A veces encontramos en el mercado inmobiliario ofertas que nos parecen irresistibles. He aquí algunos aspectos en los que fijarnos para saber si nos están tratando de colar gato por liebre:
-Papeleos. A través del registro y el catastro podemos saber si lo que no están vendiendo coincide en metros y uso con lo que nos están vendiendo. Son relativamente frecuentes los casos en los que nos venden parcelas y solares que no están segregados y en los que no podemos edificar, viviendas que han sido ampliadas ilegalmente o incluso edificadas en suelos que no son urbanizables, lo que puede ocasionarnos grandes disgustos a la hora de contratar, por ejemplo, los suministros.
Veremos también que los metros cudrados que nos están vendiendo son, efectivamente, de metros útiles, o por el contrario se refieren a metros construidos con repercusión de zonas comunes. Pisos de 90 metros construidos pueden llegar a quedarse en poco más de 60 útiles.
-Comunidad de propietarios. Hablando con el presidente de la comunidad, podemos saber qué mantenimiento se le hace al edificio, si ha pasado la ITE, si tiene patologías… Encontramos de vez en cuando edificios en los que, por ejemplo, cada vez que llueve se les inunda el garaje; o que tienen problemas con la instalación eléctrica de los ascensores.
-Número de viviendas por escalera. Los costes de mantenimiento de un ascensor, por ejemplo, pueden ser elevados si se dividen entre pocos vecinos. En bloques con muchas viviendas vacías también podemos encontrarnos con comunidades sin capacidad de tomar decisiones.
-Estado general de la construcción. Conviene que nos fijemos tanto en la vivienda como en las zonas comunes del edificio, porque algunas patologías pueden disimularse con esmero en el interior de la vivienda, pero la caja de escalera suele ser más sincera.
• Cubiertas.- Conviene, si podemos, que visitemos las cubiertas y los garajes, y busquemos marcas que nos indiquen acumulación de agua, porque pueden ser sinónimo de problemas de infiltración.
• Instalaciones.- En la visita podemos detectar rápidamente el estado de la instalación eléctrica, viendo si tiene enchufes suficientes, si hay cables grapeados por la pared, si las clavijas tienen toma de tierra (las redondas, tipo schuko) y el estado del cuadro de los fusibles, asegurándonos que cuenta con las protecciones adecuadas (diferencial y al menos 5 interruptores). Una instalación eléctrica obsoleta nos va a obligar, más pronto que tarde, a realizar una inversión en modernizarla.
• Fontanería y saneamiento. Podemos encontrar algunas pistas sobre la edad de la edificación visitando el cuarto de contadores. Una instalación de montantes de acero galvanizado o un contador único par todo el bloque suelen ser señal de una instalación de más de treinta años. Si las tuberías del interior del piso no se han cambiado, van a requerir nuestra atención.
• Aislamiento. Carpinterías antiguas de madera o hierro, ventanas con vidrio simple o muros de cerramiento de poco espesor serán sinónimo de mucho frío en invierno y calor en verano. Atención también a los áticos en edificios de una cierta antigüedad: el sol en las azoteas acaba transmitiendo el calor al interior de la vivienda.
• Humedad. Una vivienda sin ventilación cruzada (ventanas dando a dos fachadas diferentes, suele tener una ventilación deficiente, lo que en un piso bajo o poco soleado puede conducir a la presencia de humedades de condensación. Si la casa está pintada recientemente, será difícil detectar este problema a simple vista, debiendo dejarnos guiar por nuestra intuición.
• Muros y tabiques. Podemos comprobar, golpeándolos con la mano, si los tabiques son de ladrillo o de pladur, si tienen masa como para asegurarnos un aislamiento acústico o si por el contrario son particiones livianas. Podemos ver, con las ventanas cerradas, si nos llegan ruidos del exterior, y si se escuchan las pisadas o ruidos de los vecinos. Los sonidos que se transmiten a través de la estructura del edificio tienen difícil solución.
• “Para reformar”. Si el estado de la vivienda es tal que requiere una reforma, podemos estimar rápidamente el coste por metro cuadrado de una reforma, a través de este cuadro:
Reforma básica.- Baños y cocina y saneado de revestimiento.
Reforma media.- Baños y cocina, instalaciones, solado, carpinterías interiores.
Reforma total.- Nueva tabiquería, cuartos húmedos, carpinterías interiores y exteriores, solado, instalaciones…
Los precios son una estimación a partir de nuestra experiencia personal, para un piso en una gran ciudad. En todo caso, son meramente indicativos y no deben tomarse como presupuestos.
Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954532346
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