Dicen los entendidos que un comprador decide si le interesa un piso en 60 segundos. Ese es el tiempo que tienes para captar su atención si estás vendiendo tu hogar. ¿Cómo compites con las otras muchas viviendas que también anuncian sus bondades en Internet? Con ingenio, lógica y estos trucos:

1.- Haz que tu precio sea atractivo

El primer filtro que usa un comprador es el precio, a partir de ahí se va fijando en los detalles de los pisos. Esa es tu primera arma. Investiga qué precios están pidiendo por los pisos de tu zona, compara sus características con la del tuyo y ofrece un precio atractivo. Si eres demasiado caro no lograrás atraer a nadie, por muy pintado que hayas dejado el piso o bien distribuidas que tengas las habitaciones.

Para saber si lo que pides se ajusta a lo que hay en el mercado hay muchas herramientas online que te pueden ayudar. Sin ir más lejos en Ventadepisos.com tenemos informes mensuales sobre la Evolución del Precio de Venta de Viviendas de Segunda Mano en España que te puede ayudar a fijar un precio por tu piso.

Por supuesto, la flexibilidad en el precio también dependerá de la necesidad que tengas de vender el piso. Debes plantearte un calendario con los meses que tienes para hacerlo y oscilaciones de precio a la baja de acuerdo a él.

2.- Entra por los ojos

Cuida las fotos de tu piso. Arréglalo hasta el último detalle y busca los mejores ángulos. Lo mejor es usar la luz natural. Y haz fotos hasta la saciedad para luego tener dónde escoger. Que se vea toda la casa de una forma progresiva. Empieza con el salón, pasa por la cocina, cuartos y termina con la terraza.

3.- Disponibilidad 100%

Pon todas las formas de contacto posible: teléfono, email, chat … Y prepárate para enseñar el piso a cualquier hora de cualquier día. Fundamental: responde enseguida a las llamadas o emails porque el que primero responde se lleva el mejor premio.

Si se quiere animar la coyuntura económica actual de atonía del mercado inmobiliario parece el momento oportuno para aligerar las cargas que pesan sobre quienes se deciden a comprar o vender un piso.

I.- La principal de esas cargas, para el comprador, es la repercusión fiscal ya sea del IVA, viviendas nuevas o del ITP, viviendas usadas.

En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se ha tomado recientemente la medida de rebajar el tipo impositivo al 4% en las ventas de vivienda nueva que reúnan determinados requisitos, esta medida que es digna de aplauso sin embargo produce un trato discriminatorio en relación con la vivienda usada que sigue tributando al 7% en el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales onerosas.

Esta discriminación se hace mas sangrante por una circunstancia verdaderamente injusta que está provocando situaciones realmente lacerantes, como es sabido, el ITP al tratarse de un impuesto cedido es administrado y percibido por las Comunidades Autónomas, la regla general para su liquidación es la necesidad de calcular la cuota a pagar, partiendo de los valores referenciales establecidos por cada Comunidad Autónoma. Estos valores en muchos casos fueron estimados en el momento de mayor auge de la llamada burbuja inmobiliaria y no han sido corregidos a la baja, conforme han caído los precios de venta de los pisos de segunda mano. Ello en determinados casos da lugar a que el comprador debe pagar ITP por un valor superior al precio realmente pagado.

Esta circunstancia también afecta o puede afectar al vendedor en la carga fiscal más importante que le atañe, la ganancia fiscal en IRPF (Plusvalía) en el que puede verse obligado a pagar por una supuesta ganancia que realmente no ha obtenido.

Un ejemplo puede aclarar los conceptos: Venta de un piso en 250.000 euros adquirido por el vendedor en 180.000 y con un valor referencial autonómico de 300.000: El comprador deberá pagar el 7% de 300.000 aunque el piso le haya costado 250.000, ello puede traer como consecuencia para el vendedor que su ganancia patrimonial se estime en 120.000 euros cuando realmente ha sido de 70.000.

II.- Otra carga que pesa sobre el vendedor de una vivienda es la llamada Plus Valía Municipal, en realidad el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos (IIVTU) este impuesto lo administra y exige cada Ayuntamiento y está en función de la diferencia, siempre positiva, de valor asignada por ese Ayuntamiento al terreno sobre el que se ubica la vivienda desde la anterior venta. Su importe es conveniente consultarlo y no olvidar presentar la oportuna declaración de la venta para evitar sanciones.

III.- Otro gasto ineludible son los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, el primero de ellos puede ser repartido entre comprador y vendedor, si bien lo habitual es que se pacte a cargo del comprador.

IV.- Por último hay que tomar en consideración los únicos gastos susceptibles de ser evitados: Los honorarios de API y de gestoría. En cuanto a los primeros se refieren a la intermediación en la venta de agente de la propiedad inmobiliaria, cuyo importe suele ser un tanto por ciento del precio de esa compraventa, es muy conveniente que quede perfectamente pactado al encargar la misma para evitar sorpresas posteriores. En cuanto a los gastos de gestoría se puede evitar si el comprador está dispuesto a tramitar todas las operaciones antes descritas: Autoliquidación de ITP, IIVTU, tramitación de la inscripción registral etc.

Todo lo anterior está referido a una compraventa en la que no exista un hipoteca previa, ni se pacte un préstamo hipotecario por el comprador en cuyo caso habrá que incrementar a lo anterior los gastos correspondientes (Fiscales, notariales y registrales) correspondientes a esa hipoteca.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Cinco Comunidades Autónomas registran variaciones interanuales positivas en sus ventas de viviendas según la Estadística de Transacciones Inmobiliarias correspondientes al tercer trimestre de 2011 hecha pública por el Ministerio de Fomento. Navarra (14,4% ), Cataluña (13,6%), Cantabria (3,1%), País Vasco (1,5% ) y Aragón (1,4%) son las afortunadas. En el extremo opuesto se sitúan Ceuta y Melilla (-36,9%), Extremadura (-24,8%), Islas Canarias (-23,6%) y Galicia (-22%).



Por provincias, se registran crecimientos en 19, destacando Girona con un aumento del 53,3% y Álava, Burgos, Navarra y Tarragona que superan el 10%. Los mayores descensos se sitúan en Melilla, Segovia,
Cuenca, Ceuta, Ourense y Lugo, con caídas por encima del 30%

Los municipios con un mayor número de compraventas fueron Madrid (3.505), Barcelona (1.875), Valencia (1.200), Sevilla (1.028), y Zaragoza (929).

Destacan, por crecimiento entre las capitales de provincia y los municipios de más de 100.000 habitantes, Santa Coloma de Gramanet (178,2%), Girona (99%), Soria (76,9%), Toledo (55,2%), Teruel (53,3%), y Reus (41,4%). En cuanto a las mayores caídas, destacan Badajoz (-57,1%), Leganés (-56,6%), Santa Cruz de Tenerife (-51,5%), Cuenca (-40,2%) y Ourense (-39,1%)

En los últimos doce meses se han vendido 391.000 viviendas

Las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, ascendieron a un total de
391.167 de agosto de 2010 a septiembre de 2011. En el tercer trimestre de 2011 se vendieron en España 75.462 viviendas, lo que representa una disminución del 6,3% frente a igual periodo del año anterior.

En cuanto a la tipología, entre julio y septiembre se registraron 24.945 transacciones de vivienda nueva, lo que representa un 33,1% del total y 50.517 transacciones de segunda mano (66,9%). Frente a igual
periodo del año anterior, la venta de vivienda nueva baja un 1% y la de segunda mano un 8,7%.

Suben las ventas a extranjeros

En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan un crecimiento del 24,7% frente al tercer trimestre de 2010, totalizando 7.537 compraventas.

Las provincias con un mayor número de compraventas por extranjeros residentes son Alicante (2.097), Málaga (951), Barcelona (607), Baleares (516) y Santa Cruz de Tenerife (476).

Fuentes
Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

La estadística completa se puede consultar en el apartado de Estadísticas y Publicaciones en la web del Ministerio de Fomento: http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ESTADISTICAS_Y_PUBLICACIONES/INFORMACION_ESTADISTICA/Vivienda/Estadisticas/default.htm
(Transacciones inmobiliarias)

Si eres mujer, tienes entre 25 y 35 años y estás buscando piso, tienes dos cosas en la cabeza: quieres independizarte (30,7%) y/o pasar de ser inquilina a propietaria (29,1%). Además, conoces al dedillo cuál es la evolución de los precios de las viviendas, sabes dónde y cómo informarte y manejas un presupuesto adecuado a la realidad del mercado residencial. Todo de acuerdo a una encuesta realizada durante la última edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid.

Sólo un 18,1% de las mujeres encuestadas buscan mejorar su vivienda actual cuando están en el mercado en busca de nuevo hogar. La gran mayoría (74,2%) se decanta por la vivienda de precio libre frente al 18,1% que prefiere una vivienda de protección oficial (VPO). Sólo el 9,4% de las preguntadas opta por una casa de segunda mano.

Qué casa quieres

El 30,9% de las mujeres encuestadas buscan un piso entre 50 y 80 metros cuadrados para vivir solas o con su pareja y un 27,9% dispone de 240.000 a 300.000 euros para lograr su sueño. Internet gana cada día más adaptas, para el 39,1% de las encuestadas es su medio favorito, aunque los medios tradicionales (prensa, radio y televisión) siguen siendo caballo ganador.

¿Y si eres hombre? ¿Qué tienes en la cabeza cuando buscas piso para comprar? ¡Añade tu comentario justo debajo de este post!

Más información
El Mundo: ¿En qué piensan las mujeres jóvenes cuando buscan casa?

En Andalucía hay 1.390 las familias que han podido comprar desde 2010 viviendas de la Junta de Andalucía donde residían como inquilinos mediante cuotas hipotecarias que van de los 60 a los 100 euros mensuales. Forma parte del Plan de Venta 2010-2011 de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda para facilitar el acceso a una vivienda en propiedad en condiciones económicas ventajosas a aquellos inquilinos de su parque público que cumplan los requisitos exigidos.

Los pisos cuestan entre 30.000 y los 15.000 euros. Las viviendas con precios máximos son de reciente construcción, entre cinco y diez años, por lo que se encuentran en buen estado de conservación y se localizan en ciudades grandes y medias. En el tramo de los inmuebles más baratos se incluye un parque residencial con una antigüedad superior a veinte años en municipios pequeños o en barriadas de grandes capitales.

Por provincias, en Almería se han acogido al plan de venta 95 viviendas, en Cádiz 254 inquilinos, en Córdoba un total de 134 y en Granada 94. Por su parte, en Huelva han sido 290 las familias onubenses que han podido adquirir las viviendas en las que residen; en Jaén ascienden 187, en Málaga suman 120 y en Sevilla a 216.

Quiénes puede acceder a estos pisos
- Personas con ingresos anuales que no superan las 2,5 veces el Iprem –Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples- (unos 18.000 euros netos).
- Inquilinos con al menos un año de antigüedad en el piso y que están al corriente del pago de su alquiler mensual, que se descuenta del precio final de venta. Deben contar también con el título de ocupante legítimo como arrendatario.

Más información:
Junta de Andalucía – Consejería de Obras Públicas y Vivienda: Casi 1.400 familias inquilinas compran los pisos de la Junta con cuotas hipotecarias que oscilan entre los 60 y 100 euros

En el mes de junio se produjeron 28.612 compraventas de viviendas, cifra que supone un descenso de 22,9% en su tasa interanual, según publica el Instituto Nacional de Estadística. El 86,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio son libres y el 13,7% protegidas. En términos interanuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuye un 26,1% y el de protegidas aumenta un 5,1%.






















El 51,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio son usadas y el 48,7% nuevas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas disminuye un 21,4% y el de usadas baja un 24,3% respecto a junio de 2010.


















En junio de 2011, el 60,3% de las compraventas de viviendas se registraron en cuatro comunidades: Andalucía, Comunidad de Madrid, Comunitat Valenciana y Cataluña.
































Más información
Instituto Nacional de Estadística: Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad
Todos los gráficos de esta noticia han sido realizados por el Instituto Nacional de Estadística

En el primer trimestre de 2011, las transacciones de viviendas realizadas ante notario fueron 74.540, lo que representa una disminución del 30,4% frente a igual periodo de 2010, según revelan las estadísticas de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento correspondientes al primer trimestre de 2011. En los últimos doce meses (abril 2010- marzo 2011) se vendieron en España, 458.748 viviendas, un 1,6% menos que las efectuadas en el mismo periodo anterior.

En un análisis mensual sobre las compraventas efectuadas en el primer trimestre de 2011, así como en el cuarto de 2010, se observa como, tras el brusco incremento experimentado en diciembre de 2010 y posterior caída en enero de 2011, las ventas han recorrido en febrero y, particularmente en marzo de 2011 una senda de recuperación que ha situado las transacciones en marzo en valores similares a los de octubre de 2010.

En cuanto a la tipología de las viviendas vendidas en el primer trimestre de 2011, 26.246 corresponden a obra nueva, lo que representa el 35,2% del total de transacciones continuando, así la tendencia decreciente frente a la usada que representó el 64,8% de las ventas (48.294 viviendas).

Ventas por comunidades autónomas y provincias

Siete comunidades presentan una evolución positiva de las transacciones acumuladas en los últimos 12 meses, destacando, Illes Balears y Cataluña con tasas de crecimiento por encima del 5%. En el extremo opuesto se sitúan Navarra, y Región de Murcia, con caídas que superan el 15% en el periodo.

Por provincias, 18 registran crecimientos del acumulado en los últimos 12 meses, destacando Segovia, Ourense y Barcelona, con crecimientos por encima del 10%.

Nota: Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

Más información:
Ministerio de Fomento: En el último año se han vendido 459.000 viviendas

Luciano pregunta:

“Hemos dado la entrada de un piso y firmado un contrato de arras. El banco nos pide la nota simple del piso, pero solo la hay del inmueble entero donde se están haciendo los pisos. ¿Qué tiene que hacer la inmobiliaria para que nos den la nota del piso?

Gracias”

Mi respuesta
La construtora tendrá que hacer la escritura de división horizontal cuando estén terminadas las obras, con el certificado correspondiente. Mientras tanto el banco tendrá que conformarse con la documentación existente.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

El título viene dado por la afirmación, leída en algún medio, de que efectivamente ha ocurrido así invocando para ello el Auto 4/2011 de dicho órgano judicial en el que estimando la apelación del Banco revoca la resolución del Juzgado de Estella que había decidido no seguir la ejecución contra bienes del demandado una vez adjudicado el inmueble hipotecado.

Parece por lo tanto que la Audiencia ha dado marcha atrás en el criterio mantenido en su Auto nº 111/2010 que levantó una polvareda de comentarios recientemente. Sin embargo no es así, la resolución ahora conocida ha sido dictada por la sección tercera de esa Audiencia y en ninguno de sus catorce folios, como no podía ser de otro modo, hace mención alguna a la resolución dictada en su día por la sección segunda compuesta por otros magistrados y referida a distinto supuesto.

Por tanto hay que recordar que cada resolución solamente es aplicable al supuesto concreto en la que se dicta y por lo tanto, por muy sorprendente que pueda parecer, ambas son igualmente eficaces e inapelables.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

A veces encontramos en el mercado inmobiliario ofertas que nos parecen irresistibles. He aquí algunos aspectos en los que fijarnos para saber si nos están tratando de colar gato por liebre:

-Papeleos. A través del registro y el catastro podemos saber si lo que no están vendiendo coincide en metros y uso con lo que nos están vendiendo. Son relativamente frecuentes los casos en los que nos venden parcelas y solares que no están segregados y en los que no podemos edificar, viviendas que han sido ampliadas ilegalmente o incluso edificadas en suelos que no son urbanizables, lo que puede ocasionarnos grandes disgustos a la hora de contratar, por ejemplo, los suministros.

Veremos también que los metros cudrados que nos están vendiendo son, efectivamente, de metros útiles, o por el contrario se refieren a metros construidos con repercusión de zonas comunes. Pisos de 90 metros construidos pueden llegar a quedarse en poco más de 60 útiles.

-Comunidad de propietarios. Hablando con el presidente de la comunidad, podemos saber qué mantenimiento se le hace al edificio, si ha pasado la ITE, si tiene patologías… Encontramos de vez en cuando edificios en los que, por ejemplo, cada vez que llueve se les inunda el garaje; o que tienen problemas con la instalación eléctrica de los ascensores.

-Número de viviendas por escalera. Los costes de mantenimiento de un ascensor, por ejemplo, pueden ser elevados si se dividen entre pocos vecinos. En bloques con muchas viviendas vacías también podemos encontrarnos con comunidades sin capacidad de tomar decisiones.

-Estado general de la construcción. Conviene que nos fijemos tanto en la vivienda como en las zonas comunes del edificio, porque algunas patologías pueden disimularse con esmero en el interior de la vivienda, pero la caja de escalera suele ser más sincera.

• Cubiertas.- Conviene, si podemos, que visitemos las cubiertas y los garajes, y busquemos marcas que nos indiquen acumulación de agua, porque pueden ser sinónimo de problemas de infiltración.

• Instalaciones.- En la visita podemos detectar rápidamente el estado de la instalación eléctrica, viendo si tiene enchufes suficientes, si hay cables grapeados por la pared, si las clavijas tienen toma de tierra (las redondas, tipo schuko) y el estado del cuadro de los fusibles, asegurándonos que cuenta con las protecciones adecuadas (diferencial y al menos 5 interruptores). Una instalación eléctrica obsoleta nos va a obligar, más pronto que tarde, a realizar una inversión en modernizarla.

• Fontanería y saneamiento. Podemos encontrar algunas pistas sobre la edad de la edificación visitando el cuarto de contadores. Una instalación de montantes de acero galvanizado o un contador único par todo el bloque suelen ser señal de una instalación de más de treinta años. Si las tuberías del interior del piso no se han cambiado, van a requerir nuestra atención.

• Aislamiento. Carpinterías antiguas de madera o hierro, ventanas con vidrio simple o muros de cerramiento de poco espesor serán sinónimo de mucho frío en invierno y calor en verano. Atención también a los áticos en edificios de una cierta antigüedad: el sol en las azoteas acaba transmitiendo el calor al interior de la vivienda.

• Humedad. Una vivienda sin ventilación cruzada (ventanas dando a dos fachadas diferentes, suele tener una ventilación deficiente, lo que en un piso bajo o poco soleado puede conducir a la presencia de humedades de condensación. Si la casa está pintada recientemente, será difícil detectar este problema a simple vista, debiendo dejarnos guiar por nuestra intuición.

• Muros y tabiques. Podemos comprobar, golpeándolos con la mano, si los tabiques son de ladrillo o de pladur, si tienen masa como para asegurarnos un aislamiento acústico o si por el contrario son particiones livianas. Podemos ver, con las ventanas cerradas, si nos llegan ruidos del exterior, y si se escuchan las pisadas o ruidos de los vecinos. Los sonidos que se transmiten a través de la estructura del edificio tienen difícil solución.

• “Para reformar”. Si el estado de la vivienda es tal que requiere una reforma, podemos estimar rápidamente el coste por metro cuadrado de una reforma, a través de este cuadro:




Reforma básica.- Baños y cocina y saneado de revestimiento.
Reforma media.- Baños y cocina, instalaciones, solado, carpinterías interiores.
Reforma total.- Nueva tabiquería, cuartos húmedos, carpinterías interiores y exteriores, solado, instalaciones…

Los precios son una estimación a partir de nuestra experiencia personal, para un piso en una gran ciudad. En todo caso, son meramente indicativos y no deben tomarse como presupuestos.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954532346
arquitopos@gmail.com