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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 18 March 2019

Cómo escoger la mejor hipoteca

Un préstamo hipotecario es algo que la mayoría de familias sólo contrata una vez en la vida y que suele acompañarles durante buena parte de ella. Su contratación es, por tanto, una decisión que debe meditarse bien, analizando el mayor número de opciones posibles y entendiendo todos los términos.

dinero hipoteca

Conceptos básicos de los contratos de préstamo hipotecario


Para poder elegir con acierto es necesario dominar algunos conceptos que se manejan habitualmente en los contratos de las hipotecas, y la repercusión económica que pueden tener en nuestros bolsillos. Veamos algunos de los más importantes:

Interés nominal


Es lo primero que se mira al pedir un préstamo; el porcentaje de interés que nos aplicarán durante la vigencia del mismo, es decir, cuánto nos van a cobrar por prestarnos el dinero que necesitamos. En el caso de las hipotecas, como veremos más abajo, puede ser un tipo de interés fijo o variable.

TAE o Tasa Anual Equivalente


Además del interés del dinero prestado, los préstamos tienen una serie de gastos y comisiones que encarecen indirectamente el préstamo que se nos concede, por eso se estableció un porcentaje denominado TAE en el que se incluye el total o la mayoría de los gastos secundarios.

Así el TAE, que siempre suele resultar superior al interés nominal en la concesión del préstamo refleja con mayor fiabilidad el monto total de la operación. No obstante, hay algunos gastos que quedan fuera del cálculo del TAE y que son aquellos no relacionados directamente con el banco, como pueden ser los costes de la escritura pública otorgada por el notario, así como su tramitación e inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Cuota mensual


Es una cifra a la que siempre se nos van los ojos porque implica saber si podremos o no hacer frente a la hipoteca con la que nos enfrentamos. Pero no siempre una cuota mensual baja es la mejor opción ya que la forma de rebajar dicha cuota suele ser el alargamiento de la vida del préstamo. Durante todo el plazo de amortización se generan intereses, por lo que cuanto más tiempo tengamos una hipoteca más cara nos saldrá, hablando en números netos.

Aun así, la cuota mensual nos da una buena referencia en nuestros cálculos para medir el impacto económico de la hipoteca en nuestro día a día. Los expertos aconsejan que el importe de la misma no debería de sobrepasar el 30% del total de nuestros ingresos, incluso menos si tenemos además otras deudas secundarias, como préstamos personales o saldos pendientes de tarjetas de crédito.

Importe total del préstamo


Los bancos tienen sus propios límites a la hora de conceder préstamos para la adquisición de la vivienda. Lejos están los tiempos en que se financiaba el 100% del valor de la vivienda, teniendo además como base una tasación generosa. Actualmente, la cantidad prestada en las mejores hipotecas suele rondar el 80% del valor de tasación, la cual es mucho más prudente que en tiempos pasados. Eso quiere decir que deberemos de disponer de ahorros suficientes para pagar ese 20% del precio más los gastos que se originen por la compraventa.

Incluso aún teniendo ahorros suficientes para pagar todo lo que la hipoteca no cubre, los expertos aconsejan que no se adquiera una vivienda cuyo valor supere los ingresos brutos de, como máximo, cuatro años.

Sistema de fijación del tipo de interés


Actualmente hay dos modelos básicos: el primero con un interés fijo durante toda la vida del préstamo; y el segundo con un interés variable que se actualiza periódicamente, utilizando un índice de referencia como el Euribor, el más habitual, aunque existen otros.

Las hipotecas fijas son más convenientes para aquellos tiempos donde se prevean subidas del valor del dinero y de los tipos de intereses, y las de interés variable son más adecuadas para cuando valor del dinero es bajo o está en proceso de bajada.

Actualmente, los tipos de interés están muy bajos por lo que parece más interesante el préstamo referenciado al Euribor. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las hipotecas duran muchos años, pudiendo llegar a los 40 años, y nadie puede saber con seguridad qué escenario financiero se dará dentro de una década o más.

Comisiones


Los préstamos hipotecarios pueden incorporar una serie de comisiones que dependen del banco que los comercializa. Las principales son la comisión de estudio y la de apertura, que sí que se incluyen en el cálculo de la TAE, y las de novación, subrogación y amortización total o parcial, que no van incluidas en la Tasa Anual Equivalente.

Es importante estar al corriente de estos gastos, hoy en día existen muchos bancos que no aplican ninguna de ellas y puede suponer un gran ahorro en el caso, por ejemplo, de querer amortizar capital de forma anticipada.

Comparar entre diversas hipotecas


Los bancos y entidades financieras lanzan continuamente nuevas promociones al mercado y su estrategia cambia constantemente. Para poder elegir la mejor hipoteca en cada momento hay que conocer las ofertas disponibles.

Utiliza comparadores para averiguar todos los préstamos hipotecarios que te ofrece el mercado, consulta las webs de los bancos, acude a las sucursales o llama por teléfono para obtener toda la información posible y así poder contrastar con conocimiento.

La hipoteca no tiene que estar siempre en el mismo banco


Debido a los nuevos cambios en la normativa, la posibilidad de solicitar una subrogación de la posición acreedora de nuestro contrato de préstamo, es decir, cambiar de banco, es mucho más fácil y económica, por lo que si tienes una hipoteca y consideras que es demasiado cara para la situación actual es aconsejable hacer un estudio para ver si sale rentable hacer el cambio a otra entidad financiera.

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Monday, 11 March 2019

Los extranjeros compran el 13% de las viviendas

El 12,6% de las compras de viviendas fueron realizadas por extranjeros durante el año pasado sumando casi 65.500 operaciones. Los británicos siguen siendo los más numerosos (16,6%), seguidos por los alemanes (7,7%), franceses (7,4%), belgas (5,8%), italianos (5,1%) y suecos (5%). Todo según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

Compraventas viviendas por extranjeros

Durante el cuarto trimestre del año pasado, las compras de viviendas por parte de extranjeros han aumentado y suman un 12,7% del total, por encima del 12,1% del tercer trimestre. Aunque en términos absolutos se produce un ligero descenso, superando ligeramente las 15.000 compraventas.

Sube un 5,3% el endeudamiento hipotecario


El endeudamiento hipotecario por vivienda se ha incrementado el 2,8% con relación al trimestre anterior alcanzando los 129.092 €. El endeudamiento hipotecario medio de 2018 ha sido de 124.333 €, dando lugar a un incremento del 5,3% sobre 2017.

Durante el cuarto trimestre, la contratación a tipo de interés fijo se mantiene prácticamente estable, con el 40,3% de los nuevos contratos hipotecarios. Por ello, los créditos con tipo de interés variable supusieron el 59,7% restante, siendo casi en su totalidad referenciados al Euríbor.

La cuantía de los tipos de interés de contratación inicial de los nuevos créditos hipotecarios sube ligeramente, alcanzando un resultado del 2,3%, ligeramente por encima del trimestre anterior.

Importe tipos de interes hipotecas viviendas

Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han seguido creciendo, alcanzando los 24 años y 1 mes, con un incremento del 3,2% con respecto al tercer trimestre.

Los indicadores de accesibilidad siguen deteriorándose, acumulando tres trimestres consecutivos de incrementos. La cuota hipotecaria mensual media sube hasta 582,8 €, aumentando un 0,9% con respecto al tercer trimestre. El porcentaje de dicha cuota con respecto al salario ha sido del 30,4%, con un incremento intertrimestral de 0,14 pp.

Para el conjunto de 2018, los indicadores de accesibilidad también muestran un deterioro. La cuota hipotecaria media mensual se sitúa en 568,4 €, lo que supone un incremento del 4,5% sobre 2017, y un porcentaje del 29,7% de dicha cuota hipotecaria sobre el salario, mostrando un aumento de 1,03 pp con respecto a 2017.

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Friday, 1 March 2019

La Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía, las que más venden

Comunidad Valenciana (2.010), Illes Balears (1.641) y Andalucía (1.537) son las tres comunidades autónomas con más ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes durante el año pasado. Según los últimos números del Instituto Nacional de Estadística.

Venta de viviendas por zonas en 2018

Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en 2018 fueron Región de Murcia (24,3%), La Rioja (18,9%) y Castilla–La Mancha (18,1%). Por su parte, Illes Balears (–2,9%), Cataluña y Canarias (ambas con 4,0%) registraron las tasas de variación anual más bajas.

Evolución de las ventas de viviendas en 2018

Y en diciembre …


Si nos hacemos zoom al mes de diciembre, aparecen casi las mismas comunidades autónomas en las top 3 de ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes. Son Comunidad Valenciana (131), Illes Balears (109) y Cantabria (108).

Venta de pisos por zonas

Las comunidades que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en diciembre son Región de Murcia (22,6%), Cantabria (19,0%) y La Rioja (18,6%).

Por su parte, Canarias (–14,8%), Comunidad Foral de Navarra (–10,8%) y Principado de Asturias (–8,4%) registran las tasas de variación anual más bajas en diciembre.

Evolución Ventas de pisos por zonas

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Thursday, 21 February 2019

Cómo serán las nuevas hipotecas

El Congreso ha dado el pistoletazo de salida a las nuevas hipotecas. Con su votación favorable traspone finalmente una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles. Lo hace con casi tres años de retraso respecto al plazo establecido por la Unión Europea que había amenazado con una multa millonaria si no se sacaba adelante. Pero, ¿cómo serán las nuevas hipotecas? Así.

Primero, hay que destacar que la nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en lugar los 30 días previsto en el texto original. ¿Por qué? por una enmienda del PP que lo establecía así y que fue aprobada por el Congreso.

Esta modificación establece también que se retrase hasta la formulación de un reglamento específico la entrada en vigor de las normas sobre la transparencia en la comercialización de los préstamos y la comprobación de su cumplimiento. Entre ellas, se encuentran las indicaciones sobre el reparto de los gastos entre el banco y el cliente. Así lo especifica El País en un artículo en el que destaca las principales medidas de la nueva ley hipotecaria.

vivienda sobre plano

Cómo se estudiará la solvencia del hipotecado


El banco deberá evaluar “en profundidad”, la solvencia del cliente que pida una hipoteca de vivienda. Entre otras cosas, el banco deberá tener en cuenta:

- El empleo del hipotecado potencial.

- Los ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo.

- Los activos que eventualmente detenga.

- Los ahorros.

- Los gastos fijos.

- Los compromisos ya asumidos.

- El nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del hipotecado.

La evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Cómo se repartirán los gastos


La nueva normativa reparte así los gastos:

- Paga el hipotecado: tasación.

- Paga el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (conocido como AJD, una enmienda del PP aprobada por el Senado suprimía este impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificación ha sido rechazada por el Congreso).

Aunque una enmienda del PP aprobada por el Congreso supedita la efectividad de este reparto al futuro desarrollo de un reglamento.

Cómo funcionará la comisión de apertura


El banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente.

Cuando se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

casa con hipoteca a tipo fijo

Como desaparecerá la cláusula suelo


La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones.

De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Como será el Índice de Referencia


El índice de referencia del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”.

No puede debe ser “susceptible de influencia” por las entidades.

Queda claro entonces que se quiere evitar el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca fija


El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados).

En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada.

A.- Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.

B.- Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%.

El Congreso no ha aceptado una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se habrían elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca variable


Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí:

A.- O hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato.

B.- O hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, indica la normativa.

Cómo serán los intereses de demora


Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato.

Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.

Cómo serán las ejecuciones de hipotecas


Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas.

Ahora mismo, el umbral de impago se sitúa en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

Así que, las nuevas cuantías previstas por la nueva ley son:

A.- El 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca.

B.- El 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayoría del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

pareja-joven-haciendo-cuentas

Cómo serán los productos vinculados


Hasta ahora, los bancos han vendido a sus hipotecados unos productos vinculados a la hipoteca para poder así rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables. Es decir, te cobro menos, pero tú me compras estos productos, como puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar …

La nueva normativa prohíbe esto, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco debe comprometerse a aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes a las suyas.

En cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo.

La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado había aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya póliza se renueva cada año ha sido rechazada por el Congreso.

Cómo quedan las hipotecas multidivisa


El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa.

El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

A qué hipotecas se aplicará la nueva ley


Para evitar dudas sobre la retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que no habrá retroactividad.

Dice bien claro que la nueva ley no se aplicará “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. Eso sí, hay una excepción importante y hace referencia a los préstamos hipotecarios que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

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Monday, 18 February 2019

Cinco formas de fastidiar la venta de tu piso

Somos muchos los que, sin darnos cuenta, hacemos cosas que fastidian la venta de nuestro piso. Son obviedades en las que no nos fijamos en el día a día pero que deberíamos evitar a toda costa. Aquí están.

hogar

Una mala combinación de colores


A ti te puede encantar tu cocina verde limón o el baño rojo carmín, pero son colores demasiado personales que pueden tirar para atrás a los posibles compradores.

Si tu casa tiene una combinación de colores especial, lo mejor es que pintes la casa de nuevo. Blanco es la opción perfecta. No te costará mucho y puede acelerar bastante la venta de tu piso.

Demasiado personal


Además de los colores demasiados especiales, también debes evitar dejar en la casa toques personales: fotos tuyas, recuerdos …

Si la casa está amueblada deja solo los que tengan una línea nórdica, que sean rectos, de colores claros … Si no está amueblada, perfecto, menos problemas.

Eso sí, mantén la casa limpia, que no te duela gastarte unos euros en enviar a una señora de la limpieza para que friegue suelos, limpie ventanas y quite el polvo … que haga una limpieza general cada dos semanas como mínimo. Una casa sucia puede acabar con una venta.

vivienda

Malos olores


Conozco una pareja que visitó un piso y le encantó pero no lo compró por el olor a gato. El piso había estado alquilado anteriormente a otra pareja que tenía un gato y su olor seguía en la casa, quizá porque se orinó en el suelo de parquet, se había impregnado de él y no se había limpiado bien antes de ponerlo a la venta …

Asegúrate que tu casa no huele a mascotas, ni a humedad, ni a cerrado … Lo mejor es que antes de una visita llegues antes y abras las ventanas y balcones para airearla bien y que entre la luz natural.

Y lo que sería ideal es hacer un poco de home staging: llegar a la casa con tiempo para airearla y quizá poner algún jarrón de flores o un cuenco bonito con limones …

Inflexibilidad


Si quieres vender tu casa has de ser flexible con las visitas. No puedes darles un horario inflexible. Si un posible comprador quiere ver la casa un sábado por la mañana porque durante la semana no puede por motivos laborales, tú debes estar disponible para él.

Nunca sabes quién terminará comprando tu casa, así que cualquier solicitud de visita puede ser la definitiva.

Disimular los fallos


Si una pared de tu casa tiene humedad, no disimules las manchas, arregla las humedades.

Si tienes algún azulejo roto en el suelo o paredes de baño o cocina, sustitúyelo.

No intentes disimular los fallos de tu casa, arréglalos. Actúa con todos los posibles compradores como a ti te gustaría que actuasen contigo.

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Monday, 11 February 2019

La venta de pisos crece un 14%

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 28.835, un 14,2% más que el año anterior. Todo según los números de noviembre de 2018 del Instituto Nacional de Estadística que también anuncian que el importe medio es de 130.651 euros (+5,5%).

Hipotecas Viviendas Noviembre 2018

Importe Medio Hipoteca Noviembre 2018

Un 2,61% de tipo de interés


En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,61% (un 3,6% inferior al de noviembre de 2017) y el plazo medio de 24 años. El 60,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 39,3% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un aumento del 18,1% en tasa anual.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,4%) y del 2,99% para las de tipo fijo (un 3,7% menor).

Tipo interes medio

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Monday, 4 February 2019

Cómo evitar pagar la plusvalía al vender piso

El Tribunal Supremo ha dictaminado que no se pagará plusvalía si no se gana dinero al vender una vivienda. Es decir, que para evitar pagar este impuesto debes vender tu piso a pérdidas y demostrarlo. ¿Cómo? Aquí te lo explicamos.

Es el vendedor (o contribuyente) quien tiene que “probar la inexistencia de incremento de valor”, con “las normas generales sobre la carga de la prueba” que recoge la Ley General Tributaria. El vendedor debe incluye la escrituras y presentar informes periciales, entre otros medios, para probar la ausencia de “plusvalías reales”. La obligación de pagar o no el tributo viene determinada por los precios reales de venta.

En caso de disconformidad, “deberá ser la Administración la que pruebe en contra” de la inexistencia de la plusvalía en un procedimiento tributario, según publica Público.

Madrid

Cómo es el papelo


Quien venda por menos de lo que le costó comprar o por el mismo precio y conste así en las escrituras o tenga un informe pericial que lo confirme, debe:

- Comunicarlo al ayuntamiento en cuyo término se ubique el inmueble para quedar exento del pago incluyendo en la petición las escrituras o informe pericial que acredite todo.

Si está todo correcto, habría un acuerdo de conformidad.

Si no lo está, hay que alegar y, si el ayuntamiento sigue sin aceptarlo, hay que pleitear.

Quien venda una vivienda que ha recibido en herencia o como donación, la prueba para demostrar que se vende a pérdidas es más complicada. Se debe:

- Mirar el precio escriturado por el anterior propietario y el valor teórico que sale de aplicar al valor catastral unos índices que publica cada comunidad autónoma. Si el segundo es mayor que el primero, toca pagar. En caso contrario, el heredero o quien recibe la donación debe comunicárselo al consistorio para acogerse a la exención establecida por el Supremo.

Quiénes pueden pedir devolución


Quienes pagaron el impuesto en los últimos cuatro años, desde finales de 2014, pero no ganaron dinero con la adquisición, ya fuera vendiendo o por legado, pueden reclamar al ayuntamiento que les devuelva ese dinero con los intereses que correspondan, ya que han generado un enriquecimiento injusto de la Administración.

Cómo hacerlo

- Registra una solicitud de devolución en el ayuntamiento.

Si el ayuntamiento la rechaza o desestima por silencio administrativo se abre un plazo de alegaciones previo a ir a un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

La fecha de referencia para pedir la devolución del impuesto es la de su liquidación, no la de la venta o la aceptación de la herencia, que son siempre anteriores.

Se puede reclamar esta devolución para cualquier tipo de inmueble: viviendas, trasteros, garajes, locales o solares, y afecta tanto en caso de enajenación como cuando se establecen derechos reales como el usufructo.

Hay excepciones como la aportación de esos bienes a una sociedad conyugal. Las administraciones, la iglesia y las entidades benéficas están exentas del Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), como también lo están las entidades financieras cuando traspasan inmuebles al ‘banco malo’ y las familias que entregan su vivienda mediante dación en pago tras una ejecución hipotecaria siempre que ninguno de sus miembros tenga suficiente patrimonio como para saldar la deuda tributaria.

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Friday, 25 January 2019

Los gastos notariales de la hipoteca, a repartir entre cliente y banco

El Tribunal Supremo estima que el banco y su cliente deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca, su modificación y los gastos de gestoría. La escritura de cancelación le corresponde pagarla al cliente. Así lo recoge la nota hecha pública por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que puedes ver aquí y aquí.

hipoteca

Esto es lo que dice el Tribunal Supremo:

Sobre el Arancel Notarial


Hipotecado y banco deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca excepto cuando se hace su cancelación, en ese caso le corresponde al hipotecado:

“La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.”

Sobre el Arancel Registral


El banco debe pagar los gastos de la inscripción de la hipoteca y el hipotecado los gastos de la inscripción de la escritura de cancelación:

“La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.”

Sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados


Solo se aplican los cambios hechos por el Gobierno con su Real Decreto-ley 17/2018 a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor:

“La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.”

Sobre los Gastos de Gestoría


Banco e hipotecado pagan a medias:

“También se impone el pago por mitad de los mismos.”

Sobre la Comisión de Apertura


Los bancos pueden cobrar comisión de apertura:

“La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

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Tuesday, 22 January 2019

Ideas para ahorrar calefacción en casa

¿Sabías que el 46% del gasto de energía de una casa se va en calefacción? Pues ahora ya lo sabes. Lo dice el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) y nosotros te damos ideas para ahorrar en calefacción y darle un respiro a tu bolsillo. Toma nota.

AHORRAR CALEFACCION

Aísla tu casa

Pequeñas mejoras en el aislamiento de tus ventanas te ayudarán a reducir hasta un 30% en calefacción y aire acondicionado. Porque si tu casa está bien aislada conservará mejor el calor y, por tanto, gastarás menos calefacción.

Lo mejor es que tengas sistemas de doble cristal o doble ventana porque reducen casi a la mitad la pérdida de calor si se compara con un acristalamiento sencillo.

Pero si no puedes invertir en aislar bien la casa, recurre a métodos más sencillos: detecta las corrientes de aire con una vela encendida. La oscilación de la llama al colocarla delante de la ventana te dirá si hay infiltraciones de aire. Una vez detectadas, tapa rendijas con silicona, masilla o burlete. Porque, recuerda, una rendija que deje pasar el viento puede bajar varios grados la temperatura interior de tu casa.

Fija una temperatura en casa

Escoge una temperatura para tu casa y mantenla porque la temperatura que escojas para calentar tu casa condiciona tu consumo de energía. Por cada grado que aumentes la temperatura se incrementa en un 7% aproximadamente el consumo de energía.

Pero, ¿cuál debe ser la temperatura de tu casa? El IDAE recomienda mantener la casa a una temperatura de 19º a 21º durante el día y entre 15º y 17º por la noche. Aunque no todos somos iguales. Los hay más frioleros que otros, así que escoge tu franja entre estas variaciones y sé constante.

Aprovecha la luz del sol y ventila

Cierra persianas y cortinas durante la noche para conseguir el máximo sellado de la casa y que no se enfríe durante la noche. Ábrelas durante el día para entren los rayos del sol.

Ventila la casa durante el día. No necesitas mucho tiempo, sólo 5 ó 10 minutos y lo ideal es hacerlo por la mañana, cuando te levantas. Así mantendrás la temperatura y renovarás el aire.

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Revisa tu sistema de calefacción

Cuando los radiadores están sucios el aire contenido en su interior dificulta la transmisión de calor desde el agua caliente al exterior.

Debes purgar el aire de los radiadores al menos una vez al año al poner en marcha los radiadores cuando llega el frío. Cuando deje de salir aire y salga sólo agua, el radiador estará limpio y listo para funcionar a máximo rendimiento.

No cubras tus radiadores con nada ni pongas ningún objeto delante o al lado porque dificultará la adecuada difusión del aire caliente. La mejor ubicación para un radiador es debajo de una ventana y que coincida su longitud con la de la ventana para favorecer la correcta difusión del aire caliente por la habitación.

Divide para vencer

El calor se puede zonificar. ¿Cómo? cerrando las puertas de los cuartos que no usamos porque así generamos aportes de calor en los cuartos donde sí estamos y se evita que el frío se disperse por la vivienda.

Usa alfombras y mantas

El suelo de una casa es el elemento constructivo que mayor pérdida energética tiene. Suele tener una temperatura media de 10º ó 12º en invierno. ¿Cómo combatimos su frío? Con alfombras, no son aislantes pero conservan la temperatura. Eso sí, no las necesitas si tienes parqué o moqueta en casa. Imprescindibles en invierno para suelos de mármol.

Las mantas junto al sofá son también las compañeras perfectas para una tarde de invierno en casa. Las mejores, las de lana, porque es capaz de generar calor debido a la aislación térmica que proporciona y a sus propiedades de absorción de hasta un 30% de su propio peso en vapor de agua sin transmitir sensación de humedad.

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Monday, 21 January 2019

Qué NO debes hacer al reformar tu piso

¿Estás pensando en reformar tu casa? Vale. Hay algunas cosas que NO deberías hacer. Aquí te las cuento.

obras en casa

NO informarte sobre las licencias que necesitas


Nos liamos con los planes de reforma del piso y nos olvidamos de lo fundamental: ¿tenemos que pedir alguna licencia de obra?

Dependiendo del tipo de reforma que quieras hacer tienes que solicitar el permiso o licencia de obras en el ayuntamiento, que cobra unas tasas que pueden variar de un 3% a un 5% sobre el presupuesto inicial de obras. Pregunta a la empresa encargada de la reforma cómo hay que solicitarlo.

NO tenerlo todo claro


No empieces la reforma de tu casa sin tenerlo todo claro porque ahí está el origen de muchos errores y subidas escandalosas del presupuesto inicial. Merece la pena invertir tiempo en decidir cómo quieres la reforma, con planos y materiales decididos, antes de meterte manos a la obra.

No tiene que ser un 100%, pero sí un 90%. Por ejemplo, la distribución del piso es algo que tienes que tener súper cerrado porque es algo que influye muchísimo en las instalaciones. Distribución e instalaciones (agua, luz, gas, ventilación …) van juntas.

No se puede hacer un baño en cualquier lugar y no todos los patios pueden evacuar humos de combustión de calderas … Así que por mucho que te gustaría colocar la cocina en una esquina de la casa, si no se puede, no se puede y eso lo debes tener claro antes de empezar la reforma.

Escoger el presupuesto más barato


Mi madre siempre me dice: “Lo barato sale caro” y en muchas ocasiones es así. Quizá merece la pena invertir algo más en según que cosas porque nos durarán más tiempo.

Por ejemplo, si vas a hacer una reforma completa de tu piso invierte todo tu dinero en unos buenos aislamientos, ventanales, fontanería, iluminación y suelo … el resto es más accesorio.

No avisar a la comunidad de vecinos


Por mucho cuidado que tenga el equipo que hace la reforma, van a molestar a tus vecinos así que lo mejor es avisarles. Pon un anuncio en el tablón de anuncios diciéndoles lo que vas a hacer y el tiempo que calculas que durarán las obras.

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