La entrada en vigor el 16 de junio de la nueva ley de contratos de crédito inmobiliario crea nuevas reglas para las hipotecas de vivienda. Aquí te las explicamos.

Lo primero y principal, esta ley no se aplicará a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, con dos excepciones: el principio de no retroactividad se derogará en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa y en las hipotecas que contengan cláusulas de vencimiento anticipado.



A todas las hipotecas de vivienda firmadas a partir del 16 de junio se les aplicará la nueva normativa que en sus aspectos esenciales es así:

Análisis del hipotecado

Las entidades bancarias que reciban una petición para una hipoteca deben evaluar “en profundidad” la solvencia de la persona que la pide. Es decir, ver qué trabajo tiene, cuáles son sus ingresos presentes y futuros (durante la vida de la hipoteca), qué otros bienes, ahorros o ingresos tiene, cuáles son sus gastos fijos y si tiene otros compromisos financieros.

Si la hipoteca continuará una vez el hipotecado se ha jubilado, el banco también tiene que evaluar el nivel previsible de ingresos que tendrá cuando se jubile.

La evaluación de solvencia no puede basarse en la aportación inicial que se hace al comprar el piso y tampoco sirve que se haya previsto que el piso aumente de valor en el futuro, excepto si la hipoteca se da para construir o renovar bienes inmuebles de uso residencial.

Gastos

El hipotecado tiene que pagar la tasación de la vivienda hipotecada.

El resto de gastos los debe asumir el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Comisión de apertura

Sigue existiendo una comisión de apertura, aunque cada banco puede eliminarla como incentivo comercial para captar cliente.

No obstante. según apunta El País, el banco solo puede cobrar una comisión para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

Cláusula suelo

El banco no puede poner una cláusula suelo. La ley lo dice bien claro: “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”.

Pero, la ley también evita que el banco pueda llegar a pagar por prestar su dinero. Y así dice que: “el interés remuneratorio no puede ser negativo”.

Además, el índice que se use para calcular el tipo de interés variable debe ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”, y no debe ser “susceptible de influencia” por las entidades. Se excluye así la utilización de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Reembolso anticipado en hipotecas fijas

Se puede amortizar la hipoteca fija de forma total o parcial, pero hay que pagar una comisión por hacerlo.

Si se hace en los 10 primeros años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo (en el caso de una hipoteca mixta), la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el techo estaría en el 1,5%.

Reembolso anticipado en hipotecas variables

También se debe pagar una comisión si se cancela la hipoteca total o parcialmente.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar su cuantía, pero con estos límites excluyentes entre sí: o hasta el 0,15% del capital devuelto con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primeros años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, dice la normativa.

Impago de hipoteca

Si el hipotecado deja de pagar su hipoteca el banco aplicará intereses de demora sobre el capital del préstamo que se haya dejado de pagar.

Este interés de demora es el interés del préstamo “más tres puntos”. Es decir, si el tipo establecido en el contrato fuera el 1,5%, se aplicarían unos intereses de demora del 4,5%.

Desahucios

Para que el banco inicie un desahucio, el hipotecado debe haber dejado de pagar más cuotas que antes de esta ley. Las cuantías previstas ahora son el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que corresponda a 12 cuotas mensuales si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca; y el 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé que sus reglas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Será el deudor quien decida si estas son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

Productos vinculados

Lo más habitual es que los bancos exijan a los hipotecados que contraten productos vinculados, como los seguros de hogar y de vida, a cambio de rebajarles diferenciales de los tipos de interés de la hipoteca.

La nueva ley prohíbe esta exigencia en líneas generales pero permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco tendrá que aceptar pólizas alternativas que le ofrezca el hipotecado con condiciones y prestaciones similares a la que quiere el banco que firme.

El banco no puede empeorar su oferta de hipoteca simplemente porque el hipotecado traiga a su propio proveedor de seguro.

Eso sí, el banco podrá vincular la hipoteca también a que el titular de la hipoteca, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

Hipotecas multidivisa

El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco está ahora obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. Tiene que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

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