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Cómo ‘vender’ tu piso y seguir viviendo allí sin pagar

¿Tienes ya una edad y un piso pagado pero lo tienes justo para llegar a final de mes? ¿Y si usas tu piso para tener un sueldecito vitalicio? Y sin moverte de casa. Hay varias posibilidades para ‘vender’ tu piso y seguir viviendo allí sin pagar. Míralas.

abuelo y nieto

Nuda propiedad


El propietario vende la titularidad de su vivienda a cambio de recibir dinero en un único pago o en pagos periódicos (renta vitalicia) y seguir viviendo en su casa. Los herederos legales ya no podrán heredar la casa ni revertir la transacción. El nuevo propietario recibe la casa cuando el que le ha vendido la nuda propiedad fallece.

Son muchos los jubilados que necesitan completar su pensión los que han optado por esta fórmula. Lo puede hacer cualquier a cualquier edad pero lo normal es que lo hagan los mayores de 65 años. La vivienda se vende normalmente entre un 50% y un 80% más barata que su precio en el mercado.

Respecto a los impuestos que se deben pagar por esta operación: el vendedor debe pagar la plusvalía municipal, grava el beneficio obtenido con la venta de un inmueble, y las ganancias patrimoniales en su IRPF. En el IRPF hay una exención: si el vendedor es mayor de 65 años y es su vivienda habitual (tiene que residir en ella más de 3 años.

Renta Vitalicia


Hay dos formas de conseguir una renta vitalicia por una operación inmobiliaria:

A.- Nuda Propiedad: el propietario vende la nuda propiedad de su vivienda y recibe un dinero de forma periódica hasta que fallece. También se puede pactar recibir una cantidad primero y el resto de forma periódica. Así el propietario se asegura que va a recibir una cantidad periódica el resto de su vida, aunque también se puede perder dinero si se fallece pronto. Se puede pactar que sea mensual, trimestral, anual …

Respecto a los impuestos, tienes que tributar tu renta vitalicia en tu declaración de la renta porque Hacienda la considera un rendimiento del capital mobiliario. Se debe calcular primero la ganancia obtenida con la renta vitalicia (se aplican a la cantidad percibida unos tramos según la edad del rentista -un 40% para los menores de 40 años y un 8% para los mayores de 70 años-) y a la cantidad restante (la ganancia) se le aplica entre un 19% y un 23%, dependiendo del importe. Los rentistas de mayor edad tienen algunas bonificaciones.

B.- Contratar una renta vitalicia usando el dinero conseguido por vender tu vivienda: las personas mayores de 65 años que reinvierten lo ganado en una renta vitalicia disfrutan de una bonificación del 100% de la ganancia patrimonial que hayan podido tener, es decir, no pagan impuestos. Esta deducción se puede aplicar a cualquier inmueble, tanto si es segunda residencia como local o trastero (la vivienda habitual ya está exenta para los mayores de 65 años)

Pero para que esto suceda se deben cumplir una serie de condiciones: se debe constituir la renta vitalicia en un plazo de 6 meses desde que se transmite el inmueble, se debe hacer con un banco o aseguradora y empezar a cobrarla en un plazo máximo de un año desde que se hace. Además, la cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros.

Hipoteca inversa


Es un préstamo en el que la casa es la garantía (normalmente es la vivienda habitual) y por el que la persona que lo firma recibe el dinero de una sola vez, en cuotas periódicas o de forma vitalicia, hasta un determinado importe. El importe depende del valor de la tasación o cómo se quiera cobrar.

¿Cuál es su ventaja? Que no se pierde la titularidad de la vivienda, pero los herederos deberán pagar la deuda cuando fallezca el propietario. Normalmente se da un plazo de un año para devolver el principal y los intereses del préstamo. Se puede hacer con el dinero que ya tienen o suscribiendo un nuevo préstamo para pagar el que ya hay o vender el piso para poder pagar al banco.

Además, se deben cumplir otros requisitos. Los solicitantes de la hipoteca inversa deben ser todos titulares del inmueble garantizado, deben tener una vivienda en propiedad, libre de cargas y que preferentemente sea la vivienda habitual. Además, el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de un grado de discapacidad igual o superior al 33%, y la vivienda debe haber sido tasada y asegurada contra daños.

¿Inconvenientes? No cubre el riesgo de longevidad, por lo que, si el interesado vive más años de lo estimado en la operación, dejará de percibir los ingresos, aunque la deuda seguirá generando intereses.

Respecto a impuestos es la opción más ventajosa porque no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.

Las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España, pero no han tenido mucho éxito en nuestro país.

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