Thursday, 20 June 2019
Cómo puede ayudarte el notario a comprar piso
La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el 16 de junio pone a los notarios al servicio de los que compramos piso. Deben ayudarnos a comprender todo el papeleo de forma imparcial y gratuita. ¿Cómo lo van a hacer? Así.
El Consejo General del Notariado ha elaborado una guía práctica en la que explica cómo se realiza todo el proceso de compraventa y cómo pueden ayudarnos y aquí tienes los puntos más importantes.
Antes de comprar el piso
Qué debemos tener claro antes de comprar el piso:
• Quién firma por la parte vendedora. Si es un inmueble nuevo, firmará el administrador o el apoderado de la sociedad que promueve las viviendas; si es una casa de segunda mano deberán hacerlo todos los propietarios. Si el inmueble es un bien ganancial, tienen que firmar los dos miembros de la pareja; también han de hacerlo los dos si la vivienda es el domicilio conyugal, aunque pertenezca solo a uno de ellos.
• Si el inmueble tiene alguna carga pendiente. Por ejemplo, una hipoteca, una orden de embargo o si el propietario no está al corriente de pago de alguna tasa o impuesto, como el de bienes inmuebles.
• Si el propietario está al día en el pago de todas las cuotas (de comunidad, de agua, de luz…) y si hay derramas futuras que pagar aprobadas por la comunidad de vecinos.
Cómo se repartirá el pago de los gastos de la compraventa (trámites, notario, registro, gestores…)
Antes de la compraventa son muchos los que firman un contrato de arras. Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal a cuenta del precio. Las más comunes son las llamadas confirmatorias: se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio. Si se pacta, las arras también pueden ser penitenciales. Si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada.
No es obligatorio hacer un contrato de arras, pero la ley lo considera un contrato válido por lo que, desde el momento en que se firme, las partes estarán obligadas a cumplirlo. Así que es importante consultar con un notario sobre este punto si se tienen dudas, el notario contestará de forma gratuita.
Contrato privado vs escritura pública
Con el pago al contado y sin financiación, podrá cerrar la compra mediante un contrato privado de compraventa o directamente mediante escritura pública ante notario.
La escritura pública no es obligatoria pero sí que es muy aconsejable porque garantiza que el acuerdo es legal, inamovible y seguro. La actuación de los notarios, funcionarios públicos, dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes.
Antes y durante el momento de la firma de la escritura pública, el notario:
Comprueba:
• La identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y del vendedor.
• El título del vendedor y deja constancia de la venta en ese mismo título.
• Si es o no la vivienda habitual del vendedor, ya que en caso de serlo deben firmar los dos cónyuges o, en ocasiones, los miembros de la pareja de hecho.
• El pago de las cuotas de comunidad.
• Si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad, exigida por algunas
comunidades autónomas.
• Los medios de pago: en la escritura se deja constancia de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los números de cuenta de dónde ha salido el dinero y dónde se ha ingresado en caso de transferencia bancaria.
Informa:
• En caso de ser una Vivienda de Protección Oficial (VPO), para que se cumplan todas las obligaciones y limitaciones de este tipo de
inmuebles.
• Sobre el estado arrendaticio. El notario exigirá al vendedor que manifieste en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o no.
• Al vendedor, de los riesgos que corre en el supuesto de precio aplazado y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos.
• A los contratantes, de sus obligaciones legales y de los deberes fiscales derivados de la compraventa.
Expone:
• El estado de las cargas que pesan sobre la vivienda para informar al comprador si hubiera hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen.
Solicita:
• El certificado de eficiencia energética al vendedor.
• El justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor.
Advierte:
• De los vicios ocultos que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista.
Identifica:
• Al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales.
Explica:
• El reparto de los gastos de la operación entre las partes.
Gestiona:
• Si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos e impuestos que conlleva la escritura pública, así como su presentación en el Registro de la Propiedad. Todo por vía electrónica y segura.
La hipoteca
La nueva ley hipotecaria le da al notario un protagonismo muy relevante porque debe asesora de forma imparcial y gratuita al comprador y asegurar que el banco que concede el préstamo hipotecario cumple todas sus obligaciones.
El banco debe enviar al notario la información precontractual de la hipoteca al notario para que éste garantice que la persona que compra el piso la ha recibido y entendido al menos 10 días antes de firmar.
El banco debe mandar esta información “por medios telemáticos seguros”, aunque, según informa El País, las pruebas técnicas de estos canales fallaban en algunos casos solo unas semanas antes de que tuviera que empezar a usarse. “Se va a llegar al límite”, señala Juan Pérez Hereza, secretario general del Consejo General del Notariado.
“Hay dificultades técnicas pero creo que en estos 10 días se van a resolver”. El representante del órgano que agrupa a los colegios notariales de toda España admite que “se ha empezado a trabajar tarde con algún banco”.
Estos son los documentos que el banco debe entregar al notario:
• El proyecto de contrato del préstamo
• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
• La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
• La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés
• Un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito
Es entonces cuando el notario explicará al comprador los aspectos más importantes del préstamo, contestará todas sus dudas de forma imparcial y le dirá cuáles son sus derechos y obligaciones. También hará un test para asegurar que el comprador lo tiene todo claro.
El notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al comprador, así como de las preguntas planteadas y sus respuestas.
La escritura pública
Tras la fase previa, se inicia la fase contractual con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario, no se podrá volver atrás.
El día de la firma se reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y el comprador.
En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa -que el notario volverá a recordar y a enumerar- especialmente todos los apartados recogidos en la FEIN, como son el capital, los plazos, el interés ordinario y el TAE, así como las comisiones y los gastos que le corresponde pagar a cada parte.
También figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho.
El notario entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple y el Registro de la Propiedad le hará llegar gratuita y
telemáticamente una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación. Se enviarán a la dirección de correo electrónico que usted indique.
Los gastos
Gastos derivados de la operación de compraventa sin hipoteca
A costa del comprador
• Minuta notarial. Habrá que estar a lo pactado. En defecto de pacto, sin perjuicio de especialidades en ciertos territorios forales, los derechos notariales serán de cargo del vendedor, y los de la copia del comprador.
Están regulados por el Gobierno y son los mismos para todos los notarios.
• Minuta registral. Factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura.
Están establecidos por el Gobierno y también son los mismos para todos los registradores.
• Minuta de la gestoría. Factura de los gestores si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos.
Impuestos.
• Si la vivienda que va a adquirir es nueva, deberá pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), variable según la comunidad autónoma entre el 0,5 y el 1,5%.
• Si el piso es usado, deberá hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.
Gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario
La nueva ley de hipotecas ha supuesto importantes novedades en el reparto de estos gastos entre el comprador y la entidad financiera, que, a partir de ahora, es quien asume la mayoría de ellos. A saber:
A costa de la entidad financiera
• Minuta notaría
• Minuta registral
• Minuta de la gestoría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
A costa del comprador
• Tasación vivienda. Es uno de esos gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o profesional que usted puede elegir. Algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.
Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que le remitirá el notario a su correo electrónico.
La entidad financiera puede exigirle que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque el comprador puede suscribirlos con la empresa que prefiera.