El comprador de una vivienda debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero ¿cómo se hace bien? Aquí te lo contamos todo.

Qué es el ITP

El ITP es un impuesto que gestionan las autonomías así que varía dependiendo de las comunidades.

Este impuesto se paga con el modelo 600 de la Agencia Tributaria que no solo sirve para la compraventa de viviendas, también se usa en Operaciones Societarias (OS) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), por lo que cuando se rellena el formulario se debe especificar el concepto que se tributa: el de Transmisiones Patrimoniales.

Por lo general, el pago de este impuesto se debe hacer durante los 30 días hábiles posteriores a la formalización del contrato.

El comprador puede solicitar el fraccionamiento de su pago si se ha comprado una vivienda habitual con una superficie útil no superior a 120 m2, eso sí, la petición del fraccionamiento se debe hacer dentro del plazo que se tiene para liquidarlo. Se puede fraccionar en tres anualidades como máximo y devengan intereses de demora a favor de Hacienda.

Cómo se paga

En el modelo se debe especificar:

Quién es el transmitiente: el vendedor.

Quién es el sujeto pasivo en la transmisión realizada: el comprador.

Quién es el presentador: si la gestión del ITP la realiza una persona ajena al contribuyente (una gestoría, por ejemplo), se debe indicar quién es.

El presentador presenta este modelo 600, pero las notificaciones futuras que puedan haber se hacen al sujeto pasivo (al comprador)

Inmueble y documento firmado: se debe indicar el documento en el que se ha formalizado la operación con el número de protocolo y nombre del notario.

También hay que declarar todos los datos del inmueble, para su correcta identificación.

Hay que señalar bien que se trata de un inmueble porque el tipo impositivo en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía en función del tipo de bien que se transmita.

Valor del inmueble: lo normal es que en el modelo 600 se indique el mismo valor del inmueble que el que aparece en la escritura de compraventa, pero hay otras posibilidades. Ahí depende del mayor o menor riesgo que quiera correr el contribuyente.

Y esto es así porque la base imponible del ITP es el valor real del inmueble y el valor que aparece en la escritura no siempre es el valor real del inmueble porque un inmueble se puede comprar por un valor mayor o menor al que tiene en realidad dependiendo de cómo esté la demanda en la zona donde se ubica la vivienda.

Tipo impositivo: se debe declarar el tipo impositivo que se aplicará a la base imponible y si hay beneficios fiscales.

El tipo impositivo y los beneficios fiscales variarán en función de la comunidad autónoma donde se haga la declaración. Lo habitual es aplicar tipos impositivos reducidos o beneficios fiscales cuando el inmueble adquirido es una vivienda habitual.

Cataluña es la comunidad autónoma con el tipo general del ITP más alto: entre el 10% y el 11% dependiendo del tramo. En Baleares y Extremadura se encuentra entre el 8% y el 11%, y en Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, entre el 8% y el 10%.

En Andalucía, por ejemplo, se aplica un ITP del 8% hasta una base liquidable de 400.000 euros, 9% desde 400.000,01 euros hasta los 700.000 euros, y 10% a partir de este umbral y para el resto del valor de la vivienda. Así lo explica El País en un artículo en el que se incluye un gráfico con un mapa de España que muestra el Tipo General del ITP por comunidad autónoma, pulsa en la imagen de abajo para ver cómo está en tu zona.

La concesión de hipotecas para comprar vivienda se incrementó un 17,1% interanual en marzo, hasta los 18.075 nuevos préstamos. El capital medio prestado fue de 240.336 € (29,1% interanual). Unas cifras del Consejo General del Notariado que reflejan la recuperación del sector inmobiliario y que revelan otros datos positivos: un incremento del 5,8% interanual en compraventa de viviendas.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante hipoteca se situó en el 46,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 78,7%.

Sube un 2% el precio de las viviendas

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en marzo fue de 1.261 €, reflejando así un repunte del 1,9% interanual. Este encarecimiento del metro cuadrado de las viviendas se debe tanto al aumento del precio por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares (7,0% interanual), como al de las viviendas de tipo piso (1,2% interanual).

Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se incrementó un 2,0%. Dentro de éstos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.361 € (1,1% interanual) y el de los pisos nuevos de 1.678 € (10,7% interanual).

La compraventa de vivienda se situó en marzo en 38.674 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 5,8%, que se reduce hasta el 3,6% en la serie corregida de estacionalidad.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 4,0% (1,5% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre del 5,2%. Este incremento de las transacciones de pisos libres se debe, únicamente, al incremento de las ventas de pisos de segunda mano (8,5% interanual), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una contracción del 18,5% interanual. Respecto a la venta de viviendas unifamiliares, ésta mostró un fuerte crecimiento del 13,0%.

En 15 años ya no habrá stock de vivienda nueva vacía en España. Es el escenario más optimista manejado por el Banco de España, el más conservador estima una reducción del stock del 44%. Todo según el último informe económico del Banco de España en el que también se hace hincapié en que se trata de estimaciones y los resultados se deben considerar con cautela dada la incertidumbre acerca de los diversos supuestos que condicionan las estimaciones, en lo referente tanto a las cifras de creación de hogares como a la oferta disponible inicial y su grado de alineamiento con la demanda actual y futura.



De acuerdo con el escenario base marcado por el Banco de España, en 2029 habría en España 19,1 millones de hogares, casi un millón más que en 2014. En el otro extremo, esto es, en el escenario 4, los hogares ascenderían a casi 22 millones en 2029, 3,6 millones más que los de 2014.

Entre ambos extremos se situarían los escenarios 2 y 3, para los que se estiman aumentos de los hogares de 2,7 millones y 1,6 millones, respectivamente, entre 2014 y 2029.

Cómo pesa el stock de viviendas nuevas vacías según la provincia

Según la estadística del Ministerio de Fomento, el stock de vivienda nueva pendiente de vender existente a finales de 2014 era de unas 540.000 viviendas y ha mantenido una trayectoria de suave disminución desde 2010, con una reducción acumulada desde el máximo de un 17,5%.

Esta trayectoria de absorción lenta del stock tiene lugar en un contexto en el que las viviendas terminadas tocaron suelo en 2014, situándose en unas 45.000 en el conjunto del año, mientras que las transacciones de vivienda nueva siguieron mostrando una notable atonía (55.000 en 2014).

El proceso de disminución de las viviendas pendientes de venta está siendo bastante generalizado en todo el territorio nacional, si bien persiste una gran dispersión en cuanto a la distribución geográfica de este stock. Casi un 50 % del volumen de viviendas sin vender se concentra en ocho provincias (Madrid, Toledo y seis de la costa mediterránea).

No obstante, para determinar el grado de desequilibrio de la oferta es más relevante analizar el peso del stock pendiente de venta sobre el parque de vivienda existente en cada provincia (como se puede ver en el gráfico de abajo).

Las zonas con una ratio entre estas dos variables superior a la media nacional (que es de un 2,1%) abarcan, por un lado, provincias con una gran afluencia turística y con mayor peso de la segunda residencia y, por otro lado, zonas interiores donde no se han materializado las perspectivas de desarrollo (urbanístico) que, debido a su proximidad a grandes urbes, se proyectaban antes de la crisis.

Por el contrario, entre las provincias con un stock en relación con el parque por debajo de la media nacional destacan Madrid, Barcelona y Valencia.

Está claro que a los españoles nos gusta vivir en una casa que sentimos como nuestra. Nos gusta comprar piso y convertirlo en nuestro hogar. El alquiler no nos va … ¿Por qué digo esto? Porque los números del Banco de España sostienen mi tesis.

En 1991 el 79,3% vivíamos en una casa comprada mientras que el porcentaje de los que vivíamos de alquiler quedaba en tan sólo un 13,5%. En plena efervescencia del boom inmobilario estos porcentajes llegaron a ser mucho más extremos: 84,5% compra y 9,6% alquiler en 2001 …

Pero la burbuja estalló y los números mostraban que las circunstancias económicas inclinaban la balanza hacia el alquiler, en 2013 había un 77,7% de españoles viviendo en hogares de su propiedad y un 15,4% de alquiler. Un año después, cuando la economía empezaba a pintar mejor, los números defienden mi tesis: 78% compra vs 14,9% alquiler … Si se puede, los españoles compran …

Pero mira los números del Banco de España y saca tus propias conclusiones:

Estos números confirman que los españoles preferimos comprar a alquilar piso, aunque, si las circunstancias económicas nos obligan, cambiamos de idea y nos apuntamos tímidamente al alquiler como hacen muchos ciudadanos de países del norte de Europa …

Si no puedes comprar un piso entero, ¿por qué no compras sólo un porcentaje? ¿Un 20% ó 30% …? ¿Por qué no compras sólo lo que puedes pagar? Es algo que ya se hace en el Reino Unido y Países Bajos desde hace más de tres décadas y parece ser que Catalunya se apunta. El Parlamento catalán está tramitando un proyecto de ley que incorporará la propiedad compartida (comprar piso de forma progresiva) y la temporal (comprar la casa durante un periodo de años).

Objetivo: crear un mercado inmobiliario asequible a más personas

El modelo catalán es fruto del trabajo que desde hace cuatro años lleva a cabo la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), dirigida por Sergio Nasarre, según explica El País en su artículo: Sea propietario sin comprar ni alquilar. Su implantación se hará a través de la modificación del Código Civil de Cataluña y su aprobación está prevista para esta legislatura, antes de octubre. “No existe una ley a nivel nacional que ampare esta vía y nuestros intentos por explicar el proyecto han sido infructuosos“, añade Nasarre.

El objetivo es crear un tercer mercado inmobiliario asequible a más personas que permita, por ejemplo, empezar a adquirir un piso en la avenida Diagonal de Barcelona por 300.000 euros. ¿Cómo? “Comprando un 40% y el resto progresivamente sin sobreendeudarse“, explica Nasarre.

“La idea es que a lo largo de un plazo pactado, que podría ser de 99 años, el comprador pueda ir adquiriendo de 10% en 10% fracciones del inmueble. Por ejemplo, si tiene recursos propios o puede financiar una parte podría empezar con un 20% de un piso que cuesta 200.000 euros. En este caso, la hipoteca sería solo de 40.000 euros y, una vez pagado, podría optar a comprar el siguiente 10% del inmueble y así sucesivamente“, cuentan desde la Cátedra de Vivienda de URV. La compra mínima es del 10% cada vez. Por el resto (el 80%) pagaría una renta mensual -más baja que un alquiler normal- al vendedor.

Otra fórmula es hacerse con un piso solo por los años que se necesiten. El vendedor se limita a cobrar el alquiler por el porcentaje del piso que aún es suyo y solo tiene derecho a emprender acciones legales para evitar un posible deterioro de la casa. Esta forma de acceso aprovecha la flexibilidad del alquiler y la estabilidad de la propiedad. “Va destinada a aquellas familias que no pueden obtener ayudas públicas (porque tienen entre 1.000 y 2.000 euros de ingresos), pero que no pueden recurrir al mercado libre sin sobreendeudarse, al tiempo que no ven en el alquiler una forma de tenencia adecuada para su plan de vida“, dice el Nasarre.

¿Estás pensando en comprar piso sobre plano? Las buenas noticias inmobiliarias respecto al incremento de compra de pisos y firma de hipotecas siembran el optimismo en el mercado inmobiliario, hasta en la compra sobre plano. ¿Eres uno de los que apuestan por esto? Pues no cometas ningún error de novato. Estos son los más comunes:

1.- No reunirte con el arquitecto

Puedes hablar con el arquitecto de la promotora a la que vas a comprar tu casa. Puedes consultarle dudas, proponer cambios … No creas que no puedes.

Pide, además, el plano para ver cómo va a ser de verdad el piso porque puede que haya cambios con respecto al plano inicial. Muchas veces las obras sufren modificaciones desde que los pisos se ponen a la venta hasta que el arquitecto registra la obra en el colegio de arquitectos. Verifica los cambios antes de firmar el plano definitivo.

2.- No comprobar que se hacen de verdad los cambios que quieres

Un error muy común entre los que compran sobre plano es que hacen comentarios sobre el plano inicial pensando que el arquitecto ha tomado nota de todo lo que quieren y, a veces, el arquitecto se olvida de incluirlo todo. Son despistes que el comprador debe tener en cuenta y, por tanto, revisar siempre sobre el plano de obra que todos los cambios están perfectamente anotados/dibujados no vaya a ser que no se haya tirado un tabique o ampliado el balcón …

3.- No tener en cuenta la temperatura

Somos muchos los que queremos luz a toda costa y pedimos al arquitecto que amplíe las ventanas. Eso hace que el piso sea más luminoso, pero también más frío en invierno porque las ventanas son un coladero de frío pese al doble cristal y buen aislamiento …

4.- No echar mano de la regla mágica

¿Sabes lo que es un escalímetro? Es la regla mágica de los arquitectos y si compras sobre plano deberías hacerte con una o pedirla prestada. Tiene forma de estrella y contiene varias escalas y sirve para saber a cuántos metros reales equivalen los milímetros diseñados en un plano. Úsala para saber de verdad las medidas de todas las habitaciones de tu casa y no llevarte sorpresas.

5.- No conocer bien la casa, ni su orientación

Si compras sobre plano debes preguntar cómo está orientada la casa, el plano debería indicarte dónde está el norte para saber por dónde entra la luz solar y cuánto tiempo. Si no lo calculas bien no sabrás lo oscuro o luminoso que puede ser tu piso. También deberías preguntar al arquitecto por las horas de luz en invierno y en verano y comprobar si se van a construir edificios alrededor que puedan quitar el sol.

Los enchufes pueden parecer una tontería, pero son muy importantes en la casa. Tú puedes necesitar muchísimos enchufes en la cocina y ninguno en el baño o al revés o trabajar en casa y necesitar que tu oficina esté totalmente equipada de enchufes, toma de teléfono … Pide los enchufes que necesites sobre plano, no cuesta nada.

El baño también es una estancia importante en la casa, ¿prefieres ducha o bañera? ¿no puedes vivir si tu bidé? ¡Dilo!

6.- No comprobar cómo es la plaza de garaje

Calcula la facilidad de maniobra del coche cuando vayas a escoger la plaza de garaje (si te dejan escoger). Debes tener en cuenta, por supuesto, el tamaño de tu coche.

Sólo un 4% de los españoles tiene previsto comprar piso en 2013, un 0,7% tiene dudas y un 95,3% tiene claro que no lo hará, según indican los datos recogidos en julio del Indicador de Confianza del Consumidor (ICC) del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).

 

Este porcentaje representa un descenso de medio punto con respecto al índice de junio (4,5%). Quizás la negativa ante la compra sea porque más de la mitad de los encuestados (un 52,3%) creen que los precios de la vivienda bajarán durante el próximo año. Un 35% piensa que se mantendrán. Y es que un 48,6% de aquellos que esperan que el precio de la vivienda baje en 2013 ve como principal factor la caída de la demanda de pisos, un 28,1% el exceso de oferta y un 26% le echa la culpa a las políticas del Gobierno y de sus respectivos ayuntamientos.

 

Para terminar, sólo un 14,1% de estos encuestados considera que la crisis hipotecaria será causa de las bajadas de precios en 2013.

 

Más información:

El Mundo: Apenas un 4% de los españoles prevé comprar casa en 2013

Quien compre piso de aquí al 31 de diciembre podrá desgravar la mitad de la plusvalía que genere la futura venta de esa misma vivienda. Son los descuentos fiscales del Gobierno ante el parón inmobiliario, Lo que quieren es que salgan los activos inmobiliarios de la banca. Es, en definitiva, un estímulo para los inversores particulares o empresas que apuesten para mantenerlas -en alquiler- a medio plazo y traspasarlas más tarde.

Como ha explicado la ministra de Fomento Ana Pastor, se trata de una medida que tiene la finalidad de “dinamizar el mercado inmobiliario”, en el tramo de la inversión, podría aclararse. El descuento se aplicará a tres impuestos: el IRPF, el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes y el Impuesto de Sociedades, siempre que no haya vinculación -familiar, contractual o empresarial, se entiende- entre comprador y vendedor. Esta salvedad evitará que los inmuebles puedan circular entre empresas de un mismo grupo.

La medida, que entrará dentro del Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, beneficia principalmente a los bancos, principales tenedores de inmuebles, que los pondrán a tiro de inversores que aspiren a venderlos más caros con posterioridad. De hecho, la exención se aplica no sólo a viviendas, también a locales, solares, trasteros, garajes y oficinas. Una vez vendidas, las viviendas adquiridas entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre tendrán privilegios fiscales, sin importar el año en que sean vendidas.

Más información
El Mundo: El Gobierno incentiva la inversión inmobiliaria rebajando el 50% las plusvalías

“Ud personalmente, ¿tiene planes de comprar vivienda en el próximo año?”. Así era la pregunta que hizo el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) en su último Indicador de Confianza del Consumidor (Diciembre 2011). Una aplastante mayoría (95,9%) de los encuestados dijo que no, tan solo un 3,6% dijo que sí y un 0,5% no sabe/no contesta.



Un 42,5% de los encuestados afirma que llegan justo a fin de mes y un 34,6% llega a ahorrar un poco de dinero mensualmente. Algunos ya han tenido que echar mano de sus ahorros familiares para pasar el mes (13,2%) y otros (5,6%) se están endeudando.

Más información
Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) - Indicador de Confianza del Consumidor (Diciembre 2011)

En Andalucía hay 1.390 las familias que han podido comprar desde 2010 viviendas de la Junta de Andalucía donde residían como inquilinos mediante cuotas hipotecarias que van de los 60 a los 100 euros mensuales. Forma parte del Plan de Venta 2010-2011 de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda para facilitar el acceso a una vivienda en propiedad en condiciones económicas ventajosas a aquellos inquilinos de su parque público que cumplan los requisitos exigidos.

Los pisos cuestan entre 30.000 y los 15.000 euros. Las viviendas con precios máximos son de reciente construcción, entre cinco y diez años, por lo que se encuentran en buen estado de conservación y se localizan en ciudades grandes y medias. En el tramo de los inmuebles más baratos se incluye un parque residencial con una antigüedad superior a veinte años en municipios pequeños o en barriadas de grandes capitales.

Por provincias, en Almería se han acogido al plan de venta 95 viviendas, en Cádiz 254 inquilinos, en Córdoba un total de 134 y en Granada 94. Por su parte, en Huelva han sido 290 las familias onubenses que han podido adquirir las viviendas en las que residen; en Jaén ascienden 187, en Málaga suman 120 y en Sevilla a 216.

Quiénes puede acceder a estos pisos
- Personas con ingresos anuales que no superan las 2,5 veces el Iprem –Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples- (unos 18.000 euros netos).
- Inquilinos con al menos un año de antigüedad en el piso y que están al corriente del pago de su alquiler mensual, que se descuenta del precio final de venta. Deben contar también con el título de ocupante legítimo como arrendatario.

Más información:
Junta de Andalucía – Consejería de Obras Públicas y Vivienda: Casi 1.400 familias inquilinas compran los pisos de la Junta con cuotas hipotecarias que oscilan entre los 60 y 100 euros