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La Comunidad

Thursday, 13 June 2013

Las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque beneficien al consumidor

Edificio PisosEl Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha aclarado a la banca su sentencia en la que dictaminaba que las clásulas suelo en una hipoteca no son válidas si su inclusión no es totalmente transparente pare el hipotecado. En esta aclaración indica que esas cláusulas suelo “pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia.”

Esta es la aclaración del Tribunal Supremo sobre su sentencia del 9 de mayo de 2013:

“1. En la sentencia declaró la nulidad de las cláusulas enjuiciadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias:

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por la [entidad financiera].

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

2. Las entidades de crédito habían interesado el pronunciamiento de que se declarase que, para la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, era preciso que concurriesen todas las circunstancias indicadas.

3. La Sala declara que no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias y que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia e incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, constituye un resultado que no puede sustituirse por el cumplimiento de formalismos carentes de eficacia en tal sentido –lectura por el Notario, etc.-.

4. También declara que las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia.

5. Finalmente, decidió que, además de los pronunciamientos referidos a la nulidad de la cláusula y las circunstancias valoradas a tal fin, deben publicarse los relativos a la subsistencia de los contratos y a la irretroactividad de la sentencia.”

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Wednesday, 8 May 2013

Menos deuda a costa de menos hipotecas

La cantidad de dinero que las familias españolas deben a los bancos por la hipoteca de sus viviendas descendió en 26.388 millones en un año. La deuda hipotecaria de los seis millones de hogares hipotecados que se calcula que hay en España se situó en 633.482 millones en marzo, un 3,06% menos que en el mismo mes del año anterior.

No obstante, el importe que destinan las familias a sus viviendas sigue ocupando la mayor parte de su ahorro: las hipotecas acaparan el 77,2% del endeudamiento total de los hogares, según la información publicada por El Mundo en función de las estadísticas del Banco de España. Por eso, la reducción de la deuda hipotecaria no obedece a una mayor capacidad adquisitiva sino a otras razones. Veamos las principales.

1) Menos hipotecas, más cancelaciones

La diferencia entre las nuevas hipotecas concedidas -295.192- y las canceladas -319.080- en los últimos doce meses da cuenta de los problemas que tienen las familias para comprar una vivienda o para seguir pagando la que ya poseen.

2) Alto número de ejecuciones hipotecarias

Durante 2012 se produjo un alto número de ejecuciones hipotecarias, casi 92.000, de las cuales 14.000 fueron daciones en pago, es decir, el banco se quedó la vivienda a cambio de cancelar la deuda. Al menos otras 20.000 viviendas están pendientes de ejecución, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Esta situación, lógicamente, hace disminuir la deuda de las familias con la banca.

3) Pagos al contado

También se ha observado que el crédito para comprar un piso es menor porque en la actualidad se paga parte o todo al contado. Esto puede ser debido a que sólo adquieren vivienda las familias ahorradoras o porque los bancos exigen cada vez más que se abone en efectivo una parte importante del precio final.

4) Alta morosidad

El pasado año la morosidad en las hipotecas aumentó casi un 34% con respecto a 2011, lo que ha acrecentado la cautela de la banca a la hora de conceder este tipo de créditos. Se prevé que en 2013, alrededor de 100.000 familias dejarán de pagar su hipoteca.

Más información
El Mundo:
La deuda hipotecaria de las familias españolas se reduce en 26.388 millones en un año

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Monday, 5 October 2009

Rompiendo el mito de las casas baratas de bancos y cajas de ahorros

Los periodistas de Su Vivienda, sección inmobiliaria de El Mundo, se han decidido a hacer un experimento para averiguar cuál es la diferencia de precio entre las viviendas ofertadas por las promotoras y las que están poniendo en el mercado las entidades financieras. Y, ¡sorpresa! … pese a que el imaginario popular señala a las casas de bancos y cajas de ahorro como las nuevas gangas inmobiliarias, las pruebas realizadas al azar por ese periódico arrojaron otro resultado: tienen precios similares y, en algunos casos, los promotores llegan a tener mejores ofertas.

El economista de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos explica el margen que tienen las entidades financieras para rebajar el precio de sus viviendas: “Cuando un banco se queda una promoción, el valor de las viviendas pasa al 80%, que es el valor de la hipoteca. El promotor no puede bajar más de eso, pero el banco puede aumentar su margen y vender por el 64% del valor inicial, con lo que la entidad financiera puede llegar a rebajar hasta el 36%. Y sin perder dinero”.

Sin embargo, en varias pruebas al azar realizadas por Su Vivienda se han localizado pisos en venta a través de filiales inmobiliarias de la banca y de empresas privadas con precios similares e incluso más bajos en el segundo caso. Por ejemplo, una entidad bancaria comercializaba hace unos días, vía su división inmobiliaria, un piso de 53 m2 en Madrid por 310.000 euros, a 5.849 euros/m2. Al mismo tiempo, en la web de una promotora andaluza se podían comprar viviendas en esa misma calle de Madrid pagando entre 4.627 y 5.775 euros/m2.

La diferencia puede resultar poco significativa, pero demuestra que las mejores oportunidades no necesariamente se pescan en el océano inmobiliario de las entidades financieras. “Hay una conciencia en los compradores de que el precio mínimo lo fijan los bancos y del promotor no se fían tanto porque el precio, en vivienda nueva, es negociable”, afirma Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

En la misma línea, el economista Julio Gil considera que en el imaginario popular está instalada la creencia de que la banca oferta los precios más competitivos porque, de hecho, “por su estructura financiera tiene más margen para la bajada que un empresario, ya que dispone de otras fuentes de ingresos”. “Como se suele presuponer eso, hay mucha gente que no compara y ve las ofertas de los bancos y las cajas como si fueran gangas”, añade el también codirector del Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias de la UNED.

Más información
El Mundo: Los compradores de casas, convencidos de que las entidades financieras venden más barato

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