Tuesday, 22 March 2011

Tu pack para comprar piso

Compraventa pisosSi eres comprador, te interesa lo que voy a contar. Cuando sales al mercado a cazar la casa de tus sueños necesitas dinero y papeles. A conseguir el dinero no podemos ayudarte, sólo desearte suerte, pero sí que sabemos un poco de papeles. Bueno, Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, es el que más domina del tema y te enumera los papeles que debes pedir cuando compras un piso para que no te den gato por liebre.

Y, por supuesto, debes tener también muy claros cuáles son tus derechos como comprador. Exige todas las garantías para evitar sorpresas desagradables una vez instalado en tu hogar. Por ejemplo, si compras un piso de segunda mano tienes seis meses de plazo desde que se te hace entrega para poder detectar vicios ocultos y, por lo tanto, pedirle cuentas al vendedor que está obligado a dártelo en perfectas condiciones. Si por el contrario, has optado por obra nueva examina bien todos los documentos que se te entreguen, sobre todo la cédula de habitabilidad y la escritura de cancelación de hipoteca del vendedor. Al comprar sobre plano acuérdate de pedirle al promotor o constructor una póliza de seguro o aval bancario que garantice la devolución de las cantidades percibidas a cuenta con sus intereses si algo va mal y no se te entrega el piso.

Completamos el pack con:

1.- Cómo comprar la casa de tus sueños y que te salga barata

2.- Cómo comprar una vivienda de obra nueva

3.- Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano

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Wednesday, 26 January 2011

Que no nos den gato por liebre

A veces encontramos en el mercado inmobiliario ofertas que nos parecen irresistibles. He aquí algunos aspectos en los que fijarnos para saber si nos están tratando de colar gato por liebre:

-Papeleos. A través del registro y el catastro podemos saber si lo que no están vendiendo coincide en metros y uso con lo que nos están vendiendo. Son relativamente frecuentes los casos en los que nos venden parcelas y solares que no están segregados y en los que no podemos edificar, viviendas que han sido ampliadas ilegalmente o incluso edificadas en suelos que no son urbanizables, lo que puede ocasionarnos grandes disgustos a la hora de contratar, por ejemplo, los suministros.

Veremos también que los metros cudrados que nos están vendiendo son, efectivamente, de metros útiles, o por el contrario se refieren a metros construidos con repercusión de zonas comunes. Pisos de 90 metros construidos pueden llegar a quedarse en poco más de 60 útiles.

-Comunidad de propietarios. Hablando con el presidente de la comunidad, podemos saber qué mantenimiento se le hace al edificio, si ha pasado la ITE, si tiene patologías… Encontramos de vez en cuando edificios en los que, por ejemplo, cada vez que llueve se les inunda el garaje; o que tienen problemas con la instalación eléctrica de los ascensores.

-Número de viviendas por escalera. Los costes de mantenimiento de un ascensor, por ejemplo, pueden ser elevados si se dividen entre pocos vecinos. En bloques con muchas viviendas vacías también podemos encontrarnos con comunidades sin capacidad de tomar decisiones.

-Estado general de la construcción. Conviene que nos fijemos tanto en la vivienda como en las zonas comunes del edificio, porque algunas patologías pueden disimularse con esmero en el interior de la vivienda, pero la caja de escalera suele ser más sincera.

Cubiertas.- Conviene, si podemos, que visitemos las cubiertas y los garajes, y busquemos marcas que nos indiquen acumulación de agua, porque pueden ser sinónimo de problemas de infiltración.

Instalaciones.- En la visita podemos detectar rápidamente el estado de la instalación eléctrica, viendo si tiene enchufes suficientes, si hay cables grapeados por la pared, si las clavijas tienen toma de tierra (las redondas, tipo schuko) y el estado del cuadro de los fusibles, asegurándonos que cuenta con las protecciones adecuadas (diferencial y al menos 5 interruptores). Una instalación eléctrica obsoleta nos va a obligar, más pronto que tarde, a realizar una inversión en modernizarla.

Fontanería y saneamiento. Podemos encontrar algunas pistas sobre la edad de la edificación visitando el cuarto de contadores. Una instalación de montantes de acero galvanizado o un contador único par todo el bloque suelen ser señal de una instalación de más de treinta años. Si las tuberías del interior del piso no se han cambiado, van a requerir nuestra atención.

Aislamiento. Carpinterías antiguas de madera o hierro, ventanas con vidrio simple o muros de cerramiento de poco espesor serán sinónimo de mucho frío en invierno y calor en verano. Atención también a los áticos en edificios de una cierta antigüedad: el sol en las azoteas acaba transmitiendo el calor al interior de la vivienda.

Humedad. Una vivienda sin ventilación cruzada (ventanas dando a dos fachadas diferentes, suele tener una ventilación deficiente, lo que en un piso bajo o poco soleado puede conducir a la presencia de humedades de condensación. Si la casa está pintada recientemente, será difícil detectar este problema a simple vista, debiendo dejarnos guiar por nuestra intuición.

Muros y tabiques. Podemos comprobar, golpeándolos con la mano, si los tabiques son de ladrillo o de pladur, si tienen masa como para asegurarnos un aislamiento acústico o si por el contrario son particiones livianas. Podemos ver, con las ventanas cerradas, si nos llegan ruidos del exterior, y si se escuchan las pisadas o ruidos de los vecinos. Los sonidos que se transmiten a través de la estructura del edificio tienen difícil solución.

“Para reformar”. Si el estado de la vivienda es tal que requiere una reforma, podemos estimar rápidamente el coste por metro cuadrado de una reforma, a través de este cuadro:




Reforma básica.- Baños y cocina y saneado de revestimiento.
Reforma media.- Baños y cocina, instalaciones, solado, carpinterías interiores.
Reforma total.- Nueva tabiquería, cuartos húmedos, carpinterías interiores y exteriores, solado, instalaciones…

Los precios son una estimación a partir de nuestra experiencia personal, para un piso en una gran ciudad. En todo caso, son meramente indicativos y no deben tomarse como presupuestos.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954532346
arquitopos@gmail.com

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Thursday, 21 January 2010

Cómo comprar un piso sin ir al banco

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”

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Tuesday, 24 November 2009

Seguimos empeñados en comprar

El 60% de los españoles encuestados por Janus Capital cree que es un buen momento para comprar una propiedad. Sólo los ingleses (63%) aventajan a los españoles en intenciones adquisitorias. Más abajo quedan los alemanes (52%) y los italianos (46%). ¿Será que ya ha llegado la hora de comprar o que seguimos apegados a la tradición de ser propietarios? Un poco de ambos.

El estudio, realizado en junio de este año entre más de 6.000 ciudadanos europeos y dirigido por el estratega financiero David Bower, también revela que los españoles encuentran como principal obstáculo la obtención de financiación para esos propósitos inversores. De hecho, el 87% de los encuestados ve “difícil o muy difícil” obtener un préstamo actualmente, muy por encima del 60% de media europea.

No obstante, destaca el hecho de que casi la mitad de los ciudadanos consultados en España, un 49%, afirma que tiene problemas para afrontar los pagos sobre sus préstamos e hipotecas, frente al 24% de la media europea.

Un 28% de europeos dice que invertiría en casas si tuviera ingresos imprevistos

Más de la cuarta parte de los encuestados, un 28%, cree que invertiría en inmuebles si recibiera ingresos imprevistos, sólo por detrás de la liquidación de sus deudas. Por contra, y según el informe, casi dos terceras partes (el 64,5%) de los encuestados no prevé utilizar su propiedad inmobiliaria para contribuir a financiar su jubilación. Esto, según la firma, revela la intención de los europeos de permanecer en su vivienda.

Para Bower, director del estudio, los datos del estudio revelan que “la propiedad inmobiliaria sigue siendo apreciada si se encuentra un préstamo para pagarla, y aunque no existe una clara indicación de que la gente vuelva a acudir en masa al mercado inmobiliario”.

Más información
El Mundo:
El 60% de los españoles cree que es buen momento para la compra de una vivienda

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Thursday, 22 October 2009

Cómo comprar una vivienda de obra nueva

Ya has encontrato tu piso ideal, es una obra nueva de las que has enamorado y ahora tienes que enfrentarte al papeleo. Antes de que empiecen a caer las gotas de sudor frío por tu frente, cálmate, comprar un piso no es tan complicado si tienes las ideas claras. Y aquí vamos a intentar darte las claves cuando vas a formalizar la reserva y compra de obra nueva:

1.- Comprueba las características técnicas y legales del edificio
Si la vivienda todavía se está construyendo, es decir, compras sobre plano, debes solicita al promotor una copia de los planos con los detalles técnicos y la memoria de calidades. Además, guarda también la publicidad que puedas tener sobre la promoción porque es vinculante. Si en el folleto se indican unas condiciones X sobre las viviendas en venta, esta información es igual de valida que si se hubiera incluido en un contrato. Es bueno también pasarse por el Registro Mercantil para comprobar los datos de la empresa: domicilio social, capital social, etc.

Pásate por el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda y comprueba que existe licencia de edificación y la obra tenga el proyecto técnico aprobado. También es bueno que consigas su cédula urbanística para evitar sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.

Y, una vez la vivienda se haya terminado, y antes de firmar el contrato de compra-venta comprueba que tienes licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. Pide también al promotor o constructor los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

Es fundamental que todo esto esté en regla cuando vayas a entrar a vivir en el piso para que luego no te tengas que pelear tú para conseguir tu cédula de habitabilidad y así poder dar de alta los suministros: agua, luz, gas …

También debes comprobar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad para asegurarte que se ha hecho la inscripción de obra nueva, quien te la vende es su propietario y la situación de cargas y gravámenes de la finca.

2.- Deja bien atada la reserva del piso
Si compras sobre plano deberás entregar al promotor una cantidad a cuenta o reserva que es conocida como ‘arras penitenciales’, es conveniente incluir en la firma de estas ‘arras penitenciales’ unas cláusulas por las que tú, como comprador, podrías desistir de la compra de la vivienda porque si finalmente no compras y no lo puedes justificar por alguna de esas condicions previamente establecidas, entonces perderás ese dinero de la reservas. Si el vendedor no te vende el piso al final y tampoco te lo puede justificar, te deberá devolver el doble.

También es frecuente que en la compra de pisos sobre plano se acuerde hacer entregas periódicas de dinero que luego se descuentan del precio final de venta. Estas cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, deben estar garantizadas por el promotor o constructor con un Contrato de Seguro o un Aval Bancario. Si la construcción no llega a iniciarse o no se termina, la constructora estará obligada a devolver el dinero que hayas entregado más, normalmente, un 6% de penalización. Pide todas las pruebas de la existencia de ese seguro o aval, exige que se te entregue la póliza o el documento que acredite el seguro.

3.- Tú no tienes que subrogarte el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco. Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca y que pague él los gastos de cancelación. Y esta es la base legal:

Artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. ”.

Disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.”

4.- Ten claros los gastos que debe asumir el constructor o promotor
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal debe pagarlos él.

5. Ten claros cuáles son tus gastos y los impuestos que debes pagar
Estos son los impuestos:
A.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 8%.

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA y no tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) (que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano), pero pueden haber excepciones.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) y el Impuesto del Valor Añadido (IVA) son alternativos. O se paga uno o se paga otro, nunca los dos (artículo 7.5 del Texto refundido de la Ley del ITPyAJD). La ley que decide cuál es el impuesto a pagar es la Ley 37/1992 del IVA, concretamente el párrafo tercero de su artículo 20.Uno.22ª. Si la venta es una primera entrega debe pagar IVA, pero si es una segunda entrega no paga IVA y en consecuencia paga ITP. A estos efectos se considera primera entrega de una edificación la efectuada directamente por el promotor al comprador una vez terminada su construcción o rehabilitación, salvo que alguien que no sea el comprador la haya usado ininterrumpidamente durante al menos dos años, sea el propietario promotor, sea el titular de un derecho real de goce o disfrute, sea un arrendatario sin opción de compra.

Por el contrario es segunda entrega cuando la finca ha sido usada durante al menos dos años por persona distinta del comprador y las segundas o ulteriores ventas.

El sujeto pasivo del IVA es la persona que realiza la entrega, el vendedor (art. 84.Uno.1 LIVA), pero deberá repercutirlo íntegramente sobre el comprador (art. 88.1 LIVA) que es quien en realidad lo paga. En el ITP, el sujeto pasivo es directamente el comprador (art. 8.a. LITPyAJD).

El tipo de gravamen del IVA es el 7%, mientras que el del ITP depende de cada comunidad autónoma. El general que se aplica por defecto es el 6% (art. 11.1.a LITPyAJD), pero las CCAA suelen fijar el 7%.

B.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que le toca pagar al vendedor, pero en algunos casos se puede acordar que se pague a medias o incluso que lo pague el comprador. Ahí está tu poder de negociación para mantenerte firme y exigir que sea el vendedor quien asuma ese pago porque es un impuesto que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Te recomiendo que la lectura de este post: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Y respecto a los gastos:
A.- Notario: por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda y el comprador las copias.También tienes que escriturar el crédito hipotecario, en el caso de que lo pidas. Tendrás que pagar al notario por su intervención en la hipoteca.

B.- Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

C.- Hipoteca: si contratas una hipoteca tendrás que pagar los gastos de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado y es negociable con la entidad financiera. Suele ir de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo.

D.- Seguro: es conveniente contratar un seguro de hogar y, si tienes hipoteca, normalmente el banco te exigirá que contrates un seguro seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor del suelo.

6.- Lo que hay que poner en el contrato de compraventa de vivienda y escritura pública
Lo mejor y más recomendable es que contrates los servicios de un abogado que te indique cómo hacer este contrato y los pasos a seguir. El gasto de este servicio es mínimo en comparación con lo que vale el piso y vale la pena hacer bien este trámite para ahorrarse disgustos futuros.

No obstante, esta es la información básica que debe tener el contrato de compraventa:
- Tus datos y los del vendedor, ambos con capacidad legal para celebrar el contrato.
- Los datos de la vivienda: dirección, superficie, lindes, anejos (garaje, trastero …)
- Plano de la vivienda y memoria de calidades
- Precio y condiciones de adquisición
- Importe de los impuestos
- Fecha de entrega de la vivienda y penalización que debe asumir el promotor o constructor si se retrasa.
- Firmas

Normalmente, se hace la entrega de llaves cuando se firma la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

7.- Revisa bien la vivienda
Una vez tengas las llaves y la vivienda sea tuya, es conveniente que la revises bien para detectar posibles fallos cuyo arreglo puedas reclamar al constructor o promotor. Recomiendo la lectura del artículo de Fernando Pantaleón, Catedrático de Derecho Civil: Responsabilidades y Garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. Y también que eches un vistazo al artículo de Pedro Ávila Navarro en Noticias Jurídicas: La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro. Y aquí tienes la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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