Acceso propietarios

Publica GRATIS tu anuncio

La Comunidad

Thursday, 27 January 2011

En una casa de pueblo dividida en dos viviendas, ¿cómo deben negociarse las reparaciones en zonas comunes?

Eduardo LlarenaLaura hace la siguiente pregunta:

“Vivo en una casa de pueblo dividida en dos viviendas. El propietario de la de arriba ha realizado obras en el tejado y el la fachada sin pedirme permiso ni mostrarme ningún presupuesto y ahora quiere cobrarame el 50% de los gastos? ¿puede hacerlo? ¿cómo se pueden distinguir las obras consideradas comunes de las que son privativas de su vivienda?”

Respuesta

Si se trata de dos fincas en el registro de la propiedad las obras necesarias habrán de ser abonadas por ambas partes en proporción a sus cuotas. Se podrá discutir si son necesarias o son meras innovaciones o mejoras, pues en este último caso solamente deben ser abonadas por los propietarios de ambas fincas si llegan a un acuerdo previo.

Si se tratase de una única finca dividida físicamente pero no en el registro la cuestión es más compleja, pues aunque en principio hace falta acuerdo para cada obra, los gastos en beneficio común habrán de pagarse a medias.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Share

Tuesday, 15 June 2010

Cuando metemos en casa a los albañiles

TUBOS REFORMASPuede haber muchas razones por las que nos acabemos decidiendo a meter en casa a una legión de carpinteros, escayolistas, fontaneros y albañiles dispuestos a darle la vuelta a nuestro hogar. Simplificando mucho, podríamos hablar de cuarto tipos de obras. Cada una de ellas tiene características distintas y las decisiones que podamos o no tomar se rigen de acuerdo a criterios diversos:

Obras de mantenimiento.
En general, tendemos a pensar que los edificios bien construidos son indemnes al paso del tiempo, y que no necesitan trabajos de conservación. Nada más lejos de la realidad. Al igual que un coche, un edificio necesita revisiones periódicas y, digámoslo así, cambios de aceite para asegurarle una larga vida. Las inspecciones, en muchos casos, nos las están exigiendo los propios ayuntamientos, a través de las llamadas ITE (inspección técnica de la edificación) con una regularidad de diez años. Es una inspección que debe realizar un técnico cualificado y que, normalmente, supondrá únicamente una inspección visual y algunas pruebas de funcionamiento de las instalaciones. En casos puntuales, puede ser necesario abrir pequeñas catas para realizar la inspección, fundamentalmente en edificios antiguos.

Respecto a los trabajos de mantenimiento, estrictamente no deben ser considerados obras en sí. Dentro de este bloque se englobarían el mantenimiento y renovación de la pintura de fachadas, la limpieza periódica de las instalaciones y saneamiento o la revisión de las cubiertas.

Corresponden, en la mayoría de los casos, a obras de las que se hace cargo la comunidad de propietarios. Su periodicidad viene definida en el libro del edificio, que deberán habernos entregado en el momento de la compra.
Existen empresas que, por una cantidad fija anual, se ocupan de todo el mantenimiento integral de los edificios, desde las inspecciones de la maquinaria del ascensor hasta los extintores o la limpieza del saneamiento. Contar con una empresa de estas características nos ahorrará muchos quebraderos de cabeza.

Obras de reparación.
Serían aquellas obras puntuales que realizamos para sustituir elementos puntuales que se han dañado, bien por el uso o por situaciones accidentales. La reparación de un bajante o una tubería rota serían buenos ejemplos, pero también una gotera de la cubierta o un remate de la fachada deteriorado por el viento. En bloques de vivienda, siempre se debe distinguir entre lo que corresponden a una comunidad de propietarios y a cada vecino, para saber quién se hace cargo de la reparación. Los bajantes, arquetas y colectores enterrados, por ejemplo, son comunes aunque discurran por el interior de la vivienda. Las fachadas y las cubiertas también, incluso las cubiertas privativas o las fachadas de los áticos que están retranqueadas respecto de la calle.

Obras de rehabilitación.
Son aquellas en las que se sustituyen elementos de la construcción que se han quedado obsoletos o presentan problemas que afectan a la habitabilidad. Se diferencian de las reparaciones en que en lugar de arreglar un elemento deteriorado, lo sustituiríamos por otro que respondiese mejor que el existente a su función. Sustituir una cubierta o cambiar un ascensor se consideran obras de rehabilitación, como también modificar –por ejemplo- la entrada de un edificio para eliminar escalones y sustituirlos por rampas, adaptándolos así a las normativas actuales de accesibilidad.

Ciertas obras, como los cambios de ventanas por otras con mayor aislamiento o poner aislamiento en muros exteriores, también se consideran de rehabilitación, en este caso de rehabilitación energética.

Existen, para este tipo de obras de rehabilitación, diferentes ayudas y subvenciones en las que la Administraciones aportan una parte del coste de la obra, que en algunos casos puede llegar al 95% del coste de la misma. Este porcentaje depende de cada administración, de la finalidad de las obras, del presupuesto de ejecución total y de la renta de quien lo solicita.

Obras de reforma.
Son aquellas que no se acometen por una necesidad ineludible y urgente –como una fuga en las instalaciones- sino porque buscamos mejorar la calidad del inmueble. Estas obras van desde cambiar un cuarto de baño a modificar toda la distribución de la vivienda. Al no ser obras urgentes, podemos planificarlas con tiempo, cotejar presupuestos y decidir todo previamente al inicio de la obra, incluso materiales y acabados. Aunque ciertos aspectos requieren de soluciones técnicas adecuadas, son éstas las obras que nos van a permitir dar un toque personal a la casa, adaptarla a nuestras necesidades y realizarlas según nuestro gusto personal. Como ya hemos indicado alguna vez, una obra de reforma puede ser también un buen momento para revisar y plantearse cambiar algunas instalaciones y elementos que, aunque no nos hayan dado problemas, pueden estar quedando obsoletos y darlos dentro de poco tiempo.

Como siempre, en cualquier obra lo más importante es contar con asesoramiento experto, ponernos en manos de buenos profesionales, definir desde el principio los trabajos que se van a realizar y saber cuánto va a ser el presupuesto, así como contar con los permisos y licencias necesarios para cada tipo de obra Y en el caso de elementos comunes, que la comunidad haya dado su consentimiento.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

Share