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La Comunidad

Friday, 22 March 2013

Los diferenciales encarecen cada vez más los préstamos hipotecarios

Los mínimos históricos del Euribor -indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país- ha llevado a la banca a situar los diferenciales que añaden a este indicador en máximos históricos. En la actualidad, es prácticamente imposible encontrar en el mercado préstamos hipotecarios con diferenciales por debajo del 2%. Es más, durante este 2013, los diferenciales (porcentaje o margen que se suma al valor del índice que se ha pactado como referencia) no han hecho más que subir.

Lejos quedan ya las hipotecas que se comercializaban a Euribor+0,40% (en 2010 era habitual encontrar préstamos con estos tipos de interés). Ahora y en el mejor de los casos, se puede obtener una hipoteca a Euribor+2% aunque, durante este año, las entidades financieras están incrementando aún más los diferenciales.

Según el índice hipotecario de Bankimia, en la actualidad, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en Euribor+2,93%. Por entidades, los bancos aplican un diferencial medio de Euribor+2,81% mientras que las cajas lo sitúan de media en Euribor+4,12% Las entidades online siguen siendo las que mejores condiciones financieras ofrecen en sus préstamos hipotecarios (Euribor+2,49%).

De esta forma y según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), “desde 1990 jamás se han encontrado diferenciales tan altos como los que se ven en la actualidad”. De ahí que el consumidor que contrata en estos momentos una hipoteca llegue a pagar bastante más dinero que hace tan sólo unos años.

Coste de la hipoteca

Con el Euribor aún en mínimos históricos (cerró el mes de febrero en el 0,59% muy por debajo del precio oficial del dinero que se sitúa en el 0,75%), los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son cada vez más altos. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de los préstamos sobre viviendas se coloca en la actualidad en el 4,5%, esto es, un 4,7% por encima de hace un año. Los bancos aplican un tipo de interés medio a sus hipotecas del 4,65% mientras que el tipo de interés medio de las cajas de ahorro se coloca en el 4,70%.

Pero, ¿cuál es el coste del diferencial en una hipoteca?. Si tomamos como medida el diferencial medio que aplican las entidades a sus préstamos hipotecarios en estos momentos (2,93%) y lo aplicamos a una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de amortización de 30 años nos sale una cuota mensual a pagar de 675,24 euros. Si a esta misma hipoteca le aplicásemos un diferencial de Euribor+0,50% (diferencial que se veía no hace mucho en los escaparates de las entidades financieras) la cuota mensual a pagar sería de tan sólo 488,69 euros. En este caso, el diferencial encarece 186,55 euros la cuota a pagar cada mes.

Un encarecimiento del préstamo hipotecario que supone sin duda una desventaja para quien esté buscando en estos momentos financiación para adquirir una vivienda. Pero es, además, una bomba de relojería en manos de quien contrate ahora una hipoteca ya que todo hace prever que el Euribor -en mínimos históricos- comenzará su andadura alcista en el corto/medio plazo. Si el indicador hipotecario retornase su valor medio (desde que existe el euro el valor medio del Euribor es del 3%), muchos de los que contraten sus préstamos en estos momentos tendrán que hacer frente en un futuro a intereses de hasta el 7%.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Friday, 6 July 2012

Euríbor o IRS, tú eliges

Si oímos IRS no nos suena de nada pero en unos días se convertirá en el protagonista de muchas de las negociaciones de hipotecas. El Interes Rate Swap es el nuevo tipo de interés que ya ha entrado en vigor puesto que ha sido publicado hoy en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

 

Desde hoy, los bancos ya podrían ofrecer el IRS en sus productos hipotecarios, aunque el índice necesitará un periodo de ajuste, que tendrá lugar en los próximos meses. En las oficinas bancarias ya podremos escuchar: Euríbor o IRS, tú eliges.

 

Con el nuevo índice regulador bancario, los bancos deberán ampliar el tipo de letra de los contratos de los productos que ofrezcan de dos milímetros de alto. Aún así, el IRS se presenta como un tipo de interés más estable que el Euríbor, con menos relación con el mercado interbancario, con el que se firman 9 de cada 10 hipotecas en España.

 

Más información:

El Mundo: Los bancos españoles podrán ofrecer el IRS como alternativa al Euríbor

Boletín Oficial del Estado (BOE)

 

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Monday, 8 February 2010

Cómo conseguir tu hipoteca

La búsqueda y tramitación de una hipoteca puede ser más difícil que encontrar el piso. Para que tengas las cosas claras cuando empieces tu caza de la hipoteca perfecta, Vera Grande, abogado y experta de La Comunidad, te cuenta lo que te exigirán en el banco, cómo elegir el préstamo que más te conviene y los gastos que generará.

1.- Quién puede obtener un préstamo hipotecario

2.- Cómo escoger la hipoteca que más te conviene

3.- Qué gastos genera un préstamo hipotecario

Y por si fuera poco, aquí te dejamos el simulador de hipotecas. de Hipotecasypisos.

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Wednesday, 27 January 2010

Cómo elegir la hipoteca que más te conviene

Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, usted se encontrará con el problema de la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades. Para ello tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:

A.- El importe del préstamo: Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total :

1.- El valor de la vivienda : La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.

2.- Los propios ingresos del solicitarle: El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.

B.- El interés: El interés, es “el precio” que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.

Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iniciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en :

1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo: El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.

En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir :

Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.

Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.

Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.

2.- Préstamos hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:

Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.

Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.

El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado :

En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.

En época de tipos de interés altos, el cliente ten- drá que efectuar un mayor pago de intereses.

Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer plazes de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable? Las principales ventajas son :

Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reduccción del importe de la cuota a pagar.

Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.
Índices de referencia : Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son : Euribor , IRPH ,vCECA

Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.

Para que un tipo de interés sirva de referencia:

Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.
Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.

Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.

El Diferencial : Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿ Cómo se especifica el valor diferencial?

· Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.
· Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.

C.- El período de Interés: Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre :

Período de interés a tipo fijo: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.

Período de interés a tipo variable: Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia.

D.- Cuota a Pagar: Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolucion del capital prestado.

E.- Plazo de Amortización: Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá :

Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.
De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.
De la edad del solicitante.

Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F.- Sistemas de Amortización: Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Monday, 25 January 2010

Y si no puedes comprar el piso que reservaste a la promotora …

Resolución de contratos privados de compraventa por falta de financiación

El tema que voy a tratar consiste en aquellas situaciones de compras de vivienda efectuadas sobre plano, principalmente en los años 2007 y 2008, con los edificios pendientes de ser construidos, en las cuales la promotora indicaba al comprador que primero debía firmar un contrato privado y abonar una cantidad, luego tenía que entregar otra parte del precio a cuenta en plazos mensuales, y que al final de un periodo aproximado de entre 18 y 24 meses se le entregaría la vivienda y entonces tendría que pagar el resto (normalmente un 80%) del precio, pero que para ese momento le sería fácil obtener un préstamo por ese importe, incluso que cubriese los gastos de escrituración, impuestos y registro (entre un 10% y un 12% del precio).

Y en esto llego la crisis. Y las entidades financieras empezaron a valorar las viviendas por debajo del precio que figuraba en los contratos, y además se volvieron exigentes para conceder el préstamo (ya no bastaba con presentar el abono transporte, sino que requerían buenas nóminas, contratos, avalistas), y los precios empezaron a caer, y por unas razones o por otras no se disponía del préstamo para pagar el resto del precio.

Aparte de esta situación se hallan los que compraron como inversión y a la fecha de la entrega de llaves y firma de escritura se encuentran con unas viviendas que no solamente no han subido con respecto al precio de contrato como sucedía antes, sino que ahora valen un 15% menos. En esos casos esos compradores normalmente pasan por el aro y compran al precio fijado en el contrato, o renuncian al contrato y pierden las cantidades recibidas; o las promotoras les amenazan con llevarles a juicio para obligarles a comprar. Pero estas situaciones aunque se parecen a las que son objeto de este análisis no son propiamente el núcleo del tema, aunque algunas de las conclusiones y consejos puedan servirles.

El problema que ahora nos interesa es el que acaece cuando la promotora quiere mantener los precios, el comprador no puede pagar, y no hay otros compradores que vengan a sustituir las operaciones frustradas.

El Código Civil considera que se produce un incumplimiento de contrato, puesto que el comprador citado a firma de escritura no comparece, o lo hace sin el dinero (préstamo hipotecario), y regula estos temas en los artículos 1.124 y 1.504 y concordantes. La normativa permite al vendedor obligar al comprador a comprar o resolver el contrato, siendo indemnizado en ambos casos.

La parte vendedora va a insistir en que se firme la escritura con las condiciones pactadas, pero no puede forzar la situación, a diferencia de lo que pasa con los inversores, puesto que sin un préstamo este comprador, que ha adquirido una casa para vivir allí, no va a poder formalizar la escritura. Así que el promotor se va a mostrar favorable a llegar a un arreglo, siempre que no incluya rebajar sustancialmente el precio o, mucho menos, devolver el dinero que muchas veces ya ni siquiera tiene. La propuesta consistirá en fórmulas del tipo del arrendamiento con opción de compra, o la entrega de plazas de garaje y trasteros a cambio del dinero que había sido pagado.

Lo lógico sería que el vendedor resolviera el contrato, remitiendo un burofax (ya no hace falta conciliación judicial o documento notarial tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009), aplicara la penalización por incumplimiento prevista en el contrato, y punto final. Pero ante la ausencia de otros compradores, la promotora no actúa de esa manera, y no suele hacer nada, esperando que el tiempo corrija el desastre.

Si el comprador no acepta las ofertas de arrendamiento con opción de compra o de quedarse con una plaza de aparcamiento a cambio del dinero entregado y si la promotora no le envía una carta resolviendo el contrato permitiéndole así acudir al juzgado para discutir la resposabilidad en la resolución, y por tanto la posibilidad de recuperar su dinero ¿qué puede hacer?

Hay que tener presente que el comprador no puede resolver el contrato si no hay incumplimiento previo de la promotora, por lo que salvo que ésta hubiera incumplido con anterioridad, ahora no queda otra opción que arriesgarse con un procedimiento judicial denunciando la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato y confiar en que el juzgado le dará la razón y le permitirá recuperar parte o todo su dinero, pero eso depende del criterio judicial.

En definitiva, un problema arduo con una solución complicada, cuyo resultado en los tribunales es incierto.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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