unidades) por un importe total de 1.588 millones de euros -excluyendo ventas desde el balance promotor-, un 60% más que el mismo periodo del año anterior.

2.- Santander: ha vendido 8.411 inmuebles hasta septiembre por valor de 1.485 millones de euros.

3.- Caixabank ha vendido inmuebles por valor de 875 millones de euros.

4.- BBVA ha vendido 6.696 unidades por 650 millones de euros.

5.- Bankia ha vendido 6.100 unidades por 384 millones de euros.

6.- Bankinter, el banco más pequeño en tamaño de los que cotizan en el Ibex, ha vendido 180 millones de euros en activos inmobiliarios entre residencial (719 unidades), garajes/trasteros (49 unidades), locales comerciales (990 unidades), naves industriales (80 unidades) y oficinas (27 unidades).

7.- Sabadell ha vendido hasta septiembre cerca de 1,6 millones de euros en activos inmobiliarios (7.654 unidades), una cifra similar a la registrada el año anterior. El banco ya no aporta los datos de Solvia, que dejó de vender activos únicamente de Sabadell, ya que ahora, además, oferta inmuebles de Sareb, entre otros.

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Thursday, 11 November 2010

¿Qué plusvalía tendré que pagar al vender mi piso?

Eduardo LlarenaEduardo pregunta:

“Compré un piso en 153.500e pero solo lo escrituré por 120.000e, voy a venderlo por 155.000e y quisiera saber qué plusvalia voy a pagar y si se hace una subrogación de la hipoteca por lo que esta escriturado el piso y lo demás de manero no oficial, ¿qué pagaría?”

Respuesta

Pagaría por la diferencia entre el precio escriturado de venta menos el precio escriturado de compra.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Monday, 18 October 2010

¿Qué plusvalía tengo que pagar al vender la vivienda que era de mis padres?

Angel hace la siguiente pregunta:


“Hace tres años escrituré una vivienda que era de mis padres y al fallecer pasó en herencia a mí y la escrituré por 180.000 euros al vender la vendí por 125.000 euros, qué plusvalía tendría que pagar y dónde tengo que dirigirme, gracias”

Respuesta

La plusvalía es la diferencia entre el valor de adquisición más los gastos (impuestos, notaría, registro PlusValía municipal, abogado), y el valor de enajenación menos los gastos (los mismos). Así que en su caso será una cantidad inferior a 8.000 euros, al 19% (puede variar), en la declaración del IRPF del año de la venta, que se presenta en el año siguiente.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
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Friday, 9 July 2010

¿Qué plusvalía tengo que pagar por la venta de la casa de mis padres?

Angel hace la siguiente pregunta:

“Hace tres años escrituré una vivienda que era de mis padres y al fallecer pasó en herencia a mí y la escrituré por 180.000 euros. Al vender, la vendí por 125.000 euros, ¿qué plusvalia tendria que pagar y donde tengo que dirigirme?

Gracias”


Respuesta

Por un lado tiene 30 días desde la firma de la escritura para pagar la plusvalía en el ayuntamiento donde se encuentre la finca.

En la declaración del IRPF del año siguiente tendrá que declarar la minusvalía que puede compensar con otras ganancias patrimoniales en ese año o en los cuatro posteriores.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
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Tuesday, 16 February 2010

¿Quién tiene que pagar la plusvalía cuando se vende un piso?

Laura hace la siguiente pregunta:

“¿Quién está obligado por ley a pagar la plusvalía cuando se efectúa una venta de un piso de segunda mano? El comprador o el vendedor, se puede llegar a un acuerdo?Gracias”

Mi Respuesta
El vendedor por ley. Pero se puede llegar a cualquier otro acuerdo, aunque el ayuntamiento siempre reclamará al vendedor en caso de impago.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
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Thursday, 14 January 2010

Cómo se ha de pagar la plusvalía al vender un piso

Francisco hace la siguiente pregunta sobre el pago de la plusvalía al vender un piso:

“Hace 10 años me compré un piso en el que estuve empadronado 7 años. No la vendí y me compré otra y he estado empadronado durante 3 años y medio. Ahora me he empadronado en el primer piso, y lo he vendido para comprarme otro. ¿Tengo que pagar la plusvalía?”

Y Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, aclara ideas:

Ante todo es conveniente aclarar conceptos. El concepto “plus valía” suele estar referido, incorrectamente porque técnicamente ya no se utiliza, a dos aspectos fiscales:

1.- IIVTU (plus valía municipal) es un impuesto de carácter municipal que en este caso habría que pagar ineludiblemente, salvo que en el Ayuntamiento en que se encuentre situado el inmueble no se haya implantado este impuesto. Su importe se calcula en función de la valoración de los terrenos urbanos hecha por el Ayuntamiento y del coeficiente de participación en el caso de un piso.

2.- Ganancia patrimonial en IRPF en el caso planteado habría que pagarla salvo que haya empleado la totalidad de lo obtenido en la venta, para comprar una nueva vivienda habitual y en una inspección pudiera acreditar ante la AEAT la condición de vivienda habitual de la vendida que ha provocado el hecho imponible del IRPF. Su importe: 18% de la ganancia obtenida, es decir de la diferencia entre el precio de adquisición, aplicados los índices reductores qué sean oportunos y el precio de venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Friday, 23 October 2009

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Carlos, un usuario de Ventadepisos nos envía esta escueta duda: “¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?” He recurrido a Juan, experto de La Comunidad de Enalquiler, para que le conteste con la teoría y un ejemplo práctico de forma que no se quede nada en el tintero. Ahí va su respuesta:

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), generalmente llamado impuesto de plusvalía, grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite su propiedad, aunque también, reduciendo la base imponible en los porcentajes que determina la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se transmiten o constituyen otros derechos reales como el usufructo.

Es un impuesto que pueden establecer y exigir los ayuntamientos de acuerdo con el RDL 2/2004 que aprueba el texto refundido de la ley de haciendas locales (arts 59.2 y 104 a 110). Los ayuntamientos tienen cierta libertad de regulación por lo que el impuesto será distinto en función de donde esté ubicado el terreno, dentro de los siguientes límites impuestos por el RDL 2/2004.

En el caso más corriente, venta de un inmueble, es necesario conocer:

a) El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI (supongamos una vivienda con un valor catastral total de 55.000 euros y un valor del suelo de 19.000 euros).

b) El número de años que el transmitente ha sido propietario (supongamos 3 años). Por encima de 20 años se consideran 20.

c) El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que varía en una escala descendente en función de los años del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3’7, 3’5, 3’2 o 3 según el número de años sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente (supongamos que el ayuntamiento ha establecido los máximos, por lo que en este caso será el 3,7%).

d) El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el límite del 30 por 100 (supongamos el máximo, 30).

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una vivienda
Ya podemos hacer el cálculo, multiplicando los años del apartado b) (3) por el porcentaje del apartado c) (3’7/100) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (19000). A continuación se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, multiplicamos por 30 y dividimos entre 100.

Haciendo las operaciones (3 x 3’7 : 100 x 19000 x 30 : 100) resulta una cuota tributaria de 632,7 euros.

En estos cálculos no he considerado otros muchos factores que pueden ser trascendentes, como por ejemplo la gran bonificación de la cuota en el caso de vivienda heredada, que puede ser hasta del 95 por 100.

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