Legislación inmobiliaria

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha aclarado a la banca su sentencia en la que dictaminaba que las clásulas suelo en una hipoteca no son válidas si su inclusión no es totalmente transparente pare el hipotecado. En esta aclaración indica que esas cláusulas suelo “pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia.”

Esta es la aclaración del Tribunal Supremo sobre su sentencia del 9 de mayo de 2013:

“1. En la sentencia declaró la nulidad de las cláusulas enjuiciadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias:

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por la [entidad financiera].

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

2. Las entidades de crédito habían interesado el pronunciamiento de que se declarase que, para la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, era preciso que concurriesen todas las circunstancias indicadas.

3. La Sala declara que no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias y que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia e incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, constituye un resultado que no puede sustituirse por el cumplimiento de formalismos carentes de eficacia en tal sentido –lectura por el Notario, etc.-.

4. También declara que las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia.

5. Finalmente, decidió que, además de los pronunciamientos referidos a la nulidad de la cláusula y las circunstancias valoradas a tal fin, deben publicarse los relativos a la subsistencia de los contratos y a la irretroactividad de la sentencia.”

En España hay unos 120.000 hogares que cumplen los requisitos para no ser desahuciados. Sin embargo, sólo 61.034 se podrán beneficiar del real decreto-ley que permite suspender el desahucio durante dos años, según calcula la Fundación Española de Economía Aplicada (Fedea).

Aún así, Fedea no cree que los casi 60.000 casos restantes acaben en desahucio ya que esta cifra es una cota superior. También sostiene que no todas las ejecuciones hipotecarias acaban en desahucio y que a raíz de la creación del decreto, las entidades financieras prefieren una negociación antes que un desahucio.

Fedea explica esta diferencia alegando que esta número de inmuebles fueron adquiridos hace más de ocho años. De esta manera, los hipotecados han podido amortizar parte de la deuda pendiente y por ello no son susceptibles de una ejecución hipotecaria, ya que pueden  negociar otras vías como la reestructuración de la deuda o la cancelación del préstamo hipotecario después de vender el inmueble.

Más información:

El Mundo: Más de 61.000 hogares se beneficiarán del decreto “antidesahucios”

Un 44% de los pisos comprados por extranjeros no residentes entre enero y junio de 2012 se adquirió por un valor igual o superior a 160.000 euros, según datos del Consejo General del Notariado. No obstante, en 2008, al final del boom inmobiliario, el 71% de los pisos se vendían por un valor igual o superior a 160.000 euros. Es decir, cuando empezó la crisis, siete de cada diez compradores no comunitarios hubieran obtenido la residencia española.

Por otro lado, el 56% del total de extranjeros que compraron durante el primer semestre de este año no habría obtenido el permiso de residencia que el Gobierno estudia otorgar.

Mientras la compraventa de pisos en España generalmente ha ido cuesta abajo, los extranjeros se han embarcado en la adquisición de viviendas en España. Durante el primer semestre del año, este tipo de operaciones ascendieron a 15.806 viviendas, un 10,8% más que en 2011, llegando a alcanzar un 17,6% a finales de año. Esta subida ha supuesto un incremento en la cifra total de compraventas, que ha pasado de estar por debajo del 4% en 2010 a llegar al 7,6% en 2012. A su vez, las compraventas españolas han bajado del 89,1% del total en 2010 al 84,2% en 2012.

¿Nueva o de segunda mano?

Los datos del Colegio General del Notariado indican que las promotoras no darían mucha salida a sus construcciones finalizadas y no vendidas. Entre los meses de enero y junio, el 84,5% de los pisos comprados por no residentes de un valor igual o superior a 160.000 euros eran de segunda mano, frente al 15,5% de inmuebles nuevos. Además, la mayoría de ventas se efectuaron sobre pisos situados en la zona del litoral mediterráneo y las islas, destinos vacacionales.

La mayoría de compraventas en lo que va de año se han realizado en Andalucía (29,4%) y la Comunidad Valenciana (27,6%). Les siguen Cataluña (14,4%), Baleares (12,3%), Canarias (12%) y Murcia (2,9%). El resto de Comunidades autónomas registran unas operaciones menores al 1%.

En cuanto a la procedencia de los compradores, Gran Bretaña supone un 13,7% del total. Le sigue Francia (8,4%). Fuera de la comunidad europea, Rusia supone un 8%, seguido de Noruega con un 4,8% y China, un 4,2%, los principales mercados a los que el Gobierno dirige su oferta.

Más información:

El Mundo: El 44% de extracomunitarios que compra casa en España destina más de 160.000 euros

Comprar vivienda en España de más de 160.000 euros podría tener premio para los extranjeros. Junto a la escritura de propiedad se les daría el permiso de residencia. Esa es la idea que se está planteando el Gobierno, según ha anunciado el secretario de Estado de Comercio, Jaime García-Legaz.

Y parece ser que son los rusos y chinos a los que les podría interesar más este ofertón gubernamental para aligerar el exceso de ladrillo español. Aunque todavía no hay nada decidido porque el grupo de trabajo formado por miembros de los ministerios de Economía, Empleo, Fomento, Interior, Hacienda y Exteriores continúan sus reuniones para avanzar en la reforma de la Ley de Extranjería que sería necesaria hacer para introducir esta nueva opción.

De momento, la idea es conceder el permiso de residencia a los extranjeros que compren una vivienda de más de 160.000 euros. Según publica El Mundo, ahora mismo la ley de Extranjería solo contempla dos modalidades para los extranjeros que quieren adquirir una vivienda en nuestro país:

1.- Solicitar un visado de estancia de 90 días
2.- Pedir una autorización de residencia temporal no lucrativa.

Esta última modalidad incluye numerosos requisitos y está más pensada para una residencia permanente que temporal y no da una solución práctica a los extranjeros que solo buscan una estancia vacacional.

El Gobierno se está moviendo ahora para ofrecer una alternativa que atraiga a nuevos inversores que quieran comprar viviendas en España. Esta opción ya existe en países como Italia, Portugal, Irlanda y Estados Unidos, lo que coloca a España en situación de desventaja, según han asegurado fuentes de la Secretaría de Estado de Comercio a El Mundo.

A estos compradores se les exigirá lo mismo que al resto de inmigrantes: no encontrarse en situación irregular en España, carecer de antecedentes penales y tener suscrito un seguro médico, entre otras exigencias.

A las ONGs no les gusta el plan del Gobierno

A las ONGs no les ha gustado nada el plan del Gobierno. “Se trata de una clara discriminación en favor de aquellos extranjeros que disponen de 160.000 euros, que es una cantidad muy alta. El Gobierno intenta de esta manera captar nuevos fondos para sanear a la banca, pero deja de lado a miles de latinoamericanos“, explica Vladimir Paspuel, presidente de la asociación de inmigrantes ecuatorianos Rumiñahui.

Desde SOS Racismo también censuran que se utilice un “criterio utilitarista en materia de Extranjería“. “En plena crisis, se prima a la gente que tiene un nivel adquisitivo alto. El Ejecutivo va a impulsar, en lugar de investigar a los supuestos turistas que vienen a España a comprar una vivienda“, declara Mikel Mazkiarán, quien reclama que se investigue si se utiliza la compra de vivienda para blanquear dinero.

Más información:
El Mundo: Los extranjeros que compren pisos de 160.000 obtendrán la residencia
El Mundo: Las claves de la reforma para dar permisos a los extranjeros que compren pisos

El Consejo de Ministros ya ha aprobado una primera parte de la esperada normativa de protección de deudores hipotecarios. El Real Decreto contiene dos medidas de carácter urgente para poder paliar el drama de los desahucios que viven muchas familias españolas.

La primera medida fija las condiciones que deben cumplir los deudores para paralizar la fase final de los desahucios, los lanzamientos.

· Los ingresos del núcleo familiar no deben superar los 19.164 euros anuales, es decir, 1.597 euros mensuales, lo que supone tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), que actualmente es de 532 euros.

· El recibo hipotecario debe ser superior al 50% de los ingresos netos.

· Se debe haber producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 en los últimos cuatro años; en los que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad.

También se tiene que dar alguna de las siguientes circunstancias:

· Ser familia numerosa o con algún menor de 3 años de edad.

· Formar una familia monoparental con al menos dos hijos a cargo.

· Tener a cargo alguna persona con una discapacidad superior al 33% o una dependencia que le incapacite permanentemente para la actividad laboral.

· Ser deudores en paro, sin recibir prestación por desempleo.

· Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.

· Estar en alguno de los supuestos de violencia de género.

La segunda y última medida aprobada hoy consiste en la creación urgente de un Fondo Social de Viviendas. Estas viviendas, que ahora están en posesión de los bancos, serán destinadas al alquiler social para aquellas personas que hayan perdido su casa, con unos precios reducidos.

La Vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría, ha explicado que el Decreto Ley pasará a las Cortes Generales para su negociación y aprobación. En este punto, ha comentado, “se esperan las aportaciones de todos los grupos, especialmente del Partido Socialista”.

Más información:
Consejo de Ministros: El Gobierno aprueba medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios más vulnerables

La cadena de suicidios por desahucio ha movilizado la maquinaria política y por inercia a la banca. Gobierno y PSOE se han puesto finalmente de acuerdo en una cosa: parar los desahucios en casos extremos durante dos años. La Asociación Española de Banca (AEB) ha aceptado la propuesta.

Las cajas de ahorros miembros del AEB paralizarán las ejecuciones de desahucios “por razones humanitarias y en el marco de su política de responsabilidad social”. También afirman en un comunicado que “el contenido de este compromiso había sido objeto de un debate intenso y profundo de los bancos asociados a fin de contribuir a paliar la situación de desamparo de muchas personas por causa de la crisis económica”.

Las entidades financieras asociadas a la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), por su parte, también se añaden a la propuesta y ”suspenden la ejecución de desahucios de vivienda habitual de colectivos especialmente vulnerables, hasta la entrada en vigor de la reforma normativa anunciada por las autoridades”.

Esta medida no tendrá carácter retroactivo. En lo que va de crisis, desde 2008, se han ejecutado unos 172.000 desahucios y aproximadamente unos 178.000 se encuentran en proceso. Así pues, aquellas ejecuciones en proceso podrían quedar paralizadas si finalmente se aplica la moratoria anunciada.

Los bancos creen que no se debe premiar el impago ya que hay mucha gente hipotecada que sigue haciendo frente a su deuda. Por ello, deberán saber diferenciar los que no tienen ingresos de los que no quieren pagar. También se muestran reticentes a la dación en pago, ya que podría afectar a la cédulas hipotecarias, que son productos financieros basados en los créditos hipotecarios, que ya están vendidos por todo el mundo.

Antecedentes: El código de buenas prácticas

En marzo de 2012 se aprobó el código de buenas prácticas, basado en la protección contra los desahucios de aquellas familias que tuvieran todos sus miembros en paro y que debieran que destinar más del 60% de sus ingresos a la hipoteca y si no dispusieran una segunda vivienda, siempre y cuando no estuvieran avalados por nadie. En este último caso, los garantes también deberán estar en situación de desempleo, gastar el 60% de su salario en la hipoteca y no tener ningún otro inmueble o bienes en su posesión.

El Gobierno no quiere que ninguna familia se quede sin techo

El Ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha ha afirmado que “es imprescindible” que “ninguna familia de buena fe se quede sin un techo como consecuencia de la crisis” y ha comprometido al Gobierno a velar por este objetivo, después de hacer referencia a que hay un millón de viviendas vacías.

Más información: 
El País: La banca acuerda paralizar los desahucios por “circunstancias de extrema necesidad”
El País: El Gobierno dará una moratoria de dos años ante desahucios extremos
Cinco días: La banca paraliza dos años el desahucio de las familias más vulnerables

La abogada del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, ha dictaminado que la ley española de desahucios no protege al consumidor frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas. Y por tanto, vulnera la normativa comunitaria.

Este dictamen viene a colación de un asunto presentado por el juzgado mercantil de Barcelona en julio de 2011. En este caso un ciudadano presentó una denuncia contra una entidad financiera que forzó su expulsión de la vivienda por impago de hipoteca. El ciudadano pide que se declare nula una de las cláusulas del préstamo hipotecario y que, en consecuencia, el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sea considerado también nulo.

La ley española no permite paralizar el desahucio invocando una cláusula abusiva. Primero se desaloja y luego se soluciona en otro juicio si había una cláusula abusiva en el contrato del préstamo hipotecario.

En las conclusiones, la abogada presenta que son los Estados miembros de la UE los que deben establecer su legislación ya que no hay una normativa a nivel europeo. De todos modos, reclama una regulación de los procesos que no ponga trabas al consumidor, tal y como garantiza la directiva europea. Según sus palabras ”la regulación procesal española es incompatible con la directiva, pues menoscaba la eficacia de la protección que ésta persigue”.

“No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda, la pérdida de la propiedad que la acompaña y el desalojo, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios”, añade Kokott.

En cambio, la norma europea exige “que el consumidor disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de las cláusulas de su contrato de préstamo, merced al cual, si se da el caso, pueda detenerse la ejecución forzosa”. Además, pide que se pueda paralizar el desahucio hasta que se compruebe si la cláusula contractual es o no abusiva.

Aunque el dictamen no es vinculante y le pasa el turno al Tribunal, que tendrá que deliberar la sentencia firme.

Más información:
El País: Un dictamen europeo considera abusiva la ley española de desahucios

El Gobierno ha constituido un equipo de trabajo para realizar cambios en la legislación de los desahucios. En concreto, para “dar una vuelta de tuerca” a la aplicación del Real Decreto Ley de las medidas colectivas para las ejecuciones hipotecarias y adoptar medidas eficaces.

Según anunció la Vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáez de Santamaría, el proyecto, que preside la Vicepresidencia, integra el Ministerio de Economía, el de Hacienda y el de Justicia, entre otros, para “poder analizar todas las posibilidades legales que tenemos en este punto”. Además, explicó que ya ha tenido lugar una primera reunión del equipo para abordar el preocupante tema causado de la pérdida de empleo de .

La intervención del PSOE en este proceso fue una de las noticias destacadas. La número dos del Gobierno comentó que se han puesto en contacto con los socialistas para analizar conjuntamente las diversas propuestas y llegar a un consenso lo antes posible.

El gran número de familias afectadas por las ejecuciones junto con las declaraciones manifiestas de diferentes jueces y fiscales sobre la necesidad de reformar la ley vigente en lo que se refiere a desahucios ha hecho que la reforma haya adoptado un carácter de urgencia. Aún así, no hay fecha de presentación de las modificaciones.

Más información:

Consejo de Ministros. Conferencia de prensa de la Vicepresidenta después del Consejo de Ministros

El Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de Ley de Protección y uso sostenible del litoral y la modificación de la Ley de Costas de 1998. Esta norma eleva a 75 años la concesión de viviendas en la playa siempre que se trate de actividades respetuosas con el dominio público marítimo-terrestre y establece concesiones de cuatro años para los ‘chiringuitos’.

Ante la perspectiva del vencimiento de las concesiones vigentes a partir de 2018, se establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria de las otorgadas antes de la entrada en vigor de la Ley de reforma por un plazo máximo de 75 años. Sin embargo, aquellos casos en los que las concesiones amparen ocupaciones para usos destinados a la industria extractiva, energética, química, petroquímica, textil y papelera será necesario un informe ambiental específico para otorgar la prórroga.

Con la nueva ley de Protección y uso sostenible del litoral se pretende proteger de mejor manera el litoral frente a los excesos urbanísticos. Por ello, se impedirá la construcción de nuevos edificios en el dominio público marítimo-terrestre y se prohibirán aquellas obras de mejora que pretendan aumentar la altura, superficie o volumen de las edificaciones ya existentes.  Además se apostará por generar mayor actividad económica y proporcionar seguridad jurídica a los ciudadanos y empresas.

Más información:

El Mundo: Prórroga de 75 años más para las casas a pie de costa

Consejo de Ministros

El Gobierno destinará menos presupuesto a la política de vivienda en 2013 que el año pasado, unos 765 millones de euros que suponen un 6,6% menos que en 2012. No obstante, el Estado espera ingresar 1.180 millones de euros procedentes del IVA de la adquisición de vivienda y el IRPF tanto de los que compren su inmueble a partir de enero del 2013 como de quienes lo hicieron antes del 20 de enero de 2006.

La supresión en el IRPF de la compensación fiscal por deducción por compra de vivienda para nuevos adquirentes ingresará en las arcas del Estado 430 millones el próximo año.

El beneficio fiscal que desaparecerá en 2013 es concretamente el 15% de los pagos realizados durante el año, con un máximo de la base imponible de 9.015 euros, correspondiente a la deducción por compra de una vivienda para uso habitual.

El próximo año también desaparecerá la compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual, medida que favorecía a quienes compraron la vivienda antes del 20 de enero de 2006.

Los cálculos de Hacienda esperan que los contribuyentes únicamente se desgraven 1.889 millones de euros por el pago de viviendas, 634 millones menos.

Por otro lado, con la subida del IVA, del 4% al 10%, el Estado espera recaudar 750 millones, aunque vaticinan que la compraventa de viviendas seguirá decreciendo durante 2013.

Más información:

El Mundo: El Estado espera ingresar unos 1.200 millones por el IVA y el IRPF de la vivienda