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Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 15 July 2011

Deshojando la dación en pago

Edificio PisosSi se impone la posibilidad de cancelar la hipoteca con la entrega de las llaves al banco, conocido como dación en pago, habría un efecto colateral: las entidades bancarias pasarían de financiar el 80% del valor de tasación de la vivienda a un 50%. Y si se pide más financiación el banco exigiría una garantía personal. Así lo explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación y experto en el mercado inmobiliario, a Expansión.

“Es dar una vuelta para volver al mismo sitio. A menos garantías, menos financiación,” afirma Juan Fernández-Aceytuno. “El banco se protegerá de la caída del valor de la vivienda, porque sabe que no tiene otro recurso. Tendríamos un sistema más complejo y más caro, porque habría que estructurar dos préstamos, para tener lo mismo que hay ahora.”

Qué se debe hacer para incentivar el mercado

Juan Fernández-Aceytuno lo tiene claro: “Cuanto más libremente funcione el mercado, mejor. Las subvenciones lo que hacen es influenciar un mercado que ya de por sí funciona bien y en el caso de los incentivos fiscales, cualquiera que se introduzca se incorpora al día siguiente al precio de la vivienda. Al mercado hay que dejarlo sin influencias. Los políticos sí deberían garantizar el alquiler protegido para sectores desfavorecidos.”

Bankinter se apunta a la dación en pago financiando hasta un 80% del valor de la vivienda

No obstante, parece ser que Bankinter no seguirá la tendencia que apunta Juan Fernández-Aceytuno. Acaba de lanzar la primera hipoteca con garantía exclusiva de la vivienda y con su importe se podrá financiar hasta un 80% del valor de la vivienda. Los titulares de esta nueva hipoteca responderán, en caso de impago, única y exclusivamente, con la vivienda hipotecada. La nueva hipoteca, que será comercializada con el nombre de “Hipoteca sin más”, estará destinada exclusivamente a la compra de vivienda habitual y a ella podrá optar cualquier persona física con residencia en España.

El producto tendrá un plazo de amortización de hasta 40 años, con unas condiciones económicas similares a las de otros productos hipotecarios y con el habitual estudio de riesgos de Bankinter. “Lo podemos hacer porque tenemos una escuela de riesgos muy estricta que nos convence de que nuestros clientes van a ser capaces de devolvernos los préstamos”, explica María Paramés, directora de Personas y Comunicación Corporativa de Bankinter. Como consecuencia de limitar la responsabilidad del cliente a la vivienda hipotecada, en caso de producirse impagos, podrá saldarse la deuda con la entrega de la vivienda (por ejemplo, pactando la dación en pago). Con esta nueva apuesta y tal como afirma María Paramés, “Bankinter innova una vez más en el mercado financiero español y atiende a las necesidades y demandas de los clientes y potenciales clientes”.

El debate de la dación en pago

El Congreso de los Diputados ha puesto en marcha una subcomisión que estudia la posibilidad de una reforma del mercado hipotecario y tiene un plazo de seis meses para desarrollar su trabajo. Y está escuchando lo que tienen que decir diversas asociaciones de consumidores y afectados por los problemas de estos préstamos. Además de sus múltiples visiones sobre la dación en pago, estos colectivos han introducido la exigencia de reformar la legislación para facilitar que las familias puedan declararse en concurso de acreedores. De esta forma, tendrían las mismas garantías que las empresas para hacer frente a la imposibilidad de afrontar sus deudas, incluyendo la posibilidad de saldar las hipotecas con la mera entrega del inmueble.

El director general de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), José María Múgica, ha incidido en que la resolución de los problemas, antes que por imponer la dación en pago, pasaría por afrontar un amplio plan de medidas que actúe de manera general sobre los problemas derivados del sobreendeudamiento de los ciudadanos, que, según ha recordado, es en su mayoría de carácter hipotecario.

Más información
Expansión: “Cancelar la hipoteca con la casa no cambiará los préstamos bancarios”
Bankinter: Bankinter lanza la primera hipoteca con garantía exclusiva de la vivienda
El Mundo: Los consumidores proponen que se facilite el concurso de acreedores a los hipotecados

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Tuesday, 12 July 2011

Cuando el sueño toma vida

Cuando voy de compras siempre me pasa lo mismo. Primero sueño con mi vestido ideal o mi sofá perfecto y luego vuelvo a la cruda realidad y ajusto mi sueño al bolsillo. Con las casas me pasa lo mismo, primero viene la imaginación y luego el dinero …

¿A ti también te pasa? Pues te dejo algunos de mis sueños que han tomado vida en forma de casas perfectas:





Este tesoro de Sant Josep de Sa Talaia en las Baleares me ha robado el corazón.

Por sus vistas, su piscina, su luz …








Aquí me enamoré de los arcos moriscos y el olor a monte.

Todo en Santa Eularia Des Riu (Baleares) y hecho a lo grande: 14 dormitorios, 15 baños, 2 jacuzzis, sauna, gimnasio, discoteca-cine con capacidad para 100 personas …



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Thursday, 7 July 2011

Unos brotecillos verdes en el stock de vivienda de obra nueva

Son sólo unos brotecillos verdes, pero se reciben muy a gusto. Y es el Ministerio de Fomento el que trae la buena noticia: el excedente de viviendas de obra nueva sumaba 687.523 unidades a finales de 2010, lo que significa un descenso del 0,08% con respecto al excedente acumulado hasta 2009. Es la primera disminución registrada desde 2005 y sigue la tendencia iniciada hace dos años cuando se empezó a moderar el ritmo de crecimiento de este stock.

El año pasado, la tendencia de ralentización de la acumulación del stock alcanzó su punto máximo, llegando a revertirse ligeramente ya que el ritmo de reducción de la construcción de viviendas nuevas fue similar al de 2009, mientras que las transacciones registraron una cierta recuperación.

Distribución y evolución del stock por CCAA y provincias

El stock acumulado disminuye en 12 Comunidades Autónomas, destacando Extremadura (-30,17%), Cantabria (-26,08%) y Comunidad Foral de Navarra (- 17,26%). Tres Comunidades Autónomas acumulan el 50% del total del stock de 2010: Comunidad Valenciana (19,35%), Andalucía (16,33%), y Cataluña (15,03%). Por su parte, Ceuta y Melilla (0,02%), Cantabria (0,42%), Extremadura (0,53%) y Navarra (0,77%) son las Comunidades/Ciudades Autónomas con menor porcentaje de stock acumulado sobre el total.

Las provincias que componen la costa mediterránea concentran el 47,73% del total del stock. También destacan Madrid, Toledo y Santa Cruz de Tenerife. Si se analiza la proporción del stock de cada CCAA sobre el parque de viviendas en cada territorio, las que presentan una mayor acumulación de stock en relación a su parque son La Rioja (4,69%), Castilla-La Mancha (4,22%), Comunidad Valenciana (4,15%), Canarias (3,8%) y Murcia (3,7%). En situación opuesta se encuentran Extremadura (0,54%), Cantabria (0,81%), País Vasco (1,22%), Navarra (1,65%), Madrid (1,72%) y Asturias (1,88%).

Por provincias, los mayores porcentajes de stock/parque de viviendas se dan en Castellón (10,26%), Toledo (6,17%) y Almería (6,13%).

Notas metodológicas utilizadas por el Ministerio de Fomento: Para la realización de este estudio se han considerado los métodos indirectos basados en la información que proporcionan las fuentes administrativas. Así, se han tenido en cuenta los certificados de fin de obra del Colegio de Arquitectos Técnicos, publicados por el Ministerio de Fomento, corregidos de autopromociones, cooperativas y comunidad de propietarios, como estimadores de las viviendas terminadas. En segundo lugar, como estimador de las ventas de vivienda de nueva construcción se han considerado las compraventas de viviendas de la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento.

Más información:
Ministerio de Fomento
: El stock de viviendas se sitúo al cierre de 2010 en 687.523 unidades.

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Tuesday, 5 July 2011

Qué puedes hacer sin permiso de tus vecinos

Pedro Hernández del Olmo¿Qué puede hacer en la finca un vecino sin autorización de la Comunidad?

Poca cosa: Modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.

ReformasNo podrá por el contrario realizar alteración alguna en el resto del inmueble y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

El art. 12 de la LPH establece que cualquier alteración de los elementos comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, este régimen, previsto en el art. 17, exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

Sin embargo esta dura exigencia tiene sus excepciones, siendo muy significativa la que recoge la sentencia del Tribunal Supremo de uno de Junio de dos mil once.

Se trata de un supuesto en el que en la escritura de división horizontal de la finca –título constitutivo- aparecía prevista la posibilidad de que cualquier condueño pudiera modificar cualquier elemento común de esa finca sin necesidad de previo consentimiento de la Comunidad.

El Tribunal Supremo ha declarado que esa facultad concedida en el título constitutivo de la finca es lícita y eficaz y no infringe lo dispuesto en los arts. 12 y 17 de la LPH en cuanto a la necesidad de obtener un previo acuerdo unánime teniendo en cuenta que la obra realizada es de tan insignificante ejecución, que no puede calificarse como obra que altere un elemento común, pues, aún tratándose ciertamente de un elemento común, la mampara puede considerarse, al igual que la alteración de la configuración externa de la fachada y de la cubierta, como una obra que es consecuencia del cerramiento autorizado de la terraza, que no perjudica, ni estética ni económicamente la parte del elemento común afectado.

No obstante hay que subrayar que en este caso concreto la inexigencia de autorización previa está basada en la autorización genérica contenida en la escritura ya que en otro caso el vecino hubiera debido obtener el acuerdo unánime de la Junta aun cuando se tratara de obra tan insignificante como la anteriormente descrita. La falta de esa autorización puede conllevar la necesidad de demoler la obra realizada.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Friday, 1 July 2011

Salvados 961 euros de la nómina de un embargado

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-Ley por el que se incrementa el límite a la inembargabilidad desde el actual 110% del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150%. Es decir, que no se podrán embargar 961 euros de la nómina del embargado, antes eran sólo 700 euros.

Además, si existen otros miembros de la familia sin ingresos, o con ingresos inferiores al SMI, esa cuantía se eleva en un 30% adicional por cada uno de esos familiares. De esta forma, quien tenga a cargo dos miembros de su familia nuclear sin ingresos propios verá elevado el límite de inembargabilidad hasta 1.350 euros. Además, si esa persona tiene a su cargo una persona jubilada con una pensión inferior al SMI, la cuantía inembargable alcanzaría los 1.539 euros.

Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

La iniciativa aprobada hoy busca una mayor protección de los segmentos sociales más vulnerables y más expuestos a la crisis, en línea con la propuesta de resolución aprobada ayer por el Congreso de los Diputados.

1.- Inembargabilidad de rentas de deudores que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria

Mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha elevado el umbral de inembargabilidad en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Los elementos principales de la medida son:

- Incremento del límite a la inembargabilidad desde el actual 110% del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150% (961 euros efectivos).
- Incremento del porcentaje adicional de inembargabilidad hasta el 30% por persona dependiente del núcleo familiar y no perceptora de ingresos.

Extensión del porcentaje adicional de inembargabilidad del 30%, no sólo a los miembros del núcleo familiar que no dispongan de ingresos, sino también a aquellos cuyos ingresos anuales no alcancen el cómputo anual del Salario Mínimo (por ejemplo, pensiones no contributivas o personas con otros ingresos reducidos).

2.- Adjudicación en subasta de bienes hipotecados

Se eleva del 50% al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor en aplicación de su facultad discrecional. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total.

3.- Depósito en subasta

Dentro del proceso de ejecución hipotecaria de una vivienda, tiene una especial relevancia para la protección de los intereses, tanto del acreedor como del deudor, la correcta ejecución de la subasta del bien inmueble sobre el que recae la garantía de los préstamos hipotecarios.

La Ley de Enjuiciamiento Civil hasta ahora exigía, para tomar parte en la subasta, que los postores efectuaran un depósito por importe del 30% del valor del bien ejecutado. Este porcentaje, en un contexto económico del mercado de la vivienda como el actual, puede estar configurando una barrera de entrada excesiva, que llega a impedir la intervención de quienes pudieran poseer verdadera voluntad de adjudicarse el bien subastado.

Por ello, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas, se reduce hasta el 20% dicho porcentaje exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilita la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados.



‘Medidas para proteger a las personas que tienen problemas con sus hipotecas’ – Palacio de La Moncloa, Madrid – 01/07/2011

Más información
La Moncloa:
Referencia del Consejo de Ministros
Europa Press: El Gobierno aprueba el aumento de las rentas inembargables hasta los 961 euros

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Tuesday, 28 June 2011

Zapatero protegerá a los hipotecados con problemas

José Luis Rodríguez Zapatero“El Gobierno es consciente de la coyuntura especialmente difícil a la que se enfrentan las familias que pierden su vivienda y siguen debiendo dinero al banco porque su valor no es suficiente para cubrir lo que resta de hipoteca”. Son palabras pronunciadas por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, en su intervención inicial durante el Debate sobre el Estado de la Nación. Allí mismo ha anunciado que se aprobarán “nuevas medidas de protección” para los ciudadanos con problemas para hacer frente al pago de sus préstamos firmados para la compra de casa.

“En las próximas semanas, aprobaremos nuevas medidas de protección de las personas sujetas, por imposibilidad de atender a sus compromisos, a procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán compatibles con los imperativos de seguridad jurídica y de solvencia de las entidades prestatarias”. No ha concretado nada más sobre estas “nuevas medidas”.

El presidente del Gobierno también ha recordado que “en abril de 2010 se aumentó la cantidad mínima de ingresos de las familias que no puede ser embargada”. Esto es lo que se conoce como sueldo inembargable: cantidad de salario ‘intocable’, que no se puede confiscar a un embargado tras haber perdido la casa aunque siga obligado a rendir cuentas con el banco.

Este sueldo inembargable pasó de ser el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) al SMI más el 10%. Además, a dicha cantidad, como novedad también, hay que sumar un 20% más por cada persona que el afectado tenga a su cargo. A pesar de recordar esta medida ya como una realidad, Zapatero ha dejado claro que su Gobierno hará “un nuevo esfuerzo en este sentido” dentro del que ha enmarcado las “nuevas medidas de protección” para hipotecados en una situación económica delicada.

Recientemente en la Cámara Baja se ha puesto en marcha una subcomisión para estudiar los “elementos de mejora” en el sistema hipotecario español y “en particular” respecto a aquellas condiciones (cláusulas) que puedan ser consideradas “abusivas”. Se prevé que tenga cerrado un paquete de recomendaciones a finales de 2011. Entre los puntos a tratar, la polémica dación en pago -que la entrega de vivienda salde por completo la hipoteca- y que el Gobierno ha rechazado desde el primer momento que se planteó el debate. El Congreso también ha votado varias veces en contra de ésta.

El último dato publicado al respecto apuntaba a 21.787 ejecuciones hipotecarias durante el primer trimestre de 2011, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Una elevada cifra que sin embargo es un 21% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2010. Un ejercicio en el que se batió un nuevo récord con casi 100.000 ejecuciones hipotecarias. Desde 2007, la Justicia española ha ejecutado 293.357 hipotecas: 25.943 en 2007, el primer año de la crisis; 58.686 en 2008, 93.319 en 2009 y 93.622 en 2010.

Más información
El Mundo:
Zapatero: Tomaremos nuevas medidas para proteger a los hipotecados en problemas

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Tuesday, 28 June 2011

Las Falacias 2.0 del Mercado Inmobiliario

EdificioTras las Falacias 1.0 del mercado inmobiliario, llegan las 2.0. Primero se decía que el precio de la vivienda nunca cae, que alquilar era tirar el dinero, que los precios debían subir hasta igualarse con los europeos, que todos los extranjeros quieren comprar casa en España … Eran las falacias 1.0 que enumera José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, en su artículo publicado en El País: “Falacias Inmobiliarias 2.0“. Y estas son las Falacias 2.0 según García Montalvo:

La proporción de renta destinada a pagar una hipoteca es tan baja como la de 1995

Hace ya varios trimestres que la cosa no va así. Ahora mismo las entidades financieras se resisten a conceder hipotecas que superen el 30% de la renta familiar suponiendo un tipo de interés de largo plazo, es decir, uno que se sitúa entre el 4% y el 5%. Algo lógico para un producto de 25 a 30 años. Así, el indicador relevante a largo plazo es el cociente del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible. Y como no se espera que el poder adquisitivo de las familias crezca mucho, les toca bajar a los precios de la vivienda. ¿Cuánto? Algo más de un 20%. ¿Y cuánto se necesitaría que bajaran para volver a los niveles normales de rentabilidad del alquiler? lo mismo: algo más de un 20%.

Los mercados inmobiliarios son locales

E incluso en algunos sitios ya no quedan pisos vacíos, por lo que los precios ya están subiendo … La intención: crear incertidumbre y urgencia al comprador. Ya se intentó vender esa misma teoría cuando empezaron los problemas inmobiliarios en EEUU y se dijo que no afectarían a España. Pero es que los mercados son locales pero la financiación es global.

El sector inmobiliario se puede recuperar sin bajar más los precios

Los promotores y constructores dicen que la caída de precios ha llegado a su límite. Pero la demanda sigue estrangulada por: el aumento del desempleo, estancamiento de la renta per cápita, subida de tipos de interés, agonía del crédito. Y lo más importante: los compradores siguen pensando que los pisos están caros y esperan a que bajen más.

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Wednesday, 22 June 2011

Un proyecto de ley contempla obligar a las comunidades de vecinos a costear más obras de accesibilidad

ReformasLas comunidades de vecinos se verán obligadas a costear más obras de accesibilidad si sigue adelante el proyecto de ley que adaptará parte de la legislación española a la Convenció de la ONU sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. El texto, que ya ha sido aprobado en el Congreso de los Diputados y esta a la espera de ser aprobado en el Senado, obligará a las comunidades de vecinos a costear las obras de acceso para minusválidos “en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años” siempre y cuando el coste de estas obras no suponga más de 12 mensualidades corrientes de gastos comunes.

Actualmente la Ley sobre Propiedad Horizontal sólo obliga si los costes no suponen más de tres mensualidades y haya personas con discapacidad o mayores de 70 años viviendo en el inmueble. El proyecto de ley establece también una excepción para que aquellas personas cuyos ingresos anuales sean inferiores a 2,5 veces en el Indicador Público de Renta de Efectos Multiples (Iprem) queden exentas de pagar las obras.

Esta última medida ha sido criticada por el presidente de la Confederación Española de Personas con Discapacidad Física y Orgánica (Cocemfe) que cree que deberían encontrarse formulas más imaginativas para los casos de los vecinos con bajos ingresos, como por ejemplo que sea el Gobierno quien se haga cargo de los costes de la derrama de estos vecinos y recuperar el dinero con la vivienda de esos propietarios, en el momento en que ya no la necesiten. Desde Cocemfe también consideran que la nueva ley se queda corta y que permitirá que aún haya casos de ciudadanos con discapacidad “en arresto domiciliario”.

Más información:
El Mundo
: Las comunidades de vecinos estarán obligadas a hacer más obras de accesibilidad

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Tuesday, 21 June 2011

Los promotores son más morosos que los hipotecados

Lo dice el Banco de España: Los promotores morosos deben 48.000 millones de euros a la banca, los hipotecados sólo 15.000. Y todavía hay más: mientras la tasa de morosidad de los préstamos concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre del año hasta el 15,24%, el endeudamiento de las familias se contuvo.

La morosidad de los hipotecados

La tasa de impago de los créditos para la compra de vivienda con garantía hipotecaria alcanzó en marzo el 2,41%, levemente por debajo del nivel de 2010, cuando cerró en el 2,40%. Este ratio de morosidad se mantuvo por debajo del 1% hasta marzo de 2008. A partir de junio de ese año comenzó a registrar un mayor repunte, como consecuencia del recrudecimiento de la crisis, y a cierre de ese mismo ejercicio ya superaba el 2%.

El mayor incremento se produjo precisamente en el tercer y cuarto trimestre de 2008, cuando se elevó en 0,60 puntos y en 0,50 puntos porcentuales. A lo largo de 2009 la morosidad hipotecaria ha continuado su ascenso, aunque más moderado, ya que se ha situado en el entorno de las tres décimas.

El saldo de créditos hipotecarios dudosos alcanzó a cierre del pasado ejercicio 14.863 millones de euros, mientras que el saldo total de préstamos para la compra de vivienda con garantía hipotecaria cerró en 614.432 millones.

La morosidad de los promotores

Con respecto a la morosidad de los promotores, su 15,24% de tasa de morosidad es la cifra más elevada la historia, según datos del Banco de España. El dato de marzo supera en 1,2 puntos el del cierre de 2010 (13,97%) y en 4,4 puntos el nivel del primer trimestre del ejercicio anterior (10,85%). El saldo de préstamos dudosos se situó en marzo en 47.648 millones de euros, lo que supone un incremento de más de 3.000 millones de euros respecto al cierre de 2010 y más de 12.000 millones respecto a marzo de 2010. Los créditos totales para actividades inmobiliarias alcanzaron 312.641 millones de euros, un 1% menos que a cierre del pasado año.

Más información:
El Mundo:
Los promotores morosos deben 48.000 millones a la banca, los hipotecados sólo 15.000

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Thursday, 16 June 2011

Trucos para tener tu casa fresquita este verano

Ahora que empieza a apretar el calor, traemos algunos trucos para bajar varios grados la temperatura de nuestras viviendas sin realizar obras. Muchos de estos trucos, adecuados para climas secos, están recuperados de la sabiduría popular.

1- El sol, nuestro gran enemigo. Lo primero que tenemos que hacer es conseguir que no nos afecte la radiación solar. En las ventanas es donde podremos obtener resultados inmediatos. Toldos, persianas y contraventanas son buenas soluciones porque impiden que entre el sol; las cortinas son una solución menos efectiva porque detienen los rayos una vez han atravesado el vidrio, y por tanto ya ha entrado el calor. De una forma o de otra, conviene mantener la casa en penumbra durante todo el día.

También podemos obtener buenos resultados si impedimos que el sol incida directamente sobre los paramentos exteriores de la vivienda, las fachadas, azoteas y tejados. Una pérgola o un chamizo que quiten el sol directo sobre la azotea representarán un alivio para los áticos. Otra opción si vivimos en un ático es emplear materiales ligeros, como el mulch que se emplea en jardinería, para proteger las azoteas. Unas enredaderas que cubran las fachadas orientadas a sur son también buenas amigas a la hora de restar algunos grados a las ganancias térmicas, porque la temperatura que alcanzan estos paramentos se acaba siempre transmitiendo al interior de la casa.

2- Evitar ganancias térmicas en el interior de la vivienda. Una gran parte del calor que se acumula en la casa proviene de nosotros mismos y de las actividades que desarrollamos. La cocina es el principal emisor de calor en una vivienda. Podemos cerrar la puerta cuando estemos cocinando, y el resto de la vivienda nos lo agradecerá.

Todos los electrodomésticos, al funcionar, desprenden calor; desconectando los que no necesitemos, también reduciremos alguna ganancia. Y no podemos olvidar la iluminación: sustituir las lámparas incandescentes, halógenas y dicroicas por otras de bajo consumo ayudará a que la temperatura no se dispare.

3- Ventilar, sí, pero dentro de un orden. Ventilar sólo sirve si el aire del exterior está considerablemente más fresco que el del interior. Si no, abrir la ventana será como abrir la puerta de un horno recién apagado.

Lo mejor es ventilar al atardecer en los lugares más fríos y por la noche en los más calurosos. Conseguiremos una mejor ventilación si abrimos ventanas a fachadas opuestas, creando ventilación cruzada. Si todas nuestras ventanas se orientan en la misma dirección, podemos abrir la puerta de la vivienda para conseguirlo, aprovechando el aire de la caja de escalera. bastará con unos diez minutos, si hay correine, para renovar todo el aire de la vivienda.

4- Provocar flujos de aire. Los ventiladores de toda la vida no enfrían, pero al mover el aire disminuyen la sensación térmica en uno o dos grados, porque facilitan la transpiración. Si queremos una mayor efectividad moviendo todo el aire de la habitación (y menos ruido) un ventilador de techo puede ser una buena opción.

5- El agua, el mejor refrigerante. El agua al evaporarse absorbe calor: es la refrigeración por evaporación, o efecto botijo. Podemos aprovechar este procedimiento, combinado con la ventilación, para conseguir reducir la temperatura del aire creando corrientes frescas. En Persia se utilizaban (y se siguen usando) captadores de viento que lo conducen haciéndolo pasar por una superficie de agua (mediante vasijas, o a través de esteras empapadas) consiguiendo enfriar el aire del desierto.

De una forma más casera, bastará con tener jardineras en las ventanas por las que entra el aire, y regarlas abundantemente en el momento de ventilar. Notaremos de inmediato el aire fresco. Conseguiremos lo mismo si tenemos terrazas balcones y regamos el suelo a la caída de la tarde.

La refrigeración por evaporación, no obstante, no es efectiva si no se acompaña de ventilación. Si mojamos las paredes de una habitación cerrada en la que la temperatura sea alta, conseguiremos saturar el aire y dificultar la transpiración, por lo que la sensación térmica será mucho mayor.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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