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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 15 April 2019

En qué comunidades se venden más pisos

La Rioja (192), Comunitat Valenciana (164), y Región de Murcia (130) son las tres comunidades autónomas donde se venden más viviendas por cada 100.000 habitantes. Todo según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Ventas de Pisos por Zonas


Las comunidades que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en febrero son La Rioja (71,0%), Galicia (22,6%) y Castilla–La Mancha (21,9%).

Por su parte, Canarias (–20,6%), Illes Balears (–12,0%) y Cantabria (–5,6%) registran las tasas de variación anual más negativas en febrero.

Evolución de la venta de pisos por zonas


Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de compraventas de viviendas entre los meses de enero y febrero en los cinco últimos años. En 2019, la tasa mensual es del –8,3%, lo que supone 4,8 puntos más que la del año anterior.

Tasa Mensual Compraventas Viviendas

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Monday, 8 April 2019

Cómo pagar bien el ITP al comprar piso

El comprador de una vivienda debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero ¿cómo se hace bien? Aquí te lo contamos todo.

Qué es el ITP


El ITP es un impuesto que gestionan las autonomías así que varía dependiendo de las comunidades.

Este impuesto se paga con el modelo 600 de la Agencia Tributaria que no solo sirve para la compraventa de viviendas, también se usa en Operaciones Societarias (OS) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), por lo que cuando se rellena el formulario se debe especificar el concepto que se tributa: el de Transmisiones Patrimoniales.

Por lo general, el pago de este impuesto se debe hacer durante los 30 días hábiles posteriores a la formalización del contrato.

El comprador puede solicitar el fraccionamiento de su pago si se ha comprado una vivienda habitual con una superficie útil no superior a 120 m2, eso sí, la petición del fraccionamiento se debe hacer dentro del plazo que se tiene para liquidarlo. Se puede fraccionar en tres anualidades como máximo y devengan intereses de demora a favor de Hacienda.

Cómo se paga


En el modelo se debe especificar:

Quién es el transmitiente: el vendedor.

Quién es el sujeto pasivo en la transmisión realizada: el comprador.

Quién es el presentador: si la gestión del ITP la realiza una persona ajena al contribuyente (una gestoría, por ejemplo), se debe indicar quién es.

El presentador presenta este modelo 600, pero las notificaciones futuras que puedan haber se hacen al sujeto pasivo (al comprador)

Inmueble y documento firmado: se debe indicar el documento en el que se ha formalizado la operación con el número de protocolo y nombre del notario.

También hay que declarar todos los datos del inmueble, para su correcta identificación.

Hay que señalar bien que se trata de un inmueble porque el tipo impositivo en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía en función del tipo de bien que se transmita.

Valor del inmueble: lo normal es que en el modelo 600 se indique el mismo valor del inmueble que el que aparece en la escritura de compraventa, pero hay otras posibilidades. Ahí depende del mayor o menor riesgo que quiera correr el contribuyente.

Y esto es así porque la base imponible del ITP es el valor real del inmueble y el valor que aparece en la escritura no siempre es el valor real del inmueble porque un inmueble se puede comprar por un valor mayor o menor al que tiene en realidad dependiendo de cómo esté la demanda en la zona donde se ubica la vivienda.

Tipo impositivo: se debe declarar el tipo impositivo que se aplicará a la base imponible y si hay beneficios fiscales.

El tipo impositivo y los beneficios fiscales variarán en función de la comunidad autónoma donde se haga la declaración. Lo habitual es aplicar tipos impositivos reducidos o beneficios fiscales cuando el inmueble adquirido es una vivienda habitual.

Cataluña es la comunidad autónoma con el tipo general del ITP más alto: entre el 10% y el 11% dependiendo del tramo. En Baleares y Extremadura se encuentra entre el 8% y el 11%, y en Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, entre el 8% y el 10%.

En Andalucía, por ejemplo, se aplica un ITP del 8% hasta una base liquidable de 400.000 euros, 9% desde 400.000,01 euros hasta los 700.000 euros, y 10% a partir de este umbral y para el resto del valor de la vivienda. Así lo explica El País en un artículo en el que se incluye un gráfico con un mapa de España que muestra el Tipo General del ITP por comunidad autónoma, pulsa en la imagen de abajo para ver cómo está en tu zona.

ITP

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Thursday, 4 April 2019

Cómo desgravar por tu vivienda en la Renta 2018

¿Eres uno más de los que estos días está haciendo papeles para rendir cuentas con el fisco? La campaña de la Renta 2018 nos obliga a hacer números, pero no todo es pagar, también puedes deducirte cosas. Aquí te contamos lo que te puedes ahorrar con tu vivienda.

Deducción por vivienda habitual


hipoteca

Solo las personas que hayan comprado vivienda antes del 1 de enero de 2013 y que ya se deducían por vivienda habitual pueden continuar haciéndolo. Todos los que han comprado después no tienen derecho a esta deducción.

Quién y cómo se puede aplicar la deducción

Se pueden aplicar la deducción los siguientes contribuyentes:

- Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.

- Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

- Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribu­yentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Concepto de adquisición de vivienda

Se entiende por adquisición de vivienda habitual, a efectos de la deducción, la adquisición en sentido jurídico del derecho de propiedad o pleno dominio de la misma, aunque éste sea compartido, siendo indiferente el negocio jurídico que la origine.

Concepto de rehabilitación de vivienda

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

- Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos reglamentariamente.

- Que las obras tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda de los límites establecidos en el Reglamento del Impuesto.

Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).
Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación.

También forman parte de la base de la deducción los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente.

El importe máximo con derecho a deducción por el conjunto de las inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de vivienda habitual y cantidades depositadas en cuenta vivienda es de 9.040 euros

Porcentajes de deducción aplicables

Se establece un tramo estatal y otro autonómico de la deducción. La regla genérica estatal es que se puede desgravar hasta el 15% de los gastos de la hipoteca hasta un máximo de 9.040 por contribuyente.

Es decir, la rebaja máxima en la cuota del IRPF es de 1.356 euros.

Normalmente, el piso está a nombre de dos titulares. Así que hay que ver qué compensa más para hacer la deducción. Si se hace la declaración por separado, cada titular puede deducirse la mitad y si se hace de forma conjunta se aplica la deducción total.

Exención por venta vivienda


comprar piso

Si vendes tu vivienda habitual y ese dinero lo reinviertes en comprar o rehabilitar una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años no tienes que pagar impuestos en tu IRPF por las ganancias obtenidas por la venta de tu vivienda. Es decir, te ahorras unos impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida.

Pero si pasan esos dos años y no has comprado nueva vivienda habitual entonces debes tributar por la venta de la vivienda en la base del ahorro del IRPF en concepto de ganancia patrimonial en el ejercicio en el que hayas efectuado la transmisión (venta).

Si, por ejemplo, vendiste tu piso el año pasado y vas a comprar otra vivienda habitual pero todavía no lo has hecho, en tu declaración de la renta de este año debes debes marcar la casilla en la que dices que te comprometes a efectuar la reinversión en los dos años que tienes que plazo.

De no hacerlo así, porque quieras reinvertir en el siguiente ejercicio, y el plazo haya expirado, podrías tener una multa por no haberlo incluido en la autoliquidación.

Hay que tener en cuenta también que el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) dice en una resolución vinculante de 18 de diciembre de 2008 que tal obligación formal no comporta un carácter imperativo o sustancial, en relación con la aplicación de la exención por reinversión de la ganancia, siempre que tal circunstancia no quede desacreditada o desmentida por alguna otra, del mismo ejercicio o de los siguientes.

Esto es lo que dice Hacienda sobre la materia:

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.

Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar

Concepto de vivienda habitual

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual, cuando, se produzcan las circunstancias establecidas en el Reglamento del Impuesto.

La rehabilitación de la vivienda que vaya a tener el carácter de habitual debe cumplir los requisitos exigibles para otorgar derecho a deducción por tal concepto.

Plazo de la reinversión

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

No obstante y excepcionalmente, en aquellos casos en que se adquiera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008 , el plazo de dos años para la transmisión de la vivienda habitual, establecido con carácter general en la normativa del Impuesto, se ampliará para todas ellas hasta el día 31 de diciembre de 2010.

En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:

- Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

- Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber traslado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición.

Reinversión parcial

En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

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Monday, 1 April 2019

Dónde comprar piso para invertir

Los últimos datos del Banco de España dan un 4% a la rentabilidad bruta por alquiler: una cifra mucho más apetecible que otras opciones de inversión que los usuarios se plantean habitualmente. Por eso, merece la pena invertir en comprar un piso para luego alquilarlo. Pero, ¿dónde? En Haya Inmobiliaria tenemos algunas ideas.

Indicadores Mercado de la Vivienda - Banco de España

Dónde comprar casas baratas como inversión


Pisos baratos en Valencia

Valencia

Valencia es una de las ciudades de España donde es más rentable comprar para alquilar. ¿Por qué? Pues porque los precios de los pisos en venta no han subido excesivamente y los del alquiler se han mantenido. Es decir, se puede comprar a buen precio y alquilar bien. Esta combinación de factores hace que su rentabilidad bruta media anual sume un 9,58%. Valencia está atrayendo a muchos residentes europeos que acuden a la ciudad en busca del buen tiempo, la playa y el cosmopolitismo de una gran ciudad. Todos ellos buscan pisos para alquilar y tienen el perfil de inquilino ideal: solvencia económica, seriedad y estabilidad. ¿Y qué se puede conseguir en Valencia? Por 75.800 euros se puede comprar un piso de 72m² con 3 habitaciones y 1 baño (Ref. 75000017209). Esta vivienda es muy luminosa y se ubica junto al antiguo cauce del Turia y un centro comercial.

Pisos baratos en Alicante

Alicante

Alicante sigue muy de cerca a Valencia en lo referente a la rentabilidad del alquiler. Es otra ciudad costera donde los precios para comprar piso son asequibles y la rentabilidad bruta por un alquiler de un piso se sitúa en el 9,31%. Alicante es quizá una buena opción para un inversor pequeño que no quiere apostar demasiado dinero al ladrillo y podría obtener un rendimiento máximo a sus ahorros. La ubicación costera de Alicante hace que las propiedades de esa ciudad sean muy codiciadas para alquilar como vivienda habitual o por meses. ¿Cuáles son las opciones de vivienda en Alicante? Por 69.900 euros puedes comprar un piso de 88m² con 3 habitaciones y 2 baños (Ref. 75000010217). Antes costaba 131.886 euros, así que ahora se compraría con un ahorro de 61.986 euros. Este piso está ubicado en el barrio de Florida Alta.

Pisos baratos en Castellón

Castellon de la Plana

A Castellón están llegando no solo los pequeños inversores, sino que los medianos también están comprando pequeños edificios enteros, o cuatro o cinco pisos en un mismo portal para reformarlos y alquilarlos posteriormente. Todos buscan la máxima rentabilidad en el alquiler, una cifra que en esta ciudad supera el 6% anual. Castellón no es una urbe tan obvia para invertir en ladrillo como Valencia o Alicante, pero los números la hacen cada vez más apetecible para el inversor. Tanto, que ya se está empezando a notar una escasez de oferta de pisos en alquiler, algo que debe ser también motivador para el futuro inversor. ¿Qué piso se puede comprar en Castellón? Por 69.500 euros se puede comprar un piso de 79,72m² con 2 habitaciones y 1 baño (Ref. 75000018604). Antes costaba 115.833, por lo que ahora se compraría con un ahorro de 46.333 euros.

Pisos baratos en Toledo

Toledo

En los últimos 15 años ha crecido más de un 20% gracias a las familias jóvenes que se instalan en la ciudad comprando piso, o alquilando hasta que encuentran su hogar ideal. Junto a ellos han llegado también algunos inversores del ladrillo atraídos por la rentabilidad bruta del alquiler (7,5%). Toledo atrae cada vez a más personas que huyen de Madrid pero que todavía necesitan vivir cerca de la capital del país por trabajo, y se mudan a Toledo en busca de su tranquilidad, naturaleza y buenos precios. Y son muchos los que alquilan, por lo que comprar para alquilar se ha convertido en algo cada vez más habitual. ¿Qué tipo de vivienda se puede comprar en Toledo para invertir? Desde 69.300 euros se puede comprar una vivienda (Ref. 75000002275) de 58,39 metros cuadrados con 2 habitaciones y 2 baños, ubicada a escasa distancia de la ciudad de Toledo y con las ventajas de un municipio tranquilo como Azucaica.

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Monday, 25 March 2019

Cómo echar a okupas con el Desahucio Express

Antes de la entrada en vigor del Desahucio Express se podía tardar hasta dos años en desalojar a okupas. Ahora se puede hacer en 30 días. ¿Cómo? Así.

La Ley de Desahucio Express (Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) cumple medio año y, aunque aún es pronto para hacer análisis detallados, ya se pueden ver las mejoras.

Ahora basta con presentar una demanda civil de desahucio para que en un mes, más o menos, se pueda recuperar la vivienda, indica José Miguel Celdrán, socio y director de Celdrán Abogados a El País. Es lo que ha tardado uno de los clientes de este despacho en volver a entrar en su casa situada en un municipio del sur de Madrid.

No todos los juzgados de primera instancia tienen la misma carga de trabajo ni la misma celeridad a la hora de admitir a trámite una demanda. Pero lo cierto es que “en no más de tres a cinco meses un propietario o arrendatario puede volver a entrar en su vivienda con seguridad”, recalca Jesús Sánchez, abogado y secretario de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona, que, a través de la Comisión de Normativa, presentó la propuesta de la reforma legislativa.

barcelona al atardecer

Cómo funciona el Desahucio Express


El Desahucio Express permite a los propietarios de una casa okupada acudir a un juicio civil de desahucio para recuperar la posesión de sus propiedades en un corto periodo de tiempo y con menos costes.

Hasta julio de 2018 la legislación procesal no disponía de instrumentos rápidos y eficaces. “Se llamaba a la policía para identificar a los ocupantes y abrir la vía penal, lo cual era un auténtico calvario”, apunta Josep Maria Güell, de Habitat Abogados. Los procesos eran tan largos y poco efectivos que los afectados preferían pagar dinero al okupa para que abandonara la casa.

Ahora, una demanda civil de desahucio puede desokupar la vivienda en un mes. El Desahucio Express ha introducido medidas que suponen un gran avance. Según Jesús Sánchez, “se adopta una medida cautelar rápida y es que el ocupante acredite en un plazo de cinco días, desde la notificación, la existencia de título jurídico de la casa (contrato de alquiler, escritura de compra…)”.

Si no lo hace, el juez autoriza el desahucio, acordando fecha y hora de lanzamiento. Y, además, el auto es irrecurrible. “Lo que puede ralentizar el proceso es que el ocupante conteste a la demanda manifestando que tiene un título que le habilita a estar en la casa, que suele ser falso o sin valor jurídico”, argumenta Güell.

El Desahucio Express protege a los propietarios y también a las Administraciones públicas con vivienda social, que pueden reclamar estas casas para su verdadera finalidad: dar un techo a las personas en situación de exclusión social. Pero no incluye a entidades financieras, promotoras ni fondos de inversión. “Creemos que puede ser el resquicio que aprovechen las mafias para ocupar un amplio parque de inmuebles de fondos buitre y bancos”, opina José Fuster, director comercial de VPS.

Aunque la vía civil no distingue entre vivienda habitual o segunda residencia, está más pensada para el último caso. Porque “si los okupas entran en tu vivienda habitual porque te has ido a comprar el pan o de vacaciones, que no conozco ningún caso, es un delito de allanamiento de morada y, en ese caso, hay que llamar a la policía de inmediato”, recalca Jesús Sánchez.

En este caso, la inmediatez es la clave para que la policía pueda sacar a los ocupantes sin un proceso judicial “al considerarse un delito flagrante, es decir, la ocupación se está produciendo o acaba de ocurrir y hay testigos”, dice Celdrán.

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Monday, 18 March 2019

Cómo escoger la mejor hipoteca

Un préstamo hipotecario es algo que la mayoría de familias sólo contrata una vez en la vida y que suele acompañarles durante buena parte de ella. Su contratación es, por tanto, una decisión que debe meditarse bien, analizando el mayor número de opciones posibles y entendiendo todos los términos.

dinero hipoteca

Conceptos básicos de los contratos de préstamo hipotecario


Para poder elegir con acierto es necesario dominar algunos conceptos que se manejan habitualmente en los contratos de las hipotecas, y la repercusión económica que pueden tener en nuestros bolsillos. Veamos algunos de los más importantes:

Interés nominal


Es lo primero que se mira al pedir un préstamo; el porcentaje de interés que nos aplicarán durante la vigencia del mismo, es decir, cuánto nos van a cobrar por prestarnos el dinero que necesitamos. En el caso de las hipotecas, como veremos más abajo, puede ser un tipo de interés fijo o variable.

TAE o Tasa Anual Equivalente


Además del interés del dinero prestado, los préstamos tienen una serie de gastos y comisiones que encarecen indirectamente el préstamo que se nos concede, por eso se estableció un porcentaje denominado TAE en el que se incluye el total o la mayoría de los gastos secundarios.

Así el TAE, que siempre suele resultar superior al interés nominal en la concesión del préstamo refleja con mayor fiabilidad el monto total de la operación. No obstante, hay algunos gastos que quedan fuera del cálculo del TAE y que son aquellos no relacionados directamente con el banco, como pueden ser los costes de la escritura pública otorgada por el notario, así como su tramitación e inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Cuota mensual


Es una cifra a la que siempre se nos van los ojos porque implica saber si podremos o no hacer frente a la hipoteca con la que nos enfrentamos. Pero no siempre una cuota mensual baja es la mejor opción ya que la forma de rebajar dicha cuota suele ser el alargamiento de la vida del préstamo. Durante todo el plazo de amortización se generan intereses, por lo que cuanto más tiempo tengamos una hipoteca más cara nos saldrá, hablando en números netos.

Aun así, la cuota mensual nos da una buena referencia en nuestros cálculos para medir el impacto económico de la hipoteca en nuestro día a día. Los expertos aconsejan que el importe de la misma no debería de sobrepasar el 30% del total de nuestros ingresos, incluso menos si tenemos además otras deudas secundarias, como préstamos personales o saldos pendientes de tarjetas de crédito.

Importe total del préstamo


Los bancos tienen sus propios límites a la hora de conceder préstamos para la adquisición de la vivienda. Lejos están los tiempos en que se financiaba el 100% del valor de la vivienda, teniendo además como base una tasación generosa. Actualmente, la cantidad prestada en las mejores hipotecas suele rondar el 80% del valor de tasación, la cual es mucho más prudente que en tiempos pasados. Eso quiere decir que deberemos de disponer de ahorros suficientes para pagar ese 20% del precio más los gastos que se originen por la compraventa.

Incluso aún teniendo ahorros suficientes para pagar todo lo que la hipoteca no cubre, los expertos aconsejan que no se adquiera una vivienda cuyo valor supere los ingresos brutos de, como máximo, cuatro años.

Sistema de fijación del tipo de interés


Actualmente hay dos modelos básicos: el primero con un interés fijo durante toda la vida del préstamo; y el segundo con un interés variable que se actualiza periódicamente, utilizando un índice de referencia como el Euribor, el más habitual, aunque existen otros.

Las hipotecas fijas son más convenientes para aquellos tiempos donde se prevean subidas del valor del dinero y de los tipos de intereses, y las de interés variable son más adecuadas para cuando valor del dinero es bajo o está en proceso de bajada.

Actualmente, los tipos de interés están muy bajos por lo que parece más interesante el préstamo referenciado al Euribor. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las hipotecas duran muchos años, pudiendo llegar a los 40 años, y nadie puede saber con seguridad qué escenario financiero se dará dentro de una década o más.

Comisiones


Los préstamos hipotecarios pueden incorporar una serie de comisiones que dependen del banco que los comercializa. Las principales son la comisión de estudio y la de apertura, que sí que se incluyen en el cálculo de la TAE, y las de novación, subrogación y amortización total o parcial, que no van incluidas en la Tasa Anual Equivalente.

Es importante estar al corriente de estos gastos, hoy en día existen muchos bancos que no aplican ninguna de ellas y puede suponer un gran ahorro en el caso, por ejemplo, de querer amortizar capital de forma anticipada.

Comparar entre diversas hipotecas


Los bancos y entidades financieras lanzan continuamente nuevas promociones al mercado y su estrategia cambia constantemente. Para poder elegir la mejor hipoteca en cada momento hay que conocer las ofertas disponibles.

Utiliza comparadores para averiguar todos los préstamos hipotecarios que te ofrece el mercado, consulta las webs de los bancos, acude a las sucursales o llama por teléfono para obtener toda la información posible y así poder contrastar con conocimiento.

La hipoteca no tiene que estar siempre en el mismo banco


Debido a los nuevos cambios en la normativa, la posibilidad de solicitar una subrogación de la posición acreedora de nuestro contrato de préstamo, es decir, cambiar de banco, es mucho más fácil y económica, por lo que si tienes una hipoteca y consideras que es demasiado cara para la situación actual es aconsejable hacer un estudio para ver si sale rentable hacer el cambio a otra entidad financiera.

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Monday, 11 March 2019

Los extranjeros compran el 13% de las viviendas

El 12,6% de las compras de viviendas fueron realizadas por extranjeros durante el año pasado sumando casi 65.500 operaciones. Los británicos siguen siendo los más numerosos (16,6%), seguidos por los alemanes (7,7%), franceses (7,4%), belgas (5,8%), italianos (5,1%) y suecos (5%). Todo según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

Compraventas viviendas por extranjeros

Durante el cuarto trimestre del año pasado, las compras de viviendas por parte de extranjeros han aumentado y suman un 12,7% del total, por encima del 12,1% del tercer trimestre. Aunque en términos absolutos se produce un ligero descenso, superando ligeramente las 15.000 compraventas.

Sube un 5,3% el endeudamiento hipotecario


El endeudamiento hipotecario por vivienda se ha incrementado el 2,8% con relación al trimestre anterior alcanzando los 129.092 €. El endeudamiento hipotecario medio de 2018 ha sido de 124.333 €, dando lugar a un incremento del 5,3% sobre 2017.

Durante el cuarto trimestre, la contratación a tipo de interés fijo se mantiene prácticamente estable, con el 40,3% de los nuevos contratos hipotecarios. Por ello, los créditos con tipo de interés variable supusieron el 59,7% restante, siendo casi en su totalidad referenciados al Euríbor.

La cuantía de los tipos de interés de contratación inicial de los nuevos créditos hipotecarios sube ligeramente, alcanzando un resultado del 2,3%, ligeramente por encima del trimestre anterior.

Importe tipos de interes hipotecas viviendas

Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han seguido creciendo, alcanzando los 24 años y 1 mes, con un incremento del 3,2% con respecto al tercer trimestre.

Los indicadores de accesibilidad siguen deteriorándose, acumulando tres trimestres consecutivos de incrementos. La cuota hipotecaria mensual media sube hasta 582,8 €, aumentando un 0,9% con respecto al tercer trimestre. El porcentaje de dicha cuota con respecto al salario ha sido del 30,4%, con un incremento intertrimestral de 0,14 pp.

Para el conjunto de 2018, los indicadores de accesibilidad también muestran un deterioro. La cuota hipotecaria media mensual se sitúa en 568,4 €, lo que supone un incremento del 4,5% sobre 2017, y un porcentaje del 29,7% de dicha cuota hipotecaria sobre el salario, mostrando un aumento de 1,03 pp con respecto a 2017.

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Friday, 1 March 2019

La Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía, las que más venden

Comunidad Valenciana (2.010), Illes Balears (1.641) y Andalucía (1.537) son las tres comunidades autónomas con más ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes durante el año pasado. Según los últimos números del Instituto Nacional de Estadística.

Venta de viviendas por zonas en 2018

Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en 2018 fueron Región de Murcia (24,3%), La Rioja (18,9%) y Castilla–La Mancha (18,1%). Por su parte, Illes Balears (–2,9%), Cataluña y Canarias (ambas con 4,0%) registraron las tasas de variación anual más bajas.

Evolución de las ventas de viviendas en 2018

Y en diciembre …


Si nos hacemos zoom al mes de diciembre, aparecen casi las mismas comunidades autónomas en las top 3 de ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes. Son Comunidad Valenciana (131), Illes Balears (109) y Cantabria (108).

Venta de pisos por zonas

Las comunidades que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en diciembre son Región de Murcia (22,6%), Cantabria (19,0%) y La Rioja (18,6%).

Por su parte, Canarias (–14,8%), Comunidad Foral de Navarra (–10,8%) y Principado de Asturias (–8,4%) registran las tasas de variación anual más bajas en diciembre.

Evolución Ventas de pisos por zonas

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Thursday, 21 February 2019

Cómo serán las nuevas hipotecas

El Congreso ha dado el pistoletazo de salida a las nuevas hipotecas. Con su votación favorable traspone finalmente una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles. Lo hace con casi tres años de retraso respecto al plazo establecido por la Unión Europea que había amenazado con una multa millonaria si no se sacaba adelante. Pero, ¿cómo serán las nuevas hipotecas? Así.

Primero, hay que destacar que la nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en lugar los 30 días previsto en el texto original. ¿Por qué? por una enmienda del PP que lo establecía así y que fue aprobada por el Congreso.

Esta modificación establece también que se retrase hasta la formulación de un reglamento específico la entrada en vigor de las normas sobre la transparencia en la comercialización de los préstamos y la comprobación de su cumplimiento. Entre ellas, se encuentran las indicaciones sobre el reparto de los gastos entre el banco y el cliente. Así lo especifica El País en un artículo en el que destaca las principales medidas de la nueva ley hipotecaria.

vivienda sobre plano

Cómo se estudiará la solvencia del hipotecado


El banco deberá evaluar “en profundidad”, la solvencia del cliente que pida una hipoteca de vivienda. Entre otras cosas, el banco deberá tener en cuenta:

- El empleo del hipotecado potencial.

- Los ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo.

- Los activos que eventualmente detenga.

- Los ahorros.

- Los gastos fijos.

- Los compromisos ya asumidos.

- El nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del hipotecado.

La evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Cómo se repartirán los gastos


La nueva normativa reparte así los gastos:

- Paga el hipotecado: tasación.

- Paga el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (conocido como AJD, una enmienda del PP aprobada por el Senado suprimía este impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificación ha sido rechazada por el Congreso).

Aunque una enmienda del PP aprobada por el Congreso supedita la efectividad de este reparto al futuro desarrollo de un reglamento.

Cómo funcionará la comisión de apertura


El banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente.

Cuando se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

casa con hipoteca a tipo fijo

Como desaparecerá la cláusula suelo


La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones.

De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Como será el Índice de Referencia


El índice de referencia del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”.

No puede debe ser “susceptible de influencia” por las entidades.

Queda claro entonces que se quiere evitar el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca fija


El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados).

En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada.

A.- Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.

B.- Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%.

El Congreso no ha aceptado una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se habrían elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca variable


Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí:

A.- O hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato.

B.- O hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, indica la normativa.

Cómo serán los intereses de demora


Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato.

Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.

Cómo serán las ejecuciones de hipotecas


Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas.

Ahora mismo, el umbral de impago se sitúa en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

Así que, las nuevas cuantías previstas por la nueva ley son:

A.- El 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca.

B.- El 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayoría del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

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Cómo serán los productos vinculados


Hasta ahora, los bancos han vendido a sus hipotecados unos productos vinculados a la hipoteca para poder así rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables. Es decir, te cobro menos, pero tú me compras estos productos, como puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar …

La nueva normativa prohíbe esto, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco debe comprometerse a aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes a las suyas.

En cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo.

La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado había aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya póliza se renueva cada año ha sido rechazada por el Congreso.

Cómo quedan las hipotecas multidivisa


El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa.

El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

A qué hipotecas se aplicará la nueva ley


Para evitar dudas sobre la retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que no habrá retroactividad.

Dice bien claro que la nueva ley no se aplicará “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. Eso sí, hay una excepción importante y hace referencia a los préstamos hipotecarios que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

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Monday, 18 February 2019

Cinco formas de fastidiar la venta de tu piso

Somos muchos los que, sin darnos cuenta, hacemos cosas que fastidian la venta de nuestro piso. Son obviedades en las que no nos fijamos en el día a día pero que deberíamos evitar a toda costa. Aquí están.

hogar

Una mala combinación de colores


A ti te puede encantar tu cocina verde limón o el baño rojo carmín, pero son colores demasiado personales que pueden tirar para atrás a los posibles compradores.

Si tu casa tiene una combinación de colores especial, lo mejor es que pintes la casa de nuevo. Blanco es la opción perfecta. No te costará mucho y puede acelerar bastante la venta de tu piso.

Demasiado personal


Además de los colores demasiados especiales, también debes evitar dejar en la casa toques personales: fotos tuyas, recuerdos …

Si la casa está amueblada deja solo los que tengan una línea nórdica, que sean rectos, de colores claros … Si no está amueblada, perfecto, menos problemas.

Eso sí, mantén la casa limpia, que no te duela gastarte unos euros en enviar a una señora de la limpieza para que friegue suelos, limpie ventanas y quite el polvo … que haga una limpieza general cada dos semanas como mínimo. Una casa sucia puede acabar con una venta.

vivienda

Malos olores


Conozco una pareja que visitó un piso y le encantó pero no lo compró por el olor a gato. El piso había estado alquilado anteriormente a otra pareja que tenía un gato y su olor seguía en la casa, quizá porque se orinó en el suelo de parquet, se había impregnado de él y no se había limpiado bien antes de ponerlo a la venta …

Asegúrate que tu casa no huele a mascotas, ni a humedad, ni a cerrado … Lo mejor es que antes de una visita llegues antes y abras las ventanas y balcones para airearla bien y que entre la luz natural.

Y lo que sería ideal es hacer un poco de home staging: llegar a la casa con tiempo para airearla y quizá poner algún jarrón de flores o un cuenco bonito con limones …

Inflexibilidad


Si quieres vender tu casa has de ser flexible con las visitas. No puedes darles un horario inflexible. Si un posible comprador quiere ver la casa un sábado por la mañana porque durante la semana no puede por motivos laborales, tú debes estar disponible para él.

Nunca sabes quién terminará comprando tu casa, así que cualquier solicitud de visita puede ser la definitiva.

Disimular los fallos


Si una pared de tu casa tiene humedad, no disimules las manchas, arregla las humedades.

Si tienes algún azulejo roto en el suelo o paredes de baño o cocina, sustitúyelo.

No intentes disimular los fallos de tu casa, arréglalos. Actúa con todos los posibles compradores como a ti te gustaría que actuasen contigo.

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