Tuesday, 7 November 2017
Cómo cambian las hipotecas con la nueva ley
La nueva ley hipotecaria entrará en vigor el primer semestre de 2018 si todo marcha como se espera. Ya ha sido aprobada por el Consejo de Ministros y ahora pasa al Congreso para su tramitación parlamentaria. Su objetivo es que los contratos hipotecarios sean más claros, se paguen menos comisiones y que la normativa europea se aplique también en España. Pero, ¿qué es lo que cambia? Aquí te lo explicamos.
Un modelo tipo de hipoteca
La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato.
Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.
El notario resuelve dudas
Las personas que vayan a firmar una hipoteca deben visitar al notario antes de firmarla para que éste verifique que las condiciones del contrato son legales y no hay cláusulas opacas o abusivas. En esa visita se pueden resolver todas las dudas que haya sobre el documento.
La visita es gratuita y el hipotecado puede escoger notario. Es la etapa precontractual de 7 días antes de la firma que están obligados a cumplir tanto notarios como registradores. Hay sanciones para los que no ejerzan sus labores de información y supervisión.
Se limitan las comisiones por cancelación anticipada
La cancelación parcial o total tiene una penalización máxima.
Si es una hipotecas variables el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tiene comisión.
Si es una hipoteca fija la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces.
Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.
Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado
Hasta ahora un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.
La hipoteca estará dividida en dos fases:
- Primera mitad: será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades).
- Segunda mitad: el mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).
Se limita el interés de demora
A partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.
Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas
Ahora mismo no hay ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente.
Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
No se pueden hacer ventas vinculadas
Ya no se puede obligar a la persona que firma la hipoteca a contratar una serie de productos financieros como condición para darle la hipoteca. Pero sí que está permitido que la entidad bancaria ofrezca la posibilidad de contratar algún producto a cambio de mejoras en las condiciones del préstamo, que es lo que se conoce como una venta combinada.
Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor
El consumidor puede solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera.
Ya no hay incentivos en el banco para firmar más hipotecas
Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.
Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros
Todos los que operen en más de una comunidad autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España. Si solo operan en una región estarán supervisados por el órgano competente en la región.
Lista negra de cláusulas abusivas
La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.
