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La Comunidad

Thursday, 23 February 2012

Desmontando fórmulas mágicas frente a los desahucios

Pedro Hernández del OlmoEstos días circula por la Red una propuesta para hacer frente a un desahucio que ha levantado ampollas legales por su temeridad. Se recomienda que si no se puede pagar la hipoteca, se alquile la casa por una cantidad simbólica a un familiar o amigo, de esta forma se puede seguir disfrutando del piso una vez embargado y pagando muy poco al banco. Pedro Hernández del Olmo, experto de La Comunidad y abogado inmobiliario desarticula los argumentos de la propuesta para evitar que algún incauto pueda salir perjudicado.

Esta es la propuesta: “En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida”/50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad.

En el momento del embargo, la propiedad figura en el registro a nombre del hipotecado, pero figura como una propiedad con inquilinos.

Resultado del embargo, la “titularidad de la propiedad” cambia, a nombre del banco. El domicilio continúa teniendo inquilinos. Con esta maniobra, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo “casero” por nuestro expiso 10€ al mes y de por vida.”


¿Por qué es peligrosa esta propuesta?

Jurídicamente no se sostiene. No se puede pactar con una persona ligada por vínculos familiares al deudor, un arrendamiento de duración prácticamente ilimitada y con un alquiler irrisorio, sobre una vivienda hipotecada en trance de ejecución hipotecaria.

El banco tiene relativamente fácil impugnar y rescindir ese contrato.

En vía civil puede invocar el artículo 1291.3º del Código Civil en cuanto constituya un pacto celebrado en fraude de acreedores que impide a éstos disponer de la garantía de su crédito, y obtener con ello la rescisión del contrato y la consiguiente expulsión del ‘supuesto’ inquilino, ello es evidente que generará gastos y costas a cargo del desahuciado.

Parece no obstante más peligroso en la medida en que penalmente podría dar lugar a una querella criminal por maquinación fraudulenta o estafa (art. 251 del Código Penal) o insolvencia punible (art. 257.2º del mismo Código) ambas conductas castigadas con pena de de hasta cuatro años de prisión.

Conviene recordar además que es habitual en las escrituras de hipoteca una clausula que limite la facultad del hipotecado para disponer de su vivienda en alquiler, cosa que a mi juicio corrobora y refuerza lo desaconsejable de esos ‘contratos’, ya que si existe una limitación pactada para un arriendo normal, ¿Cómo va a prosperar uno simulado?

No voy a negar que teniendo en cuenta la realidad del funcionamiento de la Administración de Justicia mediante este procedimiento se aplazaría temporalmente, meses o incluso años, la definitiva pérdida de la vivienda pero ¿a qué precio?

¿Qué recomiendas que haga un hipotecado cuando no pueda pagar sus cuotas?

Si un deudor hipotecario prevé que no va a poder hacer frente a los pagos contraídos, debería acudir a su acreedor y ponerle de manifiesto su situación económica de modo que quede patente la imposibilidad de atender esos pagos.

Entiendo que convendría empezar incluso anticipándola por fax, todos los bancos disponen de él, de la forma más completa y exhaustiva que le sea posible y solicitando una moratoria o periodo sabático, es decir un tiempo de carencia en el que o bien no pague nada o pague solamente intereses.

De este modo el deudor estaría provisto de una prueba fehaciente de su buena fe que siempre vendría bien si ‘se tuercen las cosas’.

En una posterior entrevista puede solicitar autorización para alquilar esa vivienda, si no le conceden la anterior solicitud o bien hacer una oferta de dación en pago.

Esas ofertas significan desde luego que quien las hace tiene donde vivir, puesto que en ambos casos ha de abandonar su vivienda.

Es más que conveniente que, si se llega a un acuerdo, quede constancia escrita del mismo.

Si el hipotecado con problemas financieros decide ir a negociar con su banco ¿Cuáles son las mejores armas legales para defenderse?

La verdad es que desgraciadamente, al menos hasta el momento, el deudor imposibilitado de pagar su deuda carece de armas legales que esgrimir, solamente tiene como elemento de presión la realidad innegable de que los Bancos no ‘quieren’ tener más inmuebles en su contabilidad.

Considero que esa baza, bien jugada, puede dar un aceptable resultado.

¿Cómo ves la ‘dación en pago’?

La dación en pago parece un descubrimiento de los últimos tiempos o por lo menos así la están vendiendo los medios, hasta he tenido ocasión de leer que no está prevista en el Ordenamiento jurídico español. No es cierto. En el Código Civil, dictado en 1888 ya se contempla la posibilidad de que el deudor ceda sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas (art. 1175).

Teniendo en cuenta la actual circunstancia hay que considera dos casos diferentes: Uno cuando la vivienda, a valor de venta actual, no cubre el montante de la deuda pendiente otra cuando ese valor es mayor que la deuda.

En el primer caso, que es el conflictivo, entiendo que se debiera exigir a los bancos que admitieran esa dación como pago total y cumplido de la deuda. Evidentemente esa exigencia solamente puede provenir de una norma legal, hoy inexistente.

¿Por qué? Porque ese desfase entre el precio y la deuda es responsabilidad del banco que hizo una tasación exagerada a la hora de conceder la hipoteca. Esa hipoteca le ha proporcionado intereses y por lo tanto ahora debe apechugar con el adverso resultado de esa tasación. Este en síntesis es el fundamento jurídico del famoso auto de la Audiencia de Navarra que rechazó la posibilidad de embargar más bienes del deudor una vez entregada su vivienda, aunque esta no cubría el importe de la deuda.

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Tuesday, 11 October 2011

La Audiencia de Girona entiende que la entrega del piso liquida la deuda hipotecaria

Un auto de la Audiencia de Girona entiende que la entrega del piso puede saldar la deuda hipotecaria con el banco, es decir, que se puede aplicar la ‘dación en pago’. Coincide así con lo estipulado en otro auto de la Audiencia de Navarra que fue pionera en defender lo que se conoce como dación en pago. La familia embargada por el banco entrega la vivienda y con esto se acaba el problema, algo que no se contempla en la legislación hipotecaria española, ni lo practica la banca.

En Girona se ha dado la razón a una familia desahuciada de su piso que recurrió a los tribunales para no tener que pagar la deuda de 162.500 euros que tenía pendiente con la entidad. El auto afirma: “No puede sostenerse que el producto obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito”. El auto, hecho público por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y recogido por El País, ofrece razones jurídicas para sostener que el desahucio ya cancela la deuda. En el apartado de fundamentos jurídicos el texto recuerda que “el banco es la parte fuerte del contrato de adhesión” y que la Ley de Defensa de los consumidores prohíbe que las cláusulas que se incluyen en los contratos sean abusivas. Valiéndose del Código Civil, el texto asegura: “La actuación de la entidad financiera incurre en abuso de derecho [...] y comporta su ejercicio antisocial”.

En su día, la entidad financiera tasó el piso objeto del auto, situado en Salt (Gironès), en 325.000 euros y durante el proceso de ejecución hipotecaria se lo adjudicó en subasta por 162.500 euros, la mitad del valor de tasación. El banco, según explica la PAH, sostenía que después de desahuciar a la propietaria -avalada por tres familiares- y quedarse con la vivienda, tenía además derecho a cobrar otros 162.500 euros, la diferencia entre el valor de tasación inicial y el de la subasta. “De mantenerse el criterio de instancia de [la entidad financiera] obtendría un enriquecimiento injusto, ya que después de haber cobrado lo adeudado podría, sin causa justa, obtener otras cantidades que no le corresponderían”, afirma el auto de la Audiencia de Girona, que incluso recuerda que toma la decisión que toma “acorde con una decisión justa, que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”.

El auto de Navarra

El auto de Sección Segunda de la Audiencia de Navarra considera que devolver al banco un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque el inmueble haya perdido valor por la crisis y reprocha desde un punto de vista moral la actitud de la entidad.

La Audiencia ha resuelto así un recurso de un banco contra una sentencia de un juzgado de Estella, que consideró que no había lugar a continuar con un procedimiento de ejecución después de que la entidad financiera embargara la vivienda garantía de préstamo y se la adjudicara al quedar desierta la subasta que se convocó. El préstamo ascendía a 71.225 euros y el banco valoró el inmueble en el contrato de préstamo firmado en 75.900 euros, aunque en la subasta su valor fue de 42.895 euros.

Más información:
El País:
La Audiencia de Girona da por liquidada la hipoteca con la entrega del piso
Ventadepisos.com La justicia corta las alas a los bancos

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Thursday, 28 July 2011

Nueva vuelta de tuerca legal a la dación en pago

El Tribunal Constitucional (TC) estima que la la actual legislación sobre desahucios y ejecuciones hipotecarias no vulnera los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, ni su derecho a una vivienda digna. En el auto el Constitucional considera que carece de competencia para plantear un cambio al actual proceso de ejecución hipotecaria, ya que es “materia exclusiva” del Gobierno como organismo “legislador”. Esta es la respuesta que ha recibido el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell que reclamaba al TC que estudiara la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria para facilitar que con la entrega de la casa se saldara la deuda hipotecaria (conocido popularmente como dación en pago).

Los magistrados consideran “notoriamente infundada” la cuestión de inconstitucionalidad y aluden a la doctrina establecida en la sentencia de 18 de diciembre de 1981, que avaló las limitaciones que tienen los hipotecados para evitar el embargo de su vivienda. La sentencia citada considera que los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria no quedan “indefensos” porque tienen la posibilidad de evitar el embargo pagando la deuda o reclamando al juez la apertura de un procedimiento declarativo para que resuelva la controversia entre las partes.

Por su parte, la Fiscalía ya había pedido al TC que rechazara la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell. “El marco procesal en que se han de debatir los intereses de los litigantes es competencia del legislador, sin que tal regulación pueda ser discutida so pretexto de su inconstitucionalidad”, critica el Ministerio Público, que recuerda además que el Tribunal Constitucional ya ha defendido que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos fundamentales, pese a que limitan las posibilidades de los afectados de oponerse al proceso.

¿Y la realidad social y jurídica?

Según publica El Mundo, el auto del TC cuenta con un voto particular en contra -frente a 10 a favor- formulado por el magistrado Eugeni Gay. El magistrado considera que el Tribunal no ha tenido en cuenta la actual “realidad social y jurídica” de España y considera necesario examinar la cuestión planteada desde el contexto económico actual. “En definitiva, los rasgos de la situación económica y financiera actual son radicalmente distintos a los que la caracterizaban a principios de los años 80 y esta profunda transformación incide directamente en la esencia de las condiciones de cumplimiento de los compromisos hipotecarios adquiridos por los prestatarios”, explica Gay.

El magistrado destaca que en los últimos años los ciudadanos contrataron hipotecas “sin poder percatarse” de los riesgos que implicaba la operación debido a la “complejidad y opacidad” del sistema financiero. Algo que “muy posiblemente” también desconocían las entidades de crédito prestadoras del dinero y beneficiarias de la garantía hipotecaria. En conclusión, Gay considera que las dos partes contratantes adolecieron de “errores sustanciales” al evaluar los riesgos de los préstamos hipotecarios, lo que dio lugar a que prestaran un consentimiento “imperfecto, cuando no completamente viciado”.

Más información
El Mundo: El Constitucional considera que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos

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Monday, 25 July 2011

Lluvia de ideas para mejorar el sistema hipotecario

hipotecaLa subcomisión sobre hipotecas creada en el Congreso de los Diputados cierra por vacaciones tras haber escuchado a usuarios, afectados y expertos en materia hipotecaria. Los integrantes de este grupo de trabajo tendrán todo el verano para meditar sobre las propuestas que han oído en las dos primeras jornadas de comparacencias que continuarán en septiembre. De momento, estas son las ideas más destacadas, a ver qué piensas tú:

1.- Antítesis
“Esta figura está en el Derecho Civil y significa derecho de uso. Es decir, se opone a los desahucios reales, a que la gente se quede en la calle”, según ha afirmadoel presidente de la subcomisión, Pere Macias, que también es presidente de la Comisión de Vivienda en el Congreso y diputado de CiU.

Para llevar a cabo esta opción -vía de escape a las ejecuciones hipotecarias-, como especificaron algunos expertos, tendría que impulsarse “el derecho a que alguien utilice un bien a cambio de un canon”. De este modo, se podría abonar una cuota mensual más baja que la de la hipoteca, que “no sería un alquiler a fondo perdido sino que redimiría la hipoteca en un futuro”, explica Macias. Esta figura, como señala el parlamentario, no ha sido utilizada hasta el momento y tendría que casarse con la fiscalidad para que resultara lo más beneficiosa posible tanto para el ciudadano como para la entidad financiera.

2.- Intereses de Mora

Tanto expertos como usuarios han coincidido en denunciar los intereses de mora en sus respectivas comparecencias. “Cuando alguien no paga el crédito, sus intereses son brutales, del 20%-30%. Esto hay que regularlo, según han pedido todas las partes, porque hay interpretaciones legales que son claramente abusivas. Aquí habrá que decir también cosas”, indica Macias.

3.- Dación en pago

Macias señala que uno de los expertos informó sobre la “dación en pago temporal” –consistente en abrir un plazo de tiempo en el que quien así lo desee pueda cancelar la hipoteca con la entrega de la vivienda- con el objetivo de “dar tiempo y un respiro a las situaciones más graves para que cuenten con un tiempo para que se puedan resolver”.

Los notarios y bancos, para septiembre

La subcomisión recibirá el 14 y 21 de septiembre a profesionales (notarios, registradores, abogados, etc.) y a representantes financieros (Asociación Española de Banca -AEB-, la Confederación España de Cajas de Ahorros -CECA- y la Asociación Hipotecaria Española -AHE-). Además, no descarta que se produzcan más tomas de contacto con otros sectores.

Tras estas cuatro -o más- tomas de contacto de los políticos con los problemas relacionados con las hipotecas, la subcomisión elaborará un informe que tiene previsto presentar en diciembre. Fecha que Macias maneja, aunque cauto. “La amenaza de que se disuelva el Parlamento con la convocatoria de elecciones generales cambiaría los planes, aunque estos trabajos no caerían en saco roto. Todos los partidos tenemos la información de los trabajos, que podríamos utilizar para elaborar los programas electorales”, señala.

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Friday, 15 July 2011

Deshojando la dación en pago

Edificio PisosSi se impone la posibilidad de cancelar la hipoteca con la entrega de las llaves al banco, conocido como dación en pago, habría un efecto colateral: las entidades bancarias pasarían de financiar el 80% del valor de tasación de la vivienda a un 50%. Y si se pide más financiación el banco exigiría una garantía personal. Así lo explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación y experto en el mercado inmobiliario, a Expansión.

“Es dar una vuelta para volver al mismo sitio. A menos garantías, menos financiación,” afirma Juan Fernández-Aceytuno. “El banco se protegerá de la caída del valor de la vivienda, porque sabe que no tiene otro recurso. Tendríamos un sistema más complejo y más caro, porque habría que estructurar dos préstamos, para tener lo mismo que hay ahora.”

Qué se debe hacer para incentivar el mercado

Juan Fernández-Aceytuno lo tiene claro: “Cuanto más libremente funcione el mercado, mejor. Las subvenciones lo que hacen es influenciar un mercado que ya de por sí funciona bien y en el caso de los incentivos fiscales, cualquiera que se introduzca se incorpora al día siguiente al precio de la vivienda. Al mercado hay que dejarlo sin influencias. Los políticos sí deberían garantizar el alquiler protegido para sectores desfavorecidos.”

Bankinter se apunta a la dación en pago financiando hasta un 80% del valor de la vivienda

No obstante, parece ser que Bankinter no seguirá la tendencia que apunta Juan Fernández-Aceytuno. Acaba de lanzar la primera hipoteca con garantía exclusiva de la vivienda y con su importe se podrá financiar hasta un 80% del valor de la vivienda. Los titulares de esta nueva hipoteca responderán, en caso de impago, única y exclusivamente, con la vivienda hipotecada. La nueva hipoteca, que será comercializada con el nombre de “Hipoteca sin más”, estará destinada exclusivamente a la compra de vivienda habitual y a ella podrá optar cualquier persona física con residencia en España.

El producto tendrá un plazo de amortización de hasta 40 años, con unas condiciones económicas similares a las de otros productos hipotecarios y con el habitual estudio de riesgos de Bankinter. “Lo podemos hacer porque tenemos una escuela de riesgos muy estricta que nos convence de que nuestros clientes van a ser capaces de devolvernos los préstamos”, explica María Paramés, directora de Personas y Comunicación Corporativa de Bankinter. Como consecuencia de limitar la responsabilidad del cliente a la vivienda hipotecada, en caso de producirse impagos, podrá saldarse la deuda con la entrega de la vivienda (por ejemplo, pactando la dación en pago). Con esta nueva apuesta y tal como afirma María Paramés, “Bankinter innova una vez más en el mercado financiero español y atiende a las necesidades y demandas de los clientes y potenciales clientes”.

El debate de la dación en pago

El Congreso de los Diputados ha puesto en marcha una subcomisión que estudia la posibilidad de una reforma del mercado hipotecario y tiene un plazo de seis meses para desarrollar su trabajo. Y está escuchando lo que tienen que decir diversas asociaciones de consumidores y afectados por los problemas de estos préstamos. Además de sus múltiples visiones sobre la dación en pago, estos colectivos han introducido la exigencia de reformar la legislación para facilitar que las familias puedan declararse en concurso de acreedores. De esta forma, tendrían las mismas garantías que las empresas para hacer frente a la imposibilidad de afrontar sus deudas, incluyendo la posibilidad de saldar las hipotecas con la mera entrega del inmueble.

El director general de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), José María Múgica, ha incidido en que la resolución de los problemas, antes que por imponer la dación en pago, pasaría por afrontar un amplio plan de medidas que actúe de manera general sobre los problemas derivados del sobreendeudamiento de los ciudadanos, que, según ha recordado, es en su mayoría de carácter hipotecario.

Más información
Expansión: “Cancelar la hipoteca con la casa no cambiará los préstamos bancarios”
Bankinter: Bankinter lanza la primera hipoteca con garantía exclusiva de la vivienda
El Mundo: Los consumidores proponen que se facilite el concurso de acreedores a los hipotecados

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Wednesday, 13 April 2011

La Fiscalía entiende que el actual sistema de ejecuciones hipotecarias no es inconstitucional

La Fiscalía ha pedido al Tribunal Constitucional que rechace la cuestión de inconstitucionalidad del actual sistema de ejecuciones hipotecarias planteada por el titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell (Barcelona). El juez Guillem Soler elevó al TC la normativa actual sobre desahucios y ejecución de hipotecas por considerar que perjudica a los ciudadanos embargados al vulnerar la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda. Y solicitó al TC que estudiara si era necesaria una modificación de la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda con el fin de saldar la deuda hipotecaria. Pero la Fiscalia no es de la misma opinión. Según publica El Mundo, la Fiscalía considera que las ejecuciones hipotecarias, que permiten a las entidades financieras o a otros acreedores quedarse con un inmueble tras el impago de la hipoteca por la mitad de su valor, no vulneran los derechos fundamentales de los afectados y, en consecuencia, no son inconstitucionales.

“El marco procesal en que se han de debatir los intereses de los litigantes es competencia del legislador, sin que tal regulación pueda ser discutida so pretexto de su inconstitucionalidad”, critica el Ministerio Público, que recuerda además que el Tribunal Constitucional ya ha defendido que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos fundamentales, pese a que limitan las posibilidades de los afectados de oponerse al proceso.

En la última sentencia que abordaba esta cuestión, que data de 1993, los magistrados del TC recordaron que los clientes que no estuvieran de acuerdo con los motivos de la ejecución hipotecaria podían iniciar un procedimiento declarativo (en el que un juez dictamina sobre un hecho dudoso o controvertido).

“Porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este Tribunal Constitucional ha afirmado que la limitación de la controversia y demás peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española”, argumentaba la sentencia.

Una cuestión notoriamente infundada

La Fiscalía concluye que la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el juez Guillem Soler es “notoriamente infundada”, ya que sus argumentos “carecen de consistencia”, y el propio juez ha actuado “a modo de legislador” interpretando cómo deberían modificarse estos procedimientos.

Guillem Soler presentó un extenso alegato jurídico de 23 páginas en el que consideraba que los ciudadanos perjudicados por una ejecución de desahucio tienen un margen prácticamente inexistente para plantear alegaciones que puedan paralizar el desahucio. El juez entiende que la legislación debe adaptarse a las condiciones sociales y económicas actuales para evitar que los numerosos desahucios “generen exclusión social”.

En el auto Soler también pedía al TC que contemplara elevar el valor de la vivienda que finalmente se quedan las entidades financieras, dado que actualmente, después de la subasta, bancos y cajas adquieren el inmueble por el 50% de su valor inicial. Esta práctica obliga a los ciudadanos desahuciados a seguir endeudados para cubrir la diferencia entre el valor de la vivienda y el importe total de la hipoteca que firmaron.

Más información
El Mundo:
La Fiscalía rechaza que las ejecuciones hipotecarias sean inconstitucionales

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Friday, 25 February 2011

Revolución en los embargos de pisos

Se veía venir y finalmente ha sido un juez de Sabadell quien ha elevado al Tribunal Constitucional (TC) la normativa actual sobre desahucios y ejecución de hipotecas por considerar que perjudica a los ciudadanos embargados al vulnerar la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda. El titular del Juzgado de Primera Instancia número dos de Sabadell, Guillem Soler, pide al TC que estudie si es necesaria una modificación de la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda con el fin de saldar la deuda hipotecaria. En la otra punta de España, la Audiencia Provincial de Navarra ya había abierto el debate al público con un auto en el que consideraba que la devolución al banco de un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque la vivienda haya perdido valor por la crisis.

Se trata de la dación en pago, modelo anglosajón desechado en España y que ha alcanzado notoriedad al calor de la fiebre de embargos que recorre el país consecuencia de la crisis. Los embargos que terminaron delante del juez aumentaron un 126% en 2008 y un 59% en 2009 en sus tasas interanuales. Sólo en el primer trimestre de 2010 hubieron 27.561 ejecuciones hipotecarias. Son datos de la agencia de análisis de riesgos, Moody’s investor Service. Estos datos cuantifican el nivel de deterioro de la economía española y su falta de liquidez que obliga a los bancos a forzar las ejecuciones hipotecarias.

Evitar la exclusión social

Guillem Soler ha presentado un extenso alegato jurídico de 23 páginas en el que considera que los ciudadanos perjudicados por una ejecución de desahucio tienen un margen prácticamente inexistente para plantear alegaciones que puedan paralizar el desahucio. Es el caso de una anciana de Sabadell, pensionista, que planteó ante el juzgado de Soler un recurso ante la ejecución del desahucio de su piso debido al impago de un crédito por valor de 157.000 euros. Un crédito que contenía una cláusula por la que debía ser devuelto íntegramente en solo un año.

El juez considera que la legislación debe adaptarse a las condiciones sociales y económicas actuales para evitar que los numerosos desahucios “generen exclusión social”. Además, en el auto se pide también al TC que contemple elevar el valor de la vivienda que finalmente se quedan las entidades financieras, dado que actualmente, después de la subasta, bancos y cajas adquieren el inmueble por el 50% de su valor inicial. Esta práctica obliga a los ciudadanos desahuciados a seguir endeudados para cubrir la diferencia entre el valor de la vivienda y el importe total de la hipoteca que firmaron. Contra el auto no cabe recurso alguno, por lo que se espera ya una resolución por parte del Tribunal Constitucional, que no cuenta con un plazo determinado para dictar sentencia.

Cómo funciona la ejecución hipotecaria

José Antonio Algaba, abogado especialista del despacho de Garrigues, explica a El País que en un procedimiento de ejecución hipotecaria por impago, “el acreedor ejecutante”, el banco, la caja de ahorros o el particular que haya prestado dinero con un inmueble como garantía, “tiene derecho a quedárselo por la mitad de su valor de tasación”. Puede sacarlo a pública subasta, “pero las salas de subastas judiciales están vacías, el mercado inmobiliario está completamente parado”. Pero no está obligado. También puede optar por venderlo a otra persona física o jurídica para intentar saldar parte de la deuda. O quedárselo para sortearlo entre sus clientes.

En cualquier caso, si el deudor debe más de la mitad del valor de tasación del inmueble debe “resarcir al acreedor ejecutante con todos sus bienes, presente o futuros”. Hay límites, el banco no puede arrebatar su sueldo a un trabajador deudor que ingrese el salario mínimo, pero sí puede embargarle todos sus enseres. Si un ciudadano que compró un piso tasado en 200.000 euros y recibió un préstamo de 180.000, deja de pagar cuando todavía adeuda 150.000 euros del capital principal -al margen de los intereses que haya podido pagar- el banco le embargará el piso y considerará satisfechos 100.000 euros de la deuda. Pero mantendrá vida la reclamación sobre los otros 50.000.

El Gobierno no está por la labor

La dación en pago ha ido de boca en boca en los últimos días ganando adeptos y enemigos. A la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) le gusta. Este organismo pedirá al Gobierno y a los Grupos Parlamentarios que contemplen las modificaciones normativas oportunas para que las hipotecas puedan quedar saldadas con la entrega de la vivienda a la entidad financiera, según ha avanzado este organismo en un comunicado y que ha sido recogido por El Mundo. En este texto se informa de que esta iniciativa ha sido adoptada por unanimidad y en el que la Ejecutiva de la FEMP ha mostrado su “apoyo” a las personas y familias que, “por la actual situación de crisis, se enfrentan a la pérdida de su vivienda tras un proceso de ejecución hipotecaria”.

La FEMP ha realizado esta defensa el día en que ERC ha renunciado a esta misma reivindicación en el Congreso de los Diputados a cambio de que el PSOE apoye la moción por la que exige que la reforma del sector financiero “establezca de forma general” un requisito de capital principal del 8% de los activos ponderados por riesgo para todas las entidades financieras. Ello, sin que existan mínimos “distintos para bancos y cajas”.

En cualquier caso, los grupos parlamentarios del PSOE y PP tenían previsto sumar sus fuerzas en para ‘tumbar’ la petición de ERC para que en el marco de la reestructuración del sistema financiero impulsada por el Gobierno se cambiara la ley para obligar a las entidades a aceptar que con la entrega de la vivienda baste para cancelar el préstamo.

Por su parte, el ministro de Política Territorial y vicepresidente tercero del Gobierno, Manuel Chaves, ha sido muy claro. Al Gobierno no le gusta la dación en pago. Ha reiterado que el Ejecutivo “no está por la labor” de cambiar la legislación para que la entrega de la vivienda salde la deuda hipotecaria. “Habría que reformar toda la ley bancaria y todo el sistema financiero”, ha referido Chaves, quien ha incidido en que el Consejo de Ministros acaba de aprobar el decreto ley de reforzamiento del sistema financiero, cuyo objetivo es precisamente “una reestructuración” del mismo de cara a “hacerlo más solvente, fuerte y competitivo”.

Más información
El Mundo: Un juez plantea la inconstitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias
El Mundo: Chaves: El Gobierno ‘no está por la labor’ de que entregando de casa se la salde hipoteca
El Mundo: La FEMP pedirá al Gobierno que las hipotecas puedan saldarse con la entrega de la vivienda
El País: Letras pequeñas en las hipotecas
Europa Press: Un juez plantea la inconstitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias
El Periódico: Un juez lleva al Constitucional por injusta la normativa sobre desahucios
El País: Un juez lleva al Constitucional la legislación de desahucios

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Monday, 14 February 2011

¿Ha rectificado su Auto la Audiencia de Navarra?

Pedro Hernández del OlmoEl título viene dado por la afirmación, leída en algún medio, de que efectivamente ha ocurrido así invocando para ello el Auto 4/2011 de dicho órgano judicial en el que estimando la apelación del Banco revoca la resolución del Juzgado de Estella que había decidido no seguir la ejecución contra bienes del demandado una vez adjudicado el inmueble hipotecado.

Parece por lo tanto que la Audiencia ha dado marcha atrás en el criterio mantenido en su Auto nº 111/2010 que levantó una polvareda de comentarios recientemente. Sin embargo no es así, la resolución ahora conocida ha sido dictada por la sección tercera de esa Audiencia y en ninguno de sus catorce folios, como no podía ser de otro modo, hace mención alguna a la resolución dictada en su día por la sección segunda compuesta por otros magistrados y referida a distinto supuesto.

Por tanto hay que recordar que cada resolución solamente es aplicable al supuesto concreto en la que se dicta y por lo tanto, por muy sorprendente que pueda parecer, ambas son igualmente eficaces e inapelables.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Wednesday, 28 July 2010

Con las llaves de la casa en la puerta del banco

Eduardo LlarenaLa dación en pago es un instrumento con escasa aplicación en España, que ni tan siquiera aparece regulado expresamente en el Código Civil, sino que es una creación jurisprudencial basada en el Derecho Romano, y que se ha deducido de una interpretración del artículo 1162 del Código Civil a sentido contrario, dado que si ese precepto dice que el deudor no puede entregar al acreedor algo distinto de lo debido sin su permiso, se supone que podrá entregarse ese algo distinto si el acreedor lo acepta.

Por contra, sí que existe en el derecho anglosajón donde se da con mucha frecuencia en los impagos de créditos hipotecarios; en el levante español los empleados de banca suelen ver con absoluta sorpresa como clientes ingleses, cuando ven que no van a poder pagar las cuotas de la hipoteca, se presentan en la sucursal bancaria con las llaves de la casa, pretendiendo con eso pagar la deuda y resolver el problema.

Como nos encontramos en una situación de elevada morosidad y rebaja en el valor de las viviendas, sucede con frecuencia que después de que el deudor deja de pagar el préstamo, el acreedor saca el piso a subasta, y el importe debido no se cubre con el precio obtenido en la subasta, con lo que el deudor pierde la casa pero sigue debiendo dinero.

La dación en pago puede ser una solución ante este tipo de situaciones desesperadas.

Una definición de la dación en pago podría ser “una fórmula de cumplimiento que implica un medio extintivo de las obligaciones, consistente en que al momento de cumplir la obligación el deudor ofrece y el acreedor acepta la realización de una prestación distinta a la pactada”. Por ejemplo: si el deudor de un préstamo hipotecario no puede hacer frente a las cuotas, puede ofrecer pagar con la casa hipotecada, pero no puede obligar a la entidad financiera a que acepte esta solución, sino que ha de contar con su beneplácito expreso para que se lleve a cabo y el deudor quede liberado de su obligación originaria.

A veces la jurisprudencia ha denominado a la dación en pago “adjudicación en pago de deuda”, pero realmente es más parecido a una venta, pues se entrega un bien a cambio de un precio que coincide con el importe pendiente de pago.

La característica más importante a retener en estos tiempos de crisis es que esta posibilidad debe ser aceptada voluntariamente por el acreedor, y las entidades financieras han mantenido la política de que ellos cobran en dinero pues no son empresas inmobiliarias, con lo que se han mostrado muy reacias a aceptar esta fórmula.

Sin embargo en esta coyuntura donde las entidades financieras carecen de liquidez, conviene recordar que cada vez que presentan una demanda en el juzgado deben ingresar una cantidad en el Banco de España como garantía por el crédito dudoso, y les puede resultar más ventajoso aceptar la dación en pago, y así no perjudicar sus reservas de efectivo, a la vez que tienen la posibilidad de vender la casa y recuperar el dinero antes que en la subasta, incluso quizás con un importe superior.

El hecho de que algunas asociaciones estén negociando en representación de muchos afectados ayuda a obtener mejores condiciones, por lo que conviene agruparse.

Siempre hay que intentar negociar con el banco o caja antes de que el asunto llegue al juzgado, pues después resultará más difícil al incrementarse los gastos con los honorarios de abogados y procuradores. Y al mismo tiempo desalentar a la entidad financiera de que prosiga con los trámites habituales, haciéndole comprender que no va a cobrar más ni mejor de otra manera. Solamente se admitirá si la entidad financiera asume que no hay otra vía.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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