Actualidad del mercado inmobiliario..

Si estás vendiendo tu piso y llevas unos meses sin recibir ninguna visita u oferta quizá sea momento de organizar un plan de acción para hacer tu casa más atractiva a los posibles compradores. Ahí van unas ideas …

1.- Ajusta el precio

El precio es la clave. Echa un vistazo a lo que piden por pisos similares al tuyo en tu zona y ajusta tu precio a lo que marca el mercado. Si pides demasiado nadie va a acercarse a tu puerta …

Y piensa también hasta cuánto estás dispuesto a rebajar si te lo pide el posible comprador cuando visite la casa. Es lo primero que te van a pedir si les gusta el piso y debes tener una respuesta, tanto si es sí, como si es no, como el porcentaje de bajada … También puedes decirle al comprador que te haga una oferta y que la examinarás, así sabrás cuál es su presupuesto (que siempre te lo va a dar a la baja).

2.- Haz un buen anuncio

Si anuncias tu piso como particular debes trabajar muy bien tu anuncio en los distintos portales de Internet. Las fotos son clave, pero antes, prepara el piso, que se vea en orden, limpio y luminoso. Luego tómate tu tiempo para incluir toda la información que puedas sobre el piso, todos los detalles porque así el comprador tendrá toda la información antes de visitarlo.

Si es una inmobilaria o varias las que tienen tu piso asegúrate que tienen fotos buenas del piso y que los anuncios se ven bien, porque seguro que son profesionales y se encargan de darle la mejor imagen a tu casa, pero también es responsabilidad tuya que se vea bien, porque te interesa vender.

3.- Despersonaliza, descongestiona e ilumina

Quita todos tus objetos personales del piso, los cuadros, las fotos, las figuras … La consigna es: despersonaliza y descongestiona. El comprador quiere ver amplitud, metros, un mundo de posibilidades para su nuevo hogar … Si las paredes están pintadas de algún color, lo mejor es que las pintes de blanco, sí, es un gasto, pero te ayudará a vender antes el piso.

Recuerda, el comprador no compra tu casa, compra metros, no quiere ver nada personal cuando visita la casa. Que sea como nueva.

La luz natural también es importantísima. Dale toda la luz natural que puedas al piso y si disfrutas de sol intenta concertar la cita a las mejores horas solares para que vea el tesoro que tiene en tu casa.

4.- Conserva la casa limpia

Si la casa lleva varios meses cerrada es normal que acumule polvo, por eso debes acostumbrarte a limpiarla de forma periódica para que la casa siempre esté limpia cuando la visiten los posibles compradores. Una casa con polvo o descuidada no enamora y, por tanto, no vende.

5.- Dale un lavado de cara

Si la casa es muy antigua quizá merezca la pena darle un lavado de cara para hacerla más atractiva e incluso revalorizarla y pedir más por ella … Tienes dos opciones:

1.- Reforma Low Cost: puedes recurrir a la decoración low cost para que la casa tenga una vida nueva por muy poco dinero. Puedes pintar paredes, cubrir el suelo con pavimento vinílico que es resistente y barato, pintar las paredes y muebles del baño con pintura especial para zonas húmedas y hacer lo mismo en la cocina.

2.- Reforma Potente: también puedes plantearte hacer una buena reforma que revalorice la casa y la haga muchísimo más apetecible para futuros compradores.

El euribor cerró febrero en negativo y eso ha provocado una reacción en cadena de los bancos para blindarse ante la posibilidad de perder dinero con sus hipotecas. ¿Solución? La cláusula cero, que fija el nivel mínimo de tipo de interés a pagar en cero y así se garantiza la devolución íntegra del préstamo. Y ya hay bancos que la están incluyendo en sus nuevos contratos hipotecarios, una medida que los consumidores califican de “abusiva”, todo según Finanzas.com.

La implantación de esta medida hará que los hipotecados no puedan beneficiarse de la entrada del euribor en negativo y así los bancos no tendrán que pagar a los hipotecados por prestarles dinero.

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), considera que los bancos tienen derecho a blindarse con la clausula cero pero esta medida “no debería ser necesaria, ya que, ante un índice negativo, el Ministerio de Economía o el Banco de España junto a los tribunales deberían pronunciarse y determinar medidas sobre esta cuestión sin necesidad de que el hipotecado lo firme en su contrato, porque de esta manera parece que estamos abriendo el camino a la interpretación de las partes”.

Añade que hay que disponer que el límite de interés sea cero. “El Euribor en negativo nos ha llegado de sopetón y falta precisar desde el punto de vista teórico lo que esto significa”.

“Una nueva cláusula suelo abusiva”

Las asociaciones de consumidores critican la nueva cláusula cero de los bancos. Según afirma a Finanzas.com Rubén Sánchez, portavoz de Facua, la cláusula cero es una “nueva cláusula suelo abusiva” porque establece un “desequilibrio” entre bancos e hipotecados.

Asegura que con ella el banco incluye un suelo, el cero por ciento, y no introduce como contrapartida un techo al que los hipotecados puedan acogerse y que plantee “una igualdad de condiciones, de derechos y de obligaciones” para ambas partes.

“El banco se podría arriesgar a establecer un techo, que si se alcanza, la cuota de la hipoteca no subiría más y el usuario se arriesgaría a que el suelo se alcance y no bajara más su cuota. Pero con la cláusula cero el único riesgo lo asume el usuario, por ello consideramos que es abusiva”.

Aunque no todas las asociaciones de consumidores son tan tajantes. Ileana Izverniceanu, directora de comunicación de OCU, dice que al igual que ocurre con las cláusulas suelo, “si las cláusulas cero incumplen los requisitos de transparencia fijados por el Tribunal Supremo sí se podrán considerar abusivas, ya que el problema de las cláusulas suelo estaba no en su literalidad, sino en la forma de comercializarse”.

Vacío legal

Para los expertos hay un “vacío legal” sobre este asunto. A Estefanía González el funcionamiento de la cláusula de tipo cero le recuerda mucho al de las cláusulas suelo, aunque las entidades, en este caso, alegan una diferencia significativa: que la posibilidad de pagar a un cliente por tener un préstamo sería algo contradictorio dentro del mercado de productos bancarios, tal y como lo conocemos hasta ahora. Pero “más allá de lo que la banca quiera pensar o defender, lo cierto es que el funcionamiento de este tope es prácticamente igual al de las cláusulas suelo. Si se pudiera aplicar la normativa que ya existe en este caso, habría que tener en cuenta que estas nuevas cláusulas de tipo cero serían nulas si fueran abusivas por cuestiones de transparencia”.

Santos González incide en la legalidad de la cláusula cero y también la compara con la cláusula suelo. “Las cláusulas suelo son legales, ya que cuando se han dictado sentencias en su contra han estado relacionadas con su proceso de comercialización, no con la cláusula en sí misma, por ello ambas son perfectamente legales”.

¿Continuará el euribor en negativo?

Todo parece apuntar a que el euribor continuará en negativo durante varios meses por la liquidez que hay en el mercado. Según los expertos, solo si el BCE deja de cobrar por los depósitos de los bancos o baja lo que les cobra se logrará frenar esta caída.

El precio medio del m2 de la vivienda libre sumó 1.490,1 euros en el cuarto trimestre del año pasado, lo que supone una variación trimestral del 1,0% e interanual del 1,8%. Si descontamos la inflación y hablamos de términos reales, el precio de la vivienda libre ha experimentado crecimiento interanual por quinto trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del +2,1%. Todo según el Ministerio de Fomento.

Hay 14 comunidades autónomas con crecimientos anuales destacando Baleares (5,4%), Madrid (3,4%), La Rioja (3,2%), Cataluña (3,0%), Canarias (3,0%), Castilla y León (2,6%) y Navarra (2,2%).

Pero aún hay comunidades autónomas con caídas interanuales: Cantabria (-4,0%), Ceuta y Melilla, (-1,8%), País Vasco (-1,3%) y Murcia (-0,1%).

El precio de los pisos aún supone un 29% menos que en 2008

Según se desprende de la serie histórica de esta estadística, el precio medio por metro cuadrado a finales de 2015 supone un 29,1% menos que su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo alcanzado en el 3T2014, el precio se ha recuperado un 2,4%. En términos reales (incluyendo la variación del IPC) el precio actual refleja una caída desde máximos del 35,7%.

El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.738,5 euros en el cuarto trimestre de 2015. Esto supone un crecimiento interanual del 1,1%.

En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.481,2 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída del 1,8% en tasa interanual.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián (3.133,3 euros/m2), Getxo (2.699,5 euros/m2), Barcelona (2.553,6 euros/m2), Ibiza (2.513,8 euros/m2), Sant Cugat del Vallès (2.505,7 euros/m2), Madrid (2.504,3 euros/m2) y Pozuelo de Alarcón (2.489,9 euros/m2).

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Elda (550,9 euros/m2), Jumilla (563,5 euros/m2), Villarrobledo (574,4 euros/m2), Hellín (587,2 euros/m2), Crevillent (606,4 euros/m2), Ontinyent (607,4 euros/m2) y Tomelloso (609,4 euros/m2).

¿Dónde se vive mejor en España? Seguro que cada uno de nosotros tiene su ciudad favorita, pero qué es lo que dicen los expertos … La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) ha elaborado su propio Índice de Bienestar. Allí se mide la calidad de vida de cada comunidad y ciudad autónoma de España.

Alemania, Australia, Chile, Estados Unidos, Francia, Grecia, Irlanda, Islandia, Sucecia, Turquía, México, Noruega, Polonia, Portugal, España … y así hasta sumar 34 países forman la OCDE. Esta organización ha medido el nivel de renta, la vivienda, la educación, los servicios públicos, la seguridad, el medio ambiente … de las distintas zonas de sus países miembros para elaborar su Índice de Bienestar.

Si nos fijamos en España, vemos que cada autonomía tiene sus puntos fuertes y débiles, ¿quieres descubrirlos? pues empieza a jugar con el mapa de abajo.

El termómetro de la OCDE valora de 0 (puntuación mínima) a 10 (puntuación máxima) nueve aspectos de cada comunidad autónoma de España: la renta, la vivienda, el empleo, la educación, la seguridad, la salud, el medio ambiente, el compromiso cívico y el acceso a los servicios públicos.

País Vasco, la mejor

País Vasco es la autonomía que mejor nota global tiene (un 7,1 sobre 10) y le siguen empatadas Navarra y Madrid (6,7). El tercer lugar lo ocupa Cantabria (6,5), seguida de Castilla y León y La Rioja (ambas con 6,3). Ceuta (4) y Melilla (4,4), Andalucía (5,1), Islas Canarias (5,3) y Extremadura (5,4) se colocan a la cola de este ranking.

No obstante, esta nota global esconde los detalles que pueden llegar a cambiar, y mucho, la visión de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, Castilla y León ocupa el cuarto lugar en el ranking global pero tiene una de las peores puntuaciones en servicios públicos. Sin embargo, Cataluña es la tercera mejor autonomía en este aspecto pese a no aparecer entre los primeros puestos en el ranking global.

Cómo se mide este Índice de Bienestar

Pero cómo mide la OCDE cada aspecto que define su Índice de Bienestar. Expansión nos los explica:

Nivel de Renta

Se tiene en cuenta tanto el ingreso familiar disponible neto ajustado (la cantidad de dinero que los miembros de un hogar perciben o ganan cada año después de impuestos) como su patrimonio financiero, es decir, los ahorros, dinero en efectivo, depósitos, acciones, valores y créditos. Se excluyen los bienes inmuebles porque esa información sólo está disponible para un número reducido de países de la OCDE.

Las peores notas en la renta corresponden a Extremadura, Andalucía, Murcia, Islas Canarias y Castilla-La Mancha. Las mejores las tienen País Vasco, Navarra, Madrid, Cataluña, Aragón y La Rioja.

Pero ese podio puede llevar a engaño, pues el detalle de las calificaciones de cada autonomía muestra una pobre realidad: sólo las cuatro primeras tienen notas superiores a 5 (que representa el aprobado), pues el resto de España (que de media sólo obtiene 2,6 puntos) suspende. O, lo que es lo mismo: su renta es inferior a los 25.908 dólares anuales (22.950 euros) establecidos como el promedio de la OCDE.

Gastos de Vivienda

La OCDE sí mide qué porcentaje del ingreso bruto ajustado gasta una familia en mantener su vivienda. El indicador tiene también en cuenta las condiciones de vida, como el promedio de habitaciones compartidas por persona y si los inmuebles tienen acceso a servicios básicos.

La media nacional española es de 6,2. Y por regiones, la mayor nota es el 7,2 de Castilla y León. A continuación, figuran Aragón, Galicia, La Rioja, País Vasco y Navarra, todas ellas con puntuaciones cercanas a 6,5. Por el contrario, suspenden Ceuta y Melilla, Islas Canarias y Murcia.

Calidad del Empleo

El termómetro laboral computa la tasa de empleo de cada región, el número de parados de larga duración, los salarios y el nivel de miedo a perder el empleo, punto en el que España es líder de la OCDE.

Aquí hay pocas sorpresas: la peor es Andalucía, con un 0 sobre 10, la misma nota que Ceuta y Melilla. Extremadura obtiene un 0,2 e Islas Canarias, un 0,6. Aunque las regiones que figuran en el podio tampoco pueden presumir de calificaciones pues, al igual que sucede en los ingresos, las notas son muy bajas. Tanto, que ninguna autonomía aprueba, dejando así la media nacional en 2,4, la peor de la OCDE tras Grecia. En este contexto, las mejores posiciones corresponden a País Vasco (3,9), Navarra (3,4), Madrid (2,6), Aragón (2,2) y Cantabria, que es quinta pese a tener sólo un 2,1.

Educación

Aquí se miden los años de educación, las tasas de graduación y el nivel de conocimientos y competencias no sean honoríficas.

España, con un promedio de 5,2, no sale bien parada en los exámenes económicos internacionales sobre educación.

Pero sí hay comunidad autónomas donde la educación parece ser mejor que la media del país: en el ranking español gana País Vasco (6,8), seguido de Madrid (6,5), Navarra (5,8), Cantabria (5,6), Asturias (5,4) y Aragón (5,3).

Acceso a Servicios Públicos

Es uno de los apartados donde las regiones españolas registran aprobados generalizados, elevando al 9,3% la media del país. Madrid, Ceuta, Cataluña, Cantabria y País Vasco logran los mejores resultados, con notas que oscilan entre los 8,3 y los 7,4 puntos. Las peores son Extremadura, Galicia, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Andalucía.

Salud

Aquí se mide tanto al esperanza de vida como las valoraciones que dan los propios ciudadanos de su salud.

Los españoles se consideran personas muy sanas. Hay tres comunidades que logran un 10 (puntuación máxima): Madrid, Navarra y Castilla y León. En la parte baja de la lista, Ceuta es última con un 6,3, seguida de Andalucía (7,3), Melilla (7,4) y Extremadura y Asturias, que pese a figurar en el furgón de cola obtienen un 8,1.

Estas calificaciones, no obstante, no son una excepción, pues, en general, los ciudadanos de la OCDE valoran muy positivamente su salud.

Seguridad

Computa las tasas de homicidios y asaltos. Y España tiene un 8,7 en Seguridad.

Hay ocho comunidades con 10 puntos: Galicia, Cantabria, País Vasco, Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura y Melilla. En el otro lado de la moneda Ceuta tiene 5,5. Es la peor calificación porque, salvo Asturias (8,8), todas las autonomías superan los 9 puntos.

Compromiso Cívico

Para la OCDE compromiso cívico engloba tanto la participación electoral como el nivel de transparencia gubernamental a la hora de redactar legislaciones. Es decir, habla de Gobierno. Y ahí el promedio español tiene un 5 justito.

Castilla-La Mancha, la Comunidad Valenciana, Murcia, Extremadura y Madrid logran las puntuaciones más altas de España (entre 7,2 y 6,6). Las más bajas recaen en Ceuta, Melilla, las Islas, Galicia, Asturias y Cataluña, que no llegan ni al aprobado.

Medio Ambiente

La OCDE valora la contaminación del aire y la calidad del agua como factores decisivos a la hora de evaluar el Medio Ambiente.

La media nacional no llega al 5, se queda en un 4,9. Islas Canarias, País Vasco, Galicia, Islas Baleares y Cantabria son las que mejores notas sacan en Medio Ambiente. Aragón y Melilla son las que peores notas sacan y Madrid y Cataluña aprueban pero están en la parte baja del ranking en Medio Ambiente.

Si estás de compra de piso debes tener claro que una cosa es lo que te piden por la casa y otra los gastos que genera toda la operación. Por eso, si tienes por ejemplo, 100.000 euros disponibles, deberás apartar un poco para pagar impuestos, notario, gestoría …

Normalmente se calcula que esos gastos son un 10% del valor del inmueble, pero los expertos consultados por El País afirman que suelen superar ese porcentaje. Todo dependerá de si es una vivienda de obra nueva, si es de segunda mano, de si nos hipotecamos o no …

Aquí te aclaramos las ideas para que no te lleves sustos de última hora. Todo teniendo que en cuenta que comprarás tu piso hipotecándote, como la mayoría …

Vivienda nueva vs Vivienda de segunda mano y sus respectivos impuestos

La vivienda nueva es la que se compra al promotor/constructor y que estrenas tú. Si lo que pasa es que el promotor terminó la obra y la alquilaste tú y ahora la compras, se sigue considerando “primera entrega”. En este caso se debe pagar el IVA que suma un 10% del precio de la vivienda (hasta 2013 era el 4%). Si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el IVA aplicable es de un 4%.

La vivienda de segunda mano es la que se compra a otro propietario que ya ha vivido allí. En este caso se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que también varía dependiendo de dónde esté la vivienda. Ronda en torno al 8% sobre el valor de la compraventa. Pero hay comunidades más caras, en Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana alcanza el 10%. En Euskadi es la más barata (4%). En todas las provincias hay bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía.

Para calcular el ITP, lo mejor y más seguro es pedir un informe vinculante a la consejería económica de donde se ubique la vivienda para que luego no hayan sorpresas con Hacienda. Lo digo porque el ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si la administración considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá que abones la diferencia.

Y hay un tercer impuesto que se aplica a todas las compraventas vinculadas a una hipoteca, es decir, que no importa si la vivienda es nueva o de segunda mano, si compras piso con hipoteca debes pagarlo. Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos.

Ejemplo de cálculo de AJD: Si la hipoteca es de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros porque varía entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo. El impuesto, por otro lado, va del 0,5% al 1,5% de este valor, en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Es decir, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, son 2.250 euros más los que se tienen que pagar.

Tasación

Si solicitas una hipoteca para comprar tu casa, la entidad financiera va a exigirte una tasación de la vivienda y ese gasto, por regla general, lo pagas tú.

La tasación, que es la que valora el inmueble que vas a comprar, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España.

El coste de una tasación va de los 250 euros en adelante. Por ejemplo, una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA.

Los criterios usados para determinar el valor de una vivienda en la tasación son múltiples: situación del inmueble, características físicas, estado de ocupación y de conservación, calidad constructiva, edad, superficie, altura de la vivienda en el bloque, número de dormitorios, ascensor o no, garaje o no, trastero o no, zonas comunes, la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente ( si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por ejemplo), la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación. …

Notaría y registro

Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro.

Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado dice que puede ser unos 590 euros. El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: si se trata de una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, si no es vivienda habitual entonces son 294 euros.

Gestoría

Al hacer la compraventa con hipoteca es necesario que los papeles los haga una gestoría (abonar impuestos a Hacienda, inscribir la propiedad en el registro …). ¿Por qué? porque el banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe. La gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura.

¿A qué todos los bancos que has visitado para pedir una hipoteca te han bombardeado a preguntas y te han pedido mil y un papeles para ver si confían en ti para concederte uno de sus préstamos hipotecarios? Pues tú lo mismo. No te cortes. Pregunta, pregunta y pregunta hasta que lo tengas todo claro. Pregunta al banco y pregúntate a ti mismo. Recuerda que son muchos miles de euros los que te estás jugando al hipotecarte. ¿Necesitas ayuda? Aquí te echamos un cable:

1.- ¿Compro o alquilo?

Haz cuentas, ¿te merece la pena comprar o sería mejor continuar de alquiler? El alquiler tiene sus ventajas porque te da mucha movilidad, no tienes que preocuparte del mantenimiento de la casa o pagar sus impuestos … Por otro lado, si la casa es tuya (o a medias con el banco hasta que termines de pagarla), puedes invertir en ella y el componente emocional pesa mucho …

2.- ¿Con o sin inmobiliaria?

Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios son empresas que pueden gestionar tanto la compra de una vivienda como la solicitud de la hipoteca. Las inmobiliarias operan en un mercado libre con una regulación legal mejorable según publica El País. Los intermediarios hipotecarios han de cumplir con la Ley 2/2009, que les exige una serie de obligaciones de transparencia y registro en las autoridades de consumo.

Si tenemos conocimientos adecuados y tiempo, hacer las gestiones de forma directa nos ahorrará mucho dinero en honorarios. En caso contrario, busquemos una inmobiliaria o un buen bróker hipotecario. En todo caso, es recomendable acudir a un abogado, economista o profesional especializado para que nos acompañe en el proceso.

3.- ¿Cómo está tu futuro hogar?

Antes de hacer cualquier cosa solicita la nota registral del piso que quieres comprar para ver qué cargas tiene. Debe ser actual, por lo que te recomiendo que te pases por el catastro para pedirlo tú personalmente.

4.- ¿Cuánto vale?

Hay que saber cuánto vale la casa que vamos a comprar. Si pedimos hipoteca el banco la tasará y así conoceremos su valor, pero quizá allí ya será demasiado tarde porque ya habremos cerrado el precio de la compraventa. Hay que saber lo que realmente vale tu futuro hogar antes de llegar a cualquier acuerdo con el vendedor. Puedes hacer una pretasación si quieres.

5.- ¿Con qué banco firmo la hipoteca?

Esta es la tarea más difícil. Lo mejor es que abras un excel y compares las condiciones de varios bancos para ver cuál te conviene más. Ten en cuenta que la oferta que te haga el banco dependerá de si se trata de comprar tu vivienda habitual o no. Las hipotecas apra comprar una primera vivienda habitual son más baratas y financian una parte mayor que si se trata de comprar una segunda residencia.

6.- ¿Necesito avalistas o dobles garantías?

Si con tu sueldo y el de tu pareja (o sólo el tuyo) el banco no os da la hipoteca tendrás que aportar avalistas o hipotecar otra vivienda. El potencial avalista o hipotecante no deudor ha de conocer perfectamente los riesgos que asume y valorar si tiene sentido firmar.

7.- ¿Qué gastos supone comprar un piso con hipoteca?

Los gastos de compraventa de una vivienda dependen de cada comunidad autónoma y de si es obra nueva o segunda mano. Hay gastos relacionados tanto con la compraventa como con el préstamo hipotecario —son dos contratos distintos—.

Normalmente todos los gastos suman del 10% al 15% del precio de compraventa. La cifra exacta depende de la vivienda e hipoteca concreta. Hay gastos de gestoría, notaría, registro, tasaciones, honorarios de profesionales o intermediarios (si los hay) y bancarios (comisión de apertura).

8.- ¿Préstamo o crédito?

La inmensa mayoría de hipotecas son préstamos hipotecarios, pero algunas entidades ofrecen créditos hipotecarios que permiten disposiciones posteriores del crédito amortizado, aunque limiten nuestras posibilidades de subrogación en un futuro.

Hay que calcular si el mejor tipo de interés es una bonificación o una penalización si no nos vinculamos

9.- ¿Interés fijo o variable?

Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota. Las variables implican que cambie en función de la evolución del euríbor —el referencial hipotecario dominante en el mercado, al que le suman un diferencial—.

Comparar hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos cómo evolucionara el euríbor ni la inflación.

10.- ¿Euríbor u otro referencial?

Si bien más del 90% de las nuevas hipotecas se firman referenciadas al euríbor, existen otros tipos de referencia.

El IRS o permuta de tipo de interés a cinco años fue reclamado por las extintas cajas de ahorro y ahora ningún banco lo tiene en cuenta.

El IRPH del conjunto de entidades —tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito— sí que se pacta en algunas escrituras.

Como idea general, las hipotecas con euríbor con diferencial medio son mejores que sus homólogas a IRPH.

11.- ¿Qué sistema de amortización?

El sistema de amortización francés o de cuota constante predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podrían aplicar un sistema de cuota creciente o de cuota blindada.

12.- ¿Qué porcentaje de financiación me van a conceder?

El menor valor entre el 80% de tasación y el 80% del valor de compraventa es la limitación general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue.

13.- ¿Cuál es el plazo máximo?

Hasta 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses acabamos pagando.

14.- ¿Qué comisiones tendré que pagar?

La comisión de apertura, la compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés —hipotecas a tipo mixto o fijo— coronan el pódium de comisiones a minimizar.

15.- ¿Debo contratar productos adicionales?

Normalmente se vinculan a la concesión del préstamo una serie de productos del banco que te la hipoteca: domiciliación de nómina y recibos, seguros, tarjetas bancarias … Encarecen la hipoteca y dificultan compararlas entre sí.

16.- ¿Es obligatorio contratar seguros?

No tenemos la obligación de contratar seguros.

17.- ¿Qué gano con la vinculación?

Hay tipos de interés bonificados en escritura en función de nuestra vinculación. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

18.- ¿Y si la hipoteca incluye una cláusula suelo?

Tras la Ley 1/2013, es muy sencillo saber si firmamos una hipoteca con un interés mínimo limitado, ya que hay que manifestarlo de forma manuscrita en la escritura. Eso no disculpa que nos informemos previamente de su eventual existencia, ya que una hipoteca aparentemente barata, resulta cara si tiene este tipo de estipulaciones.

19.- ¿Puedo preguntar al notario?

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Y es muy conveniente hacerlo para que no hayan sorpresas de última hora cuando llegue el día de la firma. Acude al notario, revisa lo que tienes que firmar y corrige todo lo que tengas que corregir … No te cortes, es tu derecho.

Escoger al banco que te ofrezca las mejores condiciones para tu hipoteca, tener claros los gastos de la compra del piso, calcular cómo pasarás el mes una vez compres … Son todos puntos claves a la hora de comprar piso, pero … también hay unos detalles que NO debes olvidar. Aquí te los dejo.

1.- ¿Cuál es la orientación del piso?

Cuando veas un piso fíjate cuál es su orientación. Depende de dónde vivas querrás una orientación u otra. No es lo mismo vivir en el País Vasco que en Barcelona, sus veranos e inviernos son completamente diferentes.

Si vives en un clima frío querrás aprovechar al máximo la luz y calor del sol, así que tendrás que buscar pisos con orientación sur, suroeste u oeste porque no necesitarás casi la calefacción y en verano te bastará con unos buenos toldos para bajar la temperatura unos grados y reducir el uso del aire acondicionado. Los pisos orientados hacia el sur tienen sol durante todo el día en invierno y en verano sólo lo tienen durante las horas centrales del día. Los pisos con orientación suroeste tienen todo el día en invierno y desde el mediodía al atardecer el resto del año. Y los pisos orientados al oeste tienen sol todo el año desde el mediodía hasta la noche.

Si vives en una zona de inviernos cálidos y veranos tórridos compra piso con orientación sureste o este. Los pisos con orientación sureste tienen luz y calor solar durante todo el día en invierno y durante el resto del año sólo tienen sol hasta el mediodía. Los pisos orientados al este tienen sol desde el amanecer hasta el mediodía durante todo el año. Esta orientación este-sureste hace que evites el sol durante sus horas más calurosas en verano y disfrutes de su calorcito durante el invierno.

2.- ¿Cómo está la comunidad de propietarios?

Antes de comprar habla con la administración que gestiona la comunidad de propietarios del edificio donde vas a comprar tu piso. Que te cuenten si hay obras pendientes de realizar y cuáles serán las derramas, si hay alguna denuncia que meterá a la comunidad en líos legales y, por tanto, más gastos, si hay algo pendiente de legalizar …

Pide al administrador o al presidente de la comunidad de propietarios que te dejen una copia de los estatutos de la comunidad para verlos, no vaya a ser que haya prohibiciones absurdas.

Por supuesto, el vendedor debe estar al día de todos sus pagos, pero eso es algo que debe darte cuando hagas la compraventa de la vivienda, un certificado que demuestre que no tiene deudas pendientes con la comunidad de propietarios. Y ya puestos, pídele también al propietario que te demuestre que todos los suministros están al día, que no tiene deudas de gas, agua, luz …

3.- ¿Es seguro el piso?

¿Te has enamorado de un bajo con jardín? ¿Has pensado en la seguridad? Porque es relativamente fácil entrar en un bajo … La seguridad del piso es clave para sentirte a gusto en casa y, no quieres, llenarte de puertas blindadas, rejas y alarmas … ¿no?

4.- ¿Cómo son los vecinos?

Esto es más difícil de averiguar, pero si puedes, date una vuelta por el edificio y saluda a los que serán tus vecinos de arriba, de abajo y de los lados. Es muy importante saber cómo son las personas que van a vivir al lado tuyo durante el resto de tu vida, ¿no?

Vale, no puedes conocerlas con sólo unos minutos de conversación, pero tendrás sensaciones y muchos dicen que “la primera impresión es la que cuenta” … pues eso.

5.- ¿Cómo es el barrio?

Seguro que ya lo sabes, que es un barrio bohemio, divertido, residencial, familiar … Es el ambiente que buscabas, pero, ¿y tu calle? No te cuesta nada darte un paseo por la calle donde vas a vivir durante el día y, muy importante, durante la noche. Así conocerás de primera mano qué se cuece en tu calle.

Otro punto clave es saber qué planes tiene el ayuntamiento para tu calle. ¿Va a hacer un parque en el solar de enfrente o hay otros planes? Para eso debes acudir a tu ayuntamiento y en la oficina de Vivienda te podrán dar información sobre los planes municipales.

6.- ¿Tiene el piso algún vicio oculto?

Con la hipoteca siempre viene una tasación del piso, pero ahí no se fijan en detalles importantes como esas manchas de humedad que parecen inofensivas pero que esconden una avería descomunal en la fontanería del piso y que te costará un ojo de la cara y mucho tiempo arreglar.

Lo mejor es que un arquitecto o aparejador revisen bien el piso para detectar cualquier vicio oculto. Si compras obra nueva el promotor debe responsabilizarse de fallos en la vivienda durante uno, tres o diez años dependiendo de cuál sea el fallo. La ley 38/1999 de ordenación de la edificación regula la garantía que deben ofrecer promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico al comprador de un piso si hay desperfectos o vicios. Estos son los plazos y tipos:

A.- Durante 10 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios que afecten a la cimentación, pilares, forjados, muros de carga o otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

B.- Durante 3 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc. Se incluyen dentro de ese apartado las humedades, la falta de aislamiento, las grietas de origen no estructural, problemas en las instalaciones, etc.

C.- Durante 1 año

Daños materiales por defectos o vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Importante: los plazos empiezan a contar en el momento en que el constructor entrega la obra terminada al promotor y NO desde que el comprador adquiere la vivienda. Por eso, si compras tu piso de obra nueva unos años después de que haya sido terminado parte de su garantía ya habrá vencido.

Además, el plazo de tiempo para reclamar los desperfectos es de 24 meses desde su aparición, independientemente de que la garantía haya finalizado o no.

El precio de la vivienda subió un 3,1% en la Unión Europea durante el tercer trimestre del año pasado si se compara con el mismo trimestre del año anterior. En España esta subida fue del 4,5%. Todo según el índice de precios de Eurostat, la oficina de estadísticas de la Unión Europea.

Evolución en los precios de la vivienda europea – Fuente: Eurostat

Pero España no es donde más han subido los precios …

Aunque España supera la media europea en la subida de precio de los pisos aún hay otros muchos países que la superan. Suecia (+13.7%), Austria (+9.3%), Irlanda (+8.9%) y Dinamarca (+7.2%) son los que han registrado mayores incrementos en el precio de sus viviendas.

En el otro lado de la balanza están Latvia (-7.6%), Croacia (-3.0%), Italia (-2.3%) y Francia (-1.2%) con los mayores descensos en el precio de sus hogares.

Y, además, ahora vende más pero más barato

Esta estadística de Eurostat casi coincide en el tiempo con el último informe del Consejo General del Notariado en el que se evidencia la recuperación inmobiliaria en España: se están vendiendo más pisos, pero más barato.

El número compraventas de vivienda alcanzó las 34.918 transacciones en noviembre de 2015, encadenando año y medio de incremento ininterrumpido. El incremento en la tasa interanual fue del 7,3%, aunque la serie desestacionalizada es más prudente, ahí el incremento fue del 3,3%.

Respecto al precio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en noviembre fue de 1.219 € en promedio, lo que supone una leve caída interanual del 1,1%.

La caída interanual del 1,1% en el precio medio de las viviendas la comparten pisos (-0,6%) y viviendas unifamiliares (-0,8%) y es lastrada de forma severa por los otros tipos de inmuebles (-9,3%).

Si hablamos sólo de pisos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.320 € (-0,7% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.666 € (5,9% interanual).

Así que, aunque España supere la media europea en la subida de precios, ahora está vendiendo más barato que hace un año.

La última estadística del Consejo General del Notariado evidencia la recuperación del sector inmobiliario. Se venden más pisos, pero más baratos.

Concretamente el número compraventas de vivienda alcanzó las 34.918 transacciones en noviembre de 2015, encadenando año y medio de incremento ininterrumpido. El incremento en la tasa interanual fue del 7,3%, aunque la serie desestacionalizada es más prudente, ahí el incremento fue del 3,3%. Respecto al precio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en noviembre fue de 1.219 € en promedio, lo que supone una leve caída interanual del 1,1%.

El informe del Consejo General del Notariado señala que se mantiene la senda de recuperación inmobilaria, pese a que los números están todavía muy por debajo a las cifras previas a la crisis. El número de compraventas ha pasado de una media de 25.505 al mes en 2013 y 30.783 en 2014 a 32.541 hasta noviembre del año 2015.

Sigue triunfando la venta de pisos de segunda mano

Por tipo de vivienda, la venta de pisos cifró un aumento del 6,2% interanual, más que doblando el de octubre, pero reflejando un incremento menor en la serie desestacionalizada (2,9%), la mitad que en el mes precedente. Con todo, el mes de noviembre mostró una clara continuación de la senda registrada en los últimos meses, ya que el crecimiento de las compraventas de pisos se debió al resultado observado en la venta de pisos libres (8,3%) y, dentro de estos, a la favorable evolución entre los de segunda mano (12,2%), ya que entre los nuevos las operaciones siguieron en contracción (-18,6%) por décimo noveno mes consecutivo.

El incremento en la compraventa de viviendas unifamiliares siguió siendo muy dinámico (11,4%) y encadena nueve meses de expansión a tasas de dos dígitos.

La caída en el precio de pisos y viviendas unifamiliares es similar …

La caída interanual del 1,1% en el precio medio de las viviendas la comparten pisos (-0,6%) y viviendas unifamiliares
(-0,8%) y es lastrada de forma severa por los otros tipos de inmuebles (-9,3%).

Si hablamos sólo de pisos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.320 € (-0,7% interanual) y el
de los pisos nuevos en 1.666 € (5,9% interanual).

La vivienda tipo que se compra en España (un 31% del total de las operaciones) vale entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor predominante en seis de las ocho provincias analizadas en el índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre de 2015: Madrid (26%), Valencia (36%), Sevilla (33%), Zaragoza (36%), Málaga (31%) y Canarias (37%).

La excepción son las provincias de Barcelona y Baleares, donde el valor de la vivienda tipo se desplaza hacia la franja superior, entre 100.000 y 150.000 euros. Esta banda de precio representa el 23% de las viviendas adquiridas en la provincia de Barcelona y el 21% en Islas Baleares.

La primera subida de precios interanual desde principios de 2008

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se encareció un 1% en 2015. El dato, que supone la primera subida interanual desde principios de 2008, confirma el cambio de tendencia en la evolución de los precios: hace un año, en el último trimestre del año 2014, el índice mostraba un descenso interanual del 4,5%.

Las provincias catalanas de Girona (+10,7%), Barcelona (+5,8%) y Lleida (+5,3%) fueron, junto a Albacete (4,5%) y Madrid (+3,3%), las que más incrementaron sus precios medios en términos interanuales en el cuarto trimestre, es decir, en el transcurso del año 2015. En el lado de las capitales, destaca Barcelona, que mantiene la tendencia al alza iniciada en el primer trimestre del año y que ha derivado en un incremento del 8,5% en el conjunto el año. Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%) son las capitales con mejor evolución interanual de precios en el cuarto trimestre, tras la Ciudad Condal.

Pese a todo, conviene no perder de vista que el mercado es tremendamente heterogéneo y avanza a diferentes velocidades según las zonas. Hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en 2015, pero, al mismo tiempo, todavía se observan caídas superiores al 5% en nueve provincias y diez capitales cuando se compara el precio medio del periodo octubre-diciembre con el del último trimestre de 2014.

Pero seamos prudentes …

El informe Tinsa llama a la prudencia a la hora de analizar la subida en los precios de la vivienda. Hay que hablar de estabilización. Tinsa prevé que, si se cumplen las previsiones positivas sobre crecimiento económico y mercado laboral que comparten la mayoría de organismos nacionales e internacionales, la tendencia de estabilización de los precios se consolide a lo largo del próximo año. En los mercados que aún sufren ajustes de precios, estos tenderán a moderarse. En aquellos que están mostrando señales claras de cambio de tendencia, los crecimientos se mantendrán de forma general en niveles inferiores al 5% durante 2016.

Existen, en cualquier caso, incertidumbres que pueden acabar afectando la evolución previsible del mercado. Entre ellos, destaca el escenario político existente en España, el elevado endeudamiento que siguen arrastrando la Economía y las familias, o hasta qué punto la calidad de los nuevos empleos permitirá generar una demanda solvente, que será el motor del mercado a medida que pierda fuerza la demanda embalsada que tira ahora del mercado.

Cómo vamos por Comunidad Autónoma

Cataluña, Madrid y Baleares son las Comunidades Autónomas que muestran los indicios más claros de cambio tendencia, con crecimientos interanuales de precios del 5,3%, 3,3% y 2,7%, respectivamente. En el extremo contrario, el mayor descenso en el valor medio de las viviendas en este cuarto trimestre respecto a un año antes lo presenta la Comunidad Foral de Navarra (-8,5%), seguido de la Región de Murcia y Aragón, con descensos del 4,3% y 3,6%, respectivamente.

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.

La Rioja es la región de España en la que más ha descendido el precio de la vivienda terminada, con un descenso del -54,3%, desde máximos históricos en 2007, muy por encima el 40,7% de la media nacional. Cerca de esa cifra se encuentra Castilla La Mancha, con un descenso del 52,4%, y el 49,9% de caída registrada en Aragón desde el precio máximo alcanzado hace ocho años. Las comunidades que han sufrido menores descensos son Islas Baleares, Extremadura y Galicia, con porcentajes de reducción de precios del 27,5%, el 30,3% y el 33,9%, respectivamente.

Y en las capitales

Barcelona destaca como la capital donde más se han incrementado los precios en 2015: un 8,7% de media. Por su parte, Madrid se mantiene como la gran capital con mayor liquidez a la hora de vender una vivienda, ya que el plazo medio se sitúa por debajo de los 6 meses (5,8 meses), frente a los 6,1 meses de Barcelona y muy lejos de los 13,5 meses de Valencia.

Otras ciudades que acompañan a Barcelona con aumentos significativos de precios en el último año son Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%), seguidas de Cuenca y Ciudad Real (ambas con un 3,3%). Frente a ellas, encontramos también ciudades que todavía arrastran ajustes significativos de precios en el cierre de 2015. Los mayores descensos interanuales en el cuarto trimestre los encontramos en Pamplona (-10,5%), Palencia (-10,4%), Zamora (-9,2%), León (-8,5%) y Huesca (-7,9%).

Guadalajara destaca como la capital que ha sufrido un mayor ajuste en su precio desde máximos de 2007, con un 60,3%. Le siguen en intensidad de la caída desde máximos la ciudad de Zaragoza (-56,9%), Tarragona (-56,1%), Castellón de la Plana (-54,9%), Ávila (-54,2%) y Lleida (-54%).

En el extremo contrario, Zamora tan solo ha visto descender el valor medio de la vivienda terminada un 31,7% desde máximos. En la ciudad de Cáceres el ajuste ha sido del 31,8%. Santa Cruz de Tenerife, Oviedo y Las Palmas de Gran Canaria cierran el grupo de capitales con menor ajuste acumulado desde máximos, con un descenso del 35,2%, del 36,1% y del 36,5%, respectivamente.

Este trimestre Tinsa no tiene disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las capitales de A Coruña, Ceuta, Girona, Logroño, Lugo, Melilla, Orense, Pontevedra, Soria, Teruel y Toledo.