¿Vas a a comprar piso con hipoteca? Pues te conviene familiarizarte con todas las palabras que vas a tener que lidiar cuando negocies sus condiciones con el banco. Aquí te dejamos un listado.

Capacidad de endeudamiento

Es el capital máximo y la cuota que el solicitante de la hipoteca puede asumir sin arruinarse. Normalmente el límite va del 30% al 35% de los ingresos netos mensuales. Por ejemplo, con unos ingresos mensuales de 2.000 euros, la capacidad de endeudamiento suma 700 euros.

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

Tiene carácter de oferta vinculante durante al menos 10 días e incluye información personalizada según tu perfil y el préstamo que te interesa. El banco debe ofrecer esta ficha al cliente a partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el 16 de junio.

Esta ficha sustituirá a la antigua ficha de información personalizada (Fiper)

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

En esta ficha que el banco debe entregar a su cliente a partir de la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria en junio deben constar las posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que se pagará, si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas y cuáles serían sus costes derivados …

Oferta vinculante

Aquí se detallan las condiciones financieras de la hipoteca, que el banco no puede modificar durante 14 días desde su entrega. La oferta vinculante debe entregarse al hipotecado al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca ante el notario.

Bonificaciones

La entidad bancaria puede “bonificar la hipoteca”, es decir, rebajar el diferencial que se añade al índice del tipo de interés variable (como el euribor) cuando el hipotecado contrata unos productos vinculados a su préstamo.

Esto es algo muy normal. Es muy importante verificar si el diferencial está condicionado a la vigencia de los contratos porque entonces, si se cancelan, aumentará la cuota de la hipoteca.

También es importante que sepas que el banco no te puede obligar a contratar otros productos vinculados a la hipoteca, ni siquiera el tradicional seguro de vida que casi siempre unen a la hipoteca.

Comisión apertura

La comisión de apertura es el importe que se paga al formalizar el préstamo hipotecario, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que lleva consigo su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.

Habitualmente, la mejor estrategia para el cliente es pactar o negociar con la entidad financiera un importe mínimo o nulo. Esto es, que los gastos de estudio, gestión, etc. no se imputen al cliente. Algunas entidades financieras ofrecen sus hipotecas sin comisión de apertura.

Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo.

Euribor

El Euribor es el principal índice de referencia oficial que usualmente se toma para la fijación de los tipos de interes del préstamo hipotecario. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio.

El Euribor es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Como hemos dicho, es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de interés publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. En la práctica, se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre si los principales bancos europeos.

Tipo de interés

El tipo de interés es clave, ya que unido al plazo del préstamo, determina la cuantía total del préstamo y, por tanto la cuota mensual que se va pagar para su amortización durante dicho plazo.

Estos son los distintos tipos de interés que el banco puede ofrecerte para la hipoteca de tu vivienda:


Tipo de interés fijo
El interés permanece sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es decir, si suben los tipos no le perjudican; pero si bajan, tampoco se beneficia. En los casos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable, y está entre los 12-15 años.

Tipo de interés variable
Está sometido a la fluctuaciones de los tipos de interés. Por lo general, durante medio o un año, se fija un tipo de interés de inicial, que se revisando en función del comportamiento de los tipos. Para estas revisiones a la base de referencia pactada (generalmente euribor) se suma un diferencial que puede oscilar entre 0,40 y 1,50 puntos. Esta opción permite beneficiarse de las bajadas de tipos pero también se está expuesto al riesgo de las subidas.

A efectos de paliar los inconvenientes del ambos, surgen productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Hay tres fórmulas:

Tipo de interés mixto
Una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.

Hipoteca de cuota fija
Son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que pagar más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.

Hipoteca variable con techo
Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar.

Cláusula de redondeo al alza

Es una disposición por la que el tipo de interés se redondeaba siempre al alza para dar como resultado cuartos de punto (0,25%), medios puntos (0,50%) o puntos enteros (1%).

Una sentencia del Tribunal Supremo del 2001 y la Ley 44/2002 declararon esta cláusula abusiva, por lo que ningún contrato hipotecario debería contenerla.

Primera fracción temporal

En los préstamos de tipo variable puede incorporarse una cláusula que contempla la existencia de un primer período en el que no se aplica el interés variable pactado sino uno fijo, bastante superior.

Carencia

Es un periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Su duración máxima no suele exceder los 24 meses. Así el hipotecado puede hacer frente a momentos financieros difíciles sin incurrir en un impago.

Pero tiene su lado malo: el préstamo se encarecerá porque el capital no pagado se distribuirá en las cuotas siguientes elevándolas y también subiendo el coste en intereses.

Cláusula de vencimiento anticipado

Permite que una entidad de crédito dé por finalizado el contrato con anterioridad al plazo pactado, a causa del impago del préstamo.

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipoteca en junio, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

Comisión de amortización anticipada

Los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los trámites administrativos correspondientes y como compensación por lo que dejan de ganar en el caso de que el préstamo se cancele antes de la fecha de vencimiento.

Cláusula de subrogación

Aparece sobre todo cuando el inmueble se compra directamente del promotor o constructor, pero es poco habitual entre particulares.

Existen dos tipos de subrogaciones hipotecarias:

- Subrogación de acreedor: se traslada el préstamo a otra entidad financiera.
- Subrogación de deudor: se sustituye el titular de una hipoteca por otro que adquiere la vivienda y se hace cargo de la titularidad del préstamo.

Comisión de subrogación

Es una comisión o porcentaje que cobra el banco al usuario en el caso de que este opte por cambiar su hipoteca a otra entidad financiera.

Interés de demora

El interés de demora es el porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el pago.

La nueva legislación hipotecaria, que entrará en vigor en junio, trae cambios significativos respecto a los intereses de demora. Con la legislación que todavía está vigente ahora se pacta entre las partes los intereses de demora y pueden llegar a alcanzar 25%, algo que recientemente fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo, que la limitó transitoriamente a un 2% más del interés aplicado a la hipoteca.

Con la nueva ley no podrá superar en tres puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.

Hasta que entre en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario en junio, no existe ninguna norma que los limite.

Elevar a escritura pública

Es hacer constar ante un notario un determinado hecho o derecho. En la escritura de la hipoteca deberá aparecer una descripción detallada de la vivienda a transmitir y de su situación registral, es decir, la información que nos indique si el inmueble está o no libre de cargas.

Aval a primer requerimiento

El banco puede solicitar al comprador un aval para conceder la hipoteca. Actúa como una garantía de pago independiente a la del contrato hipotecario que han firmado las partes.

Certificado de deuda cero

Acredita que la deuda hipotecaria contraída con el banco ya se extinguió. Se pide a la entidad financiera y se debe entregar en el Registro de la Propiedad para hacer pública la cancelación.

No es obligatorio hacerlo pero muy recomendables, especialmente, de cara al futuro cuando se quiera vender la vivienda.

Comisión de cancelación

Si decides saldar tu deuda antes de tiempo el banco aplica normalmente una comisión de cancelación que será menor a medida que avance el calendario.

Si tu hipoteca es de tipo variable, y tanto si la amortización es parcial o por el total, se te aplicará, como máximo, un 0,25% en los primeros tres años de hipoteca y un 0,15% entre el tercer y el quinto año. A partir de ese momento, desaparece la comisión.

Si la hipoteca es a tipo fijo, se aplica un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% hasta la finalización.

Estas comisiones de cancelación solo se aplican a las hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor en junio de la última reforma hipotecaria.

Cancelación registral hipoteca

Una vez cancelado el préstamo hipotecario en su totalidad puede procederse a la cancelación registral.

Esto es la eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una vivienda. Para que esto suceda debe firmarse una escritura de cancelación ante notario y ser inscrita en el Registro, anulando la citada carga.

La entrada en vigor el 16 de junio de la nueva ley de contratos de crédito inmobiliario crea nuevas reglas para las hipotecas de vivienda. Aquí te las explicamos.

Lo primero y principal, esta ley no se aplicará a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, con dos excepciones: el principio de no retroactividad se derogará en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa y en las hipotecas que contengan cláusulas de vencimiento anticipado.



A todas las hipotecas de vivienda firmadas a partir del 16 de junio se les aplicará la nueva normativa que en sus aspectos esenciales es así:

Análisis del hipotecado

Las entidades bancarias que reciban una petición para una hipoteca deben evaluar “en profundidad” la solvencia de la persona que la pide. Es decir, ver qué trabajo tiene, cuáles son sus ingresos presentes y futuros (durante la vida de la hipoteca), qué otros bienes, ahorros o ingresos tiene, cuáles son sus gastos fijos y si tiene otros compromisos financieros.

Si la hipoteca continuará una vez el hipotecado se ha jubilado, el banco también tiene que evaluar el nivel previsible de ingresos que tendrá cuando se jubile.

La evaluación de solvencia no puede basarse en la aportación inicial que se hace al comprar el piso y tampoco sirve que se haya previsto que el piso aumente de valor en el futuro, excepto si la hipoteca se da para construir o renovar bienes inmuebles de uso residencial.

Gastos

El hipotecado tiene que pagar la tasación de la vivienda hipotecada.

El resto de gastos los debe asumir el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Comisión de apertura

Sigue existiendo una comisión de apertura, aunque cada banco puede eliminarla como incentivo comercial para captar cliente.

No obstante. según apunta El País, el banco solo puede cobrar una comisión para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

Cláusula suelo

El banco no puede poner una cláusula suelo. La ley lo dice bien claro: “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”.

Pero, la ley también evita que el banco pueda llegar a pagar por prestar su dinero. Y así dice que: “el interés remuneratorio no puede ser negativo”.

Además, el índice que se use para calcular el tipo de interés variable debe ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”, y no debe ser “susceptible de influencia” por las entidades. Se excluye así la utilización de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Reembolso anticipado en hipotecas fijas

Se puede amortizar la hipoteca fija de forma total o parcial, pero hay que pagar una comisión por hacerlo.

Si se hace en los 10 primeros años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo (en el caso de una hipoteca mixta), la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el techo estaría en el 1,5%.

Reembolso anticipado en hipotecas variables

También se debe pagar una comisión si se cancela la hipoteca total o parcialmente.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar su cuantía, pero con estos límites excluyentes entre sí: o hasta el 0,15% del capital devuelto con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primeros años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, dice la normativa.

Impago de hipoteca

Si el hipotecado deja de pagar su hipoteca el banco aplicará intereses de demora sobre el capital del préstamo que se haya dejado de pagar.

Este interés de demora es el interés del préstamo “más tres puntos”. Es decir, si el tipo establecido en el contrato fuera el 1,5%, se aplicarían unos intereses de demora del 4,5%.

Desahucios

Para que el banco inicie un desahucio, el hipotecado debe haber dejado de pagar más cuotas que antes de esta ley. Las cuantías previstas ahora son el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que corresponda a 12 cuotas mensuales si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca; y el 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé que sus reglas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Será el deudor quien decida si estas son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

Productos vinculados

Lo más habitual es que los bancos exijan a los hipotecados que contraten productos vinculados, como los seguros de hogar y de vida, a cambio de rebajarles diferenciales de los tipos de interés de la hipoteca.

La nueva ley prohíbe esta exigencia en líneas generales pero permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco tendrá que aceptar pólizas alternativas que le ofrezca el hipotecado con condiciones y prestaciones similares a la que quiere el banco que firme.

El banco no puede empeorar su oferta de hipoteca simplemente porque el hipotecado traiga a su propio proveedor de seguro.

Eso sí, el banco podrá vincular la hipoteca también a que el titular de la hipoteca, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

Hipotecas multidivisa

El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco está ahora obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. Tiene que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

El 41,9% de las hipotecas sobre viviendas son a tipo fijo, algo que representa un 24,5% de incremento en la tasa anual según los números de marzo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero este subidón no es algo nuevo, su lento pero seguro ascenso ya se notaba en junio de 2016 cuando sumaban un 23,4%, cifra que contrastaba con la registrada solo un año antes (6,8%). Desde entonces han ido subiendo hasta casi arrebatar el protagonismo a las de tipo variable que ahora suman un 58,1%.

¿Por qué gustan más ahora las hipotecas a tipo fijo? ¿Será por los intereses? El tipo de interés medio al inicio es del 2,34% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 2,7%) y del 3,11% para las de tipo fijo (un 1,6% mayor).

De las 6.507 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 42,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 7,9% al 16,8%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,1% al 82,3%.

Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,8 puntos.



La entrada en vigor el 16 de junio de la nueva ley de crédito hipotecario quizá incentive más el boom del tipo fijo porque promueve el cambio en las hipotecas de tipo variable a fijo con una penalización baja.

Y, ¿para quién es más recomendable el tipo fijo? Aunque cada caso es un mundo y no hay verdades absolutas, muchos expertos coinciden en que el préstamo a tipo fijo es recomendable para quienes pueden o prefieren firmar a un plazo no superior a los 20 años, creen que sus ingresos no variarán en el tiempo y no quieren asumir el riesgo de una subida relevante de los tipos de interés.

¿Por cuánto nos hipotecamos para comprar casa? Por una media de 123.911 euros. Todo según la estadística de hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE) de febrero que registra 31.018 hipotecas sobre viviendas, un 9,2% más que en febrero de 2018. También ha habido un incremento en su importe, un 2,9%.

El capital prestado en las hipotecas sobre viviendas se sitúa en 3.843,5 millones de euros, con un aumento anual del 12,3%.

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en febrero son Comunidad de Madrid (6.373), Cataluña (5.448) y Andalucía (5.179).

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.014,5 millones de euros), Cataluña (837,6 millones) y Andalucía (558,6 millones).

Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual en el capital prestado son Principado de Asturias (56,9%), La Rioja (41,3%) y Castilla – La Mancha (32,6%).



Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el número de hipotecas sobre viviendas son Principado de Asturias (55,6%), Castilla – La Mancha (43,1%) y La Rioja (39,3%).

Por su parte, Illes Balears (–19,3%), Comunidad Foral de Navarra (–10,6%) y Cantabria (–9,3%) presentan las tasas de variación anuales más negativas.

El tipo fijo sigue subiendo

El tipo fijo sigue subiendo en las hipotecas sobre vivienda, concretamente ha experimentado un aumento del 17,4% en tasa anual. Pero, pese a esta subida, todavía no superan al tipo variable.

El 58,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 41,8% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,37% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,0%) y del 3,05% para las de tipo fijo (un 0,4% mayor).

Si sumamos todas las hipotecas sobre vivienda el tipo de interés medio es del 2,62% (un 1,1% inferior al de febrero de 2018) y el plazo medio de 23 años.

Un préstamo hipotecario es algo que la mayoría de familias sólo contrata una vez en la vida y que suele acompañarles durante buena parte de ella. Su contratación es, por tanto, una decisión que debe meditarse bien, analizando el mayor número de opciones posibles y entendiendo todos los términos.

Conceptos básicos de los contratos de préstamo hipotecario

Para poder elegir con acierto es necesario dominar algunos conceptos que se manejan habitualmente en los contratos de las hipotecas, y la repercusión económica que pueden tener en nuestros bolsillos. Veamos algunos de los más importantes:

Interés nominal

Es lo primero que se mira al pedir un préstamo; el porcentaje de interés que nos aplicarán durante la vigencia del mismo, es decir, cuánto nos van a cobrar por prestarnos el dinero que necesitamos. En el caso de las hipotecas, como veremos más abajo, puede ser un tipo de interés fijo o variable.

TAE o Tasa Anual Equivalente

Además del interés del dinero prestado, los préstamos tienen una serie de gastos y comisiones que encarecen indirectamente el préstamo que se nos concede, por eso se estableció un porcentaje denominado TAE en el que se incluye el total o la mayoría de los gastos secundarios.

Así el TAE, que siempre suele resultar superior al interés nominal en la concesión del préstamo refleja con mayor fiabilidad el monto total de la operación. No obstante, hay algunos gastos que quedan fuera del cálculo del TAE y que son aquellos no relacionados directamente con el banco, como pueden ser los costes de la escritura pública otorgada por el notario, así como su tramitación e inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Cuota mensual

Es una cifra a la que siempre se nos van los ojos porque implica saber si podremos o no hacer frente a la hipoteca con la que nos enfrentamos. Pero no siempre una cuota mensual baja es la mejor opción ya que la forma de rebajar dicha cuota suele ser el alargamiento de la vida del préstamo. Durante todo el plazo de amortización se generan intereses, por lo que cuanto más tiempo tengamos una hipoteca más cara nos saldrá, hablando en números netos.

Aun así, la cuota mensual nos da una buena referencia en nuestros cálculos para medir el impacto económico de la hipoteca en nuestro día a día. Los expertos aconsejan que el importe de la misma no debería de sobrepasar el 30% del total de nuestros ingresos, incluso menos si tenemos además otras deudas secundarias, como préstamos personales o saldos pendientes de tarjetas de crédito.

Importe total del préstamo

Los bancos tienen sus propios límites a la hora de conceder préstamos para la adquisición de la vivienda. Lejos están los tiempos en que se financiaba el 100% del valor de la vivienda, teniendo además como base una tasación generosa. Actualmente, la cantidad prestada en las mejores hipotecas suele rondar el 80% del valor de tasación, la cual es mucho más prudente que en tiempos pasados. Eso quiere decir que deberemos de disponer de ahorros suficientes para pagar ese 20% del precio más los gastos que se originen por la compraventa.

Incluso aún teniendo ahorros suficientes para pagar todo lo que la hipoteca no cubre, los expertos aconsejan que no se adquiera una vivienda cuyo valor supere los ingresos brutos de, como máximo, cuatro años.

Sistema de fijación del tipo de interés

Actualmente hay dos modelos básicos: el primero con un interés fijo durante toda la vida del préstamo; y el segundo con un interés variable que se actualiza periódicamente, utilizando un índice de referencia como el Euribor, el más habitual, aunque existen otros.

Las hipotecas fijas son más convenientes para aquellos tiempos donde se prevean subidas del valor del dinero y de los tipos de intereses, y las de interés variable son más adecuadas para cuando valor del dinero es bajo o está en proceso de bajada.

Actualmente, los tipos de interés están muy bajos por lo que parece más interesante el préstamo referenciado al Euribor. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las hipotecas duran muchos años, pudiendo llegar a los 40 años, y nadie puede saber con seguridad qué escenario financiero se dará dentro de una década o más.

Comisiones

Los préstamos hipotecarios pueden incorporar una serie de comisiones que dependen del banco que los comercializa. Las principales son la comisión de estudio y la de apertura, que sí que se incluyen en el cálculo de la TAE, y las de novación, subrogación y amortización total o parcial, que no van incluidas en la Tasa Anual Equivalente.

Es importante estar al corriente de estos gastos, hoy en día existen muchos bancos que no aplican ninguna de ellas y puede suponer un gran ahorro en el caso, por ejemplo, de querer amortizar capital de forma anticipada.

Comparar entre diversas hipotecas

Los bancos y entidades financieras lanzan continuamente nuevas promociones al mercado y su estrategia cambia constantemente. Para poder elegir la mejor hipoteca en cada momento hay que conocer las ofertas disponibles.

Utiliza comparadores para averiguar todos los préstamos hipotecarios que te ofrece el mercado, consulta las webs de los bancos, acude a las sucursales o llama por teléfono para obtener toda la información posible y así poder contrastar con conocimiento.

La hipoteca no tiene que estar siempre en el mismo banco

Debido a los nuevos cambios en la normativa, la posibilidad de solicitar una subrogación de la posición acreedora de nuestro contrato de préstamo, es decir, cambiar de banco, es mucho más fácil y económica, por lo que si tienes una hipoteca y consideras que es demasiado cara para la situación actual es aconsejable hacer un estudio para ver si sale rentable hacer el cambio a otra entidad financiera.

>>>>>>>>>> PUBLIRREPORTAJE <<<<<<<<<<

Comunidad Valenciana (2.010), Illes Balears (1.641) y Andalucía (1.537) son las tres comunidades autónomas con más ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes durante el año pasado. Según los últimos números del Instituto Nacional de Estadística.



Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en 2018 fueron Región de Murcia (24,3%), La Rioja (18,9%) y Castilla–La Mancha (18,1%). Por su parte, Illes Balears (–2,9%), Cataluña y Canarias (ambas con 4,0%) registraron las tasas de variación anual más bajas.

Y en diciembre …

Si nos hacemos zoom al mes de diciembre, aparecen casi las mismas comunidades autónomas en las top 3 de ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes. Son Comunidad Valenciana (131), Illes Balears (109) y Cantabria (108).



Las comunidades que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en diciembre son Región de Murcia (22,6%), Cantabria (19,0%) y La Rioja (18,6%).

Por su parte, Canarias (–14,8%), Comunidad Foral de Navarra (–10,8%) y Principado de Asturias (–8,4%) registran las tasas de variación anual más bajas en diciembre.

El Congreso ha dado el pistoletazo de salida a las nuevas hipotecas. Con su votación favorable traspone finalmente una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles. Lo hace con casi tres años de retraso respecto al plazo establecido por la Unión Europea que había amenazado con una multa millonaria si no se sacaba adelante. Pero, ¿cómo serán las nuevas hipotecas? Así.

Primero, hay que destacar que la nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en lugar los 30 días previsto en el texto original. ¿Por qué? por una enmienda del PP que lo establecía así y que fue aprobada por el Congreso.

Esta modificación establece también que se retrase hasta la formulación de un reglamento específico la entrada en vigor de las normas sobre la transparencia en la comercialización de los préstamos y la comprobación de su cumplimiento. Entre ellas, se encuentran las indicaciones sobre el reparto de los gastos entre el banco y el cliente. Así lo especifica El País en un artículo en el que destaca las principales medidas de la nueva ley hipotecaria.

Cómo se estudiará la solvencia del hipotecado

El banco deberá evaluar “en profundidad”, la solvencia del cliente que pida una hipoteca de vivienda. Entre otras cosas, el banco deberá tener en cuenta:

- El empleo del hipotecado potencial.

- Los ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo.

- Los activos que eventualmente detenga.

- Los ahorros.

- Los gastos fijos.

- Los compromisos ya asumidos.

- El nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del hipotecado.

La evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Cómo se repartirán los gastos

La nueva normativa reparte así los gastos:

- Paga el hipotecado: tasación.

- Paga el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (conocido como AJD, una enmienda del PP aprobada por el Senado suprimía este impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificación ha sido rechazada por el Congreso).

Aunque una enmienda del PP aprobada por el Congreso supedita la efectividad de este reparto al futuro desarrollo de un reglamento.

Cómo funcionará la comisión de apertura

El banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente.

Cuando se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

Como desaparecerá la cláusula suelo

La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones.

De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Como será el Índice de Referencia

El índice de referencia del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”.

No puede debe ser “susceptible de influencia” por las entidades.

Queda claro entonces que se quiere evitar el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca fija

El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados).

En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada.

A.- Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.

B.- Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%.

El Congreso no ha aceptado una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se habrían elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca variable

Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí:

A.- O hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato.

B.- O hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, indica la normativa.

Cómo serán los intereses de demora

Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato.

Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.

Cómo serán las ejecuciones de hipotecas

Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas.

Ahora mismo, el umbral de impago se sitúa en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

Así que, las nuevas cuantías previstas por la nueva ley son:

A.- El 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca.

B.- El 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayoría del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

Cómo serán los productos vinculados

Hasta ahora, los bancos han vendido a sus hipotecados unos productos vinculados a la hipoteca para poder así rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables. Es decir, te cobro menos, pero tú me compras estos productos, como puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar …

La nueva normativa prohíbe esto, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco debe comprometerse a aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes a las suyas.

En cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo.

La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado había aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya póliza se renueva cada año ha sido rechazada por el Congreso.

Cómo quedan las hipotecas multidivisa

El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa.

El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

A qué hipotecas se aplicará la nueva ley

Para evitar dudas sobre la retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que no habrá retroactividad.

Dice bien claro que la nueva ley no se aplicará “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. Eso sí, hay una excepción importante y hace referencia a los préstamos hipotecarios que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

El Tribunal Supremo ha dictaminado que no se pagará plusvalía si no se gana dinero al vender una vivienda. Es decir, que para evitar pagar este impuesto debes vender tu piso a pérdidas y demostrarlo. ¿Cómo? Aquí te lo explicamos.

Es el vendedor (o contribuyente) quien tiene que “probar la inexistencia de incremento de valor”, con “las normas generales sobre la carga de la prueba” que recoge la Ley General Tributaria. El vendedor debe incluye la escrituras y presentar informes periciales, entre otros medios, para probar la ausencia de “plusvalías reales”. La obligación de pagar o no el tributo viene determinada por los precios reales de venta.

En caso de disconformidad, “deberá ser la Administración la que pruebe en contra” de la inexistencia de la plusvalía en un procedimiento tributario, según publica Público.

Cómo es el papelo

Quien venda por menos de lo que le costó comprar o por el mismo precio y conste así en las escrituras o tenga un informe pericial que lo confirme, debe:

- Comunicarlo al ayuntamiento en cuyo término se ubique el inmueble para quedar exento del pago incluyendo en la petición las escrituras o informe pericial que acredite todo.

Si está todo correcto, habría un acuerdo de conformidad.

Si no lo está, hay que alegar y, si el ayuntamiento sigue sin aceptarlo, hay que pleitear.

Quien venda una vivienda que ha recibido en herencia o como donación, la prueba para demostrar que se vende a pérdidas es más complicada. Se debe:

- Mirar el precio escriturado por el anterior propietario y el valor teórico que sale de aplicar al valor catastral unos índices que publica cada comunidad autónoma. Si el segundo es mayor que el primero, toca pagar. En caso contrario, el heredero o quien recibe la donación debe comunicárselo al consistorio para acogerse a la exención establecida por el Supremo.

Quiénes pueden pedir devolución

Quienes pagaron el impuesto en los últimos cuatro años, desde finales de 2014, pero no ganaron dinero con la adquisición, ya fuera vendiendo o por legado, pueden reclamar al ayuntamiento que les devuelva ese dinero con los intereses que correspondan, ya que han generado un enriquecimiento injusto de la Administración.

Cómo hacerlo

- Registra una solicitud de devolución en el ayuntamiento.

Si el ayuntamiento la rechaza o desestima por silencio administrativo se abre un plazo de alegaciones previo a ir a un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

La fecha de referencia para pedir la devolución del impuesto es la de su liquidación, no la de la venta o la aceptación de la herencia, que son siempre anteriores.

Se puede reclamar esta devolución para cualquier tipo de inmueble: viviendas, trasteros, garajes, locales o solares, y afecta tanto en caso de enajenación como cuando se establecen derechos reales como el usufructo.

Hay excepciones como la aportación de esos bienes a una sociedad conyugal. Las administraciones, la iglesia y las entidades benéficas están exentas del Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), como también lo están las entidades financieras cuando traspasan inmuebles al ‘banco malo’ y las familias que entregan su vivienda mediante dación en pago tras una ejecución hipotecaria siempre que ninguno de sus miembros tenga suficiente patrimonio como para saldar la deuda tributaria.

El Tribunal Supremo estima que el banco y su cliente deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca, su modificación y los gastos de gestoría. La escritura de cancelación le corresponde pagarla al cliente. Así lo recoge la nota hecha pública por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que puedes ver aquí y aquí.



Esto es lo que dice el Tribunal Supremo:

Sobre el Arancel Notarial

Hipotecado y banco deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca excepto cuando se hace su cancelación, en ese caso le corresponde al hipotecado:

“La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.”

Sobre el Arancel Registral

El banco debe pagar los gastos de la inscripción de la hipoteca y el hipotecado los gastos de la inscripción de la escritura de cancelación:

“La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.”

Sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Solo se aplican los cambios hechos por el Gobierno con su Real Decreto-ley 17/2018 a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor:

“La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.”

Sobre los Gastos de Gestoría

Banco e hipotecado pagan a medias:

“También se impone el pago por mitad de los mismos.”

Sobre la Comisión de Apertura

Los bancos pueden cobrar comisión de apertura:

“La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

El tipo de interés medio que se cobra por una hipoteca estaba a 1,94% en septiembre, por encima de la media de la zona euro (1,79%) según datos del Banco Central Europeo (BCE). Es un precio más caro que el registrado en Alemania, Francia o Italia y hace que las hipotecas españolas ya no sean de las más baratas en Europa.

Pero, ¿qué condiciona estos tipos? ¿qué hace que suban o bajen? Según fuentes financieras apuntadas por El País, lo que hace que se muevan estos porcentajes es: el riesgo, la morosidad, la cantidad del préstamo, los plazos o a qué porcentaje de la población se le concede el crédito. ¿Podría influir también la nueva normativa que obliga a los bancos a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)? Puede que sí o puede que no. El presidente del Gobierno, Pedro Sánches ya pidió a las entidades financieras que no encareciesen sus hipotecas por tener que pagar ahora el IAJD. Dijo: “Apelo a la responsabilidad de las entidades”.

Los expertos recuerdan que los tipos van a subir y que eso permitirá a los bancos absorber mejor la nueva carga tributaria, pero las agencias de calificación S&P y Moody’s no están de acuerdo. Ya han emitido informes en los que dicen que las entidades financieras trasladarán el coste del impuesto a los clientes. Podrían hacerlo de forma sencilla y directa o de forma más indirecta como en el crédito a pymes o autónomos o en los clientes con más riesgos. Muchos creen que se hará por la vía de elevar las comisiones.

Cómo está España respecto a la zona Euro

En Alemania el tipo es del 1,86%; en Francia del 1,51%; en Italia del 1,79%, y en Portugal del 1,36%. El interés más bajo se da en Finlandia con un 0,88%. Todos ellos por debajo del precio de España.

Por encima de España aparece Holanda con un 2,41%. También hay países pequeños y del este como Chipre, Malta, Luxemburgo, Eslovenia, Letonia o Lituania. Grecia e Irlanda tienen las hipotecas más caras al ofrecer un 2,98%. Ahora mismo el euríbor a doce meses, el índice de referencia para los préstamos hipotecarios en España, se encuentra en el -0,149%. Estos números podrían indicar que hay un cierto margen para competir a la baja en el precio de las hipotecas.

Antes de la crisis, el mercado hipotecario español se caracterizaba por ofertar en las nuevas operaciones uno de los tipos más bajos de la zona euro. En algunos momentos incluso fue el más reducido solo batido por Finlandia. Como explica el experto en derecho financiero Fernando Zunzunegui, ello se debía a que el principal negocio de las entidades consistía en aprovechar la hipoteca para vincular al cliente a otros productos del banco, como los seguros de vida o de hogar. Así se conseguían rentabilizar esos precios más bajos.