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Hipotecas


Monday, 18 March 2019

Cómo escoger la mejor hipoteca

Un préstamo hipotecario es algo que la mayoría de familias sólo contrata una vez en la vida y que suele acompañarles durante buena parte de ella. Su contratación es, por tanto, una decisión que debe meditarse bien, analizando el mayor número de opciones posibles y entendiendo todos los términos.

dinero hipoteca

Conceptos básicos de los contratos de préstamo hipotecario


Para poder elegir con acierto es necesario dominar algunos conceptos que se manejan habitualmente en los contratos de las hipotecas, y la repercusión económica que pueden tener en nuestros bolsillos. Veamos algunos de los más importantes:

Interés nominal


Es lo primero que se mira al pedir un préstamo; el porcentaje de interés que nos aplicarán durante la vigencia del mismo, es decir, cuánto nos van a cobrar por prestarnos el dinero que necesitamos. En el caso de las hipotecas, como veremos más abajo, puede ser un tipo de interés fijo o variable.

TAE o Tasa Anual Equivalente


Además del interés del dinero prestado, los préstamos tienen una serie de gastos y comisiones que encarecen indirectamente el préstamo que se nos concede, por eso se estableció un porcentaje denominado TAE en el que se incluye el total o la mayoría de los gastos secundarios.

Así el TAE, que siempre suele resultar superior al interés nominal en la concesión del préstamo refleja con mayor fiabilidad el monto total de la operación. No obstante, hay algunos gastos que quedan fuera del cálculo del TAE y que son aquellos no relacionados directamente con el banco, como pueden ser los costes de la escritura pública otorgada por el notario, así como su tramitación e inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Cuota mensual


Es una cifra a la que siempre se nos van los ojos porque implica saber si podremos o no hacer frente a la hipoteca con la que nos enfrentamos. Pero no siempre una cuota mensual baja es la mejor opción ya que la forma de rebajar dicha cuota suele ser el alargamiento de la vida del préstamo. Durante todo el plazo de amortización se generan intereses, por lo que cuanto más tiempo tengamos una hipoteca más cara nos saldrá, hablando en números netos.

Aun así, la cuota mensual nos da una buena referencia en nuestros cálculos para medir el impacto económico de la hipoteca en nuestro día a día. Los expertos aconsejan que el importe de la misma no debería de sobrepasar el 30% del total de nuestros ingresos, incluso menos si tenemos además otras deudas secundarias, como préstamos personales o saldos pendientes de tarjetas de crédito.

Importe total del préstamo


Los bancos tienen sus propios límites a la hora de conceder préstamos para la adquisición de la vivienda. Lejos están los tiempos en que se financiaba el 100% del valor de la vivienda, teniendo además como base una tasación generosa. Actualmente, la cantidad prestada en las mejores hipotecas suele rondar el 80% del valor de tasación, la cual es mucho más prudente que en tiempos pasados. Eso quiere decir que deberemos de disponer de ahorros suficientes para pagar ese 20% del precio más los gastos que se originen por la compraventa.

Incluso aún teniendo ahorros suficientes para pagar todo lo que la hipoteca no cubre, los expertos aconsejan que no se adquiera una vivienda cuyo valor supere los ingresos brutos de, como máximo, cuatro años.

Sistema de fijación del tipo de interés


Actualmente hay dos modelos básicos: el primero con un interés fijo durante toda la vida del préstamo; y el segundo con un interés variable que se actualiza periódicamente, utilizando un índice de referencia como el Euribor, el más habitual, aunque existen otros.

Las hipotecas fijas son más convenientes para aquellos tiempos donde se prevean subidas del valor del dinero y de los tipos de intereses, y las de interés variable son más adecuadas para cuando valor del dinero es bajo o está en proceso de bajada.

Actualmente, los tipos de interés están muy bajos por lo que parece más interesante el préstamo referenciado al Euribor. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las hipotecas duran muchos años, pudiendo llegar a los 40 años, y nadie puede saber con seguridad qué escenario financiero se dará dentro de una década o más.

Comisiones


Los préstamos hipotecarios pueden incorporar una serie de comisiones que dependen del banco que los comercializa. Las principales son la comisión de estudio y la de apertura, que sí que se incluyen en el cálculo de la TAE, y las de novación, subrogación y amortización total o parcial, que no van incluidas en la Tasa Anual Equivalente.

Es importante estar al corriente de estos gastos, hoy en día existen muchos bancos que no aplican ninguna de ellas y puede suponer un gran ahorro en el caso, por ejemplo, de querer amortizar capital de forma anticipada.

Comparar entre diversas hipotecas


Los bancos y entidades financieras lanzan continuamente nuevas promociones al mercado y su estrategia cambia constantemente. Para poder elegir la mejor hipoteca en cada momento hay que conocer las ofertas disponibles.

Utiliza comparadores para averiguar todos los préstamos hipotecarios que te ofrece el mercado, consulta las webs de los bancos, acude a las sucursales o llama por teléfono para obtener toda la información posible y así poder contrastar con conocimiento.

La hipoteca no tiene que estar siempre en el mismo banco


Debido a los nuevos cambios en la normativa, la posibilidad de solicitar una subrogación de la posición acreedora de nuestro contrato de préstamo, es decir, cambiar de banco, es mucho más fácil y económica, por lo que si tienes una hipoteca y consideras que es demasiado cara para la situación actual es aconsejable hacer un estudio para ver si sale rentable hacer el cambio a otra entidad financiera.

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Friday, 1 March 2019

La Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía, las que más venden

Comunidad Valenciana (2.010), Illes Balears (1.641) y Andalucía (1.537) son las tres comunidades autónomas con más ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes durante el año pasado. Según los últimos números del Instituto Nacional de Estadística.

Venta de viviendas por zonas en 2018

Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en 2018 fueron Región de Murcia (24,3%), La Rioja (18,9%) y Castilla–La Mancha (18,1%). Por su parte, Illes Balears (–2,9%), Cataluña y Canarias (ambas con 4,0%) registraron las tasas de variación anual más bajas.

Evolución de las ventas de viviendas en 2018

Y en diciembre …


Si nos hacemos zoom al mes de diciembre, aparecen casi las mismas comunidades autónomas en las top 3 de ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes. Son Comunidad Valenciana (131), Illes Balears (109) y Cantabria (108).

Venta de pisos por zonas

Las comunidades que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en diciembre son Región de Murcia (22,6%), Cantabria (19,0%) y La Rioja (18,6%).

Por su parte, Canarias (–14,8%), Comunidad Foral de Navarra (–10,8%) y Principado de Asturias (–8,4%) registran las tasas de variación anual más bajas en diciembre.

Evolución Ventas de pisos por zonas

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Thursday, 21 February 2019

Cómo serán las nuevas hipotecas

El Congreso ha dado el pistoletazo de salida a las nuevas hipotecas. Con su votación favorable traspone finalmente una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles. Lo hace con casi tres años de retraso respecto al plazo establecido por la Unión Europea que había amenazado con una multa millonaria si no se sacaba adelante. Pero, ¿cómo serán las nuevas hipotecas? Así.

Primero, hay que destacar que la nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en lugar los 30 días previsto en el texto original. ¿Por qué? por una enmienda del PP que lo establecía así y que fue aprobada por el Congreso.

Esta modificación establece también que se retrase hasta la formulación de un reglamento específico la entrada en vigor de las normas sobre la transparencia en la comercialización de los préstamos y la comprobación de su cumplimiento. Entre ellas, se encuentran las indicaciones sobre el reparto de los gastos entre el banco y el cliente. Así lo especifica El País en un artículo en el que destaca las principales medidas de la nueva ley hipotecaria.

vivienda sobre plano

Cómo se estudiará la solvencia del hipotecado


El banco deberá evaluar “en profundidad”, la solvencia del cliente que pida una hipoteca de vivienda. Entre otras cosas, el banco deberá tener en cuenta:

- El empleo del hipotecado potencial.

- Los ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo.

- Los activos que eventualmente detenga.

- Los ahorros.

- Los gastos fijos.

- Los compromisos ya asumidos.

- El nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del hipotecado.

La evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Cómo se repartirán los gastos


La nueva normativa reparte así los gastos:

- Paga el hipotecado: tasación.

- Paga el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (conocido como AJD, una enmienda del PP aprobada por el Senado suprimía este impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificación ha sido rechazada por el Congreso).

Aunque una enmienda del PP aprobada por el Congreso supedita la efectividad de este reparto al futuro desarrollo de un reglamento.

Cómo funcionará la comisión de apertura


El banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente.

Cuando se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

casa con hipoteca a tipo fijo

Como desaparecerá la cláusula suelo


La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones.

De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Como será el Índice de Referencia


El índice de referencia del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”.

No puede debe ser “susceptible de influencia” por las entidades.

Queda claro entonces que se quiere evitar el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca fija


El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados).

En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada.

A.- Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.

B.- Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%.

El Congreso no ha aceptado una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se habrían elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca variable


Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí:

A.- O hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato.

B.- O hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, indica la normativa.

Cómo serán los intereses de demora


Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato.

Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.

Cómo serán las ejecuciones de hipotecas


Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas.

Ahora mismo, el umbral de impago se sitúa en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

Así que, las nuevas cuantías previstas por la nueva ley son:

A.- El 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca.

B.- El 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayoría del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

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Cómo serán los productos vinculados


Hasta ahora, los bancos han vendido a sus hipotecados unos productos vinculados a la hipoteca para poder así rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables. Es decir, te cobro menos, pero tú me compras estos productos, como puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar …

La nueva normativa prohíbe esto, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco debe comprometerse a aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes a las suyas.

En cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo.

La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado había aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya póliza se renueva cada año ha sido rechazada por el Congreso.

Cómo quedan las hipotecas multidivisa


El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa.

El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

A qué hipotecas se aplicará la nueva ley


Para evitar dudas sobre la retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que no habrá retroactividad.

Dice bien claro que la nueva ley no se aplicará “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. Eso sí, hay una excepción importante y hace referencia a los préstamos hipotecarios que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

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Monday, 4 February 2019

Cómo evitar pagar la plusvalía al vender piso

El Tribunal Supremo ha dictaminado que no se pagará plusvalía si no se gana dinero al vender una vivienda. Es decir, que para evitar pagar este impuesto debes vender tu piso a pérdidas y demostrarlo. ¿Cómo? Aquí te lo explicamos.

Es el vendedor (o contribuyente) quien tiene que “probar la inexistencia de incremento de valor”, con “las normas generales sobre la carga de la prueba” que recoge la Ley General Tributaria. El vendedor debe incluye la escrituras y presentar informes periciales, entre otros medios, para probar la ausencia de “plusvalías reales”. La obligación de pagar o no el tributo viene determinada por los precios reales de venta.

En caso de disconformidad, “deberá ser la Administración la que pruebe en contra” de la inexistencia de la plusvalía en un procedimiento tributario, según publica Público.

Madrid

Cómo es el papelo


Quien venda por menos de lo que le costó comprar o por el mismo precio y conste así en las escrituras o tenga un informe pericial que lo confirme, debe:

- Comunicarlo al ayuntamiento en cuyo término se ubique el inmueble para quedar exento del pago incluyendo en la petición las escrituras o informe pericial que acredite todo.

Si está todo correcto, habría un acuerdo de conformidad.

Si no lo está, hay que alegar y, si el ayuntamiento sigue sin aceptarlo, hay que pleitear.

Quien venda una vivienda que ha recibido en herencia o como donación, la prueba para demostrar que se vende a pérdidas es más complicada. Se debe:

- Mirar el precio escriturado por el anterior propietario y el valor teórico que sale de aplicar al valor catastral unos índices que publica cada comunidad autónoma. Si el segundo es mayor que el primero, toca pagar. En caso contrario, el heredero o quien recibe la donación debe comunicárselo al consistorio para acogerse a la exención establecida por el Supremo.

Quiénes pueden pedir devolución


Quienes pagaron el impuesto en los últimos cuatro años, desde finales de 2014, pero no ganaron dinero con la adquisición, ya fuera vendiendo o por legado, pueden reclamar al ayuntamiento que les devuelva ese dinero con los intereses que correspondan, ya que han generado un enriquecimiento injusto de la Administración.

Cómo hacerlo

- Registra una solicitud de devolución en el ayuntamiento.

Si el ayuntamiento la rechaza o desestima por silencio administrativo se abre un plazo de alegaciones previo a ir a un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

La fecha de referencia para pedir la devolución del impuesto es la de su liquidación, no la de la venta o la aceptación de la herencia, que son siempre anteriores.

Se puede reclamar esta devolución para cualquier tipo de inmueble: viviendas, trasteros, garajes, locales o solares, y afecta tanto en caso de enajenación como cuando se establecen derechos reales como el usufructo.

Hay excepciones como la aportación de esos bienes a una sociedad conyugal. Las administraciones, la iglesia y las entidades benéficas están exentas del Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), como también lo están las entidades financieras cuando traspasan inmuebles al ‘banco malo’ y las familias que entregan su vivienda mediante dación en pago tras una ejecución hipotecaria siempre que ninguno de sus miembros tenga suficiente patrimonio como para saldar la deuda tributaria.

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Friday, 25 January 2019

Los gastos notariales de la hipoteca, a repartir entre cliente y banco

El Tribunal Supremo estima que el banco y su cliente deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca, su modificación y los gastos de gestoría. La escritura de cancelación le corresponde pagarla al cliente. Así lo recoge la nota hecha pública por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que puedes ver aquí y aquí.

hipoteca

Esto es lo que dice el Tribunal Supremo:

Sobre el Arancel Notarial


Hipotecado y banco deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca excepto cuando se hace su cancelación, en ese caso le corresponde al hipotecado:

“La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.”

Sobre el Arancel Registral


El banco debe pagar los gastos de la inscripción de la hipoteca y el hipotecado los gastos de la inscripción de la escritura de cancelación:

“La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.”

Sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados


Solo se aplican los cambios hechos por el Gobierno con su Real Decreto-ley 17/2018 a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor:

“La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.”

Sobre los Gastos de Gestoría


Banco e hipotecado pagan a medias:

“También se impone el pago por mitad de los mismos.”

Sobre la Comisión de Apertura


Los bancos pueden cobrar comisión de apertura:

“La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

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Monday, 19 November 2018

Las hipotecas españolas ya no son de las más baratas en Europa

El tipo de interés medio que se cobra por una hipoteca estaba a 1,94% en septiembre, por encima de la media de la zona euro (1,79%) según datos del Banco Central Europeo (BCE). Es un precio más caro que el registrado en Alemania, Francia o Italia y hace que las hipotecas españolas ya no sean de las más baratas en Europa.

Pero, ¿qué condiciona estos tipos? ¿qué hace que suban o bajen? Según fuentes financieras apuntadas por El País, lo que hace que se muevan estos porcentajes es: el riesgo, la morosidad, la cantidad del préstamo, los plazos o a qué porcentaje de la población se le concede el crédito. ¿Podría influir también la nueva normativa que obliga a los bancos a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)? Puede que sí o puede que no. El presidente del Gobierno, Pedro Sánches ya pidió a las entidades financieras que no encareciesen sus hipotecas por tener que pagar ahora el IAJD. Dijo: “Apelo a la responsabilidad de las entidades”.

Los expertos recuerdan que los tipos van a subir y que eso permitirá a los bancos absorber mejor la nueva carga tributaria, pero las agencias de calificación S&P y Moody’s no están de acuerdo. Ya han emitido informes en los que dicen que las entidades financieras trasladarán el coste del impuesto a los clientes. Podrían hacerlo de forma sencilla y directa o de forma más indirecta como en el crédito a pymes o autónomos o en los clientes con más riesgos. Muchos creen que se hará por la vía de elevar las comisiones.

Cómo está España respecto a la zona Euro


En Alemania el tipo es del 1,86%; en Francia del 1,51%; en Italia del 1,79%, y en Portugal del 1,36%. El interés más bajo se da en Finlandia con un 0,88%. Todos ellos por debajo del precio de España.

Por encima de España aparece Holanda con un 2,41%. También hay países pequeños y del este como Chipre, Malta, Luxemburgo, Eslovenia, Letonia o Lituania. Grecia e Irlanda tienen las hipotecas más caras al ofrecer un 2,98%. Ahora mismo el euríbor a doce meses, el índice de referencia para los préstamos hipotecarios en España, se encuentra en el -0,149%. Estos números podrían indicar que hay un cierto margen para competir a la baja en el precio de las hipotecas.

Antes de la crisis, el mercado hipotecario español se caracterizaba por ofertar en las nuevas operaciones uno de los tipos más bajos de la zona euro. En algunos momentos incluso fue el más reducido solo batido por Finlandia. Como explica el experto en derecho financiero Fernando Zunzunegui, ello se debía a que el principal negocio de las entidades consistía en aprovechar la hipoteca para vincular al cliente a otros productos del banco, como los seguros de vida o de hogar. Así se conseguían rentabilizar esos precios más bajos.

gráfico El País

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Monday, 12 November 2018

Cómo cambiarán las hipotecas por el pago del IAJD

La banca debe estar ya pensando en cómo rediseñar su oferta hipotecaria para ajustar todo el dinero que va a gastar en pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que hasta ahora asumía el cliente. Este coste extra le supondrá unos 93 millones de euros mensuales que querrá recuperar de alguna forma … ¿Cómo? Aquí te damos unas ideas.

La entrada en vigor el sábado 10 de noviembre de 2018 del Real Decreto Ley del Gobierno que obliga a la banca a pagar el IAJD, acarreará cambios en las hipotecas de viviendas. Las distintas entidades financieras son todavía muy cautas para especificar cuáles serán pero ya se van barajando ideas.

casa

Subir un 0,11% el TIN


Según iAhorro, los bancos solo necesitan subir un 0,11% su TIN (Tipo de Interés Nominal, el precio que cobra el banco por prestar dinero) para pagar el IAJD. Según sus cálculos, si se aplica este porcentaje, se recaudarían 2.500 euros más por hipoteca y recuperarían cada mes 92,9 millones, el coste del impuesto.

También hay que tener en cuenta que es cada comunidad autónoma la que regula este impuesto, por ejemplo, en Andalucía es un 1,5% y en Madrid un 0,75%, por lo que el banco pagará según donde se firme la hipoteca pero por regla general le puede salir de 1.000 a 3.000 euros según hipoteca y comunidad autónoma.

Según recoge Telecinco, por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros a 20 años a un tipo fijo del 2%, el cliente pagará al final de la vida del préstamo 242.824 euros, unos intereses de 42.824 euros. Si el banco decide subir tu TIN al 2,11%, un cliente con las mismas características pagará ahora 245.332 euros, 2.508 euros más en intereses. Con una leve subida del 0,11% en el TIN la entidad ya estaría recuperando el coste del impuesto.

Si analizamos este dato por comunidad autónoma podemos ver que en el caso de las regiones que cobran un 1,5% como Madrid o Cataluña, por una hipoteca de 200.000 euros (siguiendo el ejemplo) los bancos pagaran unos 3.000 euros. Si al día se firman unas 2.010 hipotecas, el coste de las entidades financieras en una jornada laboral de firmas hipotecarias ascendería a 6.031.069 euros.

Esta cantidad se dispara hasta los 120.624.375 euros al mes. Para hacer este cálculo se ha tenido en cuenta las hipotecas firmadas entre enero y agosto de 2018 (321.657). Tras sacar la media mensual se ha divido entre 20 días laborales al mes, que da un resultado de 2.010 hipotecas.

En el caso de las comunidades con el impuesto más bajo (Navarra o País Vasco), la cantidad a pagar por el banco asciende a 1.000 euros, 2.010.356 al día y 40.207.125 al mes. Si se calcula el coste, de media, de este impuesto nos da la cifra de 1,15%, una cantidad que supone 2.310 euros, casi lo mismo que lo que supondría encarecer el TIN de las hipotecas fijas un 0,11%. Siguiendo esta media, el coste al día sería de 4.644.981 euros y al mes de 92.899.620 euros.

En el caso de la comisión de apertura, en la actualidad hay entidades que cobran un 0% y otras que tiene un porcentaje que llega hasta el 2%. En caso de las entidades que no cobren por este gasto subiendo su porcentaje un 1%, en el caso de una hipoteca de 200.000 euros ya estaría ganando 2.000, casi la cantidad del IAJD.

Otra de las opciones que podrían tener encima de la mesa las entidades sería la de subir la comisión por el estudio de la hipoteca. De esta manera, se asegurarían el cobro de una cantidad al inicio del proceso del préstamo. Su funcionamiento es muy parecido al de la comisión de apertura y el porcentaje podría mantenerse en el mismo baremo, entre el 0.5% y el 1,5%.

La banca, prudente


Según apunta CincoDías, se prevén movimientos al alza en los diferenciales en las próximas semanas aunque “no se van a hacer cambios radicales”. La alta competencia sobre un producto estrella para los bancos hará que “se analice la casuística del mercado” para ajustar los costes.

¿Y qué dicen los bancos?

Banco Sabadell: la entidad analizará “las posibles alternativas para buscar un producto que sea rentable y cumpla siempre con la normativa”.

Banco Santander: “cuando a una industria se le suben los costes, es normal que se traslade el precio, aunque no hay una decisión concreta”.

CaixaBank: “tenemos que tener en cuenta los costes porque sino no haríamos una política prudente de concesión de crédito”.

Bankinter: sus hipotecas fijas aumentaron sus tipos dos meses antes del fallo del Tribunal Supremo. Fuentes de la entidad aseguran que “Bankinter no ha realizado ninguna modificación a raíz del IAJD. El incremento en octubre tiene que ver con la evolución del swap del Euribor, que registró una subida significativa en septiembre y continuó en octubre”.

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Wednesday, 7 November 2018

Cómo pagará la banca el impuesto de las hipotecas

Ante la postura del Tribunal Supremo, que tras deliberar durante dos días, decidió que es el cliente el que pague el impuesto de las hipotecas, el Gobierno ha respondido llevándole la contraria. Ha decidido que los españoles “nunca más” paguen este impuesto y que sea el banco el que lo haga. ¿Cómo lo conseguirá? Con un decreto ley.

El decreto ley modificará el artículo 29 de la ley de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la que regula el impuesto que se paga a la constitución de una hipoteca. El decreto será aprobado mañana jueves en Consejo de Ministros y estará en vigor el viernes, cuando se publique en el BOE.

Así lo ha anunciado el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en una rueda de prensa que puedes ver aquí abajo:



Actualmente, el artículo 29 la ley del IAJD afirma que “será sujeto pasivo [del impuesto y por tanto, quien debe pagarlo] el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

Es esa última frase la que causaba problemas de interpretación y por la que se introdujo un reglamento que especificaba que tenía que pagarlo el cliente. Con la reforma, “quedará claro que el impuesto de actos jurídicos documentados corresponderá siempre a los bancos y nunca más a los ciudadanos de a pie”.

Previsiblemente, buena parte de los grupos políticos apoyarán esta reforma de la ley cuando llegue al Parlamento, según recoge El País. Albert Rivera, y antes de conocer las intenciones del Gobierno, ha dado carta blanca para apoyar una reforma legal que haga que los bancos asuman el pago del impuesto.

La fórmula “más rápida”, siempre que esté bien hecha para no ser tumbada, ha pedido el líder, Albert Rivera, en comparecencia de prensa en el Congreso, informa Elsa García de Blas. Rivera ha reclamado a los grupos políticos consenso “unánime y urgente” sobre esta reforma exprés. “Si puede ser, hagámoslo la semana que viene”, ha subrayado.

Una autoridad independiente de protección de los clientes financieros


Sánchez también ha anunciado la “creación de una autoridad independiente de protección de los clientes financieros”. El objetivo de esta autoridad será “garantizar la seguridad jurídica de todos”.

También reforzará “la protección ante los abusos del sistema financiero” y mejorará “la capacidad de resolver conflictos en el sector financiero”.

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Wednesday, 7 November 2018

Por qué debemos pagar el impuesto de las hipotecas

El Tribunal Supremo (TS) ha decidido que es el cliente quien debe pagar el impuesto de las hipotecas sobre viviendas. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ha vivido un baile de novios en las últimas semanas y, finalmente, ha ganado la jurisprudencia que había estado vigente durante más de 20 años y que señala al cliente como pagador. ¿Por qué? Aquí te lo explicamos.

edificio apartamentos

Han sido 15 los votos de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo los que han inclinado la balanza hacia el cliente, frente a 13 votos que iban para la banca. Los jueces estuvieron reunidos debatiendo la cuestión durante más de 15 horas a lo largo de dos días en una deliberación que ha mostrado una fractura interna dentro del tribunal.

Todo empezó el pasado 16 de octubre cuando la Sala de lo Contencioso-administrativo del TS dijo que eran los bancos, y no los clientes, quienes debían pagar el impuesto de las hipotecas de viviendas. El TSE se corregía a si mismo y modificaba su jurisprudencia anterior anulando una sentencia del 28 de febrero de este mismo año en la que dictaminaba que era el cliente el que debía pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas.

Pero la cosa no permaneció así durante mucho rato. No duró ni un día. El TS anunció que ante la “enorme repercusión económica y social” de la sentencia del 16 de octubre que “supone un giro radical” en el criterio mantenía hasta la fecha, había decidido volver a estudiar la cuestión.

Y el pleno de la Sala III del TS se pasó dos días hablando del asunto. En un momento dado se votó una enmienda transaccional propuesta por la magistrada Pilar Teso para buscar un consenso entre las dos posturas: paga cliente vs paga banco.

Esta enmienda pretendía ratificar que el impuesto debía pagarlo el banco pero solo a partir de ahora, sin posibilidad de retroactividad, para evitar una previsible avalancha de recursos de clientes con hipotecas ya firmadas, según apunta El País.

Se votó la enmienda, pero perdió por 17 a 11. Algunos miembros del pleno pidieron abrir un debate sobre la retroactividad, pero el presidente, Luis Díez-Picazo (que había votado a favor de la enmienda fracasada) lo rechazó y precipitó directamente la votación sobre si se mantenía la nueva jurisprudencia o se volvía a la antigua. Esta postura del presidente fue recibida con duros reproches por parte de algunos miembros del pleno.

Y así se votó y ganó la opción que dice que es el cliente quien paga el impuesto de las hipotecas sobre viviendas. Es la primera vez que el Supremo revoca su propia doctrina tres semanas después de establecerla.

Se vuelve así a la línea jurisprudencial que había estado vigente durante más de 20 años y que la sentencia del 16 de octubre había revolucionado. Esta jurisprudencia entiende que es el cliente quien se beneficia de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, por tanto, debe pagar la tasa correspondiente.

Esta es la nota de prensa emitida por el Tribunal Supremo tras su última decisión:

“El Pleno de la Sala III, tras dos días de deliberaciones, ha acordado por 15 votos a 13 desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario. El texto de las sentencias se conocerá en los próximos días”.

Las patronales de bancos y cooperativas han alabado esta decisión, al considerar que esta “preserva la seguridad jurídica necesaria para el buen funcionamiento del mercado”. En un comunicado, el sector destaca que el alto tribunal ha confirmado que el prestatario (cliente) es el que paga el impuesto, algo que “venía ocurriendo hasta ahora” y que está “de acuerdo con la normativa vigente durante más de 20 años”.

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Friday, 19 October 2018

¿Quién paga ahora el impuesto de las hipotecas?

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo parecía dejar claro que es el banco quien debe pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria. Y así se corregía a si mismo. Pero parece ser que la cosa todavía no está clara. Se va a replantear de nuevo la cuestión y será el Pleno de la Sala del Supremo el que decida en las próximas semanas si es el banco o el cliente quien paga. Mientras tanto, ¿quién paga el impuesto?

hipoteca

Qué dice el Supremo


En la sentencia número 1505/2018 del 16 de octubre, el Supremo se corregía a si mismo y modificaba su jurisprudencia anterior anulando una sentencia del 28 de febrero de este mismo año en la que dictaminaba que era el cliente el que debía pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas.

Así, en su sentencia del 16 de octubre decía que era el banco quien debía asumir el pago de este impuesto. Para decir esto se apoyaba en que es el banco el interesado en la elevación a escritura pública y ulterior inscripción porque solo mediante esto se podrá ejercitar la acción ejecutiva y privilegiada que deriva de la hipoteca.

Pero esta decisión no ha durado ni un día. El Tribunal Supremo ahora anuncia que ante la “enorme repercusión económica y social” de la sentencia del 16 de octubre que “supone un giro radical” en el criterio mantenía hasta la fecha, ha decidido volver a estudiar la cuestión. Serán los 31 magistrados del pleno de la Sala del Supremo quienes analicen el asunto el 5 de noviembre.

El presidente del Tribunal Supremo, Carlos Lesmes, ha hecho público un comunicado recogido por El País en el que recuerda que la sentencia del 16 de octubre “es firme y no susceptible de revisión” por el pleno de la Sala Tercera, por lo que produce ya “plenos efectos” respecto a la nulidad del artículo del reglamento que establecía que el impuesto de actos jurídicos documentados tiene que pagarlo el cliente que firma la hipoteca.

En el pleno del 5 de noviembre no se revisará la sentencia del 16 de octubre, sino la decisión de que sea el banco, y no el cliente, el que tenga que pagar el impuesto. Ese criterio suscrito por la sección segunda de la sala, que es la experta en tributos, sí se puede cambiar. Pero, como recuerda Lesmes en su escrito, la nulidad del precepto legal que establecía que era el cliente quién tenía que asumir el impuesto ya no se puede revertir. Si el pleno de la sala quisiera volver ahora a la premisa anterior de que el tributo lo tenía que pagar el cliente tendrá que justificar una interpretación de la ley vigente a favor de esa tesis.

Qué dicen los notarios


Los notarios, en principio, seguirán advirtiendo de que, según la sentencia del Supremo del 16 de octubre, el impuesto correspondería pagarlo al acreedor, es decir, al banco, según señalan a El País fuentes de este sector. Creen que el criterio legal es el que sigue vigente mientras el Supremo vuelve a estudiar el asunto. Porque se trata de una sentencia firme del alto tribunal y el anuncio de revisión de esta decisión es solo una nota informativa.

Los notarios también recuerdan que este impuesto no se paga en el momento de la firma, sino que hay un plazo de dos meses para liquidarlo. Por eso tanto el banco como el cliente pueden dejar en el aire el pago hasta dentro de dos meses. Advertirán de la situación al cliente y al banco.

Qué dicen los bancos


Cuando los bancos conocieron la sentencia del 16 de octubre, asumieron que eran ellos los encargados de pagar el impuesto a partir de la fecha. Pero, como les iba a costar más dinero prestar dinero, harían hipotecas más caras, es decir, con intereses más altos.

Los bancos también confiaban en que no se iban a poder revisar los casos pasados, es decir, que las personas que ya hayan firmado sus hipotecas no podrán reclamar la devolución de este impuesto. Fuentes jurídicas de los bancos aseguraban a El País que no había retroactividad posible. “La ley de la jurisdicción contencioso-administrativa dice que las sentencias firmes que anulen una disposición de carácter general tendrán efectos generales desde el día en que sea publicado su fallo”, apuntaban.

También apuntaban que, si finalmente había retroactividad, los afectados deberían ir a reclamar a la Hacienda autonómica, ya que pagaron allí ese impuesto. ¿Y si Hacienda reclama después el dinero a los bancos? Según su criterio, sería exigir el impuesto a quien no era sujeto pasivo, según la norma vigente en el momento de la liquidación. Así que pelearían hasta el final con recursos.

La nueva decisión del Supremo de revisar de nuevo el asunto en el pleno de la Sala, ha hecho que los mayoría de los bancos cambien de opinión. Ahora creen que “corresponde al cliente pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, como se establece en la norma desde 1994″, apuntan fuentes consultadas por El País. De hecho, las asociaciones han transmitido a sus entidades que actúen libremente.

Una minoría de bancos ha preferido asumir el coste del impuesto. La fórmula utilizada es no cobrárselo al cliente de la provisión de fondos que se realiza en las hipotecas. Otra gran entidad ha tomado una decisión salomónica: añadir una adenda al contrato de la hipoteca que establece que si cambia la situación, el banco ayudará al cliente a reclamar la cantidad ante Hacienda, es decir, no se comprometen a devolverlo ellos.

Las entidades admiten que, ante este lío, algunos clientes han preferido posponer la firma de la hipoteca. “Siempre que no se pierda dinero por las arras o compromisos adquiridos, es una buena solución”, dice un ejecutivo.

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