¿Vas a a comprar piso con hipoteca? Pues te conviene familiarizarte con todas las palabras que vas a tener que lidiar cuando negocies sus condiciones con el banco. Aquí te dejamos un listado.

Capacidad de endeudamiento
Es el capital máximo y la cuota que el solicitante de la hipoteca puede asumir sin arruinarse. Normalmente el límite va del 30% al 35% de los ingresos netos mensuales. Por ejemplo, con unos ingresos mensuales de 2.000 euros, la capacidad de endeudamiento suma 700 euros.
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
Tiene carácter de oferta vinculante durante al menos 10 días e incluye información personalizada según tu perfil y el préstamo que te interesa. El banco debe ofrecer esta ficha al cliente a partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el 16 de junio.
Esta ficha sustituirá a la antigua ficha de información personalizada (Fiper)
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
En esta ficha que el banco debe entregar a su cliente a partir de la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria en junio deben constar las posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que se pagará, si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas y cuáles serían sus costes derivados …
Oferta vinculante
Aquí se detallan las condiciones financieras de la hipoteca, que el banco no puede modificar durante 14 días desde su entrega. La oferta vinculante debe entregarse al hipotecado al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca ante el notario.
Bonificaciones
La entidad bancaria puede “bonificar la hipoteca”, es decir, rebajar el diferencial que se añade al índice del tipo de interés variable (como el euribor) cuando el hipotecado contrata unos productos vinculados a su préstamo.
Esto es algo muy normal. Es muy importante verificar si el diferencial está condicionado a la vigencia de los contratos porque entonces, si se cancelan, aumentará la cuota de la hipoteca.
También es importante que sepas que el banco no te puede obligar a contratar otros productos vinculados a la hipoteca, ni siquiera el tradicional seguro de vida que casi siempre unen a la hipoteca.
Comisión apertura
La comisión de apertura es el importe que se paga al formalizar el préstamo hipotecario, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que lleva consigo su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.
Habitualmente, la mejor estrategia para el cliente es pactar o negociar con la entidad financiera un importe mínimo o nulo. Esto es, que los gastos de estudio, gestión, etc. no se imputen al cliente. Algunas entidades financieras ofrecen sus hipotecas sin comisión de apertura.
Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo.

Euribor
El Euribor es el principal índice de referencia oficial que usualmente se toma para la fijación de los tipos de interes del préstamo hipotecario. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio.
El Euribor es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Como hemos dicho, es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de interés publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. En la práctica, se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre si los principales bancos europeos.
Tipo de interés
El tipo de interés es clave, ya que unido al plazo del préstamo, determina la cuantía total del préstamo y, por tanto la cuota mensual que se va pagar para su amortización durante dicho plazo.
Estos son los distintos tipos de interés que el banco puede ofrecerte para la hipoteca de tu vivienda:
Tipo de interés fijo
El interés permanece sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es decir, si suben los tipos no le perjudican; pero si bajan, tampoco se beneficia. En los casos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable, y está entre los 12-15 años.
Tipo de interés variable
Está sometido a la fluctuaciones de los tipos de interés. Por lo general, durante medio o un año, se fija un tipo de interés de inicial, que se revisando en función del comportamiento de los tipos. Para estas revisiones a la base de referencia pactada (generalmente euribor) se suma un diferencial que puede oscilar entre 0,40 y 1,50 puntos. Esta opción permite beneficiarse de las bajadas de tipos pero también se está expuesto al riesgo de las subidas.
A efectos de paliar los inconvenientes del ambos, surgen productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Hay tres fórmulas:
Tipo de interés mixto
Una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.
Hipoteca de cuota fija
Son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que pagar más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.
Hipoteca variable con techo
Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar.

Cláusula de redondeo al alza
Es una disposición por la que el tipo de interés se redondeaba siempre al alza para dar como resultado cuartos de punto (0,25%), medios puntos (0,50%) o puntos enteros (1%).
Una sentencia del Tribunal Supremo del 2001 y la Ley 44/2002 declararon esta cláusula abusiva, por lo que ningún contrato hipotecario debería contenerla.
Primera fracción temporal
En los préstamos de tipo variable puede incorporarse una cláusula que contempla la existencia de un primer período en el que no se aplica el interés variable pactado sino uno fijo, bastante superior.
Carencia
Es un periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Su duración máxima no suele exceder los 24 meses. Así el hipotecado puede hacer frente a momentos financieros difíciles sin incurrir en un impago.
Pero tiene su lado malo: el préstamo se encarecerá porque el capital no pagado se distribuirá en las cuotas siguientes elevándolas y también subiendo el coste en intereses.
Cláusula de vencimiento anticipado
Permite que una entidad de crédito dé por finalizado el contrato con anterioridad al plazo pactado, a causa del impago del préstamo.
Con la entrada en vigor de la nueva ley hipoteca en junio, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.
El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.
La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.
Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.
Comisión de amortización anticipada
Los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los trámites administrativos correspondientes y como compensación por lo que dejan de ganar en el caso de que el préstamo se cancele antes de la fecha de vencimiento.
Cláusula de subrogación
Aparece sobre todo cuando el inmueble se compra directamente del promotor o constructor, pero es poco habitual entre particulares.
Existen dos tipos de subrogaciones hipotecarias:
- Subrogación de acreedor: se traslada el préstamo a otra entidad financiera.
- Subrogación de deudor: se sustituye el titular de una hipoteca por otro que adquiere la vivienda y se hace cargo de la titularidad del préstamo.
Comisión de subrogación
Es una comisión o porcentaje que cobra el banco al usuario en el caso de que este opte por cambiar su hipoteca a otra entidad financiera.
Interés de demora
El interés de demora es el porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el pago.
La nueva legislación hipotecaria, que entrará en vigor en junio, trae cambios significativos respecto a los intereses de demora. Con la legislación que todavía está vigente ahora se pacta entre las partes los intereses de demora y pueden llegar a alcanzar 25%, algo que recientemente fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo, que la limitó transitoriamente a un 2% más del interés aplicado a la hipoteca.
Con la nueva ley no podrá superar en tres puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.
Hasta que entre en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario en junio, no existe ninguna norma que los limite.
Elevar a escritura pública
Es hacer constar ante un notario un determinado hecho o derecho. En la escritura de la hipoteca deberá aparecer una descripción detallada de la vivienda a transmitir y de su situación registral, es decir, la información que nos indique si el inmueble está o no libre de cargas.

Aval a primer requerimiento
El banco puede solicitar al comprador un aval para conceder la hipoteca. Actúa como una garantía de pago independiente a la del contrato hipotecario que han firmado las partes.
Certificado de deuda cero
Acredita que la deuda hipotecaria contraída con el banco ya se extinguió. Se pide a la entidad financiera y se debe entregar en el Registro de la Propiedad para hacer pública la cancelación.
No es obligatorio hacerlo pero muy recomendables, especialmente, de cara al futuro cuando se quiera vender la vivienda.
Comisión de cancelación
Si decides saldar tu deuda antes de tiempo el banco aplica normalmente una comisión de cancelación que será menor a medida que avance el calendario.
Si tu hipoteca es de tipo variable, y tanto si la amortización es parcial o por el total, se te aplicará, como máximo, un 0,25% en los primeros tres años de hipoteca y un 0,15% entre el tercer y el quinto año. A partir de ese momento, desaparece la comisión.
Si la hipoteca es a tipo fijo, se aplica un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% hasta la finalización.
Estas comisiones de cancelación solo se aplican a las hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor en junio de la última reforma hipotecaria.
Cancelación registral hipoteca
Una vez cancelado el préstamo hipotecario en su totalidad puede procederse a la cancelación registral.
Esto es la eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una vivienda. Para que esto suceda debe firmarse una escritura de cancelación ante notario y ser inscrita en el Registro, anulando la citada carga.
Share