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La Comunidad

Tuesday, 20 April 2010

Se abarata el precio medio de la vivienda libre hasta niveles de 2005

El precio medio de la vivienda libre en dicembre de 2005 se situaba en 1824,3 €/m2, este mismo índice el mes pasado alcanzaba los 1.865,7 €/m2 según publica El Mundo. El último informe del Ministerio de Vivienda apunta que el índice general de precios de la vivienda registró en el primer trimestre de 2010 un descenso del 1,3% respecto al trimestre anterior, mientras que la tasa de variación interanual es de -4,5%, 1,7 puntos superior a la registrada en el cuarto trimestre.

Evolución Precio Venta Piso

Fuente: Ministerio de Vivienda



En tasa interanual, el índice general de precios registra descensos en todas las Comunidades Autónomas, con la excepción de Cantabria, que experimenta un incremento del 0,3%. En el resto, se registran bajadas superiores a la medida en Aragón (-6,9%), Illes Balears (-5,9%), Comunidad Valenciana (-5,8%), Andalucía (-5,2%), País Vasco y Canarias (-5,1%), Murcia (-5%), y Cataluña (-4,9%). Con descensos inferiores a la media se sitúan Madrid (-4,3), Navarra (-4,1), Castilla-La Mancha (-3,2%), Ceuta y Melilla (-2,7), La Rioja (-1,8%), Asturias (-1,7%), Castilla y León (-1,6%), Extremadura (-1,4%), y Galicia (-0,6%).

Con respecto al mismo trimestre del año anterior, nueve provincias presentan incrementos positivos: Orense (3,3%), Cuenca y Zamora (2,3%), Salamanca y Soria (0,8%), León, Palencia y Santander (0,3%), y Albacete (0,2%).

Evolución Precios Venta Pisos - Tasa Variación Interanual

Fuente: Ministerio de Vivienda



Por otro lado, las provincias en las que se registran mayores descensos en los precios respecto al cuarto trimestre de 2009 son: Pontevedra (-4,3%), Teruel y Guadalajara (-4,1%), Almería (-3,5%), y Guipúzcoa (-3,3%). En el otro lado, las mayores variaciones positivas trimestrales se registran en Santander (4,6%), Zamora (4,1%), y Burgos (3,6%).

¿Qué pasa con la vivienda libre?

En el primer trimestre de 2010, el precio medio del m2 de vivienda libre en España fue de 1.865,7 euros lo que representa una variación trimestral del -1,4% e interanual del -4,7%.

Evolución Precios Venta Pisos - Vivienda Libre

Fuente: Ministerio de Vivienda



En el caso de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad (vivienda nueva) el precio medio se sitúa en 1.869,9 euros/m2. La variación trimestral es del -1,6% y la interanual del -4,6%.

El precio medio del m2 de vivienda libre con más de dos años de antigüedad (segunda mano) queda en 1.863,4 euros, con descensos de precios del 0,8% y del 4,8% en tasas trimestral e interanual, respectivamente.

Por municipios mayores de 25.000 habitantes, los precios más elevados se presentan en San Sebastián, 3.644,5 euros/m2, Barcelona, 3.441,6 euros/m2, Sant Cugat del Vallés 3.328,8 euros/m2, Madrid 3.296,3 euros/m2 y Getxo, 3.267,7 euros/m2. En el otro lado, los precios más bajos se encuentran en Hellín, 772,7 euros/m2, Tomelloso, 797,8 euros/m2, Elda, 880,5 euros/m2, Ontinyent 884,2 euros/m2 y Villarrobledo, 886 euros/m2.

¿Y la protegida?

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España es de 1.133,4 euros, precio ligeramente superior al registrado el cuarto trimestre de 2009 (0,8% de variación trimestral). La variación respecto al mismo trimestre del año anterior es de 1,9%.

Más información:
El Mundo:
El precio medio de la vivienda libre se abarata hasta niveles de 2005
Ministerio de Vivienda: El índice general de precios de vivienda baja un 4,5% interanual en el primer trimestre de 2010 (PDF).

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Friday, 26 February 2010

¿Cómo compenso al vendedor si escrituramos un precio de venta superior al real?

Javier pregunta:

“Hola buenas a todos,

Tengo una duda y ojalá me la pudieráis responder. Si mi casa me la venden en 140.000 euros y llego a un acuerdo con el vendedor de que en la escritura me la venda en 160.000 para que me llegue la hipoteca para amueblar la casa, ¿qué dinero le tendría que pagar al vendedor por esa diferencia para que él no pierda dinero y no tenga que pagar a hacienda de su bolsillo?,

muchas gracias y ojala me podais ayudar.”


Mi respuesta:
Si el vendedor obtiene con la venta una ganancia patrimonial, es decir, si el precio de venta es superior a los costes de la compra, tendrá que incluir la diferencia en su declaración del IRPF correspondiente al año de la venta, siempre que no esté exenta, como ocurriría si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, o si la ganancia la reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Por tanto, es necesario conocer el precio de compra, los gastos de la compra y las mejoras realizadas por el vendedor, todo ello actualizado por coeficientes en función del año de compra o de las mejoras y descontada la amortización. También es decisivo conocer la base liquidable que resultará de su declaración del IRPF con el precio real.

Aún sin conocer esos datos necesarios, aventuro que sería un mal negocio para el comprador, pues, además de casi 1.500 euros adicionales del Impuesto de transmisiones patrimoniales equivalente al  
IVA de la primera venta, deberá compensar al vendedor por la ganancia fingida en no menos de 5.000 euros, suponiendo que sin esa ganancia el vendedor tuviera cuota 0, lo cual es mucho suponer. Por el contrario, la operación sería económicamente sostenible si el precio real de venta está por debajo del de compra con todos su gastos. Para decidir con seguridad es necesario simular la declaración del IRPF del  
vendedor, que solo será factible si conoce de antemano los ingresos que tendrá a lo largo de todo el año.

Juan, experto de La Comunidad

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Thursday, 3 December 2009

El precio de la vivienda todavía tiene que bajar otro 27%

El precio de la vivienda todavía debería bajar otro 27%. Así lo dice la consultora Aguirre Newman en su informe: ‘Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’. Este estudio sale justo unos días después de que Caixa Catalunya publicara su análisis inmobiliario en el que se indicaba que el precio de la vivienda en los mercados con mayor demanda: Madrid y Barcelona, no bajará más.

Aguirre Newman afirma que el ajuste del precio medio de las viviendas no ha llegado a su fin. Según el estudio presentado, para absorber el “masivo ‘stock’ existente” debería contraerse aún otro 27%, para situar la tasa de esfuerzo medio de las familias en torno al 30% de su renta disponible.

Del informe de Aguirre Newman se desprende que este desajuste en el precio se debe, principalmente, a que las tasaciones de las entidades financieras “no reflejan el verdadero valor de mercado” y provocan una “sobrevaloración generalizada de los inmuebles”. Además, el estudio realizado muestra que el volumen de transacciones en España descendió durante el 2009 un 41%.

Soluciones a la crisis
- Creación de un marco legal más favorable para atraer capital extranjero
- Creación de un “nuevo mapa bancario” en España, poniendo en marcha la capacidad de actuación del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).

El director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo argumentó que la sobrevaloración del suelo tiene difícil solución “a corto plazo” y aseguró que la solución pasará “ineludiblemente” por conocer la capacidad de las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de la depreciación del valor de determinados suelos.

De la construcción a la rehabilitación
Para García-Mateo, la clave para el empuje del mercado será la rehabilitación de viviendas, que , “podría ser un motor de creación de empleo durante los próximos años y aportar un 8% de la producción nacional”. Según los cálculos de Aguirre Newman, cerca de un 23% de las viviendas españolas necesitan ser rehabilitadas en el corto plazo.

Más información
El Mundo:
Aguirre Newman dice que el ajuste en el precio de la vivienda no ha llegado a su fin

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Friday, 13 November 2009

El precio de la vivienda frena su caída a un 7%

Parece ser que el precio de la vivienda está frenando su caída y los últimos análisis apuntan a que se fijará su descenso en torno a un 7%. Según la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas), el valor del conjunto de viviendas que hay en España se situará en 4,19 billones de euros a cierre de 2009, lo que supone un descenso del 7% con respecto al año anterior. Por su parte, el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles que elabora Tinsa señala que el precio de la vivienda finales de octubre estaba un 7,4% más barato que hace un año.

En el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de Tinsa, se indica que la costa mediterránea sigue al frente de los descensos, aunque echa el freno y baja de los dígitos por primera vez en 10 meses con una tasa de bajada del 9,9%, 1,6 puntos menos que un mes antes. Desde diciembre de 2007, el precio de estas casas se ha recortado un 19,6% de media. A continuación, el índice de capitales y grandes ciudades mantiene la inercia y reduce su velocidad de caída en medio punto hasta el 8,5%.

Un descenso del 12% en comparación con 2007
Por su parte, la Fundación de Cajas de Ahorros señala en el último número de ‘Cuadernos de Información Económica’ que el descenso del precio de la vivienda en el conjunto del país a cierre de 2009 será del 12% en comparación con 2007. Funcas indica que el valor del parque de viviendas en España se ha multiplicado por 3,6 en el decenio 1996-2006, “como resultado aproximado de haber aumentado en una cuarta parte la superficie construida y de haberse triplicado los precios”, según recoge Expansión. “El valor del patrimonio en vivienda ha venido creciendo a lo largo del decenio del boom inmobiliario a tasas anuales que doblan la renta disponible de los hogares”.

Funcas subraya que existe un stock de suelo y viviendas “sobredimensionado y de mala calidad”, que la sociedad “tardará años en digerir y utilizar convenientemente”. Además, está “la enorme deuda con problemas de morosidad e impagos que los hogares y las empresas arrastrarán durante mucho tiempo”.

Más información
1.- Expansión:
El parque de viviendas valdrá un 7% menos en 2009
2.- El País: La vivienda frena su abaratamiento al 7,4%

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Monday, 9 November 2009

Averigua cuál es el precio justo de tu casa

¿Vendes tu casa y quieres saber si estás pidiendo mucho o poco? ¿Compras hogar y no quieres que te tomen el pelo? ¿Quieres calcular el precio justo de una vivienda? Pues puedes hacer lo mismo que los analistas financieros, mirar cuál es su Price to Earnings Ratio (PER o lo que es lo mismo, la relación entre el precio o valor y los beneficios). Se utiliza fundamentalmente para analizar a las empresas que cotizan en bolsa, pero también se puede aplicar al precio de los pisos.

Cómo calcular el precio justo de una casa
Si por ejemplo, compras tu piso por 200.000 euros y al alquilarlo sacases unos ingresos de 10.000 euros anuales su PER sería de 20. Tardarías 20 años en recuperar el capital invertido.

A la caza y captura de un PER mágico
Durante la burbuja inmobiliaria, el PER medio español era 33 a finales de 2007, tal como apunta Juan Ramón Rallo en Libertad Digital. Cuando finalizó 2008 había bajado hasta 27. Aún así el índice seguía siendo elevado. La media histórica del PER en España está sobre el 19, lo que significa, según Rallo, que los precios todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una vivienda.

En su artículo: ¿Cuál es el precio justo de su piso?, Rallo afirma: “Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.”

En opinión de Rallo, “una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado.” ¿Tú qué opinas? ¿Podrías conseguir ese PER en el mercado actual? O si estás vendiendo, ¿puedes hacer que el precio de tu casa alcance ese PER mágico para atraer a compradores?

Más información
Libertad Digital:
¿Cuál es el precio justo de su piso?

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