¿Estás pensando en comprar un piso de segunda mano? Vale. Antes de hacerlo lee estos consejos útiles para no meter la pata!

Averigua cuál es la conservación del piso

Cuando visites el piso por primera vez debes fijarte en:

- La pintura: si está agrietada o abombada en algún lugar.
- Las balsosas: si hay alguna rota o levantada
- El suelo, zócalos y molduras
- Las puertas y ventanas: deben abrir y cerrar bien. El aislamiento también es importante, pregunta de qué material son.
- Grifería: comprueba que los grifos se pueden abrir a la vez sin perder caudal de agua.
- Humedades: es muy importante que verifiques que no hay humedad en la vivienda.
- Tuberías: si la cocina o baños huelen mal es un síntoma del mal estado de las tuberías.
- Instalación eléctrica: comprueba que hay bastantes enchufes y bien distribuidos. Vigila que tengan toma de tierra y que no haya ninguno chamuscado porque podría provocar cortocircuitos.
- Calefacción: fíjate en si es eléctrica, bomba de calor, central o individual.

Pregunta cuál es la eficiencia energética del piso porque te ayudará a ahorrar un montón de energía, cuál es el estado de las instalaciones y si cumplen la normativa.

Repite la visita al piso. Con una vez no es suficiente. Para la segunda visita prepara una lisa con las dudas que tengas y que quieres que resuelvan. Que no te agobien. Tómate todo el tiempo que necesites para tomar una decisión y que no te entren las prisas si te dicen que hay más gente interesada en el piso. Si alguien se adelanta, habrá sido el destino.

Si puedes, haz la segunda visita en hora distinta a la primera porque así puedes comprobar la luminosidad del piso en distintas horas del día y el ruido.

Examina el edificio

Si la vivienda está en un edificio antiguo o lleva cierto tiempo vacío se recomienda que lo visites con un arquitecto o arquitecto técnico para detectar posibles problemas de estructura, forjados, cimentación o cubierta porque si hay problemas de este tipo te supondrán un gasto extra cuando seas parte de la comunidad de propietarios.

Pregunta cuándo ha pasado el edifico la inspección técnica de edificios (ITE). Si la ha pasado hace poco es bueno porque significa que cumple con unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

Desde este año, los edificios de más de 50 años de antigüedad tienen que tener el informe de evaluación de edificios (IEE) que añade a la ITE certificaciones de accesibilidad y eficiencia energética.

Pide información

El dueño del piso te puede dar información muy valiosa sobre la propiedad: cuánto paga de luz, de comunidad, de IBI …

Pero si quieres tener información oficial debes hablar con el administrador o presidente de la comunidad de propietarios. Esa persona te dirá cuáles son los gastos de la comunidad, si hay previsión de realizar alguna obra o rehabilitación … Es importante que hables con él antes de comprar el piso para asegurarte que no hay un plan importante de derramas en el edificio por rehabilitaciones u obras pendientes. Además, puedes preguntarle si el propietario tiene alguna deuda con la comundiad, es él quien tiene que emitir el certificado que dice que el propietario te vende el piso sin ninguna deuda pendiente con la comunidad.

Es importante que tengas este certificado y se incluya en la escritura de compraventa de la vivienda porque la Ley de Propiedad Horizontal establece un periodo de afección real, por el cual el nuevo propietario responde de las deudas originadas por el piso transmitido durante el periodo vencido de la anualidad en la que se produce la transmisión, más los tres años anteriores.

También puedes acudir al Registro de la Propiedad para pedir una nota simple informativa sobre la vivienda. Esta nota te dirá quién es el propietario, si el piso tiene cargas o está libre de cargas, si hay deudas, la descripción del inmueble, superficie construida útil y localización exacta.

Si finalmente compras el piso y descubres desperfectos graves tienes seis meses para reclamar esos vicios ocultos y es el vendedor quien tiene que repararlos.

Si compras vivienda que ha sido terminada hace poco y al entrar a vivir descubres fallos puedes recurrir al seguro decenal que tiene que tener el edificio. La Ley fija que los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda tienen que tener un seguro decenal. Solo no es exigible si se trata de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Hay tres plazos para exigir responsabilidades de los agentes (promotor,constructor,arquitectos, etc) que intervienen en la edificación, en función del tipo daños/vicios:

- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

- Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

- Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

¿Vas a a comprar piso con hipoteca? Pues te conviene familiarizarte con todas las palabras que vas a tener que lidiar cuando negocies sus condiciones con el banco. Aquí te dejamos un listado.

Capacidad de endeudamiento

Es el capital máximo y la cuota que el solicitante de la hipoteca puede asumir sin arruinarse. Normalmente el límite va del 30% al 35% de los ingresos netos mensuales. Por ejemplo, con unos ingresos mensuales de 2.000 euros, la capacidad de endeudamiento suma 700 euros.

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

Tiene carácter de oferta vinculante durante al menos 10 días e incluye información personalizada según tu perfil y el préstamo que te interesa. El banco debe ofrecer esta ficha al cliente a partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el 16 de junio.

Esta ficha sustituirá a la antigua ficha de información personalizada (Fiper)

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

En esta ficha que el banco debe entregar a su cliente a partir de la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria en junio deben constar las posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que se pagará, si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas y cuáles serían sus costes derivados …

Oferta vinculante

Aquí se detallan las condiciones financieras de la hipoteca, que el banco no puede modificar durante 14 días desde su entrega. La oferta vinculante debe entregarse al hipotecado al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca ante el notario.

Bonificaciones

La entidad bancaria puede “bonificar la hipoteca”, es decir, rebajar el diferencial que se añade al índice del tipo de interés variable (como el euribor) cuando el hipotecado contrata unos productos vinculados a su préstamo.

Esto es algo muy normal. Es muy importante verificar si el diferencial está condicionado a la vigencia de los contratos porque entonces, si se cancelan, aumentará la cuota de la hipoteca.

También es importante que sepas que el banco no te puede obligar a contratar otros productos vinculados a la hipoteca, ni siquiera el tradicional seguro de vida que casi siempre unen a la hipoteca.

Comisión apertura

La comisión de apertura es el importe que se paga al formalizar el préstamo hipotecario, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que lleva consigo su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.

Habitualmente, la mejor estrategia para el cliente es pactar o negociar con la entidad financiera un importe mínimo o nulo. Esto es, que los gastos de estudio, gestión, etc. no se imputen al cliente. Algunas entidades financieras ofrecen sus hipotecas sin comisión de apertura.

Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo.

Euribor

El Euribor es el principal índice de referencia oficial que usualmente se toma para la fijación de los tipos de interes del préstamo hipotecario. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio.

El Euribor es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Como hemos dicho, es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de interés publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. En la práctica, se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre si los principales bancos europeos.

Tipo de interés

El tipo de interés es clave, ya que unido al plazo del préstamo, determina la cuantía total del préstamo y, por tanto la cuota mensual que se va pagar para su amortización durante dicho plazo.

Estos son los distintos tipos de interés que el banco puede ofrecerte para la hipoteca de tu vivienda:


Tipo de interés fijo
El interés permanece sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es decir, si suben los tipos no le perjudican; pero si bajan, tampoco se beneficia. En los casos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable, y está entre los 12-15 años.

Tipo de interés variable
Está sometido a la fluctuaciones de los tipos de interés. Por lo general, durante medio o un año, se fija un tipo de interés de inicial, que se revisando en función del comportamiento de los tipos. Para estas revisiones a la base de referencia pactada (generalmente euribor) se suma un diferencial que puede oscilar entre 0,40 y 1,50 puntos. Esta opción permite beneficiarse de las bajadas de tipos pero también se está expuesto al riesgo de las subidas.

A efectos de paliar los inconvenientes del ambos, surgen productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Hay tres fórmulas:

Tipo de interés mixto
Una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.

Hipoteca de cuota fija
Son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que pagar más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.

Hipoteca variable con techo
Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar.

Cláusula de redondeo al alza

Es una disposición por la que el tipo de interés se redondeaba siempre al alza para dar como resultado cuartos de punto (0,25%), medios puntos (0,50%) o puntos enteros (1%).

Una sentencia del Tribunal Supremo del 2001 y la Ley 44/2002 declararon esta cláusula abusiva, por lo que ningún contrato hipotecario debería contenerla.

Primera fracción temporal

En los préstamos de tipo variable puede incorporarse una cláusula que contempla la existencia de un primer período en el que no se aplica el interés variable pactado sino uno fijo, bastante superior.

Carencia

Es un periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Su duración máxima no suele exceder los 24 meses. Así el hipotecado puede hacer frente a momentos financieros difíciles sin incurrir en un impago.

Pero tiene su lado malo: el préstamo se encarecerá porque el capital no pagado se distribuirá en las cuotas siguientes elevándolas y también subiendo el coste en intereses.

Cláusula de vencimiento anticipado

Permite que una entidad de crédito dé por finalizado el contrato con anterioridad al plazo pactado, a causa del impago del préstamo.

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipoteca en junio, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

Comisión de amortización anticipada

Los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los trámites administrativos correspondientes y como compensación por lo que dejan de ganar en el caso de que el préstamo se cancele antes de la fecha de vencimiento.

Cláusula de subrogación

Aparece sobre todo cuando el inmueble se compra directamente del promotor o constructor, pero es poco habitual entre particulares.

Existen dos tipos de subrogaciones hipotecarias:

- Subrogación de acreedor: se traslada el préstamo a otra entidad financiera.
- Subrogación de deudor: se sustituye el titular de una hipoteca por otro que adquiere la vivienda y se hace cargo de la titularidad del préstamo.

Comisión de subrogación

Es una comisión o porcentaje que cobra el banco al usuario en el caso de que este opte por cambiar su hipoteca a otra entidad financiera.

Interés de demora

El interés de demora es el porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el pago.

La nueva legislación hipotecaria, que entrará en vigor en junio, trae cambios significativos respecto a los intereses de demora. Con la legislación que todavía está vigente ahora se pacta entre las partes los intereses de demora y pueden llegar a alcanzar 25%, algo que recientemente fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo, que la limitó transitoriamente a un 2% más del interés aplicado a la hipoteca.

Con la nueva ley no podrá superar en tres puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.

Hasta que entre en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario en junio, no existe ninguna norma que los limite.

Elevar a escritura pública

Es hacer constar ante un notario un determinado hecho o derecho. En la escritura de la hipoteca deberá aparecer una descripción detallada de la vivienda a transmitir y de su situación registral, es decir, la información que nos indique si el inmueble está o no libre de cargas.

Aval a primer requerimiento

El banco puede solicitar al comprador un aval para conceder la hipoteca. Actúa como una garantía de pago independiente a la del contrato hipotecario que han firmado las partes.

Certificado de deuda cero

Acredita que la deuda hipotecaria contraída con el banco ya se extinguió. Se pide a la entidad financiera y se debe entregar en el Registro de la Propiedad para hacer pública la cancelación.

No es obligatorio hacerlo pero muy recomendables, especialmente, de cara al futuro cuando se quiera vender la vivienda.

Comisión de cancelación

Si decides saldar tu deuda antes de tiempo el banco aplica normalmente una comisión de cancelación que será menor a medida que avance el calendario.

Si tu hipoteca es de tipo variable, y tanto si la amortización es parcial o por el total, se te aplicará, como máximo, un 0,25% en los primeros tres años de hipoteca y un 0,15% entre el tercer y el quinto año. A partir de ese momento, desaparece la comisión.

Si la hipoteca es a tipo fijo, se aplica un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% hasta la finalización.

Estas comisiones de cancelación solo se aplican a las hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor en junio de la última reforma hipotecaria.

Cancelación registral hipoteca

Una vez cancelado el préstamo hipotecario en su totalidad puede procederse a la cancelación registral.

Esto es la eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una vivienda. Para que esto suceda debe firmarse una escritura de cancelación ante notario y ser inscrita en el Registro, anulando la citada carga.

Los extranjeros compraron el 18,2% de las viviendas vendidas en España durante el segundo semestre del año pasado, algo que supuso un incremento interanual del 1,4%. Las operaciones se concentraron en parte del litoral mediterráneo y los archipiélagos. Todo según las estadísticas del Consejo General del Notariado.

Las comunidades autónomas con mayor peso de las transacciones de vivienda libre realizadas por extranjeros fueron Baleares (38,5%), Comunidad Valenciana (35,4%), Canarias (33,9%), y Murcia (29,6%), que vuelven a posicionarse como las cuatro autonomías dónde la compraventa de vivienda por parte de extranjeros tiene más peso sobre el total, todas ellas superando la media nacional (18,2%).

Sin embargo, en la mayoría de regiones del centro peninsular y de la Cornisa Cantábrica las compraventas por extranjeros supusieron un 10% o menos: Navarra (10,0%), Aragón (10,0%) Castilla-La Mancha (9,4%), Asturias (6,3%), Castilla y León (5,3%), País Vasco (5,0%), Cantabria (4,9%), Galicia (4,5%) y Extremadura (3,3%).

El 44% no vive en España

Diferenciando por residencia, el 44% de las operaciones de compraventa fueron de extranjeros no residentes. Las compraventas de este grupo se redujeron a nivel interanual (-4,9%), esta disminución repite la reportada el semestre pasado y confirma por tanto la caída de las compraventas de este segmento. La compra de viviendas por residentes extranjeros comenzó a disminuir en 2018, no habiéndolo hecho desde el segundo semestre de 2010.

Los extranjeros residentes supusieron por tanto el 56% de las compraventas, que se incrementaron un 6,9% interanual, manteniendo la desaceleración en el crecimiento interanual mostrada ya el semestre pasado. Parece por tanto, que se rompe la tendencia de crecimiento de compraventa de inmuebles por parte de extranjeros residentes, que desde el 2014 llevaba creciendo a un ritmo siempre superior al 10% en todos los semestres.

Los británicos, number one

En la segunda mitad de 2018 los compradores con mayor peso sobre el total de extranjeros fueron los británicos (15,3%), seguidos de los otros extranjeros de fuera de la UE (12,1%), franceses (8,0%) alemanes (7,5%) y rumanos (7,1%).

Se consolida la recuperación de la actividad de los británicos, mostrada ya el segundo semestre del 2017, que tras las perspectivas de materialización del Brexit habían reducido notablemente sus compras (-23,6% en el segundo semestre de 2016 y -16,1% en el primero de 2017).

El peso de los ciudadanos comunitarios (incluyendo todavía al Reino Unido) sobre el total de compraventas de extranjeros fue, en el segundo semestre del año, el 67,5%, mientras que el 32,5% restante corresponde a compradores de fuera de la UE, entre los que destacaron los procedentes de Marruecos (6,8%), China (4,6%) y Rusia (3,0%).

Las nacionalidades con mayores incrementos en compraventa de vivienda libre, durante el segundo semestre, fueron Marruecos (27,8%), Argentina (27,4%) y Portugal (17,9%), Ecuador (12,6%) y Países Bajos(11,5%), todos por encima del 10%. Por debajo del 10%, pero en positivo, se encuentran los británicos, rumanos, irlandeses y estadounidenses. En el lado de las caídas, destaca por encima de todos Suecia (-27,1%), seguida por Dinamarca (-15,9%). Chinos, suizos, noruegos, alemanes, belgas, italianos, ucranianos, franceses y rusos también vieron decrecer sus operaciones, pero por debajo del 10%.

Separando por un criterio de residencia, entre los extranjeros residentes destaca la caída de las operaciones de daneses (-17,7%) y la subida de los argentinos (34,1%), marroquíes (28,8%) y portugueses (21,0%). Entre los no residentes, destaca, por segunda vez consecutiva, la fuerte caída de los ecuatorianos (-38,1%), mientras que en las subidas destacan los rumanos (13,8%).

En cuanto a los precios, entre los extranjeros residentes el mayor incremento lo registraron los irlandeses (66,8%) y la mayor caída, por segundo semestre consecutivo, los noruegos (-6,4%). Entre los no residentes en el lado positivo destacó Ecuador (48,4%) y en el negativo Rumanía (-24,3%).

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el 16 de junio pone a los notarios al servicio de los que compramos piso. Deben ayudarnos a comprender todo el papeleo de forma imparcial y gratuita. ¿Cómo lo van a hacer? Así.

El Consejo General del Notariado ha elaborado una guía práctica en la que explica cómo se realiza todo el proceso de compraventa y cómo pueden ayudarnos y aquí tienes los puntos más importantes.

Antes de comprar el piso

Qué debemos tener claro antes de comprar el piso:

• Quién firma por la parte vendedora. Si es un inmueble nuevo, firmará el administrador o el apoderado de la sociedad que promueve las viviendas; si es una casa de segunda mano deberán hacerlo todos los propietarios. Si el inmueble es un bien ganancial, tienen que firmar los dos miembros de la pareja; también han de hacerlo los dos si la vivienda es el domicilio conyugal, aunque pertenezca solo a uno de ellos.

• Si el inmueble tiene alguna carga pendiente. Por ejemplo, una hipoteca, una orden de embargo o si el propietario no está al corriente de pago de alguna tasa o impuesto, como el de bienes inmuebles.

• Si el propietario está al día en el pago de todas las cuotas (de comunidad, de agua, de luz…) y si hay derramas futuras que pagar aprobadas por la comunidad de vecinos.

Cómo se repartirá el pago de los gastos de la compraventa (trámites, notario, registro, gestores…)

Antes de la compraventa son muchos los que firman un contrato de arras. Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal a cuenta del precio. Las más comunes son las llamadas confirmatorias: se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio. Si se pacta, las arras también pueden ser penitenciales. Si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada.

No es obligatorio hacer un contrato de arras, pero la ley lo considera un contrato válido por lo que, desde el momento en que se firme, las partes estarán obligadas a cumplirlo. Así que es importante consultar con un notario sobre este punto si se tienen dudas, el notario contestará de forma gratuita.

Contrato privado vs escritura pública

Con el pago al contado y sin financiación, podrá cerrar la compra mediante un contrato privado de compraventa o directamente mediante escritura pública ante notario.

La escritura pública no es obligatoria pero sí que es muy aconsejable porque garantiza que el acuerdo es legal, inamovible y seguro. La actuación de los notarios, funcionarios públicos, dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes.

Antes y durante el momento de la firma de la escritura pública, el notario:

Comprueba:

• La identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y del vendedor.

• El título del vendedor y deja constancia de la venta en ese mismo título.

• Si es o no la vivienda habitual del vendedor, ya que en caso de serlo deben firmar los dos cónyuges o, en ocasiones, los miembros de la pareja de hecho.

• El pago de las cuotas de comunidad.

• Si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad, exigida por algunas
comunidades autónomas.

• Los medios de pago: en la escritura se deja constancia de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los números de cuenta de dónde ha salido el dinero y dónde se ha ingresado en caso de transferencia bancaria.

Informa:

• En caso de ser una Vivienda de Protección Oficial (VPO), para que se cumplan todas las obligaciones y limitaciones de este tipo de
inmuebles.

• Sobre el estado arrendaticio. El notario exigirá al vendedor que manifieste en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o no.

• Al vendedor, de los riesgos que corre en el supuesto de precio aplazado y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos.

• A los contratantes, de sus obligaciones legales y de los deberes fiscales derivados de la compraventa.

Expone:

• El estado de las cargas que pesan sobre la vivienda para informar al comprador si hubiera hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen.

Solicita:

• El certificado de eficiencia energética al vendedor.

• El justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor.

Advierte:

• De los vicios ocultos que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista.

Identifica:

• Al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales.

Explica:

• El reparto de los gastos de la operación entre las partes.

Gestiona:

• Si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos e impuestos que conlleva la escritura pública, así como su presentación en el Registro de la Propiedad. Todo por vía electrónica y segura.

La hipoteca

La nueva ley hipotecaria le da al notario un protagonismo muy relevante porque debe asesora de forma imparcial y gratuita al comprador y asegurar que el banco que concede el préstamo hipotecario cumple todas sus obligaciones.

El banco debe enviar al notario la información precontractual de la hipoteca al notario para que éste garantice que la persona que compra el piso la ha recibido y entendido al menos 10 días antes de firmar.

El banco debe mandar esta información “por medios telemáticos seguros”, aunque, según informa El País, las pruebas técnicas de estos canales fallaban en algunos casos solo unas semanas antes de que tuviera que empezar a usarse. “Se va a llegar al límite”, señala Juan Pérez Hereza, secretario general del Consejo General del Notariado.

“Hay dificultades técnicas pero creo que en estos 10 días se van a resolver”. El representante del órgano que agrupa a los colegios notariales de toda España admite que “se ha empezado a trabajar tarde con algún banco”.

Estos son los documentos que el banco debe entregar al notario:

• El proyecto de contrato del préstamo
• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
• La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
• La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés
• Un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito

Es entonces cuando el notario explicará al comprador los aspectos más importantes del préstamo, contestará todas sus dudas de forma imparcial y le dirá cuáles son sus derechos y obligaciones. También hará un test para asegurar que el comprador lo tiene todo claro.

El notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al comprador, así como de las preguntas planteadas y sus respuestas.

La escritura pública

Tras la fase previa, se inicia la fase contractual con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario, no se podrá volver atrás.

El día de la firma se reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y el comprador.

En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa -que el notario volverá a recordar y a enumerar- especialmente todos los apartados recogidos en la FEIN, como son el capital, los plazos, el interés ordinario y el TAE, así como las comisiones y los gastos que le corresponde pagar a cada parte.

También figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho.

El notario entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple y el Registro de la Propiedad le hará llegar gratuita y
telemáticamente una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación. Se enviarán a la dirección de correo electrónico que usted indique.

Los gastos

Gastos derivados de la operación de compraventa sin hipoteca

A costa del comprador

• Minuta notarial. Habrá que estar a lo pactado. En defecto de pacto, sin perjuicio de especialidades en ciertos territorios forales, los derechos notariales serán de cargo del vendedor, y los de la copia del comprador.

Están regulados por el Gobierno y son los mismos para todos los notarios.

• Minuta registral. Factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura.

Están establecidos por el Gobierno y también son los mismos para todos los registradores.

• Minuta de la gestoría. Factura de los gestores si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos.

Impuestos.

• Si la vivienda que va a adquirir es nueva, deberá pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), variable según la comunidad autónoma entre el 0,5 y el 1,5%.

• Si el piso es usado, deberá hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

Gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario

La nueva ley de hipotecas ha supuesto importantes novedades en el reparto de estos gastos entre el comprador y la entidad financiera, que, a partir de ahora, es quien asume la mayoría de ellos. A saber:

A costa de la entidad financiera

• Minuta notaría
• Minuta registral
• Minuta de la gestoría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

A costa del comprador

• Tasación vivienda. Es uno de esos gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o profesional que usted puede elegir. Algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que le remitirá el notario a su correo electrónico.

La entidad financiera puede exigirle que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque el comprador puede suscribirlos con la empresa que prefiera.

La entrada en vigor el 16 de junio de la nueva ley de contratos de crédito inmobiliario crea nuevas reglas para las hipotecas de vivienda. Aquí te las explicamos.

Lo primero y principal, esta ley no se aplicará a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, con dos excepciones: el principio de no retroactividad se derogará en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa y en las hipotecas que contengan cláusulas de vencimiento anticipado.



A todas las hipotecas de vivienda firmadas a partir del 16 de junio se les aplicará la nueva normativa que en sus aspectos esenciales es así:

Análisis del hipotecado

Las entidades bancarias que reciban una petición para una hipoteca deben evaluar “en profundidad” la solvencia de la persona que la pide. Es decir, ver qué trabajo tiene, cuáles son sus ingresos presentes y futuros (durante la vida de la hipoteca), qué otros bienes, ahorros o ingresos tiene, cuáles son sus gastos fijos y si tiene otros compromisos financieros.

Si la hipoteca continuará una vez el hipotecado se ha jubilado, el banco también tiene que evaluar el nivel previsible de ingresos que tendrá cuando se jubile.

La evaluación de solvencia no puede basarse en la aportación inicial que se hace al comprar el piso y tampoco sirve que se haya previsto que el piso aumente de valor en el futuro, excepto si la hipoteca se da para construir o renovar bienes inmuebles de uso residencial.

Gastos

El hipotecado tiene que pagar la tasación de la vivienda hipotecada.

El resto de gastos los debe asumir el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Comisión de apertura

Sigue existiendo una comisión de apertura, aunque cada banco puede eliminarla como incentivo comercial para captar cliente.

No obstante. según apunta El País, el banco solo puede cobrar una comisión para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

Cláusula suelo

El banco no puede poner una cláusula suelo. La ley lo dice bien claro: “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”.

Pero, la ley también evita que el banco pueda llegar a pagar por prestar su dinero. Y así dice que: “el interés remuneratorio no puede ser negativo”.

Además, el índice que se use para calcular el tipo de interés variable debe ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”, y no debe ser “susceptible de influencia” por las entidades. Se excluye así la utilización de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Reembolso anticipado en hipotecas fijas

Se puede amortizar la hipoteca fija de forma total o parcial, pero hay que pagar una comisión por hacerlo.

Si se hace en los 10 primeros años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo (en el caso de una hipoteca mixta), la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el techo estaría en el 1,5%.

Reembolso anticipado en hipotecas variables

También se debe pagar una comisión si se cancela la hipoteca total o parcialmente.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar su cuantía, pero con estos límites excluyentes entre sí: o hasta el 0,15% del capital devuelto con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primeros años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, dice la normativa.

Impago de hipoteca

Si el hipotecado deja de pagar su hipoteca el banco aplicará intereses de demora sobre el capital del préstamo que se haya dejado de pagar.

Este interés de demora es el interés del préstamo “más tres puntos”. Es decir, si el tipo establecido en el contrato fuera el 1,5%, se aplicarían unos intereses de demora del 4,5%.

Desahucios

Para que el banco inicie un desahucio, el hipotecado debe haber dejado de pagar más cuotas que antes de esta ley. Las cuantías previstas ahora son el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que corresponda a 12 cuotas mensuales si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca; y el 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé que sus reglas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Será el deudor quien decida si estas son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

Productos vinculados

Lo más habitual es que los bancos exijan a los hipotecados que contraten productos vinculados, como los seguros de hogar y de vida, a cambio de rebajarles diferenciales de los tipos de interés de la hipoteca.

La nueva ley prohíbe esta exigencia en líneas generales pero permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco tendrá que aceptar pólizas alternativas que le ofrezca el hipotecado con condiciones y prestaciones similares a la que quiere el banco que firme.

El banco no puede empeorar su oferta de hipoteca simplemente porque el hipotecado traiga a su propio proveedor de seguro.

Eso sí, el banco podrá vincular la hipoteca también a que el titular de la hipoteca, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

Hipotecas multidivisa

El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco está ahora obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. Tiene que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

El 41,9% de las hipotecas sobre viviendas son a tipo fijo, algo que representa un 24,5% de incremento en la tasa anual según los números de marzo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero este subidón no es algo nuevo, su lento pero seguro ascenso ya se notaba en junio de 2016 cuando sumaban un 23,4%, cifra que contrastaba con la registrada solo un año antes (6,8%). Desde entonces han ido subiendo hasta casi arrebatar el protagonismo a las de tipo variable que ahora suman un 58,1%.

¿Por qué gustan más ahora las hipotecas a tipo fijo? ¿Será por los intereses? El tipo de interés medio al inicio es del 2,34% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 2,7%) y del 3,11% para las de tipo fijo (un 1,6% mayor).

De las 6.507 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 42,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 7,9% al 16,8%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,1% al 82,3%.

Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,8 puntos.



La entrada en vigor el 16 de junio de la nueva ley de crédito hipotecario quizá incentive más el boom del tipo fijo porque promueve el cambio en las hipotecas de tipo variable a fijo con una penalización baja.

Y, ¿para quién es más recomendable el tipo fijo? Aunque cada caso es un mundo y no hay verdades absolutas, muchos expertos coinciden en que el préstamo a tipo fijo es recomendable para quienes pueden o prefieren firmar a un plazo no superior a los 20 años, creen que sus ingresos no variarán en el tiempo y no quieren asumir el riesgo de una subida relevante de los tipos de interés.

El precio medio del m2 de la vivienda libre se ha situado en 1.636,3 euros en el primer trimestre de 2019, lo que supone una variación trimestral del 1,1% e interanual del 4,4%, según los datos de la Estadística del valor tasado de la vivienda del Ministerio de Fomento.

En el siguiente gráfico se puede observar que, tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008, el dato supone el decimosexto trimestre consecutivo de subida nominal de los precios.



Aunque si se habla en términos reales, es decir, se descuenta la inflación, el precio de la vivienda libre ha experimentado un incremento del 3,3%.



Todas las comunidades autónomas menos Extremadura (-1,6%) han crecido interanualmente. Destaca Madrid (8,3%), Navarra (7,0%), Cataluña (5,9%), Baleares (5,1%), Canarias (5,0%) y Andalucía (4,7%).

Sin burbuja

Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado del primer trimestre de 2019, es un 22,1% inferior al del nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008, en el que alcanzó su máximo valor. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 12,4%. En términos reales (teniendo en cuenta la variación del IPC) el precio actual refleja una caída desde máximos del 31,4%.

Las ciudades más caras y más baratas

El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.869,1 euros en el primer trimestre de 2019. Esto supone un crecimiento interanual del 4,1%.

En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.628,7 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 4,4% en tasa interanual.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián, 3.519,8 euros/m2, Ibiza, 3.422,6 euros/m2, Barcelona, 3.380,1 euros/m2, Sant Cugat del Vallès, 3.337,3 euros/m2, Santa Eulalia del Río, 3.315,1 euros/m2, Madrid, 3.239,6 euros/m2, Pozuelo de Alarcón, 3.151,4 euros/m2, y Majadahonda, 3.053,8 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Jumilla, 573,2 euros/m2, Ontinyent, 589,0 euros/m2, Villarrobledo, 593,3 euros/m2, Villena, 593,5 euros/m2, Elda, 615,0 euros/ m2 y Alcoy, 623,2 euros/m2.

La Comunitat Valenciana (151), Andalucía (135) y La Rioja (134) son las tres comunidades autónomas donde más viviendas se venden por cada 100.000 habitantes. Todo según la estadística de marzo del Instituto Nacional de Estadística (INE) que también apunta las compraventas de viviendas inscritas aumentan un 6,8% respecto a marzo de 2018, un dato que contrasta con el del Consejo General del Notariado que apunta una bajada interanual del 2,9% (+0,3% en la serie corregida de estacionalidad).



Las comunidades que presentan en marzo los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas son La Rioja (44,5%), Cantabria (27,8%) y Castilla–La Mancha (23,8%).

Por su parte, Canarias (–10,1%), Principado de Asturias (–8,0%) e Illes Balears (–6,6%) registran las tasas de variación anual más negativas en marzo.

¿Sube o baja la venta de pisos?

Mientras los datos del INE dicen que ha subido el número de compraventas de viviendas, los del Consejo General del Notariado que apunta una bajada interanual del 2,9% (+0,3% en la serie corregida de estacionalidad).

En el INE se apunta que en términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumenta un 7,4%, y el de protegidas un 1,9%. El número de operaciones sobre viviendas nuevas sube un 14,6% y el de usadas se incrementa un 5,2% respecto a marzo de 2018.



Entonces, ¿sube o baja la venta de pisos?

La compraventa de vivienda se situó en 50.659 transacciones, lo que supone una bajada interanual del 2,9% (+0,3% en la serie corregida de estacionalidad). Todo según el Consejo General del Notariado que hace referencia a datos de marzo.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una fuerte reducción interanual del 5,4% (2,5% en la serie corregida por estacionalidad). Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un 6,5%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se debió tanto a la caída de las ventas de pisos nuevos (-9,3%) como a la de pisos libres de segunda mano (-6,2%)

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en marzo alcanzó los 1.389 €, reflejando así un aumento del 1,7% interanual. Este incremento del precio por metro cuadrado de las viviendas se debió exclusivamente al crecimiento del precio de las viviendas tipo piso (4,1%) ya que las viviendas unifamiliares vieron reducir su precio medio por metro cuadrado un -1,6% interanual.

Por su parte, el precio por metro cuadrado de los pisos de precio libre se incrementó un 4,9%. Dentro de éstos, el precio del de los de segunda mano se situó en los 1.538 € (2,3% interanual) y el de los pisos nuevos en 2.380 € (29,9% interanual).



Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de una vivienda subió un 6,9% interanual. El capital medio prestado fue de 136.725 €, suponiendo un ligero incremento del 1,0% interanual.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 49,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 74,3%.

Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria eran muchos los jóvenes con salarios bajos los que se hipotecaban para comprar la casa de sus sueños. Las condiciones de los préstamos se habían relajado y se podían pagar hasta en 40 años. ¿Y ahora? ¿Cómo son los nuevos hipotecados? Más viejos y más ricos.

Los hipotecados de hoy en día tienen más de 40 años y un nivel de renta elevado. El Banco Central Europeo muestra este cambio en un trabajo en el que compara la evolución de los mercados inmobiliarios en los países que vivieron un boom de precios (Grecia, España, Irlanda, Italia, Países Bajos, Eslovenia, Letonia y Estonia) y otro grupo en el que el precio de la vivienda fue más estable (Bélgica, Alemania, Francia, Luxemburgo, Austria y Portugal).



A pesar de que los tipos de interés han seguido bajando (el euríbor ha caído a cotas negativas) no se están observando en la actualidad una relajación de las condiciones para dar una hipoteca comparables a las vistas antes de 2008. “En lugar de eso, observamos un cambio en la composición de los hipotecados que ahora son más mayores y con ingresos más altos”, destacan los economistas del BCE y recoge elEconomista.es.

Según Eurostat, la agencia de estadística de Bruselas, en 2007 el 68,4% de los hogares españoles con bajos ingresos tenían una vivienda en propiedad, frente al 56,7% de la actualidad, una caída de casi 12 puntos porcentuales. En el lado contrario, el 83,6% de los hogares con más ingresos tenían una vivienda en propiedad en 2007 y ahora este porcentaje ha caído al 82,7%, una reducción muy inferior a la de los hogares con menores rentas.

¿Por qué ha habido esta evolución? Porque los bancos se han vuelto más exigentes a la hora de conceder hipotecas para comprar casas. Las entidades financeras tienen “unos criterios más exigentes a la hora de conceder un préstamo, dadas las lecciones aprendidas de la crisis (en los años de burbuja las condiciones se relajaron como demuestra el aumento posterior de la morosidad)”.

Además, la precariedad laboral hace que los jóvenes no puedan pedir hipoteca porque no tienen un trabajo seguro o ni siquiera lo tienen. Ante este panorama los jóvenes se están inclinando cada día más por alquilar.

Este cambio en el perfil del hipotecado se ha vivido con más intensidad en los países donde el boom inmobiliario fue más grande, pero también se siente en el resto de países de la eurozona donde no fue tan espectacular. “Hoy en la mayoría de los países analizados los dos quintiles con más ingresos suponen el 70% de las hipotecas concedidas recientemente, mientras que el porcentaje de hipotecados con más de 40 años también se ha incrementado”

Invirtiendo en ladrillo

¿Pero estos hipotecados de más de 40 años están comprando su primera vivienda? Pues ni sí ni no, muchos puede que simplemente estén invirtiendo en ladrillo por su rentabilidad.

Joaquín Maudos, Director adjunto del Ivie y catedrático de Economía de la Universidad de Valencia, apunta “los datos demuestran que la crisis se ha cebado más con los más jóvenes, mientras que los más mayores han resistido mejor en su nivel de ingresos. Por otra parte, son las personas mayores las que alcanzan mayores niveles de renta, por lo que es lógico que sean los que tienen más posibilidad de endeudarse y solicitar financiación”.

Y es el mismo BCE el que destaca que “los mayores incrementos de viviendas en propiedad que no son primera residencia o vivienda habitual se han producido en Alemania, Países Bajos, Bélgica y (sorprendentemente) en España”.

Es decir, no todos hipotecados de hoy en día compran hogar, muchos compran inversión.