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La Comunidad

Mudanzas y reformas


Tuesday, 15 June 2010

Cuando metemos en casa a los albañiles

TUBOS REFORMASPuede haber muchas razones por las que nos acabemos decidiendo a meter en casa a una legión de carpinteros, escayolistas, fontaneros y albañiles dispuestos a darle la vuelta a nuestro hogar. Simplificando mucho, podríamos hablar de cuarto tipos de obras. Cada una de ellas tiene características distintas y las decisiones que podamos o no tomar se rigen de acuerdo a criterios diversos:

Obras de mantenimiento.
En general, tendemos a pensar que los edificios bien construidos son indemnes al paso del tiempo, y que no necesitan trabajos de conservación. Nada más lejos de la realidad. Al igual que un coche, un edificio necesita revisiones periódicas y, digámoslo así, cambios de aceite para asegurarle una larga vida. Las inspecciones, en muchos casos, nos las están exigiendo los propios ayuntamientos, a través de las llamadas ITE (inspección técnica de la edificación) con una regularidad de diez años. Es una inspección que debe realizar un técnico cualificado y que, normalmente, supondrá únicamente una inspección visual y algunas pruebas de funcionamiento de las instalaciones. En casos puntuales, puede ser necesario abrir pequeñas catas para realizar la inspección, fundamentalmente en edificios antiguos.

Respecto a los trabajos de mantenimiento, estrictamente no deben ser considerados obras en sí. Dentro de este bloque se englobarían el mantenimiento y renovación de la pintura de fachadas, la limpieza periódica de las instalaciones y saneamiento o la revisión de las cubiertas.

Corresponden, en la mayoría de los casos, a obras de las que se hace cargo la comunidad de propietarios. Su periodicidad viene definida en el libro del edificio, que deberán habernos entregado en el momento de la compra.
Existen empresas que, por una cantidad fija anual, se ocupan de todo el mantenimiento integral de los edificios, desde las inspecciones de la maquinaria del ascensor hasta los extintores o la limpieza del saneamiento. Contar con una empresa de estas características nos ahorrará muchos quebraderos de cabeza.

Obras de reparación.
Serían aquellas obras puntuales que realizamos para sustituir elementos puntuales que se han dañado, bien por el uso o por situaciones accidentales. La reparación de un bajante o una tubería rota serían buenos ejemplos, pero también una gotera de la cubierta o un remate de la fachada deteriorado por el viento. En bloques de vivienda, siempre se debe distinguir entre lo que corresponden a una comunidad de propietarios y a cada vecino, para saber quién se hace cargo de la reparación. Los bajantes, arquetas y colectores enterrados, por ejemplo, son comunes aunque discurran por el interior de la vivienda. Las fachadas y las cubiertas también, incluso las cubiertas privativas o las fachadas de los áticos que están retranqueadas respecto de la calle.

Obras de rehabilitación.
Son aquellas en las que se sustituyen elementos de la construcción que se han quedado obsoletos o presentan problemas que afectan a la habitabilidad. Se diferencian de las reparaciones en que en lugar de arreglar un elemento deteriorado, lo sustituiríamos por otro que respondiese mejor que el existente a su función. Sustituir una cubierta o cambiar un ascensor se consideran obras de rehabilitación, como también modificar –por ejemplo- la entrada de un edificio para eliminar escalones y sustituirlos por rampas, adaptándolos así a las normativas actuales de accesibilidad.

Ciertas obras, como los cambios de ventanas por otras con mayor aislamiento o poner aislamiento en muros exteriores, también se consideran de rehabilitación, en este caso de rehabilitación energética.

Existen, para este tipo de obras de rehabilitación, diferentes ayudas y subvenciones en las que la Administraciones aportan una parte del coste de la obra, que en algunos casos puede llegar al 95% del coste de la misma. Este porcentaje depende de cada administración, de la finalidad de las obras, del presupuesto de ejecución total y de la renta de quien lo solicita.

Obras de reforma.
Son aquellas que no se acometen por una necesidad ineludible y urgente –como una fuga en las instalaciones- sino porque buscamos mejorar la calidad del inmueble. Estas obras van desde cambiar un cuarto de baño a modificar toda la distribución de la vivienda. Al no ser obras urgentes, podemos planificarlas con tiempo, cotejar presupuestos y decidir todo previamente al inicio de la obra, incluso materiales y acabados. Aunque ciertos aspectos requieren de soluciones técnicas adecuadas, son éstas las obras que nos van a permitir dar un toque personal a la casa, adaptarla a nuestras necesidades y realizarlas según nuestro gusto personal. Como ya hemos indicado alguna vez, una obra de reforma puede ser también un buen momento para revisar y plantearse cambiar algunas instalaciones y elementos que, aunque no nos hayan dado problemas, pueden estar quedando obsoletos y darlos dentro de poco tiempo.

Como siempre, en cualquier obra lo más importante es contar con asesoramiento experto, ponernos en manos de buenos profesionales, definir desde el principio los trabajos que se van a realizar y saber cuánto va a ser el presupuesto, así como contar con los permisos y licencias necesarios para cada tipo de obra Y en el caso de elementos comunes, que la comunidad haya dado su consentimiento.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Tuesday, 8 June 2010

Reforma tu casa con todas las garantías

Reformas Pisos - ObrerosCuando acometemos una obra de reforma, son frecuentes las dudas al respecto de las garantías que nos tiene que cubrir la empresa constructora, qué plazo tenemos para encontrar defectos ocultos y qué leyes nos amparan.

Antes de describirlo conviene recordar tres cosas importantes para disponer de estas garantías:

- Prestar mucha atención al contrato. Deben aparecer detallados todos los trabajos a realizar, el coste tolatal y los medios a emplear; quién se hará cargo de los costes de las licencias y trámites, los equipos auxiliares, y también la gestión de la obra ante las administraciones.

- La empresa que nos haga la obra debe ser profesional, como también los instaladores que nos monten los equipos. Resulta sorprendente la cantidad de reformas que nos encontramos en las que los propietarios no pueden dar de alta la luz porque quien ha montado la instalación no está autorizado para darla de alta.

- De la misma forma, conviene asegurarse que estamos contratando a una empresa que está constituida, que tiene CIF y nos puede emitir facturas (necesarias para posibles reclamaciones), y cuentan con libro de reclamaciones.


Siempre es bueno contar con un proyecto cerrado, en el que queden detalladas las obras y que incluya, además, una medición fidenigna, partida por partida, de todos los trabajos que se van a llevar a cabo. Para ello, y para hacer una dirección de obra adecuada, nada mejor que contratar a un técnico competente, que siempre velará por nuestros intereses frente a la enpresa constructora.

¿Qué leyes recogen nuestras garantías?

Básicamente, la Ley de Ordenación de la Edificación, el Código Civil y la Ley General para la Defensa de los Consumidores.

A.- Código Civil
El codigo civil establece la obligación de responder de los vicios de la construcción durante:

-10 años, por vicios en la construcción.
-15 años, por incumplimiento de contrato (si no se han ceñido a las especificaciones marcadas en el proyecto).

B.- Ley General para la Defensa de los Consumidores.
Establece un plazo de seis meses para vicios ocultos, en prestación de servicios.

C.- Ley de Ordenación de la Edificación.
(Aplicable a obras de nueva planta y a aquellas en las que se realiza una modificación sustancial de la edificación, o se realizan reformas estructurales)

Marca los siguientes plazos, durante los cuales los agentes que intervienen en la consrucción deben responder de posibles defectos:

- Durante diez años, de los daños materiales causados por defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante tres años de los daños causados por defectos de las instalaciones y elementos constructivos que sean causa de inhabitabilidad (por ejemplo, cerramientos sin aislamento y azoteas que no son impermeables).
- Durante un año, de los daños causados por defectos en revestimientos, pinturas y alicatados.

Para poder ejecutar esta garantía, se debe efectuar la reclamación en el plazo máximo de dos años a contar desde la aparición del vicio oculto.

¿Cómo actuar si nos encontramos un fallo?

En primer lugar, prestar atención a los plazos marcados por la ley. Según la obra que hayamos realizado, es posible que el constructor no sea ya responsable de los defectos en la obra.

En segundo lugar, consultar a un experto. Nos redactará un informe en el que dictamine la existencia del problema, su causa y las posibles responsabilidaes, así como una cuantificación de los daños y el precio de una posible reparación.

Después de esto, ponernos en contacto con la empresa que nos hizo la obra. Si presentamos una reclamación por escrito, están obligados a respondernos anytes de un mes, en caso contrario podemos ponerlo en conocimiento de Consumo.

Si la respuesta de la empresa fuese negativa, podríamos plantearnos tomar acciones legales.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Tuesday, 25 May 2010

Cómo cambiarle la cara a tu casa

ReformasUna reforma en casa siempre es una molestia. Por eso, si estamos pensando ponernos manos a la obra (en sentido literal) conviene planificar bien qué es lo que queremos hacer, para así aprovechar que vamos a tener albañiles en nuestra vivienda. Además de evitar tener que volver a llamarlos en una buena temporada, también conseguiremos unos precios más interesantes. Para ello, antes de empezar tenemos que pensar muy bien qué aspectos de nuestro hogar nos gustaría cambiar, no solamente estéticos. Después de eso, será cuestión de ponernos en manos profesionales que nos asesoren adecuadamente.

Estos son algunos de los aspectos de nuestra vivienda que podemos mejorar en una obra de reforma.

ESPACIO.- El espacio es la mayor riqueza de una vivienda. Son muchos los recursos que se pueden emplear para conseguir una mayor amplitud interior, desde unificar habitaciones hasta adaptarlas a nuestas necesidades reales. Es buena idea crear lugares de almacenaje –trasteros, armarios, alacenas- que nos permitirán dejar las habitaciones más limpias. También es posible conectar, al menos visualmente, las zonas de cocina, comedor, office y estar, creando sensación de espacios amplios. Los paneles correderos de suelo a techo en lugar de puertas permiten tener habitaciones amplias que pueden subdividirse cuando es necesario. Por ejemplo, podemos crear un dormitorio que se divide en dos cuando tenemos invitados, pero que nos evita tener una habitación que no utilizamos normalmente.

Evidentemente, tendremos que asegurarnos de que la obra que queremos hacer no pone en peligro la estabilidad del edificio eliminando muros de carga y elementos de la estructura.

LUZ.- La luz natural es nuestra gran aliada a la hora de dar forma a nuestra casa. Trabajar con la luz no se refiere sólo a la posición y al tamaño de las ventanas –cambiar las carpinterías y los cajones de persiana nos puede permitir meter hasta un 20% más de luz natural- sino a conseguir, a través de la distribución, evitar los pasillos oscuros y las habitaciones con mala orientación, que sean demasiado frías en invierno y calurosas en verano. Para jugar con la luz también es importante seleccionar bien los materiales y los colores de revestimiento –suelos, tecno, paredes-, y el color de las carpinterías interiores.

AHORRO DE ENERGÍA.- Podemos conseguir ahorros importantes en la energía que gastamos en calefacción y aire acondicionado, con obras que no son excesivamente complicadas Podemos cambiar las carpinterías por otras con vidrio aislante y rotura de puente térmico, o poniendo dobles ventanas por delante de las ya existentes y creando una cámara de aire entre ellas, por ejemplo. También podemos ganar mucho introduciendo unas protecciones solares que nos permitan regular la cantidad de sol que entra en casa en función de la orientación de las ventanas. Respecto a los muros exteriores, existen asimismo diferentes soluciones para incrementar su grado de aislamiento. Se pueden realizar desde dentro del inmueble (trasdosando el muro con pladur, por ejemplo) o desde fuera (revistiendo la fachada con paneles rígidos de aislamiento). También podemos mejorar el aislamiento tratando los puntos singulares, como las jambas y alfeizares de las ventanas o los pasos de instalaciones.

INSTALACIONES.- Aunque no nos lo hayamos planteado inicialmente, una obra de reforma puede ser el mejor momento para modificar las instalaciones de nuestra vivienda. Si vamos a cambiar nuestra cocina y queremos poner una vitrocerámica o un horno eléctrico, tal vez debamos cambiar los circuitos de electricidad para que puedan soportar la carga de estos electrodomésticos; también si queremos poner aire acondicionado, o termos eléctricos: todos estos aparatos, que requieren una gran demanda de potencia eléctrica, necesitan ciircuitos con protecciones específicas para eviar accidentes. Pero también puede ser un buen momento para colocar nuevos enchufes, tomas de teléfono o antena, cambiar los mecanismos o poner doble encendido en la luces de la casa que puedan necesitarlo.

PREVENIR PROBLEMAS FUTUROS.- Cuando estamos en obras, vamos a tener la oportunidad de inspeccionar partes de la casa que normalmente están ocultas, y realizar las reparaciones necesarias antes de que aparezcan los problemas. Podemos ver el estado de la estructura, lo que es especialmente importante si ésta es antigua, y nos hará tomar decisiones motivadas sobre cuestiones aparentemente intrascendentes, como levantar o no un suelo para colocar otro nuevo en función del peso que pueda soportar la estructura. Podemos también echar un vistazo a las redes de saneamiento y de fontanería. Muchas veces, los problemas de humedad de las casas empiezan por pérdidas en las instalaciones, que son de fácil reparación.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
arquitopos@gmail.com

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Friday, 14 May 2010

Cómo hacer pequeñas reformas en tu piso

Reformas pisoSi has comprado tu piso y quieres hacer algunos pequeños arreglos para dejarlo a tu gusto o has decidido no mudarte, pero darte el capricho de cambiar la cocina o el baño, aquí te dejamos unos consejos para que tu pequeña reforma sea placentera:

1.- Escoge empresa
Lo mejor, si puedes, es que sea una única empresa la que gestione la reforma. Puede que te ahorres unos euros si eres tú quien se encarga de buscar a los diferentes oficios: electricista, fontanero, carpintero, paleta … para coordinar la reforma, pero será mucho más cómodo si una empresa especializada en reformas te hace un estudio, presupuesto y se encarga de llevarlo todo. Piensa que tendrás que hablar con única persona para explicarle cómo lo quieres y reclamarle si algo no sale bien.

Te recomiendo que busques empresas que trabajen en tu barrio y preguntes a tus vecinos, seguro que te pueden hacer alguna recomendación. Aunque también puedes irte más lejos si la empresa merece la pena. Explica con detalle qué es lo que quieres y pide un presupuesto por escrito que recoja todas las partidas: materiales y su calidad, mano de obra y estimación de la duración de la obra. También sería bueno que te entregaran planos en los que se muestre cómo quedará la reforma una vez hecha.

2.- Licencia de obras
Dependiendo del tipo de reforma que quieras hacer tienes que solicitar el permiso o licencia de obras en el ayuntamiento, que cobra unas tasas que pueden variar de un 3% a un 5% sobre el presupuesto inicial de obras. Pregunta a la empresa encargada de la reforma cómo hay que solicitarlo.

3.- Avisa a los vecinos
Habla con el presidente de tu comunidad de vecinos e indícale que vas a hacer reformas en el piso y que tendrás todo el cuidado del mundo para no molestar al resto de vecinos con ruidos, ni ensuciarás los elementos comunes de la comunidad. Coméntalo también con los vecinos que conozcas de la escalera. Coloca en el ascensor protección en el suelo para que los materiales que se transportes no dañen nada.

4.- Prepara tu casa
Vacía la estancia o estancias que vayas a reformar y protege el resto del piso. Mete lo que puedas en cajas y tapa con sábanas los muebles. Eso no evitará que entre el polvo, pero lo mitigará. Si puedes, deja la casa durante el tiempo que dure la reforma, si no puedes ármate de paciencia.

¡Suerte!

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