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La Comunidad

Thursday, 21 February 2019

Cómo serán las nuevas hipotecas

El Congreso ha dado el pistoletazo de salida a las nuevas hipotecas. Con su votación favorable traspone finalmente una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles. Lo hace con casi tres años de retraso respecto al plazo establecido por la Unión Europea que había amenazado con una multa millonaria si no se sacaba adelante. Pero, ¿cómo serán las nuevas hipotecas? Así.

Primero, hay que destacar que la nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en lugar los 30 días previsto en el texto original. ¿Por qué? por una enmienda del PP que lo establecía así y que fue aprobada por el Congreso.

Esta modificación establece también que se retrase hasta la formulación de un reglamento específico la entrada en vigor de las normas sobre la transparencia en la comercialización de los préstamos y la comprobación de su cumplimiento. Entre ellas, se encuentran las indicaciones sobre el reparto de los gastos entre el banco y el cliente. Así lo especifica El País en un artículo en el que destaca las principales medidas de la nueva ley hipotecaria.

vivienda sobre plano

Cómo se estudiará la solvencia del hipotecado


El banco deberá evaluar “en profundidad”, la solvencia del cliente que pida una hipoteca de vivienda. Entre otras cosas, el banco deberá tener en cuenta:

- El empleo del hipotecado potencial.

- Los ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo.

- Los activos que eventualmente detenga.

- Los ahorros.

- Los gastos fijos.

- Los compromisos ya asumidos.

- El nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del hipotecado.

La evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Cómo se repartirán los gastos


La nueva normativa reparte así los gastos:

- Paga el hipotecado: tasación.

- Paga el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (conocido como AJD, una enmienda del PP aprobada por el Senado suprimía este impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificación ha sido rechazada por el Congreso).

Aunque una enmienda del PP aprobada por el Congreso supedita la efectividad de este reparto al futuro desarrollo de un reglamento.

Cómo funcionará la comisión de apertura


El banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente.

Cuando se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

casa con hipoteca a tipo fijo

Como desaparecerá la cláusula suelo


La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones.

De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Como será el Índice de Referencia


El índice de referencia del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”.

No puede debe ser “susceptible de influencia” por las entidades.

Queda claro entonces que se quiere evitar el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca fija


El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados).

En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada.

A.- Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.

B.- Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%.

El Congreso no ha aceptado una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se habrían elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca variable


Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada.

La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí:

A.- O hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato.

B.- O hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años.

“En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, indica la normativa.

Cómo serán los intereses de demora


Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato.

Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.

Cómo serán las ejecuciones de hipotecas


Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas.

Ahora mismo, el umbral de impago se sitúa en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

Así que, las nuevas cuantías previstas por la nueva ley son:

A.- El 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca.

B.- El 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayoría del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

pareja-joven-haciendo-cuentas

Cómo serán los productos vinculados


Hasta ahora, los bancos han vendido a sus hipotecados unos productos vinculados a la hipoteca para poder así rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables. Es decir, te cobro menos, pero tú me compras estos productos, como puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar …

La nueva normativa prohíbe esto, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco debe comprometerse a aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes a las suyas.

En cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo.

La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado había aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya póliza se renueva cada año ha sido rechazada por el Congreso.

Cómo quedan las hipotecas multidivisa


El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión.

El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa.

El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

A qué hipotecas se aplicará la nueva ley


Para evitar dudas sobre la retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que no habrá retroactividad.

Dice bien claro que la nueva ley no se aplicará “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. Eso sí, hay una excepción importante y hace referencia a los préstamos hipotecarios que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

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Monday, 11 February 2019

La venta de pisos crece un 14%

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 28.835, un 14,2% más que el año anterior. Todo según los números de noviembre de 2018 del Instituto Nacional de Estadística que también anuncian que el importe medio es de 130.651 euros (+5,5%).

Hipotecas Viviendas Noviembre 2018

Importe Medio Hipoteca Noviembre 2018

Un 2,61% de tipo de interés


En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,61% (un 3,6% inferior al de noviembre de 2017) y el plazo medio de 24 años. El 60,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 39,3% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un aumento del 18,1% en tasa anual.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,4%) y del 2,99% para las de tipo fijo (un 3,7% menor).

Tipo interes medio

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Monday, 4 February 2019

Cómo evitar pagar la plusvalía al vender piso

El Tribunal Supremo ha dictaminado que no se pagará plusvalía si no se gana dinero al vender una vivienda. Es decir, que para evitar pagar este impuesto debes vender tu piso a pérdidas y demostrarlo. ¿Cómo? Aquí te lo explicamos.

Es el vendedor (o contribuyente) quien tiene que “probar la inexistencia de incremento de valor”, con “las normas generales sobre la carga de la prueba” que recoge la Ley General Tributaria. El vendedor debe incluye la escrituras y presentar informes periciales, entre otros medios, para probar la ausencia de “plusvalías reales”. La obligación de pagar o no el tributo viene determinada por los precios reales de venta.

En caso de disconformidad, “deberá ser la Administración la que pruebe en contra” de la inexistencia de la plusvalía en un procedimiento tributario, según publica Público.

Madrid

Cómo es el papelo


Quien venda por menos de lo que le costó comprar o por el mismo precio y conste así en las escrituras o tenga un informe pericial que lo confirme, debe:

- Comunicarlo al ayuntamiento en cuyo término se ubique el inmueble para quedar exento del pago incluyendo en la petición las escrituras o informe pericial que acredite todo.

Si está todo correcto, habría un acuerdo de conformidad.

Si no lo está, hay que alegar y, si el ayuntamiento sigue sin aceptarlo, hay que pleitear.

Quien venda una vivienda que ha recibido en herencia o como donación, la prueba para demostrar que se vende a pérdidas es más complicada. Se debe:

- Mirar el precio escriturado por el anterior propietario y el valor teórico que sale de aplicar al valor catastral unos índices que publica cada comunidad autónoma. Si el segundo es mayor que el primero, toca pagar. En caso contrario, el heredero o quien recibe la donación debe comunicárselo al consistorio para acogerse a la exención establecida por el Supremo.

Quiénes pueden pedir devolución


Quienes pagaron el impuesto en los últimos cuatro años, desde finales de 2014, pero no ganaron dinero con la adquisición, ya fuera vendiendo o por legado, pueden reclamar al ayuntamiento que les devuelva ese dinero con los intereses que correspondan, ya que han generado un enriquecimiento injusto de la Administración.

Cómo hacerlo

- Registra una solicitud de devolución en el ayuntamiento.

Si el ayuntamiento la rechaza o desestima por silencio administrativo se abre un plazo de alegaciones previo a ir a un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

La fecha de referencia para pedir la devolución del impuesto es la de su liquidación, no la de la venta o la aceptación de la herencia, que son siempre anteriores.

Se puede reclamar esta devolución para cualquier tipo de inmueble: viviendas, trasteros, garajes, locales o solares, y afecta tanto en caso de enajenación como cuando se establecen derechos reales como el usufructo.

Hay excepciones como la aportación de esos bienes a una sociedad conyugal. Las administraciones, la iglesia y las entidades benéficas están exentas del Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), como también lo están las entidades financieras cuando traspasan inmuebles al ‘banco malo’ y las familias que entregan su vivienda mediante dación en pago tras una ejecución hipotecaria siempre que ninguno de sus miembros tenga suficiente patrimonio como para saldar la deuda tributaria.

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Friday, 25 January 2019

Los gastos notariales de la hipoteca, a repartir entre cliente y banco

El Tribunal Supremo estima que el banco y su cliente deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca, su modificación y los gastos de gestoría. La escritura de cancelación le corresponde pagarla al cliente. Así lo recoge la nota hecha pública por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que puedes ver aquí y aquí.

hipoteca

Esto es lo que dice el Tribunal Supremo:

Sobre el Arancel Notarial


Hipotecado y banco deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca excepto cuando se hace su cancelación, en ese caso le corresponde al hipotecado:

“La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.”

Sobre el Arancel Registral


El banco debe pagar los gastos de la inscripción de la hipoteca y el hipotecado los gastos de la inscripción de la escritura de cancelación:

“La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.”

Sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados


Solo se aplican los cambios hechos por el Gobierno con su Real Decreto-ley 17/2018 a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor:

“La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.”

Sobre los Gastos de Gestoría


Banco e hipotecado pagan a medias:

“También se impone el pago por mitad de los mismos.”

Sobre la Comisión de Apertura


Los bancos pueden cobrar comisión de apertura:

“La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

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Monday, 12 November 2018

Cómo cambiarán las hipotecas por el pago del IAJD

La banca debe estar ya pensando en cómo rediseñar su oferta hipotecaria para ajustar todo el dinero que va a gastar en pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que hasta ahora asumía el cliente. Este coste extra le supondrá unos 93 millones de euros mensuales que querrá recuperar de alguna forma … ¿Cómo? Aquí te damos unas ideas.

La entrada en vigor el sábado 10 de noviembre de 2018 del Real Decreto Ley del Gobierno que obliga a la banca a pagar el IAJD, acarreará cambios en las hipotecas de viviendas. Las distintas entidades financieras son todavía muy cautas para especificar cuáles serán pero ya se van barajando ideas.

casa

Subir un 0,11% el TIN


Según iAhorro, los bancos solo necesitan subir un 0,11% su TIN (Tipo de Interés Nominal, el precio que cobra el banco por prestar dinero) para pagar el IAJD. Según sus cálculos, si se aplica este porcentaje, se recaudarían 2.500 euros más por hipoteca y recuperarían cada mes 92,9 millones, el coste del impuesto.

También hay que tener en cuenta que es cada comunidad autónoma la que regula este impuesto, por ejemplo, en Andalucía es un 1,5% y en Madrid un 0,75%, por lo que el banco pagará según donde se firme la hipoteca pero por regla general le puede salir de 1.000 a 3.000 euros según hipoteca y comunidad autónoma.

Según recoge Telecinco, por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros a 20 años a un tipo fijo del 2%, el cliente pagará al final de la vida del préstamo 242.824 euros, unos intereses de 42.824 euros. Si el banco decide subir tu TIN al 2,11%, un cliente con las mismas características pagará ahora 245.332 euros, 2.508 euros más en intereses. Con una leve subida del 0,11% en el TIN la entidad ya estaría recuperando el coste del impuesto.

Si analizamos este dato por comunidad autónoma podemos ver que en el caso de las regiones que cobran un 1,5% como Madrid o Cataluña, por una hipoteca de 200.000 euros (siguiendo el ejemplo) los bancos pagaran unos 3.000 euros. Si al día se firman unas 2.010 hipotecas, el coste de las entidades financieras en una jornada laboral de firmas hipotecarias ascendería a 6.031.069 euros.

Esta cantidad se dispara hasta los 120.624.375 euros al mes. Para hacer este cálculo se ha tenido en cuenta las hipotecas firmadas entre enero y agosto de 2018 (321.657). Tras sacar la media mensual se ha divido entre 20 días laborales al mes, que da un resultado de 2.010 hipotecas.

En el caso de las comunidades con el impuesto más bajo (Navarra o País Vasco), la cantidad a pagar por el banco asciende a 1.000 euros, 2.010.356 al día y 40.207.125 al mes. Si se calcula el coste, de media, de este impuesto nos da la cifra de 1,15%, una cantidad que supone 2.310 euros, casi lo mismo que lo que supondría encarecer el TIN de las hipotecas fijas un 0,11%. Siguiendo esta media, el coste al día sería de 4.644.981 euros y al mes de 92.899.620 euros.

En el caso de la comisión de apertura, en la actualidad hay entidades que cobran un 0% y otras que tiene un porcentaje que llega hasta el 2%. En caso de las entidades que no cobren por este gasto subiendo su porcentaje un 1%, en el caso de una hipoteca de 200.000 euros ya estaría ganando 2.000, casi la cantidad del IAJD.

Otra de las opciones que podrían tener encima de la mesa las entidades sería la de subir la comisión por el estudio de la hipoteca. De esta manera, se asegurarían el cobro de una cantidad al inicio del proceso del préstamo. Su funcionamiento es muy parecido al de la comisión de apertura y el porcentaje podría mantenerse en el mismo baremo, entre el 0.5% y el 1,5%.

La banca, prudente


Según apunta CincoDías, se prevén movimientos al alza en los diferenciales en las próximas semanas aunque “no se van a hacer cambios radicales”. La alta competencia sobre un producto estrella para los bancos hará que “se analice la casuística del mercado” para ajustar los costes.

¿Y qué dicen los bancos?

Banco Sabadell: la entidad analizará “las posibles alternativas para buscar un producto que sea rentable y cumpla siempre con la normativa”.

Banco Santander: “cuando a una industria se le suben los costes, es normal que se traslade el precio, aunque no hay una decisión concreta”.

CaixaBank: “tenemos que tener en cuenta los costes porque sino no haríamos una política prudente de concesión de crédito”.

Bankinter: sus hipotecas fijas aumentaron sus tipos dos meses antes del fallo del Tribunal Supremo. Fuentes de la entidad aseguran que “Bankinter no ha realizado ninguna modificación a raíz del IAJD. El incremento en octubre tiene que ver con la evolución del swap del Euribor, que registró una subida significativa en septiembre y continuó en octubre”.

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Wednesday, 7 November 2018

Por qué debemos pagar el impuesto de las hipotecas

El Tribunal Supremo (TS) ha decidido que es el cliente quien debe pagar el impuesto de las hipotecas sobre viviendas. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ha vivido un baile de novios en las últimas semanas y, finalmente, ha ganado la jurisprudencia que había estado vigente durante más de 20 años y que señala al cliente como pagador. ¿Por qué? Aquí te lo explicamos.

edificio apartamentos

Han sido 15 los votos de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo los que han inclinado la balanza hacia el cliente, frente a 13 votos que iban para la banca. Los jueces estuvieron reunidos debatiendo la cuestión durante más de 15 horas a lo largo de dos días en una deliberación que ha mostrado una fractura interna dentro del tribunal.

Todo empezó el pasado 16 de octubre cuando la Sala de lo Contencioso-administrativo del TS dijo que eran los bancos, y no los clientes, quienes debían pagar el impuesto de las hipotecas de viviendas. El TSE se corregía a si mismo y modificaba su jurisprudencia anterior anulando una sentencia del 28 de febrero de este mismo año en la que dictaminaba que era el cliente el que debía pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas.

Pero la cosa no permaneció así durante mucho rato. No duró ni un día. El TS anunció que ante la “enorme repercusión económica y social” de la sentencia del 16 de octubre que “supone un giro radical” en el criterio mantenía hasta la fecha, había decidido volver a estudiar la cuestión.

Y el pleno de la Sala III del TS se pasó dos días hablando del asunto. En un momento dado se votó una enmienda transaccional propuesta por la magistrada Pilar Teso para buscar un consenso entre las dos posturas: paga cliente vs paga banco.

Esta enmienda pretendía ratificar que el impuesto debía pagarlo el banco pero solo a partir de ahora, sin posibilidad de retroactividad, para evitar una previsible avalancha de recursos de clientes con hipotecas ya firmadas, según apunta El País.

Se votó la enmienda, pero perdió por 17 a 11. Algunos miembros del pleno pidieron abrir un debate sobre la retroactividad, pero el presidente, Luis Díez-Picazo (que había votado a favor de la enmienda fracasada) lo rechazó y precipitó directamente la votación sobre si se mantenía la nueva jurisprudencia o se volvía a la antigua. Esta postura del presidente fue recibida con duros reproches por parte de algunos miembros del pleno.

Y así se votó y ganó la opción que dice que es el cliente quien paga el impuesto de las hipotecas sobre viviendas. Es la primera vez que el Supremo revoca su propia doctrina tres semanas después de establecerla.

Se vuelve así a la línea jurisprudencial que había estado vigente durante más de 20 años y que la sentencia del 16 de octubre había revolucionado. Esta jurisprudencia entiende que es el cliente quien se beneficia de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, por tanto, debe pagar la tasa correspondiente.

Esta es la nota de prensa emitida por el Tribunal Supremo tras su última decisión:

“El Pleno de la Sala III, tras dos días de deliberaciones, ha acordado por 15 votos a 13 desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario. El texto de las sentencias se conocerá en los próximos días”.

Las patronales de bancos y cooperativas han alabado esta decisión, al considerar que esta “preserva la seguridad jurídica necesaria para el buen funcionamiento del mercado”. En un comunicado, el sector destaca que el alto tribunal ha confirmado que el prestatario (cliente) es el que paga el impuesto, algo que “venía ocurriendo hasta ahora” y que está “de acuerdo con la normativa vigente durante más de 20 años”.

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Sunday, 2 September 2018

Sube un 5% el importe medio de las hipotecas

El importe medio de una hipoteca sobre vivienda en junio suma 123.896 euros, un 5,1% más que hace un año. También ha subido el número de hipotecas sobre viviendas constituyéndose 30.600, un 3,9% más que en junio de 2017, según los últimos cálculos sobre Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Importe Medio Hipotecas Junio 2018


Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 59,9% del capital total prestado en el mes de junio.

El tipo de interés medio baja un 4,5%


En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,63% (un 4,5% inferior al de junio de 2017) y el plazo medio de 24 años. El 60,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 39,2% a tipo fijo.

Tras una subida continuada en el número de hipotecas a tipo fijo, ahora se ha experimentado un descenso del 2,2% en tasa anual.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,43% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 5,7%) y del 3,03% para las de tipo fijo (un 3,5% menor).

Tipo de Interés Medio Hipotecas Viviendas Junio 2018


Top 3: Madrid, Andalucía y Cataluña


Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio son Comunidad de Madrid (6.399), Andalucía (5.765) y Cataluña (4.852).

Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual son Aragón (48,4%), Extremadura (30,0%) y Comunidad de Madrid (12,3%).

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.130,8 millones de euros), Cataluña (682,5 millones) y Andalucía (586,8 millones).

Hipotecas sobre Viviendas por Comunidad Autonoma Junio 2018

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Monday, 4 June 2018

Se firman menos hipotecas pero por más dinero

El número de hipotecas sobre viviendas firmadas en marzo es de 26.350, un 5,2%1 menos que en marzo de 2017. Pero su importe medio ha crecido un 4,6%, situándose en una media de 119.783 euros por hipoteca. Todo según los números del Instituto Nacional de Estadística.

Importe Hipotecas Viviendas

Hipotecas de 24 años al 2,62%


En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,62% (un 18,7% inferior al de marzo de 2017) y el plazo medio de 24 años. El 62,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 37,8% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un descenso del 9,9% en tasa anual.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 24,5%) y del 3,05% para las de tipo fijo (un 6,7% menor).

Tipo de interés en hipotecas sobre viviendas

Top 3: Andalucía, Comunidad de Madrid y Cataluña


Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo son Andalucía (4.959), Comunidad de Madrid (4.799) y Cataluña (4.449).

Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual son Aragón (27,3%), La Rioja (9,6%) y Castilla – La Mancha (8,7%).

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (781,4 millones de euros), Cataluña (626,2 millones) y Andalucía (506,3 millones).

Hipotecas Viviendas por Comunidad Autónoma

Las comunidades con mayores tasas de variación mensuales en el número de hipotecas sobre viviendas son Aragón (29,4%), La Rioja (12,7%) y Castilla – La Mancha (11,9%). Por su parte, las que presentan las menores tasas de variación mensuales son Región de Murcia (–28,3%), País Vasco (–24,6%) y Cantabria (–22,6%).

Variacion Hipotecas por Comunidades Autónomas

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Monday, 11 December 2017

Las hipotecas a tipo fijo ya suman el 37%

Poco a poco las hipotecas a tipo fijo en vivienda van ganando terreno a las variables. Hace unos años firmar una hipoteca a tipo fijo era algo que hacían solo unos pocos (un 6,8% en junio de 2015), pero pasó el tiempo y fueron sumando más (un 23,4% en junio de 2016) hasta llegar ahora, a septiembre de 2017, cuando ya alcanzan un 36,6% de todas las hipotecas constituidas sobre viviendas. Todo según el Instituto Nacional de Estadística.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,83% (un 11,1% inferior al registrado en septiembre de 2016) y el plazo medio de 24 años. El 63,4% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 36,6% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,65% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso anual del 15,4%) y del 3,20% para las de tipo fijo (un 3,3% menor).

Tipo Interés en Hipotecas para Viviendas

Hipotecas de 123.649 euros


El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 29.388, un 9,2% más que en septiembre de 2016. El importe medio es de 123.649 euros, con un aumento anual del 9,6%, aunque los datos que maneja el Consejo General del Notariado para septiembre de 2017 señalan una media un poco más alta: 130.300 euros, con un incremento menor (un 1,8% más que lo que dejaban hace un año).

Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de septiembre y agosto en los cinco últimos años. En 2017 la tasa mensual es del 10,6%, la menor del periodo.

Importe medio hipotecado en viviendas

Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de septiembre y agosto en los cinco últimos años. En 2017 la tasa mensual es del 10,6%, la menor del periodo.

Tasa Mensual Hipotecas Viviendas

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Tuesday, 7 November 2017

Cómo cambian las hipotecas con la nueva ley

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor el primer semestre de 2018 si todo marcha como se espera. Ya ha sido aprobada por el Consejo de Ministros y ahora pasa al Congreso para su tramitación parlamentaria. Su objetivo es que los contratos hipotecarios sean más claros, se paguen menos comisiones y que la normativa europea se aplique también en España. Pero, ¿qué es lo que cambia? Aquí te lo explicamos.

Un modelo tipo de hipoteca


La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato.

Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

El notario resuelve dudas


Las personas que vayan a firmar una hipoteca deben visitar al notario antes de firmarla para que éste verifique que las condiciones del contrato son legales y no hay cláusulas opacas o abusivas. En esa visita se pueden resolver todas las dudas que haya sobre el documento.

La visita es gratuita y el hipotecado puede escoger notario. Es la etapa precontractual de 7 días antes de la firma que están obligados a cumplir tanto notarios como registradores. Hay sanciones para los que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

Se limitan las comisiones por cancelación anticipada


La cancelación parcial o total tiene una penalización máxima.

Si es una hipotecas variables el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tiene comisión.

Si es una hipoteca fija la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces.

Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado


Hasta ahora un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.

La hipoteca estará dividida en dos fases:

- Primera mitad: será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades).

- Segunda mitad: el mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).

hipoteca

Se limita el interés de demora


A partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.

Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas


Ahora mismo no hay ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente.

Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

No se pueden hacer ventas vinculadas


Ya no se puede obligar a la persona que firma la hipoteca a contratar una serie de productos financieros como condición para darle la hipoteca. Pero sí que está permitido que la entidad bancaria ofrezca la posibilidad de contratar algún producto a cambio de mejoras en las condiciones del préstamo, que es lo que se conoce como una venta combinada.

Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor


El consumidor puede solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera.

Ya no hay incentivos en el banco para firmar más hipotecas


Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.

Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros


Todos los que operen en más de una comunidad autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España. Si solo operan en una región estarán supervisados por el órgano competente en la región.

Lista negra de cláusulas abusivas


La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.

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