Actualidad del mercado inmobiliario..

La mitad de las transacciones de compraventa de viviendas se hacen entre particulares y han subido un 35% en 2015. Es el nuevo tablero del juego inmobiliario en España que ha dibujado Solvia, servicer inmobilario, en el primer número de su Solvia Market View

Los llamados servicers, plataformas creadas por las entidades financieras para gestionar los activos inmobilarios que tenían en cartera, han comercializado el 50% de las ventas minoristas durante este año.

El mercado de la vivienda residencial presenta un importante repunte en 2014, que se estabiliza en los primeros meses de 2015. La actividad promotora se reactiva y los precios de compraventa empiezan a anotarse leves incrementos, especialmente en la zona el arco mediterráneo y las grandes capitales.

También por primera vez desde 2007 aumenta el número de transacciones de suelo urbano, fundamentalmente en zonas localizadas como Madrid, Barcelona y los principales destinos de costa, donde comienza a repuntar un creciente interés por estos activos con vistas a la reactivación de la actividad promotora.

Dónde están los puntos calientes

Alicante, Valencia, Murcia, Barcelona, Málaga y Baleares son los puntos calientes en las ventas inmobilarias.

Son unos cinco millones de personas las que estrenan hoy el pago de la luz por horas. Son consumidores acogidos a la tarifa regulada y que, además, tienen un contador inteligente telegestionado para poder ver su consumo de electricidad en tiempo real. Pero, cómo funciona esta nueva tarifa, qué se debe hacer para ajustar el consumo y pagar menos, cómo se lee el nuevo recibo … Aquí despejamos dudas.

Qué es la luz por horas y a quién afecta

Fue el pasado 1 de julio cuando entró en vigor la luz por horas para sustituir a las subastas trimestrales. Ahora las personas con este tipo de tarifa pagarán en base a la cotización del precio de la energía en el mercado mayorista. Es decir, qué pagarán un precio diferente cada hora, dependiendo de cómo vaya el mercado.

Son sólo las personas con tarifa regulada (Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor o PVPC) y contador inteligente telegestionado los que estrenan la luz por horas. Aunque tú tengas la tarifa regulada, si no tienes el contador inteligente o lo tienes pero todavía no está conectado a la red, NO pagarás el precio de la luz por horas, se te seguirá aplicando el perfil estimado de REE. Es imprescindible que tu comercializadora de la luz conozca tu consumo real de luz para poder aplicarte el precio de la luz por horas.

Si tienes tu luz contratada con una comercializadora independiente que ofrece este servicio de luz por horas también puedes optar por él.

Cómo conocer cuál es el precio por hora de la luz

Cada día Red Eléctrica de España publicará aquí sobre las 20:15 los precios horarios de la electricidad que se aplicarán en cada una de las 24 horas del día siguiente. Estos precios se muestran de acuerdo con tres tipos de tarifas:

A.-Tarifa general (Tarifa por defecto).

B.-Tarifa nocturna o de discriminación horaria (Eficiencia 2 periodos).

C.-Tarifa supervalle (Vehículo eléctrico).

Consulta la web para hacerte una idea de cómo van los precios según su franja horaria y cómo evolucionan. Así sabrás cuál es la franja más barata y la más cara para procurar concentrar tu consumo de luz durante las horas baratas. Por regla general, los horarios más caros son a mediodía y por la tarde-noche, de 8 pm a 10 pm.

El ahorro que se puede conseguir consumiendo luz en el horario más barato se aplica sobre la parte variable de la factura, es decir, sobre la parte referente al consumo que supone entre un 35% y un 45% del total.

Cómo es el recibo

Fíjate en la sección ‘Datos del Contrato’ de tu recibo para ver qué tipo de tarifa tienes y si ya tienes el contador inteligente telegestionado. El Boletín Oficial del Estado ya publicó el 30 de mayo de 2014 cómo serían los recibos y el significado de cada punto.

Dicen los expertos que la factura no cambia y la variación en el precio será mínima. Pero eso sí, la factura bimestral se hará teniendo en cuenta los 1.440 precios diferentes, uno por hora por cada día de la semana y ese desglose NO aparecerá en el recibo. Si quieres consultarlo deberás hacerlo en la web de tu compañía eléctrica.

Cuándo llegarán los contadores inteligentes al resto de hogares

El Ministerio de Industria ha puesto en marcha un plan para sustituir los contadores actuales por contadores inteligentes telegestionados y debe estar finalizado cuando se cierre 2018. Conforme los usuarios acogidos al PVPC vayan teniendo su contador inteligente telegestionado se les irá aplicando la tarifa de la luz por horas. Cuando finalice 2018 los 16 millones de usuarios que están acogidos al PVPC tendrán la luz por horas.

Cómo puedes saber cuál es tu gasto de energía si no tienes la luz por horas

Red Eléctrica Española ha montado la calculadora LUMIUS para ayudar al consumidor que no tiene un contador inteligente a calcular su gasto de energía eléctrica. Esta herramienta ayudará al pequeño consumidor (el que tiene una potencia contratada no superior a 10 kW y está acogido al PVPC) a conocer cómo se elabora su factura de electricidad, cuya metodología de cálculo entró en vigor en abril. Pruébala aquí.

Durante el segundo trimestre de este año se vendieron en España 104.530 viviendas. Para encontrar un segundo trimestre con más transacciones hay que remontarse a 2010 (153.164). Este dato representa una subida del 13,9% frente al segundo trimestre de 2014. Y si se hace un análisis anual, en los últimos doce meses las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 382.471, lo que supone un incremento del 13,3% frente a los doce meses anteriores. Todo según el Ministerio de Fomento.

La Rioja, Ceuta y Melilla y Baleares, las campeonas en venta de pisos

Comparando el segundo trimestre de 2015 con el mismo periodo de 2014, quince Comunidades Autónomas registran incrementos en el número de compraventas de viviendas y en tres disminuyen. Destacan entre los mayores avances La Rioja (44,2%), Ceuta y Melilla (33,9%), Islas Baleares (30,1%), Cantabria (29,4%) y Murcia (25,7%). Por el contrario sólo en Navarra, Extremadura y País Vasco se producen descensos, en concreto, del -14,7%, -1,5% y -0,6% respectivamente.

Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas en el 2o trimestre son Madrid (8.252), Barcelona (3.590), Valencia (1.975), Zaragoza (1.393), Sevilla (1.480), Torrevieja (1.323), Málaga (1.239) y Marbella (1.205).

Analizando el acumulado de los últimos 12 meses (julio 14-junio 15 frente a julio 13-junio 14), todas las Comunidades Autónomas registran un comportamiento positivo, destacando Ceuta y Melilla, Baleares, Asturias, Aragón y La Rioja, con una subida anual del 31,7%, 25,7%, 23,5%, 23,2% y 22,2%, respectivamente.

El tipo de interés de las hipotecas que se firman en España está por debajo de la media europea. Según cifras publicadas por el Banco Central Europeo (BCE), financiar la compra de una casa en España en julio tenía un coste del 2,12%, mientras que en la eurozona era del 2,22%. Así lo hemos podido comprobar en HelpMyCash.com, comparador de hipotecas personalizado y gratuito.

Cambio de tendencia en el mercado hipotecario

Los datos recogidos por el organismo presidido por Mario Draghi, que utiliza un método de cálculo diferente al del Banco de España (BdE), indican que el coste para financiar una vivienda en España en julio fue del 2,12%, frente el 2,22% de la eurozona.

Desde finales de 2013 que España no tenía hipotecas que fueran más económicas que la media comunitaria. La última vez fue en diciembre de ese año, cuando el interés se situó en el 2,97% y el de la eurozona en 3,05%.

Además, el BdE, a pesar de utilizar un método distinto para calcular los tipos de interés, ha confirmado un cambio de tendencia en cuanto al mercado hipotecario. Según sus propios cálculos, el tipo de interés en julio se situó en el 2,43% frente el 2,5% del mes anterior.

Los países con hipotecas más caras y más baratas

El país que encabeza el ranking de nuevas hipotecas con el interés más bajo es Finlandia, con un tipo medio del 1,37 %, seguido por Lituania, al 1,72%.

Entre los países más caros, Irlanda, con un 3,43% y Chipre, al 3,34%. España es el sexto país europeo donde es más barato hipotecarse.

Tres motivos por los que las hipotecas son más baratas

1. El aumento de la oferta. Los bancos cuentan con un exceso de liquidez. Es por eso que el BCE les ha exigido que su capital circule y los bancos empiecen a prestar a las familias.

2. El bajo valor del dinero. El BCE decidió mantener los tipos de interés en mínimos. En concreto, se mantienen desde septiembre de 2014 al 0,05%.

3. El valor del Euríbor. El índice hipotecario más usado en España, el Euríbor a 12 meses, volvió a cerrar en agosto al 0,161%.

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Ya han llegado las primeras multas a pisos vacíos en Barcelona. Son 12 multas a tres entidades bancarias por tener pisos vacíos durante más de dos años y ascienden a 5.000 euros. Fue la anterior alcaldía la que inició los correspondientes expedientes y este gobierno municipal ha impuesto las sanciones. Hay otros 62 pisos que están pasando por el mismo procedimiento ahora mismo.

Tanto la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, como el concejal de Vivienda, Josep Maria Montaner, han asegurado que la intención es “movilizar” el parque de vivienda que está vacío, según publica ElPeriodico. Algunas estimaciones hablan de 31.000 viviendas de entidades bancarias sin inquilinos aunque el gobierno sospecha que la cifra es notablemente superior.

La multa anima a vender o mover el piso

La experiencia de otros ayuntamientos es que, una vez se impone la multa, el banco se apresura a poner el piso en el mercado o negocia con la Administración para vendérselo, comenta el gerente de Vivienda, Javier Burón. Las tres entidades financieras tienen un mes para recurrir o pagar los 5.000 euros impuestos. De lo contrario, la multa aumenta a 10.000, 15.000 y así sucesivamente.

Comprar para poner en alquiler social

La comisión de gobierno ha aprobado una modificación del presupuesto para destinar 3,5 millones de euros adicionales a la compra de viviendas destinadas al alquiler social.

Para conseguir esto se utilizará el sistema de tanteo y retracto (la Administración tiene preferencia para adquirir el piso en el momento en el que el banco lo pone a la venta) que permite la ley impulsada por la Generalitat en marzo. Barcelona se quedará con un primer paquete de siete inmuebles este mismo mes y en breve hará lo mismo con otros 10.

Colau y Montaner expusieron que se paga un máximo de 80.000 euros por piso y que, tras rehabilitarlo en el tiempo más breve posible, se pone a disposición de las familias solicitantes. La intención del ayuntamiento es construir 1.000 viviendas nuevas al año, 4.000 en todo el mandato.

El edil de Vivienda negó que se tratara de un planteamiento poco realista, teniendo en cuenta que en los últimos tres años se han levantado 300 en el 2012, 225 en el 2013 y 305 el año pasado, mientras que en el periodo 2002-2011 se hacían un millar cada año.

El 21,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre de 2015 corresponde a hipotecas constituidas en el año 2007, el 15,6% a hipotecas constituidas en 2006 y el 12,0% a hipotecas de 2008. El periodo 2005-2008 concentra el 60,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre. Todo según la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias (EH) del segundo trimestre de 2015 del Instituto Nacional de Estadística (INE) y cuyo gráfico puedes ver aquí abajo.

El siguiente gráfico muestra la evolución de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas entre 2004 y 2014, por año de inscripción de la constitución de la hipoteca respecto al total de hipotecas constituidas sobre viviendas en ese mismo año.

Los mayores valores se alcanzan en 2007 y 2008. De las hipotecas constituidas sobre viviendas en 2007, el 0,30% han iniciado una ejecución hipotecaria durante el segundo trimestre de 2015.

Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana a la cabeza en ejecuciones hipotecarias

Las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el segundo trimestre son Andalucía (8.436), Comunitat Valenciana (4.967) y Cataluña (4.698). Por su parte, La Rioja (93), Comunidad Foral de Navarra (146) y País Vasco (162) registran el menor número.

En el caso de viviendas, Andalucía (4.676), Cataluña (3.246) y Comunitat Valenciana (3.080) registran el mayor número de ejecuciones. Por su parte, La Rioja (51), País Vasco (93) y Comunidad Foral de Navarra (105), los menores.

Está claro que a los españoles nos gusta vivir en una casa que sentimos como nuestra. Nos gusta comprar piso y convertirlo en nuestro hogar. El alquiler no nos va … ¿Por qué digo esto? Porque los números del Banco de España sostienen mi tesis.

En 1991 el 79,3% vivíamos en una casa comprada mientras que el porcentaje de los que vivíamos de alquiler quedaba en tan sólo un 13,5%. En plena efervescencia del boom inmobilario estos porcentajes llegaron a ser mucho más extremos: 84,5% compra y 9,6% alquiler en 2001 …

Pero la burbuja estalló y los números mostraban que las circunstancias económicas inclinaban la balanza hacia el alquiler, en 2013 había un 77,7% de españoles viviendo en hogares de su propiedad y un 15,4% de alquiler. Un año después, cuando la economía empezaba a pintar mejor, los números defienden mi tesis: 78% compra vs 14,9% alquiler … Si se puede, los españoles compran …

Pero mira los números del Banco de España y saca tus propias conclusiones:

Estos números confirman que los españoles preferimos comprar a alquilar piso, aunque, si las circunstancias económicas nos obligan, cambiamos de idea y nos apuntamos tímidamente al alquiler como hacen muchos ciudadanos de países del norte de Europa …

Es oficial, en España hay 535.734 viviendas nuevas sin vender. Son datos del Ministerio de Fomento en los que Barcelona (8,39%), Alicante (8,25%) y Madrid (7,75%) aparecen como las tres provincias con mayor porcentaje de stock sobre el stock total. Fíjate en los gráficos.

Tendencia a la baja en el stock de viviendas nuevas vacías

La tendencia en este stock de viviendas nuevas es a la baja desde 2010. Lo verás más claramente en el gráfico de abajo que muestra cómo se redujo en 5 puntos de 2013 a 2014.

El stock acumulado disminuye en todas las comunidades autónomas, excepto en Ceuta y Melilla. Las comunidades de Extremadura, Cantabria y Navarra destacan con caídas superiores al 20%.

En cuanto a las provincias, tanto en las provincias de las tres comunidades anteriores, como en Guadalajara, Málaga, Lugo, Huelva y Huesca el stock acumulado disminuyó más de un 10%. En Vizcaya, Ceuta y Melilla el stock acumulado aumentó más de un 5%.

Tres comunidades autónomas acumulan el 49,64% del total nacional del stock de 2014: Comunidad Valenciana, Andalucía, y Cataluña.

Por su parte Ceuta y Melilla, Navarra, Cantabria y Extremadura son las comunidades y ciudades autónomas con menor porcentaje de stock acumulado sobre el total nacional.

El 51% de los morosos en comunidades de propietarios en España lo son porque no tienen dinero para pagar sus deudas. Les siguen las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión (24%) y los morosos intencionales o profesionales (25%). Todo según el ’4º Estudio Global sobre la morosidad en las Comunidades de Propietarios en España’ realizado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios y que hace referencia a datos de 2014. ¿Se reparte así el porcentaje de morosos de tu comunidad? …

Sube el número de morosos accidentales y baja el de profesionales

Es curioso ver cómo es la evolución en el perfil del moroso en las comunidades de propietarios.

1.- Morosos particulares porque no tienen dinero para pagar sus deudas – 46% en 2013 y 51% en 2014.

2.- Entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión – 19% en 2013 y 24% en 2014.

3.- Morosos intencionales o profesionales – 35% en 2013 y 25% en 2014.

En esta comparación 2013 vs 2014, destaca la subida del porcentaje de morosos con problemas económicos (5%) y el de entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión (5%), y la bajada de morosos intencionales o profesionales (-10%).

En el estudio se hace mención especial al aumento de la morosidad de las entidades financieras. Así se detalla que “pese a la ejecución de activos, la morosidad de entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión de viviendas ha subido de los 341,62 millones de euros de 2013, a los 445,13 millones de euros de 2014. Es decir, que las entidades financieras siguen adjudicándose inmuebles y su comportamiento, en cuanto a los pagos de las cuotas de comunidad, se caracteriza por el sistemático retraso, atendiendo estos pagos cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros o, en su caso, son objeto de reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios.”

La morosidad por Comunidad Autónoma

Los niveles de impago por morosidad soportados por las comunidades de propietarios se incrementaron, en el ejercicio 2014, en un 3,15 % respecto al año anterior, hasta alcanzar los 1.854,71 millones de euros, frente a los 1.798 millones de euros correspondientes al año 2013.

Por Comunidades Autónomas los mayores incrementos se han producido en Castilla-La Mancha (8,8 %), Murcia (8,6%), Aragón
(5,98%), Canarias (5,76%) y Cantabria (5,5%), que se sitúan por encima de la media nacional. Y la mayor morosidad se presenta en
Ceuta y Melilla, con un 11,5% y 10,5% respectivamente. Por su parte, las comunidades que han registrado un menor incremento de
la morosidad, incluso alguna en negativo, han sido: Galicia (-1,37%), Navarra (-0,33%), Asturias (0,56%), Castilla-León (1,07%)
y Cataluña (1,18%).

Echa un vistazo a este gráfico para ver cómo anda la morosidad en las comunidades de propietarios de tu zona …

La firma de hipotecas aumenta mes tras mes. Tanto es así que podemos hablar de la recuperación del mercado hipotecario. Además, los bancos están en plena guerra del diferencial y cada semana lanzan ofertas más atractivas. Pero ante este escenario, es muy
importante que el hipotecado lea con mucha atención la letra pequeña de todas estas ofertas para entender qué es lo que están ofreciendo. Pero aún es mucho más importante preguntarse qué es lo que NO dicen estas ofertas.

Qué pasa con los productos vinculados

Si nos fijamos con atención, en la letra pequeña podemos encontrar especificados todos los productos vinculados que deberemos adquirir junto con la hipoteca y el precio aproximado de cada uno. Pero la clave de estos productos vinculados está en que muchas entidades no especifican durante cuánto tiempo los deberemos contratar y si es obligatorio hacerlo con la misma entidad.

Al contratar una hipoteca a 30 años podríamos estar firmando, sin ser conscientes, un seguro de vida durante los mismos años. Y mientras sí podemos saber el tipo de interés que pagaremos durante toda la vida de la hipoteca, no conocemos cuál será el precio de este seguro en el futuro. El banco lo puede ir subiendo año tras año, sin poder hacer nada para evitarlo. Antes de firmar nada, es recomendable preguntarse si realmente queremos contratar esos productos con la entidad, o tenemos la opción de hacerlo durante menos tiempo y después con otra compañía de seguros.

Algunas ofertas tampoco publican qué pasa con el interés de la hipoteca si decidimos no contratar los productos vinculados. Normalmente, si no lo hacemos aumentará el tipo de interés.

Falta de información con las comisiones

En la mayoría de hipotecas se especifica si hay comisión de apertura y estudio. Pero muchos bancos no informan sobre otro tipo de comisiones que son menos conocidas, como por ejemplo la comisión de subrogación. Esta comisión está regulada por la ley y no puede ser superior al 0,5 % durante los 5 primeros años y el 0,25 % a partir del sexto.

Generalmente, si entre la letra pequeña no aparece que esta comisión es del 0 % se cobrarán los valores establecidos por la ley. Por eso es muy importante preguntar al banco a cuánto ascienden todas las comisiones y así evitar sustos en el futuro.

El comparador financiero HelpMyCash ha diseñado una guía hipotecaria a disposición de todos sus usuarios. En esta guía sobre cómo pedir una hipoteca podemos encontrar consejos, dudas resueltas, y las 25 preguntas imprescindibles que debemos hacerle al banco durante la entrevista, listas para imprimir. De esta forma podremos asegurar que firmamos una hipoteca que no esconda letra invisible tras las ofertas.

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