Actualidad del mercado inmobiliario..

En estos últimos tiempos puede ocurrir que se venda, o incluso se entregue en dación en pago, una propiedad inmobiliaria por debajo del precio de adquisición y seguidamente el Ayuntamiento nos exija una cantidad no pequeña en concepto del llamado impuesto municipal sobre plusvalía.

Es patente la injusta incongruencia de pagar por una supuesta plusvalía cuando se ha perdido dinero en esa operación.

¿Que se puede hacer en ese caso?

Ante todo conviene precisar los conceptos.

Aunque coloquialmente se hable de Impuesto municipal sobre plusvalía la realidad es que se trata de un Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es decir, teóricamente, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto tanto en caso de venta, como al heredar, o incluso constituir usufructo, o una dación en pago etc.

Digo teóricamente, porque aunque la ley diga que se grava el incremento de valor puesto de manifiesto, el cálculo de ese incremento no se hace por diferencia entre el valor de compra y el de venta, sino que se calcula objetivamente partiendo del valor del terreno a efectos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y aplicando a ese dato un porcentaje entre el 3 y el 3,7%, dependiendo de los años que hayan transcurrido desde la anterior venta o enajenación.



Es sabido que no han sido revisadas a la baja las valoraciones catastrales para adecuarlas a la desaparición de la “burbuja inmobiliaria” y ello ha provocado que los Tribunales hayan estimado las impugnaciones de los contribuyentes que han sufrido este efecto perverso en las liquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP), cuando la Hacienda autonómica ha pretendido liquidar ese impuesto sobre un valor superior al pagado por el contribuyente como precio de compra.

Algo similar ocurre con este impuesto municipal, por lo tanto si el contribuyente, en este caso el vendedor, considera que la liquidación de esa “plusvalía municipal” es incorrecta no debe limitarse a aportar las escrituras de compra y de venta, que serían ineficaces, ya que no se grava la “plusvalía” de esa compraventa, sino el supuesto incremento de valor de los terrenos sobre los que se asienta ese piso, casa, local, garaje etc.

Debe por el contrario, mediante la prueba pericial adecuada, impugnar el valor asignado a esos terrenos por el Ayuntamiento en el momento de la venta, aportando para ello una valoración contradictoria fundamentada.

Pedro Hernández, abogado
Servicio de Consultas Legales por Teléfono
http://www.pedrohernandezabogado.com/

Los hipotecados se han ahorrado una media de 3.350 euros en los últimos ocho años gracias al descenso del euribor, según cálculos de La Razón. Las familias más beneficiadas son las que tienen una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años con un interés de euribor más un 0,5% de diferencial rubricada en marzo de 2007 porque han ahorrado 3.559 euros.



El euribor ha ido evolucionando a la baja durante este año, una tendencia que ha mantenido durante toda la crisis inmobiliaria. Eso hace que las hipotecas asociadas a la evolución del euribor bajen también. Una buena noticia para los hipotecados.

Ya hemos hablado de los que más dinero se han ahorrado, ahora toca hablar de los que menos: son los que tengan un préstamo con las mismas condiciones anteriores pero firmado en mayo, estos hipotecados se habrían ahorrado 2.987 euros en intereses en el mismo periodo.

La excepción a este cálculo teórico son todos aquellos que tengan cláusulas suelo en sus hipotecas. En su caso, el ahorro en intereses dependería de este tope, que los tribunales han puesto en tela de juicio en los últimos años.

Sin nueva subida a la vista

Nadie espera que el Banco Central Europeo (BCE) eleve los tipos de interés, que provocaría una subida del euribor, por lo que no hay subidas del euribor a la vista. Algunos expertos incluso creen que el euribor podría bajar de cero y alcanzar cotas negativas, aunque no es previsible que las mantuviese mucho tiempo. Rafael Domech, responsable de BBVA Research, es más conservador y considera que, aunque en niveles bajos, el euribor se estabilizará el año próximo.

Llegado el caso de que la economía cobrase impulso y que el BCE se decantase por elevar el precio oficial del dinero para frenar una hipotética escalada de la inflación, los expertos creen que lo previsible es que lo hiciera de manera escalonada, con lo que el euribor remontaría de forma progresiva.

El mercado tardará unos dos años y medio en absorber los 390.000 pisos vacíos nuevos que hay repartidos por toda España. La gran mayoría de estas viviendas son de particulares o de bancos que se han quedado las que no han podido financiar. Los promotores tienen sólo el 14% de estas viviendas y apenas el 9% de las reservas está destinado al alquiler. Así lo recoge El Periódico que cita un informe de la sociedad tasadora Tinsa y publica el gráfico de abajo:

La construcción sigue adelante pese a la crisis

Es en las provincias de Madrid, Valencia, Murcia y Barcelona donde se concentra el mayor stock de viviendas vacías. Aunque también resulta interesante fijarse en qué provincias hay más viviendas vacías y que han sido construidas en los últimos siete años (tras el estallido de la burbuja inmobiliaria): es en Almería, Cuenca, Castellón y Toledo en donde se acumula un stock de entre el 35 y el 40%, según el informe de Tinsa.

La crisis no ha sido un freno en la construcción pese a bajar el ritmo. Desde 2008 se han terminado 1,65 millones que se concentran en 900 de los más de 8.000 municipios de toda España.

La venta dependerá de muchos factores pero la mejoría de la situación económica y el ahorro acumulado por las familias llevan a pensar que el sector. Aunque el tiempo estimado para la venta de las viviendas acumuladas es de dos años y medio, el periodo de absorción puede elevarse a cuatro años en las áreas en las que el stock acumulado llega al 50% del total construido.

Pero se venden menos pisos nuevos que de segunda mano …

La venta de pisos de segunda mano está en alza mientras que la de obra nueva baja. Así lo refleja el Centro de Información Estadística del Notariado, correspondientes a las operaciones inmobiliarias, mercantiles e hipotecarias autorizadas ante notario durante septiembre. La compraventa de pisos usados subió un 13,02% en su variación interanual mientras que en pisos nuevos bajó un 19,69%.

La venta de pisos de segunda mano está en alza mientras que la de obra nueva baja. Así lo refleja el Centro de Información Estadística del Notariado, correspondientes a las operaciones inmobiliarias, mercantiles e hipotecarias autorizadas ante notario durante septiembre. La compraventa de pisos usados subió un 13,02% en su variación interanual mientras que en pisos nuevos bajó un 19,69%.



En general, la compraventa de vivienda se incrementó en septiembre un 8,7% interanual, reflejando un repunte de las ventas mensuales. El precio promedio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en septiembre fue de 1.242 €, lo que supone un ligero incremento interanual del 1,7%.

Hay más hipotecas

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se incrementaron un 17,4% interanual en septiembre, hasta los 12.048 nuevos préstamos.

Aunque la cuantía media de estos préstamos permanece constante (0,1% en términos interanuales) hasta los 122.993 €.

Los extranjeros, los reyes de las compras

El 13,52% de las compras de viviendas realizadas durante el tercer trimestre del año fueron hechas por extranjeros superando así el 12,8% registrado en el trimestre anterior.

Estas cuantías suponen también un importante incremento en términos absolutos ya que se produce un incremento porcentual en un escenario de aumento del número total de compraventas, lo que refleja la fortaleza de la demanda extranjera, superando las 12.000 compraventas trimestrales. Todo según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

El 13,52% de las compras de viviendas realizadas durante el tercer trimestre del año fueron hechas por extranjeros superando así el 12,8% registrado en el trimestre anterior. Estas cuantías suponen también un importante incremento en términos absolutos ya que se produce un incremento porcentual en un escenario de aumento del número total de compraventas, lo que refleja la fortaleza de la demanda extranjera, superando las 12.000 compraventas trimestrales. Todo según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

Estos resultados suponen el segundo mayor resultado de la serie histórica, por debajo del 13,88% del cuarto trimestre de 2014. Sin embargo, en términos absolutos las cifras actuales de compras por extranjeros son superiores debido al incremento de compraventas de los últimos trimestres.

Los británicos siguen a la cabeza

Los británicos siguen estando a la cabeza de los extranjeros que más pisos compran en España. Suman el 3,12% de las compras realizadas por extranjeros del tercer trimestre, frente al 19,85% del pasado trimestre, que igualmente había aumentado con respecto al trimestre precedente (17,70% primer trimestre). La revalorización de la libra respecto al euro debe ser la responsable de este flujo constante de británicos comprando ladrillo en España. Y lo natural es que sigan viniendo.

Los franceses ocupan la segunda posición (8,71%) y suben con respecto al trimestre anterior (8,11%) aunque todavía están por debajo del 10,19% que alcanzaron en el primer trimestre, habiendo superado en alguna ocasión el 11%. Les siguen los alemanes con un 6,40% de las compras, descendiendo con respecto al 7,65% del pasado trimestre, que ya de por sí suponía una cifra inferior a trimestres precedentes, por lo que se trata de una nacionalidad con una tendencia descendente en términos relativos.

Estas tres primeras nacionalidades son las mismas que en los resultados de los cuatro últimos trimestres.

Los suecos ocupan la cuarta posición con un 6,38%, superando el 5,59% del pasado trimestre. Es la posición más alta que ha alcanzado nunca, así como el mayor peso relativo. Tradicionalmente se ha mantenido en posiciones altas, pero no hasta la cuarta posición, como en este caso. Sin duda se trata de una nacionalidad con una favorable evolución en su demanda de vivienda en España.

En quinta posición se encuentran belgas con un 5,54%, descendiendo de la cuarta posición de los últimos trimestres, reduciendo igualmente en peso relativo ya que en el segundo trimestre contaba con un peso del 6,49%. A continuación se sitúan italianos con un 4,41% (5,30% el pasado trimestre), rumanos con un 4,04% (3,85% el pasado trimestre), chinos con un 3,98% (3,93% el pasado trimestre) y rusos con un 3,36% (3,94% el pasado trimestre).

Esta última nacionalidad es la que presenta un ritmo descendente más destacado, en la medida que hace no mucho llegó a alcanzar la segunda posición (2013). Las dificultades por las que atraviesa la relación entre Europa y Rusia, acompañada por la imposición de diversas medidas restrictivas, está llevando a una significativa reducción de la demanda de vivienda en España por parte de ciudadanos rusos. Afortunadamente esta reducción, tal y como se ha podido comprobar, se está pudiendo compensar con el incremento de otras
nacionalidades, dando lugar a un saldo favorable.

Junto a estas nacionalidades, por encima del 3% de compras por extranjeros únicamente cabría añadir a noruegos con un 3,12%, en la décima posición. Estas diez posiciones se mantienen estables trimestre tras trimestres por lo que respecta a las nacionalidades, dando lugar a cambios de peso relativo y posiciones, tal y como se ha ido indicando. En todo caso, constatan una estabilidad del perfil de demandante, por lo que respecta a la nacionalidad, fortaleciendo el interés del mercado de vivienda español para los ciudadanos extranjeros.

Son siete los bancos que cotizan en el Ibex 35: Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter. Y entre los siete han vendido activos inmobiliarios por valor de 5.163,6 millones de euros durante los nueve primeros meses del año. Así lo recoge El Economista que cita datos aportados por las entidades (que excluyen ventas desde el balance promotor).

Cómo van las ventas

1.- Banco Popular: es la entidad que más inmuebles ha vendido en los nueve primeros meses del año (9.260 unidades) por un importe total de 1.588 millones de euros -excluyendo ventas desde el balance promotor-, un 60% más que el mismo periodo del año anterior.

2.- Santander: ha vendido 8.411 inmuebles hasta septiembre por valor de 1.485 millones de euros.

3.- Caixabank ha vendido inmuebles por valor de 875 millones de euros.

4.- BBVA ha vendido 6.696 unidades por 650 millones de euros.

5.- Bankia ha vendido 6.100 unidades por 384 millones de euros.

6.- Bankinter, el banco más pequeño en tamaño de los que cotizan en el Ibex, ha vendido 180 millones de euros en activos inmobiliarios entre residencial (719 unidades), garajes/trasteros (49 unidades), locales comerciales (990 unidades), naves industriales (80 unidades) y oficinas (27 unidades).

7.- Sabadell ha vendido hasta septiembre cerca de 1,6 millones de euros en activos inmobiliarios (7.654 unidades), una cifra similar a la registrada el año anterior. El banco ya no aporta los datos de Solvia, que dejó de vender activos únicamente de Sabadell, ya que ahora, además, oferta inmuebles de Sareb, entre otros.

Cuando el frío asoma por la esquina a muchos nos entra el tembleque de la factura de la calefacción. Pero no todo está perdido. Todavía podemos ahorrar unos euros. Sólo tenemos que seguir estos consejos.

#1 Escoge la temperatura de tu casa y no la cambies

Por cada grado que aumentas la temperatura en tu casa se incrementa un 7% tu consumo de energía. Por eso es muy importante que escojas bien cuál debe ser la temperatura de tu casa.

Así que … ¿cuál debe ser tu temperatura? Lo recomendable es que la fijes entre 19º y 21ºC, escoge una y procura no cambiarla. Cuando te vayas a la cama puedes incluso bajarla hasta los 17º ó 15ºC.

#2 Instala reguladores que sean programables

El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) estima que si colocas válvulas termostáticas en radiadores o termostatos programables podrás ahorrar entre un 8% y un 13% de energía.

Por ejemplo, si tu casa está vacía durante el día es muy recomendable que tengas un termostato programable. No cuesta mucho, entre 150 y 200 euros y se amortiza rápidamente. Pero si no tienes esto, simplemente puedes bajar de 4º a 5ºC la calefacción cuando te vayas de casa y volver a subirla cuando regreses.

Lo ideal es tener en casa un sistema de regulación de la calefacción que nos permita establecer una temperatura para el día y otra para la noche, además de encender/apagar radiadores en distintas zonas de la casa.

#3 Ventila sólo durante 10 minutos y cierra persianas y cortinas

Sólo necesitas 10 minutos al día para ventilar tus habitaciones. Nada más.

Y recuerda … Cuando te vayas a dormir baja las persianas y cierra las cortinas para evitar importantes pérdidas de calor.

#4 Cuida tus radiadores y caldera

Cada año, antes de encender la calefacción para la temporada invernal, purga tus radiadores porque cuando están sucios el aire contenido en su interior dificulta la transmisión de calor desde el agua caliente al exterior. Así que púrgalos y cuando deje de salir aire y comience a salir sólo agua, el radiador estará limpio y listo para funcionar a máximo rendimiento.

No cubras tus radiadores con nada ni pongas ningún objeto delante o al lado porque dificultará la adecuada difusión del aire caliente. La mejor ubicación para un radiador es debajo de una ventana y que coincida su longitud con la de la ventana para favorecer la correcta difusión del aire caliente por la habitación.

Si tu sistema de calefacción usa caldera no te olvides de ella, debes mantenerla perfectamente conservada porque una buena caldera ahorra hasta un 15% de energía.

#5 Hazte una buena burbuja

Unas pequeñas mejoras en el aislamiento de tu casa pueden ahorrarte hasta un 30% en calefacción y aire acondicionado. Entre el 25% y 30% de lo que necesitamos de calor es porque lo estamos perdiendo por las ventanas. Los sistemas de doble cristal o doble ventana reducen prácticamente a la mitad la pérdida de calor con respecto al acristalamiento sencillo.

Si puedes hacerlo, ponte una carpintería de madera en las ventanas porque el hierro o el aluminio permiten el paso del frío o calor con mucha facilidad. También son muy recomendables las carpinterías con rotura de puente térmico porque tienen un material aislante en la parte interna y externa del marco.

En 15 años ya no habrá stock de vivienda nueva vacía en España. Es el escenario más optimista manejado por el Banco de España, el más conservador estima una reducción del stock del 44%. Todo según el último informe económico del Banco de España en el que también se hace hincapié en que se trata de estimaciones y los resultados se deben considerar con cautela dada la incertidumbre acerca de los diversos supuestos que condicionan las estimaciones, en lo referente tanto a las cifras de creación de hogares como a la oferta disponible inicial y su grado de alineamiento con la demanda actual y futura.



De acuerdo con el escenario base marcado por el Banco de España, en 2029 habría en España 19,1 millones de hogares, casi un millón más que en 2014. En el otro extremo, esto es, en el escenario 4, los hogares ascenderían a casi 22 millones en 2029, 3,6 millones más que los de 2014.

Entre ambos extremos se situarían los escenarios 2 y 3, para los que se estiman aumentos de los hogares de 2,7 millones y 1,6 millones, respectivamente, entre 2014 y 2029.

Cómo pesa el stock de viviendas nuevas vacías según la provincia

Según la estadística del Ministerio de Fomento, el stock de vivienda nueva pendiente de vender existente a finales de 2014 era de unas 540.000 viviendas y ha mantenido una trayectoria de suave disminución desde 2010, con una reducción acumulada desde el máximo de un 17,5%.

Esta trayectoria de absorción lenta del stock tiene lugar en un contexto en el que las viviendas terminadas tocaron suelo en 2014, situándose en unas 45.000 en el conjunto del año, mientras que las transacciones de vivienda nueva siguieron mostrando una notable atonía (55.000 en 2014).

El proceso de disminución de las viviendas pendientes de venta está siendo bastante generalizado en todo el territorio nacional, si bien persiste una gran dispersión en cuanto a la distribución geográfica de este stock. Casi un 50 % del volumen de viviendas sin vender se concentra en ocho provincias (Madrid, Toledo y seis de la costa mediterránea).

No obstante, para determinar el grado de desequilibrio de la oferta es más relevante analizar el peso del stock pendiente de venta sobre el parque de vivienda existente en cada provincia (como se puede ver en el gráfico de abajo).

Las zonas con una ratio entre estas dos variables superior a la media nacional (que es de un 2,1%) abarcan, por un lado, provincias con una gran afluencia turística y con mayor peso de la segunda residencia y, por otro lado, zonas interiores donde no se han materializado las perspectivas de desarrollo (urbanístico) que, debido a su proximidad a grandes urbes, se proyectaban antes de la crisis.

Por el contrario, entre las provincias con un stock en relación con el parque por debajo de la media nacional destacan Madrid, Barcelona y Valencia.

Las familias y empresas están accediendo cada día más a préstamos bancarios. En concreto, en los últimos 12 meses ha aumentado un 34% la concesión de hipotecas, un 14% los préstamos a pymes y un 21% los créditos al consumo. Todo gracias a la reestructuración y saneamiento del sector bancario español y según afirma la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) en un reciente informe.

En este informe se indica también que los tipos de interés aplicados en España en los préstamos hipotecarios son más reducidos (2,43% vs. 2,56%) que los que aplican los bancos de la eurozona.

Se descarta el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria

En el último número de Cuadernos de Información Económica, editado también por Funcas y titulado ‘Estabilización y saneamiento inmobiliario’, se indica que aunque se comienza a hablar de una “recuperación inmobiliaria significativa”, los datos sugieren que es más preciso referirse a una “estabilización” del sector, de forma que no parece probable que los riesgos del pasado, que desembocaron en una burbuja inmobiliaria, estén presentes en la actualidad.

También se señala que el incremento del número de hipotecas sobre vivienda, el aumento del nuevo crédito y las transacciones de venta muestran crecimientos que se explican por las bajas cifras de partida, muy lejos del volumen de operaciones que se realizaron cuando el mercado estaba en plena efervescencia. Es decir, como señala uno de los expertos que escriben en estos cuadernos, lo que está sucediendo en el sector es un retorno a la normalidad tras unos años de bajísima actividad, y que aunque los signos son positivos todavía estamos alejados de una situación de expansión excesiva.

Ya no se compra cualquier cosa a un precio desmesurado. El nuevo comprador de piso exige más, quiere transparencia en todos los datos sobre el inmueble, un precio justo y asesoramiento cualificado. La animación en la venta de pisos ha traído también un nuevo tipo de comprador post-crisis.

La venta de pisos coge carrerilla pero …

Durante el segundo trimestre de este año se vendieron en España 104.530 viviendas. Para encontrar un segundo trimestre con más transacciones hay que remontarse a 2010 (153.164).

Este dato representa una subida del 13,9% frente al segundo trimestre de 2014. Y si se hace un análisis anual, en los últimos doce meses las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 382.471, lo que supone un incremento del 13,3% frente a los doce meses anteriores. Todo según el Ministerio de Fomento.

… Trae un nuevo comprador de vivienda

¿Cómo es el nuevo comprador de vivienda? Los expertos inmobilarios afirman que el nuevo comprador no tiene prisa. Examina todos los pisos que necesita antes de decidirse por uno porque ya no teme que el piso vaya a las manos de otro comprador o suba de precio. Y exige más información sobre el inmueble al agente inmobilario. Quiere saberlo todo.

Ya no compara locales comerciales rehabilitados o viviendas en sótanos. Ahora quiere un piso-piso. Y cuando se decide por un piso en concreto busca asesoramiento legal y fiscal, ya no compra si no tiene claro cuál es la mejor forma de hacer el papeleo.

El nuevo comprador de piso post-crisis prefiere negociar las condiciones de compra de su hogar directamente con el propietario. Hace sólo unos días hablábamos del estudio realizado por Solvia, servicer inmobilario, sobre las tendencias en el mercado inmobilario español y allí se apuntaba que la mitad de las transacciones de compraventa de viviendas se hacen entre particulares y han subido un 35% en 2015.

Solvia también ha elaborado un perfil del comprador de vivienda según sus propios datos internos. Aquí está: