Es indudable que siempre y más en los tiempos que corren ha sido necesario “maquillar” en alguna medida la descripción de un piso o vivienda cuando se detallan sus características en un medio de comunicación con objeto de venderlo.

Sin embargo ¿hasta dónde puede llegar el oferente en el “maquillaje” del inmueble sin incurrir en actuación ilícita? O bien ¿Qué defensa existe ante una publicidad que dice: “Piso en perfectas condiciones por 200.000 euros y luego el piso es inhabitable”, o “si se piden 300.000 euros y luego se dice que ha subido de precio”, o que “si se anuncia que tiene ‘hermosas vistas’ y luego el balcón da a la autopista”?

Ateniéndonos a la normativa vigente Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, esta norma prohíbe la publicidad ilícita y considera como tal: La publicidad engañosa, la publicidad desleal y la publicidad agresiva, que tendrán el carácter de actos de competencia desleal en los términos contemplados en la Ley de Competencia Desleal.

Por su parte le citada Ley de Competencia Desleal entiende que se considera desleal por engañosa cualquier conducta que contenga información falsa o información que, aun siendo veraz, por su contenido o presentación induzca o pueda inducir a error a los destinatarios, siendo susceptible de alterar su comportamiento económico, siempre que incida sobre alguno de los siguientes aspectos. A continuación describe hasta ocho supuestos que pueden considerarse actos de engaño de los que por tener una mayor vinculación al sector inmobiliario podemos destacar los siguientes:

a) La existencia o la naturaleza del bien o servicio.

b) Las características principales del bien o servicio, tales como su disponibilidad, (…), su composición, sus accesorios, el procedimiento y la fecha de su fabricación (…) sus especificaciones, (…)

e) El precio o su modo de fijación, o la existencia de una ventaja específica con respecto al precio.

Así mismo han de considerarse prácticas señuelo o prácticas promocionales engañosas:

Realizar una oferta comercial de bienes o servicios a un precio determinado para luego, con la intención de promocionar un bien o servicio diferente, negarse a mostrar el bien o servicio ofertado, no aceptar pedidos o solicitudes de suministro, negarse a suministrarlo en un período de tiempo razonable, enseñar una muestra defectuosa del bien o servicio promocionado o desprestigiarlo.

Los Tribunales han matizado la normativa reseñada, así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de febrero de 2006 declara: Aunque no sea obligación del anunciante informar a los destinatarios de todas y cada una de las características de los productos o servicios que oferta, debe desvelar aquellas que sean necesarias para no generar con el mensaje falsas expectativas en el público a que alcanza.

También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 1 de setiembre de 2008: Tanto la normativa sobre competencia desleal como sobre publicidad ilícita consideran que el ilícito se ha producido no sólo cuando se acredita la existencia de un daño o un engaño efectivo y real, sino también cuando el mismo es potencial, es decir, cuando el comportamiento, objetivamente considerado, es apto para causar tal daño o tal engaño.

O como subraya la sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Madrid de 15 de febrero de 2009:

Con esta regulación se pretende proteger al consumidor frente a todo posible error inducido, que pueda influir en su decisión económica, es decir, se protege la libertad de elección del consumidor medio, entendiendo como tal, aquel que está normalmente informado y razonablemente atento y siempre que cause una impresión similar a los destinatarios en su conjunto Teniendo en cuenta que como recuerda la STS de 25 de Abril de 2006 , basta con que pueda afectar a su comportamiento económico (de los destinatarios) o perjudicar o ser capaz de perjudicar a un competidor. De modo que no se exige la precisión ni menos la prueba, de que se haya producido efectivo perjuicio en los destinatarios o de que fatalmente se pueda producir.

Contra estas conductas la Ley tiene previstas las siguientes acciones judiciales que pueden se ejercitadas por cualquier persona física o jurídica que participe en el mercado, cuyos intereses económicos resulten directamente perjudicados o amenazados por la conducta desleal:

1. Acción declarativa de deslealtad.

2. Acción de cesación de la conducta desleal o de prohibición de su reiteración futura. Asimismo, podrá ejercerse la acción de prohibición, si la conducta todavía no se ha puesto en práctica.

3. Acción de remoción de los efectos producidos por la conducta desleal.

4. Acción de rectificación de las informaciones engañosas, incorrectas o falsas.

5. Acción de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por la conducta desleal, si ha intervenido dolo o culpa del agente.

6. Acción de enriquecimiento injusto, que sólo procederá cuando la conducta desleal lesione una posición jurídica amparada por un derecho de exclusiva u otra de análogo contenido económico.

En este sentido hay que tener en cuenta que: La comisión de un acto de publicidad desleal no determina necesariamente la existencia de un daño efectivo (daño emergente y lucro cesante). El éxito de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios prevista en el art. 18.5º LCD exige, además de la comisión del acto de competencia desleal, la producción de un daño efectivo como consecuencia lógica y razonable del acto desleal (relación de causalidad) que deberá haber sido realizado con concurrencia de dolo o culpa del demandado. Como ha declarado en varias ocasiones esta Sala (por ejemplo, en sentencias de 7 de junio de 2002 y de 14 de enero de 2004 ), la
pretensión de resarcimiento exige, en todo caso, la concreta y pormenorizada prueba de que el acto de competencia desleal ha ocasionado una pérdida al demandante o ha impedido a éste obtener un beneficio (en este sentido, STS 21 de abril de 1992 y 19 de octubre de 1994 ). (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de julio de 2009).

Pedro Hernández, abogado
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