El precio medio del m2 de la vivienda libre se ha situado en 1.636,3 euros en el primer trimestre de 2019, lo que supone una variación trimestral del 1,1% e interanual del 4,4%, según los datos de la Estadística del valor tasado de la vivienda del Ministerio de Fomento.

En el siguiente gráfico se puede observar que, tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008, el dato supone el decimosexto trimestre consecutivo de subida nominal de los precios.



Aunque si se habla en términos reales, es decir, se descuenta la inflación, el precio de la vivienda libre ha experimentado un incremento del 3,3%.



Todas las comunidades autónomas menos Extremadura (-1,6%) han crecido interanualmente. Destaca Madrid (8,3%), Navarra (7,0%), Cataluña (5,9%), Baleares (5,1%), Canarias (5,0%) y Andalucía (4,7%).

Sin burbuja

Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado del primer trimestre de 2019, es un 22,1% inferior al del nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008, en el que alcanzó su máximo valor. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 12,4%. En términos reales (teniendo en cuenta la variación del IPC) el precio actual refleja una caída desde máximos del 31,4%.

Las ciudades más caras y más baratas

El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.869,1 euros en el primer trimestre de 2019. Esto supone un crecimiento interanual del 4,1%.

En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.628,7 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 4,4% en tasa interanual.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián, 3.519,8 euros/m2, Ibiza, 3.422,6 euros/m2, Barcelona, 3.380,1 euros/m2, Sant Cugat del Vallès, 3.337,3 euros/m2, Santa Eulalia del Río, 3.315,1 euros/m2, Madrid, 3.239,6 euros/m2, Pozuelo de Alarcón, 3.151,4 euros/m2, y Majadahonda, 3.053,8 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Jumilla, 573,2 euros/m2, Ontinyent, 589,0 euros/m2, Villarrobledo, 593,3 euros/m2, Villena, 593,5 euros/m2, Elda, 615,0 euros/ m2 y Alcoy, 623,2 euros/m2.

Todos los indicadores económicos apuntan hacia una subida en el precio de los pisos porque los bancos están suavizando sus condiciones para conceder hipotecas, es decir, se conceden más hipotecas y, por tanto, se vende más. Y si se vende más, los precios suben. Vale. Pero todavía puedes negociar el precio de compra de tu piso. Y aquí te dejamos unos trucos para negociarlo a la baja. Todos tuyos.

Visita el piso sólo una vez

Todo el mundo dice que lo mejor es ver bien el piso, primero con tu pareja, luego con un amigo arquitecto, luego con la familia … Cuantos más ojos lo vean mayor será la información que tengas sobre sus ventajas e inconvenientes.

Pero quizá esa no es táctica más adecuada si quieres negociar el precio de venta. Porque si vas más de una vez a ver el piso estás demostrando tu interés al vendedor y sabrá que está en una posición de fuerza para no rebajar el precio que pide por él.

Haz una oferta razonable

Antes de hacer una oferta sobre el precio del piso, investiga cómo está el mercado por la zona donde quieres comprar. Mira qué piden por otros pisos de características similares en la misma zona para saber cuál es el precio de mercado y luego recopila información sobre el vendedor.

Puedes pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la propiedad para saber si el piso está embargado o si tiene hipoteca y así tener más datos sobre los que negociar. Si el propietario necesita liquidez es mucho más fácil negociar una bajada en el precio.

Una vez tengas toda la información, haz tu oferta. Debe ser razonable, si la haces demasiado a la baja puedes ofender al vendedor y romper la relación. Cuando hagas tu oferta siempre debes poner una fecha límite para que el vendedor te conteste aceptando o denegando tu oferta. Normalmente se da un plazo de unos 3 a 5 días para contestar.

Debes tener también un plan B por si el vendedor no acepta tu oferta.

Sé flexible en los plazos de entrega de la vivienda

Muéstrate flexible con los plazos de entrega de la vivienda, como puede ser la firma de la escritura de compraventa. Quizá el vendedor necesitas tiempo o le corra prisa vender, adáptate a él.

Véndete

Explica al vendedor por qué eres el mejor comprador. Indícale que el banco ya te ha aprobado la hipoteca y que si se decide a vender todo irá como la seda. Eso le dará tranquilidad al vendedor, un factor psicológico que se debe tener en cuenta a la hora de negociar la compraventa de un piso.

Necesitamos 7,6 años de sueldo para comprar una vivienda media en España, según el Informe Trimestral de ST Sociedad de Tasación – Tendencias del Sector Inmobiliario (Abril 2016). Estos 7,6 años es el Índice de Esfuerzo Inmobilario, ¿y cómo va por comunidad autónoma? Echa un vistazo abajo.

¿Y cuál es su evolución histórica por zonas y en todo el país?

¿Y el Índice de Accesibilidad?

El Índice de Accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo.

La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el
salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada.

El resultado con base 100 permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media. Todo según el Informe Trimestral de ST Sociedad de Tasación – Tendencias del Sector Inmobiliario (Abril 2016).

El precio medio por metro cuadrado de la vivienda en España ha descendido un 30,4% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Así lo refleja la estadística de precios de viviendas realizada por el Ministerio de Fomento. En términos reales (incluyendo la variación del IPC) esta caída desde máximos ha supuesto un 36,3%.

Unos 1.500 euros por m2

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre sumó 1.457,9 euros durante el primer trimestre de 2015, lo que supone una variación trimestral del -0,36% e interanual del -0,11%.

Pero si hablamos en términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre ha experimentado crecimiento interanual por segundo trimestre consecutivo, alcanzando un aumento del +0,9%.

Si hacemos un zoom por comunidades autónomas se puede ver que hay crecimientos interanuales en siete comunidades autónomas: Canarias (3,56%), Aragón (1,9%), Madrid (1,67%), Comunidad Valenciana (0,69%), Extremadura (0,57%), Baleares (0,1%) y Andalucía (0,05%).

El resto de comunidades autónomas aún registran caídas interanuales. Destacan Asturias (- 6,53%), Castilla y León (-3,72%), Navarra (-3,15%), Galicia (-2,29%), País Vasco (-1,47%), Murcia y Ceuta y Melilla (-1,35%).

Víctor Timoner, presidente de la Asociación de inmobiliarias de la Safor y la Marina Alta (Aismar) en la Comunidad Valenciana afirma que los bancos de la zona están haciendo rebajas de hasta un 60% en el precio de los pisos.

Además, se ofrecen muchas facilidades de financiación para la compra de estos inmuebles. La mayoría son viviendas de segunda mano, aunque también hay algunos pisos de obra nueva.

“Los bancos se han dado cuenta de que no pueden hacer nuestro trabajo y, aunque hay quienes se han montado su propia inmobiliaria, cada vez son más los que nos contratan a nosotros para la comercialización”, afirma Timoner al diario Levante-EMV.

Timoner explica que, durante este año, los bancos han empezado a recuperar inmuebles y los han sacado al mercado tras desahuciar a sus propietarios. “Hay quienes no han llegado al momento traumático de tener que ir a sus casas a sacarlos y simplemente cuando han visto que no podían hacer frente a la hipoteca han intentado llegar a un acuerdo para la dación en pago”.

Incremento de un 24% de las ventas en la Safor

Los seis primeros meses de este año registraron un incremento del 24 % respecto al mismo periodo del año anterior en las ventas de viviendas en la Safor.

En total, en los 31 municipios de la comarca se registraron 873 operaciones. Una cifra sustancialmente superior que las 701 de 2012, según apunta Levante-EMV.

Se trata de las mejores estadísticas en la zona desde el año 2010.

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Levante-EMV: Los bancos rebajan hasta un 60% el precio de los pisos en la costa valenciana

Noviembre no consiguió alcanzar las expectativas en ventas de viviendas, pese a ser el penúltimo mes con oportunidad de desgravar y de pagar el 4% de IVA en vez de el 10% que se empezó a aplicar en enero. Únicamente se realizaron 25.655 operaciones. De esta manera, la compraventa de viviendas ha disminuido un 6% con respecto al mismo mes de 2011 y ha roto la buena racha que experimentó el mercado durante agosto y octubre, después de 17 meses consecutivos de caídas.

Según el tipo de vivienda, la venta de obra nueva disminuyó el 6,3%, hasta las 12.611 unidades, y la de segunda mano lo hizo un 5,9% interanual, hasta las 13.044 transaciones. Del total de inmuebles vendidos en noviembre, el 89,5% era libre (22.972) y el 10,5% protegida (2.683), con caídas del 3,5% y del 24%, respectivamente, en tasas interanuales.

Bajada anual de un 8% en el precio de la vivienda de segunda mano

A la bajada en la venta de viviendas le siguió otra caída en el precio medio de la vivienda de segunda mano que marcó 1.942 €/m² en diciembre, una bajada semestral del 3,2% y anual del 7,9%. Todo según el Informe del precio de venta de la vivienda de segunda mano en España de Ventadepisos.com. Ahí se puede ver cuáles son las capitales de provincia más caras para comprar piso: San Sebastián (4.794 €/m²), Bilbao (3.606 €/m²) y Barcelona (3.436 €/m²). Y las más baratas: Cáceres (1.290 €/m²), Ávila (1.405 €/m²) y Teruel (1.506 €/m²).

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El ministro de Fomento, José Blanco, ha pedido a los vendedores que pongan “precios más competitivos en aquella tipología de vivienda y suelo en que el exceso de oferta es más evidente” ya que es “un error retrasar decisiones de venta pensando que la situación del mercado inmobiliario es un mero bache en el camino”. Blanco, que ha comparecido por primera vez ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados al frente de la materia, tras la asunción de dichas competencias por la eliminación del Ministerio que dirigía Beatriz Corredor, asegura que aunque “hemos pasado lo más duro del ajuste” la normalidad “nunca consistirá en producir el triple de vivienda de la necesaria” o que “los precios crezcan tres veces más que los salarios”.

Las consecuencias de la burbuja inmobiliaria

“Todas las administraciones con competencias en la materia tenemos la obligación de controlar que nunca más se vuelva a producir una burbuja inmobiliaria en nuestro país”, afirma Blanco. El ministro señala que “la burbuja inmobiliaria viene de atrás, pero sus consecuencias las estamos pagando ahora”, y acusó de esta situación al crecimiento del crédito alrededor del año 2000, que ha derivado en que las entidades financieras tengan ahora activos potencialmente afectados por el sector inmobiliario por valor de 181.000 millones de euros.

Pero sobre todo responsabiliza de la burbuja a la “especulación” favorecida por la Ley del Suelo de 1998, que hizo multiplicar el valor del metro cuadrado un 467% en seis años. Blanco asegura que “la liberación de existencias es un proceso delicado que no se puede hacer de golpe, pero que tampoco puede eternizarse, porque lastraría la capacidad de recuperación de nuestra economía”. Aunque advierte de que “la capacidad de intervención pública para acabar” con este problema “es limitada”, anunció la creación a partir de enero de una comisión permanente con representantes del Gobierno, el sector financiero y el inmobiliario.

Las medidas del gobierno

1.- Seguridad jurídica: para los compradores, en especial para los extranjeros. Las iniciativas para garantizar que las propiedades compradas en España están “en regla”, incluirán que cuando se inicie un expediente de ilegalidad de la licencia no perjudique al comprador salvo que conste en el registro por anotación preventiva.

2.- Alquiler: España debe que acercarse a Europa en el mercado del alquiler, y para ello se está preparando una nueva línea de financiación con fondos del Banco Europeo de Inversiones, articulada a través del ICO, para su eventual firma antes de fin de año. Dicha línea financiará la promoción de vivienda protegida en régimen de alquiler a 25 años.

3.- Rehabilitación: El Gobierno facilitará “al máximo” la financiación para la rehabilitación, de forma que se puedan obtener préstamos con intereses tan atractivos como las hipotecas y con una tramitación tan sencilla como la de un crédito personal. Además, se agilizarán los trámites administrativos necesarios para la rehabilitación y se planteará una batería de actuaciones dirigidas a impulsar la actividad de las Empresas de Servicios Energéticos en el ámbito doméstico.

4.- Cooperativismo El Ministerio de Fomento también tiene previsto reducir el desempleo en el sector impulsando la construcción de viviendas protegidas, y, para ello, pone el acento en las cooperativas, a las que considera un “aliado esencial”. En este sentido, Blanco avanzó que se favorecerá el acceso al crédito a estas organizaciones y abrió la puerta a la creación de una línea ICO expresamente para ello. Además, el decreto de reprogramación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación, que el Gobierno prevé aprobar antes de fin de año, incluirá condiciones más flexibles, para que las cooperativas puedan seguir recibiendo la Ayuda Directa a la Entrada cuando cuenten con la calificación provisional antes del 31 de diciembre de 2010.

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Las novedades fiscales del 2011 que equiparan la deducción fiscal para compradores de pisos e inquilinos “debería tender a moderar los precios de la vivienda”, según el último ‘Boletín Económico’ del Banco de España emitido en 2010 y que ha recogido El Mundo. Aquí se señala que el precio de la vivienda ya “absorbe una parte excesivamente elevada de la renta disponible de las familias”.

“En 2011 parece probable que los precios sigan moderándose, de modo que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda no aumente al desaparecer la desgravación fiscal para los contribuyentes de mayores rentas”, añade el informe del Banco de España.

Cómo son las deducciones para los que compran vivienda en 2011

1) De cara a la deducción por adquisición de vivienda habitual o por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, en ambos casos se establece una limitación antes inexistente solamente podrán optar a ello los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

Además se establece otra limitación complementaria antes inexistente:

La base máxima de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales

Así mismo se establece que los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la establecida en el artículo 68.1.1º de esta ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.

Cómo son las deducciones para los que alquilan en 2011

Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior 24.107,20 euros anuales podrán deducirse las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.

La base máxima de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales,
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

Más excedente de viviendas

El excedente de viviendas sin vender tendió a estabilizarse en 2010, según el Boletín Estadístico del Banco de España, que sitúa esta cifra entre 700.000 y 1,1 millones de casas en el tercer trimestre. Esta cifra supondría entre el 2,8 % y el 4,6 % del parque estimado de viviendas que existen en España, según el citado informe, que también señala que esas reservas se irán absorbiendo gradualmente por la caída de las casas terminadas y porque muchas casas a la venta no se venderán.

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El Mundo: Los pisos bajarán en 2011 hasta compensar la eliminación de la deducción

Parece que Madrid y Barcelona no comparten el mismo universo inmobiliario. Ambas están en el top ten de las capitales de provincia más caras para comprar un piso del país, pero sus curvas de precio siguen caminos diferentes. Madrid, con una media de 448.107 euros por piso, registra una bajada semestral de un 11,1% en el precio de venta de sus vivienda, mientras que en Barcelona, con 437.167 euros, su variación semestral apunta a una subida del 0,8%, según el informe de junio de Ventadepisos sobre la evolución de venta de viviendas.

Madrid es la segunda capital de provincia más cara, por detrás de San Sebastián (558.889 euros). El precio de los pisos en Madrid puede parecer excesivo si se compara con los 263.783 euros de media que se alcanzó en todo el país en junio, aunque su curva decreciente sigue la tendencia marcada por la mayoría de capitales de provincia del país. Barcelona, por el contrario, sigue la pauta de San Sebastián. En la capital catalana los precios han subido ligeramente en los últimos seis meses, aunque en Donostia la flecha hacia arriba fue más puntiaguda con un ascenso de los precios de un 2,5%.

Si estás interesado en conocer cuál es la evolución de los precios en tu zona, sólo tienes que pinchar aquí.

El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por ‘The Economist’ que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales.

El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.

En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).

Según ‘The Economist’, “el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la ‘burbuja’ inmobiliaria”. Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.

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