¿Eres uno más de los que estos días está haciendo papeles para rendir cuentas con el fisco? La campaña de la Renta 2018 nos obliga a hacer números, pero no todo es pagar, también puedes deducirte cosas. Aquí te contamos lo que te puedes ahorrar con tu vivienda.

Deducción por vivienda habitual

Solo las personas que hayan comprado vivienda antes del 1 de enero de 2013 y que ya se deducían por vivienda habitual pueden continuar haciéndolo. Todos los que han comprado después no tienen derecho a esta deducción.

Quién y cómo se puede aplicar la deducción

Se pueden aplicar la deducción los siguientes contribuyentes:

- Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.

- Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

- Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribu­yentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Concepto de adquisición de vivienda

Se entiende por adquisición de vivienda habitual, a efectos de la deducción, la adquisición en sentido jurídico del derecho de propiedad o pleno dominio de la misma, aunque éste sea compartido, siendo indiferente el negocio jurídico que la origine.

Concepto de rehabilitación de vivienda

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

- Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos reglamentariamente.

- Que las obras tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda de los límites establecidos en el Reglamento del Impuesto.

Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).
Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación.

También forman parte de la base de la deducción los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente.

El importe máximo con derecho a deducción por el conjunto de las inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de vivienda habitual y cantidades depositadas en cuenta vivienda es de 9.040 euros

Porcentajes de deducción aplicables

Se establece un tramo estatal y otro autonómico de la deducción. La regla genérica estatal es que se puede desgravar hasta el 15% de los gastos de la hipoteca hasta un máximo de 9.040 por contribuyente.

Es decir, la rebaja máxima en la cuota del IRPF es de 1.356 euros.

Normalmente, el piso está a nombre de dos titulares. Así que hay que ver qué compensa más para hacer la deducción. Si se hace la declaración por separado, cada titular puede deducirse la mitad y si se hace de forma conjunta se aplica la deducción total.

Exención por venta vivienda

Si vendes tu vivienda habitual y ese dinero lo reinviertes en comprar o rehabilitar una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años no tienes que pagar impuestos en tu IRPF por las ganancias obtenidas por la venta de tu vivienda. Es decir, te ahorras unos impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida.

Pero si pasan esos dos años y no has comprado nueva vivienda habitual entonces debes tributar por la venta de la vivienda en la base del ahorro del IRPF en concepto de ganancia patrimonial en el ejercicio en el que hayas efectuado la transmisión (venta).

Si, por ejemplo, vendiste tu piso el año pasado y vas a comprar otra vivienda habitual pero todavía no lo has hecho, en tu declaración de la renta de este año debes debes marcar la casilla en la que dices que te comprometes a efectuar la reinversión en los dos años que tienes que plazo.

De no hacerlo así, porque quieras reinvertir en el siguiente ejercicio, y el plazo haya expirado, podrías tener una multa por no haberlo incluido en la autoliquidación.

Hay que tener en cuenta también que el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) dice en una resolución vinculante de 18 de diciembre de 2008 que tal obligación formal no comporta un carácter imperativo o sustancial, en relación con la aplicación de la exención por reinversión de la ganancia, siempre que tal circunstancia no quede desacreditada o desmentida por alguna otra, del mismo ejercicio o de los siguientes.

Esto es lo que dice Hacienda sobre la materia:

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.

Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar

Concepto de vivienda habitual

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual, cuando, se produzcan las circunstancias establecidas en el Reglamento del Impuesto.

La rehabilitación de la vivienda que vaya a tener el carácter de habitual debe cumplir los requisitos exigibles para otorgar derecho a deducción por tal concepto.

Plazo de la reinversión

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

No obstante y excepcionalmente, en aquellos casos en que se adquiera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008 , el plazo de dos años para la transmisión de la vivienda habitual, establecido con carácter general en la normativa del Impuesto, se ampliará para todas ellas hasta el día 31 de diciembre de 2010.

En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:

- Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

- Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber traslado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición.

Reinversión parcial

En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

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