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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Wednesday, 9 June 2010

¿Qué plusvalía debo pagar por la venta de una casa heredada?

Rafael hace la siguiente pregunta:

“¿Qué plusvalía debo pagar por la venta de una casa heredada desde el 29-04-09 tras el fallecimiento de mi madre? Yo soy propietario tras la adjudicacion de dicha herencia, desde el 15/09/09. Gracias”

Respuestas
Hay dos plusvalías. Una es el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se paga en el ayuntamiento en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, y cuyo importe depende del valor del suelo.

Otra es el incremento patrimonial que se pondrá de manifiesto cuando usted venda o done la casa, y que será la diferencia entre el valor al momento de adquisición más gastos y el valor de transmisión menos gastos, que tendrá que pagar en su declaración del IRPF.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Tuesday, 8 June 2010

Reforma tu casa con todas las garantías

Reformas Pisos - ObrerosCuando acometemos una obra de reforma, son frecuentes las dudas al respecto de las garantías que nos tiene que cubrir la empresa constructora, qué plazo tenemos para encontrar defectos ocultos y qué leyes nos amparan.

Antes de describirlo conviene recordar tres cosas importantes para disponer de estas garantías:

- Prestar mucha atención al contrato. Deben aparecer detallados todos los trabajos a realizar, el coste tolatal y los medios a emplear; quién se hará cargo de los costes de las licencias y trámites, los equipos auxiliares, y también la gestión de la obra ante las administraciones.

- La empresa que nos haga la obra debe ser profesional, como también los instaladores que nos monten los equipos. Resulta sorprendente la cantidad de reformas que nos encontramos en las que los propietarios no pueden dar de alta la luz porque quien ha montado la instalación no está autorizado para darla de alta.

- De la misma forma, conviene asegurarse que estamos contratando a una empresa que está constituida, que tiene CIF y nos puede emitir facturas (necesarias para posibles reclamaciones), y cuentan con libro de reclamaciones.


Siempre es bueno contar con un proyecto cerrado, en el que queden detalladas las obras y que incluya, además, una medición fidenigna, partida por partida, de todos los trabajos que se van a llevar a cabo. Para ello, y para hacer una dirección de obra adecuada, nada mejor que contratar a un técnico competente, que siempre velará por nuestros intereses frente a la enpresa constructora.

¿Qué leyes recogen nuestras garantías?

Básicamente, la Ley de Ordenación de la Edificación, el Código Civil y la Ley General para la Defensa de los Consumidores.

A.- Código Civil
El codigo civil establece la obligación de responder de los vicios de la construcción durante:

-10 años, por vicios en la construcción.
-15 años, por incumplimiento de contrato (si no se han ceñido a las especificaciones marcadas en el proyecto).

B.- Ley General para la Defensa de los Consumidores.
Establece un plazo de seis meses para vicios ocultos, en prestación de servicios.

C.- Ley de Ordenación de la Edificación.
(Aplicable a obras de nueva planta y a aquellas en las que se realiza una modificación sustancial de la edificación, o se realizan reformas estructurales)

Marca los siguientes plazos, durante los cuales los agentes que intervienen en la consrucción deben responder de posibles defectos:

- Durante diez años, de los daños materiales causados por defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante tres años de los daños causados por defectos de las instalaciones y elementos constructivos que sean causa de inhabitabilidad (por ejemplo, cerramientos sin aislamento y azoteas que no son impermeables).
- Durante un año, de los daños causados por defectos en revestimientos, pinturas y alicatados.

Para poder ejecutar esta garantía, se debe efectuar la reclamación en el plazo máximo de dos años a contar desde la aparición del vicio oculto.

¿Cómo actuar si nos encontramos un fallo?

En primer lugar, prestar atención a los plazos marcados por la ley. Según la obra que hayamos realizado, es posible que el constructor no sea ya responsable de los defectos en la obra.

En segundo lugar, consultar a un experto. Nos redactará un informe en el que dictamine la existencia del problema, su causa y las posibles responsabilidaes, así como una cuantificación de los daños y el precio de una posible reparación.

Después de esto, ponernos en contacto con la empresa que nos hizo la obra. Si presentamos una reclamación por escrito, están obligados a respondernos anytes de un mes, en caso contrario podemos ponerlo en conocimiento de Consumo.

Si la respuesta de la empresa fuese negativa, podríamos plantearnos tomar acciones legales.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Thursday, 3 June 2010

Cómo cambiar tu hipoteca de banco o heredar la hipoteca del piso que compras

¿No estás contento con las condiciones de tu hipoteca? ¿Quieres cambiarla de banco? A eso se le conoce como subrogación de hipoteca. Se hace para conseguir que baje el tipo de interés. Aunque también se llama subrogación cuando vendes tu piso y el comprador se subroga en la hipoteca que tú tenías sobre tu hogar, es decir, se hace cargo de la deuda. También puede puede pasar que compras un piso de obra nueva y tú te subrogas en la hipoteca que tenía el constructor y que usó para financiar la construcción de los pisos.

Pero mejor que te leas el post: Subrogación y novación de hipoteca, ventajas e inconvenientes del cambio que habla sobre todo este mundo del cambio de hipotecas.

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Wednesday, 2 June 2010

San Sebastián se libra de la crisis

San Sebastián es la capital de provincia más cara para comprar una vivienda. El precio medio del mes pasado alcanzó los 557.383 euros, según refleja el informe de mayo de la Evolución del Precio de Venta de Viviendas en España de Ventadepisos. Aquí también se apunta una subida en la curva de precios de Donostia con un incremento semestral del 3%, algo que choca con las otras tres capitales de provincia más caras del país donde esta misma curva registro caídas en todos los casos: Madrid con un precio medio de 455.199 euros en mayo apuntó una bajada semestral de un 11,2%, Barcelona con 438.284 euros también registró un negativo semestral, aunque mínimo: 0,2%, y Sevilla con 435.734 euros tuvo una variación semestral decreciente pero no exagerada: -1,8%

Si se compara el precio medio de venta en España con el de San Sebastián, la diferencia es abismal. Mientras en San Sebastián se pide una media de 557.383 euros por un hogar, en el resto del país se pide 265.212 euros. La variación semestral de España es negativa: -1,5%.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Pero San Sebastián parece que no solo se libra de la crisis en la compraventa, también es ajena a la caída de los precios en el alquiler de pisos. Justamente ayer, el blog de Enalquiler, publicaba un post en el que se destacaba la evolución de los precios de esta capital de provincia frente a la tónica general del país, el titular es más que sugerente: San Sebastián nada a contracorriente.

Los precios de las viviendas en venta en San Sebastián terminaron el año en diciembre con una media de 541.117 y comenzaron 2010 al alza registrando una subida en enero y colocándose en 545.300 euros. En abril la curva continuaba ascencendente con una media de precios de 560.610 euros, pero mayo ya registro una suave caída colocándose la venta media de un piso en 557.383.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Puedes ver cuál es el precio de venta de viviendas en tu zona en Evolución del Precio de Venta de Viviendas en España de Ventadepisos.

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Monday, 31 May 2010

Nos ponemos guapos para ti

Acabamos de estrenar diseño y nuevas herramientas que te ayudarán a comprar o vender tu piso. Nos fijamos en que los compradores buscan cada día más, pisos que necesitan arreglos, así que nos pusimos manos a la obra y ahora tenemos una nueva sección: ‘A Reformar’, para que el usuario tenga todos esos pisos a mano y los vendedores saquen más partido a sus anuncios. Y si esas viviendas no le convencen, el comprador siempre puede ver las de segunda mano u obra nueva.


Venta de pisos


Con esta nueva versión, Grupo Intercom, líder en España en la creación y desarrollo de negocios en Internet y accionista mayoritario de Ventadepisos, se afianza en el mercado inmobiliario online.

Ventadepisos cuenta con más de 200.000 inmuebles en venta en todo el país y desde su nacimiento hace poco más de un año ha contado con un público fiel que ha sido clave en su desarrollo. El tráfico del portal ha experimentado una subida espectacular en los últimos siete meses con cerca de un 97% de crecimiento en sus páginas vistas mensuales. Los compradores que utilizan Ventadepisos agradecen la rapidez de su motor de búsqueda y sencillez en el diseño del portal que ahora estrena nueva resolución (1024 x 768) para facilitar todavía más su navegación.

El objetivo del portal es ser útil para el comprador que quiere encontrar su piso ideal en el mínimo tiempo posible y por eso le brinda herramientas prácticas, como su recién estrenada Evolución del Precio de Venta que le muestra el coste medio de la vivienda en la zona donde quiere vivir y si ha bajado o subido en los últimos seis meses para que pueda calcular el precio justo de su hogar.


Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com




Y para los que ya han comprado piso, Ventadepisos también tiene su sección ‘Mudanzas y Reformas’ donde pueden ponerse en contacto con los mejores proveedores de servicios de pintura, mudanzas, reformas, diseño de interiores, guardamuebles… de su zona.


Mudanzas y Reformas


Ventadepisos forma parte del paraguas inmobiliario encabezado por Enalquiler, líder en alquiler de vivienda habitual en España, que también cuenta con portales en Italia (mioaffitto.it) y Francia (pretalouer.fr), además de su site Masprofesional, especializado en inmobiliaria de empresa.

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Friday, 28 May 2010

¿Qué hago si no compro piso y tengo una cuenta vivienda?

María Patrocionio hace la siguiente pregunta:

“Me gustaría (si alguien sabe de esto), qué puedo hacer con la cuenta vivienda, no he encontrado piso, se cumple el plazo, y no se cuánto se paga a hacienda, o cómo se hace.

También me gustaría saber, si esa inversión puede servir para comprar terreno o parcela para en su dia construir casa, o si se puede utilizar para las casas prefabricadas. Y si no pues pagaremos a hacienda.

Gracias”


Respuesta

Si no usa el dinero de la cuenta en la compra de una vivienda en el plazo establece debe devolver el dinero desgravado con intereses. Si compra una parcela urbana y se va a vivir allí en el plazo establecido podría conservar la desgravación.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
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Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 27 May 2010

¿Cuándo se hace el cambio de titularidad del agua y la luz al comprar un piso?

Diego hace la siguiente pregunta:

“Voy a comprar un piso, y estamos negociando con el vendedor para hace un cambio de titulariad de los recibos de Agua, Luz, etc… ¿Cuándo se deben finiquitar los gastos y realizar ese cambio de titularidad: ¿Antes o después de escriturar? Algún consejo?

Muchas gracias”


Respuesta

Normalmente después de escriturar, para salvar la situación en caso de que no se formalizase la firma de escritura por algún motivo.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
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Wednesday, 26 May 2010

¿Cómo declaro el piso que he comprado junto a mis padres?

Liher hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo una duda, compré un piso en 2007, el banco me hizo firmar una hipoteca en la que yo era dueño del 80% del piso y el 20% restante mis padres, el problema que tengo es que la hipoteca solo me pertenece al 33%, otro 33% mi padre y el otro 33% mi madre.

Cuando me llega el borrador me desgrava solo el 33%, el año pasado lo rectifique y declaré el 80% del dinero que había pagado de hipoteca. ¿Está bien hecho? ¿Tendría solo que declarar el 33%?

Muchas gracias.”


Respuesta

Usted tiene una proporción distinta en la propiedad del piso que en la titularidad de la hipoteca. La desgravación en el IRPF es por el porcentaje de hipoteca, el 33%. Si usted está pagando más podría desgravarse más, pero en caso de una inspección tributaria tendría que poder demostrar que paga de hipoteca el porcentaje por el que se ha desgravado.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
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Tuesday, 25 May 2010

Cómo cambiarle la cara a tu casa

ReformasUna reforma en casa siempre es una molestia. Por eso, si estamos pensando ponernos manos a la obra (en sentido literal) conviene planificar bien qué es lo que queremos hacer, para así aprovechar que vamos a tener albañiles en nuestra vivienda. Además de evitar tener que volver a llamarlos en una buena temporada, también conseguiremos unos precios más interesantes. Para ello, antes de empezar tenemos que pensar muy bien qué aspectos de nuestro hogar nos gustaría cambiar, no solamente estéticos. Después de eso, será cuestión de ponernos en manos profesionales que nos asesoren adecuadamente.

Estos son algunos de los aspectos de nuestra vivienda que podemos mejorar en una obra de reforma.

ESPACIO.- El espacio es la mayor riqueza de una vivienda. Son muchos los recursos que se pueden emplear para conseguir una mayor amplitud interior, desde unificar habitaciones hasta adaptarlas a nuestas necesidades reales. Es buena idea crear lugares de almacenaje –trasteros, armarios, alacenas- que nos permitirán dejar las habitaciones más limpias. También es posible conectar, al menos visualmente, las zonas de cocina, comedor, office y estar, creando sensación de espacios amplios. Los paneles correderos de suelo a techo en lugar de puertas permiten tener habitaciones amplias que pueden subdividirse cuando es necesario. Por ejemplo, podemos crear un dormitorio que se divide en dos cuando tenemos invitados, pero que nos evita tener una habitación que no utilizamos normalmente.

Evidentemente, tendremos que asegurarnos de que la obra que queremos hacer no pone en peligro la estabilidad del edificio eliminando muros de carga y elementos de la estructura.

LUZ.- La luz natural es nuestra gran aliada a la hora de dar forma a nuestra casa. Trabajar con la luz no se refiere sólo a la posición y al tamaño de las ventanas –cambiar las carpinterías y los cajones de persiana nos puede permitir meter hasta un 20% más de luz natural- sino a conseguir, a través de la distribución, evitar los pasillos oscuros y las habitaciones con mala orientación, que sean demasiado frías en invierno y calurosas en verano. Para jugar con la luz también es importante seleccionar bien los materiales y los colores de revestimiento –suelos, tecno, paredes-, y el color de las carpinterías interiores.

AHORRO DE ENERGÍA.- Podemos conseguir ahorros importantes en la energía que gastamos en calefacción y aire acondicionado, con obras que no son excesivamente complicadas Podemos cambiar las carpinterías por otras con vidrio aislante y rotura de puente térmico, o poniendo dobles ventanas por delante de las ya existentes y creando una cámara de aire entre ellas, por ejemplo. También podemos ganar mucho introduciendo unas protecciones solares que nos permitan regular la cantidad de sol que entra en casa en función de la orientación de las ventanas. Respecto a los muros exteriores, existen asimismo diferentes soluciones para incrementar su grado de aislamiento. Se pueden realizar desde dentro del inmueble (trasdosando el muro con pladur, por ejemplo) o desde fuera (revistiendo la fachada con paneles rígidos de aislamiento). También podemos mejorar el aislamiento tratando los puntos singulares, como las jambas y alfeizares de las ventanas o los pasos de instalaciones.

INSTALACIONES.- Aunque no nos lo hayamos planteado inicialmente, una obra de reforma puede ser el mejor momento para modificar las instalaciones de nuestra vivienda. Si vamos a cambiar nuestra cocina y queremos poner una vitrocerámica o un horno eléctrico, tal vez debamos cambiar los circuitos de electricidad para que puedan soportar la carga de estos electrodomésticos; también si queremos poner aire acondicionado, o termos eléctricos: todos estos aparatos, que requieren una gran demanda de potencia eléctrica, necesitan ciircuitos con protecciones específicas para eviar accidentes. Pero también puede ser un buen momento para colocar nuevos enchufes, tomas de teléfono o antena, cambiar los mecanismos o poner doble encendido en la luces de la casa que puedan necesitarlo.

PREVENIR PROBLEMAS FUTUROS.- Cuando estamos en obras, vamos a tener la oportunidad de inspeccionar partes de la casa que normalmente están ocultas, y realizar las reparaciones necesarias antes de que aparezcan los problemas. Podemos ver el estado de la estructura, lo que es especialmente importante si ésta es antigua, y nos hará tomar decisiones motivadas sobre cuestiones aparentemente intrascendentes, como levantar o no un suelo para colocar otro nuevo en función del peso que pueda soportar la estructura. Podemos también echar un vistazo a las redes de saneamiento y de fontanería. Muchas veces, los problemas de humedad de las casas empiezan por pérdidas en las instalaciones, que son de fácil reparación.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
arquitopos@gmail.com

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Thursday, 20 May 2010

¿Cómo podemos vender nuestro piso y repartir el dinero entre la pareja?

Pilar hace la siguiente pregunta:

“Voy a vender una casa y repartir el dinero entre mi cónyuge y yo para comprarnos un piso cada uno por separado. ¿cómo lo hacemos que nos salga más rentable? ¿habrá muchos “gastos” de papeleo?.

Gracias”


Respuesta
No hay más que una forma de vender. Y pueden hacerlo directamente o encargarlo a una o varias agencias. Negocien que todos los gastos salvo la plusvalía municipal y el incremento patrimonial en la declaración de la renta sean a cuenta del comprador. Cuidado con las señales a cuenta, sobre temas de pendiente de obtener financiación para el comprador, plazos, si la entrega de la vivienda se hará el día de la firma de escritura o más tarde. Si no recurren a una agencia, por lo menos consulten con un abogado.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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