La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el 16 de junio pone a los notarios al servicio de los que compramos piso. Deben ayudarnos a comprender todo el papeleo de forma imparcial y gratuita. ¿Cómo lo van a hacer? Así.

El Consejo General del Notariado ha elaborado una guía práctica en la que explica cómo se realiza todo el proceso de compraventa y cómo pueden ayudarnos y aquí tienes los puntos más importantes.

Antes de comprar el piso

Qué debemos tener claro antes de comprar el piso:

• Quién firma por la parte vendedora. Si es un inmueble nuevo, firmará el administrador o el apoderado de la sociedad que promueve las viviendas; si es una casa de segunda mano deberán hacerlo todos los propietarios. Si el inmueble es un bien ganancial, tienen que firmar los dos miembros de la pareja; también han de hacerlo los dos si la vivienda es el domicilio conyugal, aunque pertenezca solo a uno de ellos.

• Si el inmueble tiene alguna carga pendiente. Por ejemplo, una hipoteca, una orden de embargo o si el propietario no está al corriente de pago de alguna tasa o impuesto, como el de bienes inmuebles.

• Si el propietario está al día en el pago de todas las cuotas (de comunidad, de agua, de luz…) y si hay derramas futuras que pagar aprobadas por la comunidad de vecinos.

Cómo se repartirá el pago de los gastos de la compraventa (trámites, notario, registro, gestores…)

Antes de la compraventa son muchos los que firman un contrato de arras. Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal a cuenta del precio. Las más comunes son las llamadas confirmatorias: se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio. Si se pacta, las arras también pueden ser penitenciales. Si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada.

No es obligatorio hacer un contrato de arras, pero la ley lo considera un contrato válido por lo que, desde el momento en que se firme, las partes estarán obligadas a cumplirlo. Así que es importante consultar con un notario sobre este punto si se tienen dudas, el notario contestará de forma gratuita.

Contrato privado vs escritura pública

Con el pago al contado y sin financiación, podrá cerrar la compra mediante un contrato privado de compraventa o directamente mediante escritura pública ante notario.

La escritura pública no es obligatoria pero sí que es muy aconsejable porque garantiza que el acuerdo es legal, inamovible y seguro. La actuación de los notarios, funcionarios públicos, dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes.

Antes y durante el momento de la firma de la escritura pública, el notario:

Comprueba:

• La identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y del vendedor.

• El título del vendedor y deja constancia de la venta en ese mismo título.

• Si es o no la vivienda habitual del vendedor, ya que en caso de serlo deben firmar los dos cónyuges o, en ocasiones, los miembros de la pareja de hecho.

• El pago de las cuotas de comunidad.

• Si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad, exigida por algunas
comunidades autónomas.

• Los medios de pago: en la escritura se deja constancia de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los números de cuenta de dónde ha salido el dinero y dónde se ha ingresado en caso de transferencia bancaria.

Informa:

• En caso de ser una Vivienda de Protección Oficial (VPO), para que se cumplan todas las obligaciones y limitaciones de este tipo de
inmuebles.

• Sobre el estado arrendaticio. El notario exigirá al vendedor que manifieste en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o no.

• Al vendedor, de los riesgos que corre en el supuesto de precio aplazado y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos.

• A los contratantes, de sus obligaciones legales y de los deberes fiscales derivados de la compraventa.

Expone:

• El estado de las cargas que pesan sobre la vivienda para informar al comprador si hubiera hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen.

Solicita:

• El certificado de eficiencia energética al vendedor.

• El justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor.

Advierte:

• De los vicios ocultos que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista.

Identifica:

• Al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales.

Explica:

• El reparto de los gastos de la operación entre las partes.

Gestiona:

• Si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos e impuestos que conlleva la escritura pública, así como su presentación en el Registro de la Propiedad. Todo por vía electrónica y segura.

La hipoteca

La nueva ley hipotecaria le da al notario un protagonismo muy relevante porque debe asesora de forma imparcial y gratuita al comprador y asegurar que el banco que concede el préstamo hipotecario cumple todas sus obligaciones.

El banco debe enviar al notario la información precontractual de la hipoteca al notario para que éste garantice que la persona que compra el piso la ha recibido y entendido al menos 10 días antes de firmar.

El banco debe mandar esta información “por medios telemáticos seguros”, aunque, según informa El País, las pruebas técnicas de estos canales fallaban en algunos casos solo unas semanas antes de que tuviera que empezar a usarse. “Se va a llegar al límite”, señala Juan Pérez Hereza, secretario general del Consejo General del Notariado.

“Hay dificultades técnicas pero creo que en estos 10 días se van a resolver”. El representante del órgano que agrupa a los colegios notariales de toda España admite que “se ha empezado a trabajar tarde con algún banco”.

Estos son los documentos que el banco debe entregar al notario:

• El proyecto de contrato del préstamo
• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
• La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
• La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés
• Un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito

Es entonces cuando el notario explicará al comprador los aspectos más importantes del préstamo, contestará todas sus dudas de forma imparcial y le dirá cuáles son sus derechos y obligaciones. También hará un test para asegurar que el comprador lo tiene todo claro.

El notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al comprador, así como de las preguntas planteadas y sus respuestas.

La escritura pública

Tras la fase previa, se inicia la fase contractual con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario, no se podrá volver atrás.

El día de la firma se reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y el comprador.

En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa -que el notario volverá a recordar y a enumerar- especialmente todos los apartados recogidos en la FEIN, como son el capital, los plazos, el interés ordinario y el TAE, así como las comisiones y los gastos que le corresponde pagar a cada parte.

También figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho.

El notario entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple y el Registro de la Propiedad le hará llegar gratuita y
telemáticamente una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación. Se enviarán a la dirección de correo electrónico que usted indique.

Los gastos

Gastos derivados de la operación de compraventa sin hipoteca

A costa del comprador

• Minuta notarial. Habrá que estar a lo pactado. En defecto de pacto, sin perjuicio de especialidades en ciertos territorios forales, los derechos notariales serán de cargo del vendedor, y los de la copia del comprador.

Están regulados por el Gobierno y son los mismos para todos los notarios.

• Minuta registral. Factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura.

Están establecidos por el Gobierno y también son los mismos para todos los registradores.

• Minuta de la gestoría. Factura de los gestores si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos.

Impuestos.

• Si la vivienda que va a adquirir es nueva, deberá pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), variable según la comunidad autónoma entre el 0,5 y el 1,5%.

• Si el piso es usado, deberá hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

Gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario

La nueva ley de hipotecas ha supuesto importantes novedades en el reparto de estos gastos entre el comprador y la entidad financiera, que, a partir de ahora, es quien asume la mayoría de ellos. A saber:

A costa de la entidad financiera

• Minuta notaría
• Minuta registral
• Minuta de la gestoría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

A costa del comprador

• Tasación vivienda. Es uno de esos gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o profesional que usted puede elegir. Algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que le remitirá el notario a su correo electrónico.

La entidad financiera puede exigirle que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque el comprador puede suscribirlos con la empresa que prefiera.

La Comunidad Valenciana (185), Illes Balears (172) y Comunidad de Madrid (137) son las tres comunidades autónomas que más viviendas han vendido por cada 100.000 habitantes según los datos de julio del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El número total de compraventa de viviendas en España fue de 45.900 representando un incremento anual del 16,2%. La mayoría (83,1%) de las viviendas vendidas son de segunda mano, solo un 16,9% son nuevas. No extraña por tanto que el incremento anual de operaciones sobre viviendas nuevas sume un 11,4% y el de usadas un 17,2%



Las comunidades que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en julio son Aragón (32,0%), Galicia (28,6%) y Castilla–La Mancha (27,1%).

Por su parte, La Rioja (–4,2%), Canarias (–3,9%) y Cataluña (4,4%) registran las tasas de variación anual más bajas en julio.

El importe medio de una hipoteca suma 123.256 euros, algo que supone una subida anual del 9,1%. Todo según las estadísticas de abril del Instituto Nacional de Estadística (INE) que también desvelan que se han constituido 28.724 hipotecas sobre viviendas, un 34,2% más que en abril de 2017. En el agregado marzo-abril el número de hipotecas sobre viviendas crece un 11,9%.

El capital prestado para hipotecas sobre viviendas ha crecido un 46,5%.



Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de abril y marzo en los cinco últimos años. En 2018 la tasa mensual es del 9,0%, la mayor del periodo considerado.



Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2018 es del 12,2%, también la mayor del periodo.

Casi el 40% de las hipotecas, a tipo fijo

El 39,4% de las hipotecas constituidas sobre viviendas son a tipo fijo y el 60,6% a tipo variable. El tipo de interés medio es del 2,67% (un 16,7% inferior al de abril de 2017) y el plazo medio de 24 años.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 22,3%) y del 3,15% para las de tipo fijo (un 6,1% menor).

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor el primer semestre de 2018 si todo marcha como se espera. Ya ha sido aprobada por el Consejo de Ministros y ahora pasa al Congreso para su tramitación parlamentaria. Su objetivo es que los contratos hipotecarios sean más claros, se paguen menos comisiones y que la normativa europea se aplique también en España. Pero, ¿qué es lo que cambia? Aquí te lo explicamos.

Un modelo tipo de hipoteca

La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato.

Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

El notario resuelve dudas

Las personas que vayan a firmar una hipoteca deben visitar al notario antes de firmarla para que éste verifique que las condiciones del contrato son legales y no hay cláusulas opacas o abusivas. En esa visita se pueden resolver todas las dudas que haya sobre el documento.

La visita es gratuita y el hipotecado puede escoger notario. Es la etapa precontractual de 7 días antes de la firma que están obligados a cumplir tanto notarios como registradores. Hay sanciones para los que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

Se limitan las comisiones por cancelación anticipada

La cancelación parcial o total tiene una penalización máxima.

Si es una hipotecas variables el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tiene comisión.

Si es una hipoteca fija la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces.

Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado

Hasta ahora un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.

La hipoteca estará dividida en dos fases:

- Primera mitad: será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades).

- Segunda mitad: el mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).

Se limita el interés de demora

A partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.

Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas

Ahora mismo no hay ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente.

Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

No se pueden hacer ventas vinculadas

Ya no se puede obligar a la persona que firma la hipoteca a contratar una serie de productos financieros como condición para darle la hipoteca. Pero sí que está permitido que la entidad bancaria ofrezca la posibilidad de contratar algún producto a cambio de mejoras en las condiciones del préstamo, que es lo que se conoce como una venta combinada.

Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor

El consumidor puede solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera.

Ya no hay incentivos en el banco para firmar más hipotecas

Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.

Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros

Todos los que operen en más de una comunidad autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España. Si solo operan en una región estarán supervisados por el órgano competente en la región.

Lista negra de cláusulas abusivas

La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.

La nueva ley hipotecaria está casi lista. Su boceto ha sido ya entregado a una comisión que le dará forma de ley y así se presentará al Congreso. Hasta el Ministro de Economía, Luis de Guindos, se ha atrevido a resumir los pilares de esta nueva ley hipotecaria. Ahí van:

1.- Una hipoteca que se entiende

La nueva ley hipotecaria promete incluir un modelo de contrato hipotecario estándar sencillo para que cualquiera pueda entenderlo.

“Se va a incluir un contrato estándar, claro y transparente, que incluya distintas posibilidades: qué supone un tipo de interés variable o uno fijo y cuánto puede cambiar la oferta del banco con y sin productos vinculados (como contratar seguros o tarjetas)”, afirma Guindos.

2.- Una lista negra de cláusula ilegales

La nueva ley hipotecaria incluirá un listado de cláusulas que NO son legales.

Para los notarios este listado es muy importante, porque argumentan que solo pueden rechazar las cláusulas consideradas ilegales.

3.- Un notario que explica la hipoteca

Lo que se pretende con la nueva ley hipotecaria es que el comprador entienda bien lo que está firmando y el notario va a jugar un papel protagonista ahí. La nueva ley propone que el notario explique al comprador todas las cláusulas de su préstamo y qué consecuencias tienen.

El notario actuará como profesor de la hipoteca para el comprador y se reunirá con él durante el periodo precontractual para explicarle todo el papeleo y que entienda claramente lo que está firmando y a qué se compromete.

Ya no se conocerá al notario simplemente el día de la firma de la hipoteca.

4.- Un interés de demora concreto

Se debe especificar en el préstamo cuál será el interés de demora que puede cobrar el banco si no se pagan las cuotas de la hipoteca.

5.- Una reforma de la cláusula del vencimiento anticipado

Luis de Guindos lo tiene claro: “vamos a decir clara y tajantemente cuándo existe la posibilidad de activar esa cláusula [vencimiento anticipado de la hipoteca] y no tendrá nada que ver con el número de cuotas impagadas, sino con el porcentaje que suponga la deuda sobre el capital principal del préstamo”.

Es decir, cuando entre en vigor la nueva ley hipotecaria no se tendrá en cuenta si el hipotecado ha dejado de pagar tres o cuatro cuotas, sino si la cantidad que debe suma o no el porcentaje sobre el capital que fije la normativa.

Efectos negativos

Los expertos predicen que los cambios que introducirá la nueva ley hipotecaria tendrán también consecuencias negativas para los nuevos hipotecados: subirán los tipos de interés y el acceso a una hipoteca será cada vez más difícil porque los bancos endurecerán sus condiciones.

Si nos fijamos en las tasas de crecimiento, Cantabria (74,7%), Castilla – La Mancha (66,7%) y Extremadura (52,6%) son las comunidades autónomas donde más ha crecido la firma de hipotecas de viviendas en el último año. Pero si nos fijamos en la cantidad y, concretamente en el mes de abril, es en Andalucía (4.442), Cataluña (4.030) y la Comunidad de Madrid (3.665) donde más hipotecas se firman. Todo según el Instituto Nacional de Estadística en su informe de abril de 2016.

El número total de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 23.607, un 24,6% más que en abril de 2015. El importe medio es de 108.354 euros, con un aumento del 5,1%. Y el capital prestado en estas hipotecas sobre viviendas suma 2.557,9 millones, con un aumento anual del 30,9%.

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son en la Comunidad de Madrid (575,1 millones de euros), Cataluña (489,3 millones) y Andalucía (410,5 millones).

Un 15% de hipotecas con un tipo de interés fijo

Aunque el 85,2% de las hipotecas constituidas en abril utiliza un tipo de interés variable, las hipotecas con interés de tipo fijo (14,8%) parece que van cogiendo fuerza. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 94,2% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio al inicio de la hipoteca para el total de fincas es del 3,20%, mientras que el plazo medio es de 22 años.

El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,21%, un 2,2% inferior al registrado en abril de 2015.

Todas las fuentes inmobiliarias coinciden con sus últimos datos en el sector ladrillo: se venden más pisos, por lo tanto, se conceden más hipotecas. En concreto, se está firmando un 17% más hipotecas que hace un año, según el Consejo General del Notariado, pero ¿cómo escoger la que más nos conviene? Aquí te damos unos consejos.

Fíjate en la TAE

Lo más sencillo y efectivo es comparar hipotecas por TAE: El TAE es la Tasa Anual Equivalente, una medida que precisamente se creó precisamente para simplificar la comparación de ofertas entre varios bancos. Si la hipoteca es variable se suele llamar TAE Variable, porque está referenciado a un índice que sube y baja su cotización (como el euribor).

La TAE es el coste total que el banco nos cobrará en un año. Para calcular su valor se suma todo: el interés de la hipoteca, las comisiones, los seguros y los productos vinculados, además de algunos gastos de apertura.

Puede pasar que haya dos hipotecas muy parecidas (mismo interés, comisiones y número de productos vinculados) pero apliquen una TAE diferente, ¿por qué? porque para calcular su TAE no utilicen los mismos valores porque en la TAE influye también factores como el plazo que se utiliza para realizar el cálculo o el capital solicitado.

Por eso hay que leer la letra pequeña y ver qué variables se han tenido en cuenta para calcular la TAE para ver si se puede comparar o no con otra.

La TAE es también una herramienta útil para saber si la hipoteca está muy hinchada de costes y comisiones. Para hacerlo calcula la diferencia entre TAE e interés.

Si es una hipoteca variable sigue estos pasos:

1.- Suma el valor del euribor actual al diferencial de la hipoteca.

2.- Resta este interés de la TAE.

Ojo: una hipoteca con un interés muy bajo, pero con una TAE alta seguramente esconde muchas comisiones y productos vinculados.

Negocia cada punto de la hipoteca

Cuando tengas las ofertas de distintos bancos, puedes ir a cada uno con las mejores ofertas de la competencia para conseguir que te la igualen o mejoren.

Recuerda que los préstamos hipotecarios están abiertos a negociación según sea tu perfil financiero y las garantías que puedas ofrecer al banco. Las comisiones, las vinculaciones requeridas, el interés de la hipoteca … todo eso lo puede cambiar el banco si lo negocias bien.

Ten en cuenta estas variables

1.- Tipo de interés

Es lo primero que debemos mirar: el tipo de interés que nos van a aplicar. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo, es muy fácil de comparar con otra que también sea a tipo fijo.

Si la hipoteca es variable entonces ya nos tenemos que fijar el el tipo de referencia que usan (normalmente es el euribor) y comparar las hipotecas con el mismo referencial. El primer año o seis meses la hipoteca normalmente tendrá un interés fijo, pero luego ya cambia al interés + el referencial. Estudia el referencial que más te convenga según su evolución histórica para decantarte por uno o por otro.

2.- Plazo mínimo y máximo

Cuantos más años tenga tu hipoteca menos pagarás en tu cuota mensual, pero eso sí, acabarás pagando más intereses.

3.- Importe de compra y de tasación

Debes tener en cuenta si la hipoteca tiene un límite mínimo o máximo de importe a conceder. Hay hipotecas diseñadas para casas caras e hipotecas diseñadas para casas baratas, fíjate en las hipotecas que se adaptan a tu bolsillo.

También debes ver cuál es la limitación del importe que nos concederán en base al valor de la garantía, la casa que compramos. Hay distintas opciones:

A.- 100% de tasación: financia el 100% de la compraventa más los gastos.
B.- 80% de tasación: si se comprar muy barato también podría llegar a financiar el 100% más gastos.
C.- El menor valor entre el 100% de la compraventa y el 80% de la tasación: tienes que que tener ahorrado dinero para pagar para los gastos (un 10% de lo que cuesta el piso aproximadamente).
D.- El 80% del menor valor, entre compraventa y tasación: es el caso más restrictivo, ya que hay que aportar el 20% de la compra más los gastos, en el mejor de los casos.

Es muy importante tener una estimación de la tasación para saber si podemos comparar una hipoteca determinada o queda fuera de nuestras necesidades y posibilidades.

4.- Requisitos personales

Hay hipotecas que sólo se ofrecen a un colectivo, como pueden ser jóvenes, funcionarios … Si no cumples con esos requisitos, estás fuera.

5.- Comisiones

Además del tipo de interés, las comisiones encarecen una hipoteca de forma importante. Lo ideal sería contratar una hipoteca sin comisiones, pero muchas veces no es posible. Estás son las principales que debes tener en cuenta:

A.- Comisión de apertura: puede superar el 1% del importe concedido.
B.- Comisiones por cancelación anticipada total o parcial (ahora compensación por desistimiento): limitadas por Ley al 0,5% los 4 primeros años y al 0,25% en adelante.
C.- Comisión por cancelación subrogatoria: lo que se nos cobra si cambiamos de banco.
D.- Compensación por riesgo de tipo de interés: para los préstamos hipotecarios a tipo fijo.

6.- Productos adicionales

Una hipoteca barata por tipo de interés puede acabar siendo cara si exige la contratación de muchos productos vinculados. Los más habituales son: domiciliación de la nómina, contratación con la aseguradora del banco de los seguros de hogar y salud, gasto mínimo en tarjeta de crédito, aportaciones a planes de pensiones o fondos de inversión y la domiciliación de recibos domésticos.

Ojo: lee siempre con atención antes de firmar cualquier cosa. Se supone que los bancos ya no incluyen la famosa cláusula suelo en sus hipotecas de vivienda pero, por si acaso, asegúrate que tu hipoteca no la tenga.

Somos muchos los que estamos estos días juntando papeles y preparando nuestra declaración de la Renta 2014. Y nuestras dudas sobre nuestros pisos son casi las mismas: ¿puedo aplicarme la deducción?, ¿cómo declaro mi cuenta ahorro vivienda?, ¿cuál es la referencia catastral de mi casa? … Estas son las respuestas de Hacienda a las dudas más comunes en materia de vivienda:

¿Es aplicable la deducción por inversión en vivienda habitual en 2014?

Con efectos desde el 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del impuesto y se establece un régimen transitorio que permite que los contribuyentes que hayan adquirido antes de esa fecha su vivienda habitual o satisfecho cantidades antes de dicha fecha para la construcción, ampliación, rehabilitación o realización de obras por razones de discapacidad en su vivienda habitual y vinieran disfrutando de este beneficio fiscal puedan continuar practicando la deducción en las mismas condiciones que venían haciéndolo.

Para tales contribuyentes, la cuantía de la deducción por inversión en vivienda habitual se desglosará en dos tramos: uno estatal y otro autonómico.

Régimen transitorio: A partir del 1 de enero de 2013 solo tendrán derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate los siguientes contribuyentes:

Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.

Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

¿Es aplicable la deducción por cuentas vivienda en 2014?

A diferencia de lo que sucede en los casos de adquisición, construcción, rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, quedan fuera de los beneficios que otorga el régimen transitorio los contribuyentes que, con anterioridad a 1 de enero de 2013, hubieran depositado cantidades en cuentas vivienda destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

En consecuencia, dichos contribuyentes no podrán aplicarse deducción alguna por las aportaciones que realicen en sus cuentas vivienda a partir de 1 de enero de 2013.

Pérdida del derecho a las deducciones practicadas

Se perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2012 por cantidades depositadas en cuenta vivienda en los siguientes supuestos:

A.- Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial, se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.

B.- Cuando transcurran cuatro años a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.

C.- Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.

Con carácter excepcional, se permitió a aquellos contribuyentes que habiéndose practicado deducciones por cuenta vivienda no la hubieran adquirido y siempre que a 1 de enero de 2013 no hubiera transcurrido el plazo de 4 años desde la apertura de la cuenta, regularizar en la declaración de IRPF 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011 sin intereses de demora. Si no se utilizó dicha opción y posteriormente se incumple alguno de los requisitos, la regularización que en su caso proceda deberá incluir intereses de demora.

¿Origina una ganancia patrimonial la dación en pago de la vivienda en 2014?

La dación en pago de la vivienda habitual constituye una medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria que pueden solicitar determinados deudores de contratos de préstamo o crédito garan­tizados con hipoteca inmobiliaria.

En estos casos, una vez solicitada por el deudor la dación en pago, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que esta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

En la dación en pago la ganancia o pérdida patrimonial será la por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede, la vivienda habitual del deudor, y el valor de transmisión de la misma, determi­nado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio.

En el Impuesto sobre la Renta, está exenta la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que se encuentren situados en el umbral de exclusión, con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

Esta exención ha experimentado algunos cambios normativos:

El Real Decreto-ley 6/2012 (BOE del 10-3-2012), reguló la exención (Disposición Adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF) para los créditos o préstamos vigentes a 11 de marzo de 2012, sólo para los deudores que se encontraban situados en el umbral de exclusión, que eran aquellos en los que concurrían una serie de circunstancias (la unidad familiar careciera de rentas de trabajo o actividades económicas y de otros bienes con que pagar la deuda, la cuota hipotecaria fuera superior al 60 por ciento de sus ingresos netos, solo tuvieran esa vivienda y el préstamo no tuviera otras garantías).

La Ley 1/2013, de 14 de mayo (BOE del 15-5-2013), amplió el colectivo de deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que se consideran situados en el umbral de exclusión y que, por ello, pueden disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que en ellos pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

Por último, con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, por la nueva regulación del artículo 33.4. apartado d) de la Ley de IRPF, añadida porla Ley 18/2014 (BOE del 17-10-2014) se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:

A.- Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.

B.- Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipote­carias judiciales o notariales.

C.- Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipo­tecarios.

En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

En relación a ejercicios anteriores no prescritos, el contribuyente puede, si se produjeron estas circunstancias, instar la rectificación de la autoliquidación en la que declaró la ganancia patrimonial.

¿Cómo localizo la referencia catastral de mi casa?

Es obligatorio cumplimentar la referencia catastral de los inmuebles consignados en la declaración, ya se trate de la vivienda habitual, de inmuebles a disposición de sus titulares o cedidos en arrendamiento o por cualquier otro título.

¿Dónde se localiza la referencia catastral de un inmueble? En el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Por Internet, accediendo a la Sede electrónica del Catastro:

A.- Si no dispone de DNI electrónico o certificado electrónico, accediendo por “Ciudadanos, empresas y profesionales/Acceso libre/Consulta de cartografía, datos catastrales y búsqueda de referencia catastral”.

B.- Si dispone de DNI electrónico o certificado electrónico, puede acceder a “Mis inmuebles”.

Llamando a la Línea Directa del Catastro (teléfono 902 37 36 35).

Si necesita modificar su borrador consulte el vídeo explicativo “Modificación del borrador: Referencia catastral de los inmuebles”, dentro del apartado “Modificación del borrador”, en el icono “Vídeos” de la página inicial de la campaña de Renta 2014.

Enlaces:
Dirección General del Catastro
Sede Electrónica del Catastro
Consulta de cartografía, datos catastrales y búsqueda de referencia catastral

¿Cómo modifico la titularidad de un inmueble?

Si detecta algún error en los datos fiscales relativo a la titularidad de sus inmuebles, puede comunicarlo, corrigiendo y regularizando su situación ante el Catastro, en el siguiente enlace: Cambio de titularidad catastral

Enero registró 20.913 inscripciones de hipotecas sobre viviendas en los registros de la propiedad, un 20% más que en el mismo mes de 2014. El importe medio es de 105.792 euros, con un aumento anual del 4,3%. Todo según la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Una noticia que, sumada al alza en el número de compra de pisos anunciada por el Ministerio de Fomento recientemente, siembra optimismo inmobiliario para 2015.

Estadística de Hipotecas – Instituto Nacional de Estadística

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 3.673,3 millones de euros, un 15,6% más que en enero de 2014. En viviendas, el capital prestado alcanza los 2.212,4 millones de euros, con un incremento anual del 25,2%.

Estadística de Hipotecas – Instituto Nacional de Estadística

Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de enero y diciembre en los cinco últimos años. En 2015 la tasa mensual registra un aumento del 31,0%. Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual de 2015 es del 32,1%.

Estadística de Hipotecas – Instituto Nacional de Estadística

Estadística de Hipotecas – Instituto Nacional de Estadística

El 94,0% de las hipotecas constituidas en enero utiliza un tipo de interés variable, frente al 6,0% de tipo fijo. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 89,4% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio al inicio de la hipoteca para el total de fincas es del 3,29%, mientras que el plazo medio es de 21 años.

El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,29%, un 20,6% inferior al registrado en enero de 2014.

Estadística de Hipotecas – Instituto Nacional de Estadística

Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid, donde más hipotecas se firman

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en enero son Andalucía (3.793), Cataluña (3.665) y Comunidad de Madrid (3.148).

Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual son Canarias (69,5%), La Rioja (43,1%) y Cataluña (35,1%). Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (490,0 millones de euros), Cataluña (429,0 millones) y Andalucía (345,0 millones).

Estadística de Hipotecas – Instituto Nacional de Estadística

Enero cerró con un Euribor a 0,298%, 0,264 puntos menos que hace un año. Éste es el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas y, por tanto, trae una rebaja en las hipotecas a las que les toque revisión de una media de 177,7 euros al año.



Un ejemplo para entenderlo todo: una hipoteca tipo de 120.000 euros con un plazo de amortización de 25 años obtendría una rebaja de 14,8 euros mensuales, esto es unos 177,7 euros al año.

El Mundo recoge las declaraciones del analista de XTB Gustavo Martínez quien explica que las políticas adoptadas por el Banco Central Europeo (BCE) con tipos de interés cercanos al 0% están haciendo que el índice “siga siendo bajista y que se consolide en objetivos cercanos al 0,20%”.

“La media del mes anterior se estableció en 0,33% y en enero del 2015 ya tenemos un descenso de tres centésimas al situarse el promedio en 0,30% debido también a la famosa QE o inyección de capital de 60.000 millones de euros mensuales, lo que propicia una mayor confianza en la fluidez del crédito”, señala.

Más hipotecas Más Baratas

Según este experto, las medidas adoptadas por el Banco Central Europeo harán que haya más fluidez del crédito y, por tanto, los bancos incrementarán su oferta hipotecaria. Esto, a su vez, traerá una bajada en los márgenes sobre el Euribor y un abaratamiento de las nuevas contrataciones hipotecarias.

“Gracias a esta coyuntura de tipos en mínimos sumados a inyecciones masivas de liquidez podemos decir que estamos ante el mejor momento de las últimas décadas para solicitar una hipoteca“, destaca.