Friday, 18 December 2009

¿Por qué no baja como debería el precio de los pisos?

La vivienda no está bajando de precio como debería por tres razones: los bajos tipos de interés, el sistema de garantías de las hipotecas y los subsidios de paro. Así lo apunta S. McCoy en su artículo ¿Por qué el precio de los pisos no cae? publicado en Cotizalia:

> Bajos tipos de interés: siempre que la financiación del residencial no sea a tipo fijo o esté afectada por suelos o floors. Actúan sobre los tres agentes principales involucrados en este mercado. El particular en activo cuenta con una mayor renta disponible a la hora de afrontar sus pagos; el promotor puede, con una minúscula actividad, mantenerse como zombi andante, hasta que no da más de sí; las entidades financieras, provisiones y costes asociados aparte, ven como el diferencial entre el coste de su pasivo y la ausencia de rentabilidad de su activo inmobiliario es muy bajo por lo que prefieren esperar acontecimientos antes que precipitarse en ventas a pérdida.

> Sistema de garantías establecido por ley o mediante pactos privados en el mercado hipotecario español: Así es infrecuente el uso de la excepción que establece el artículo 140 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (TRLH) al principio responsabilidad patrimonial universal por las deudas que establecen los artículos 1911 del Código Civil y 105 del propio TRLH: “del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. De ahí que, aunque el valor de mercado de la vivienda sea inferior al del crédito, se haga todo lo posible por evitar la ejecución por parte del acreedor. Una actitud que se ve reforzada por tres realidades adicionales: la fácil identificación del propietario y su deuda debido al sistema de fe pública patrio, la utilización de la casa como prenda de todas las demás deudas del prestatario (agrupación de créditos) o la existencia de garantías de un tercero, normalmente familiar, que responde subsidiariamente en caso de impago por lo que, ante la amenaza de ejecución, prefiere transferir renta al deudor antes de verse afectado en su propio patrimonio.

> Subsidios por desempleo: En los parados, se juntan tres realidades que, de momento, les permiten conservar sus inmuebles. En primer lugar, gran parte de ellos han recibido la indemnización establecida en el ordenamiento laboral, lo que les ha dado un respiro temporal; en segundo término, la mayoría siguen disfrutando de las prestaciones de la Seguridad Social ya que no hay que olvidar que hace apenas dos años que se iniciara la crisis, plazo inicialmente fijado para la caducidad de tales subsidios públicos; y tres, el enorme tamaño de la economía sumergida en este país es tal -20% del PIB- permite a algunos de ellos generar ingresos en B suficientes como para ir capeando el temporal.”

¿Qué se respira en el ambiente económico y social respecto a la compra de viviendas según S. McCoy?

Oferta y demanda. Los bancos y cajas siguen siendo duros a la hora de conceder nuevos préstamos, se ha notado últimamente que el cerrojo se está ablandando y se van concediendo más créditos, pero a cuentagotas. La gente no tiene dinero para comprar y el stock de viviendas, que puede ir de 800.000 a 2 millones según las fuentes, sigue ahí. Se calcula que durante este año se venderán 200.000 viviendas, así que se tardaría unos cuatro años en absorber esta oferta, sin que se construyesen nuevas viviendas.

Renta Bruta de la Unidad Familiar. Se trata de calcular las veces que el coste del inmueble queda comprendido en la renta bruta de la unidad familiar. Tras un pico por encima de 7, en la actualidad el Servicio de Estudios del BBVA estima que se encuentra en 6.5, sustancialmente por encima de una serie histórica que transita alrededor de 4. Han caído los precios pero también los ingresos familiares por lo que la compra de una vivienda sigue significando un esfuerzo inmenso para la economía familiar.

Escasa rentabilidad del alquiler. En el pico del ciclo se llegó a unos retornos del 2% en lo que respecta a ingresos de alquiler sobre desembolso efectivo, impuestos incluidos. En ese momento el alquiler importaba poco porque lo interesante era la plusvalía que proporcionaría el paso del tiempo. Pero ahora hay muchos inmuebles que buscan inquilino y eso ha hecho bajar el precio del alquiler. Esto ha impedido que mejorase el rendimiento de los pisos en alquiler debido al menor precio de la vivienda. Y si no es rentable invertir en la compra para el alquiler, lo normal es no hacerlo. Y si ya se ha invertido, quizá es momento de liquidar.

Más información
Cotizalia:
¿Por qué el precio de los pisos no cae?

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Saturday, 31 October 2009

El precio de los pisos baja un 11% de enero a junio

Los pisos se devaluaron un 11% en el primer semestre del año en línea con el ajuste del sector de la vivienda y lo seguirán haciendo en 2010, según la patronal de las tasadoras ATASA. El mismo órgano, sin embargo, observa una de cierta “ralentización” que, de mantenerse, haría caer el valor de los pisos “por debajo del 10%” al cierre del año.

En rueda de prensa para presentar el IV Congreso bajo el lema ‘Sociedades de Tasación: El rigor en la valoración’, el presidente de la organización, Luis Leirado, expuso algunos de los resultados de la actividad de las tasadoras durante la primera mitad del año, que arrojan también una caída del valor de las viviendas unifamiliares del 6,9%. Ahora bien, otros indicadores muestran en mayor medida la caída de la actividad económica. Así, el valor de los inmuebles destinados a la explotación económica cayó casi un 60% en el mismo periodo, mientras que el valor de los terrenos urbanísticos descendió un 23,4%.

En cuanto a la actividad de las tasadoras, las empresas asociadas a ATASA realizaron 530.973 operaciones sobre bienes inmuebles entre enero y junio, por importe de 322 millones de euros, cerca de un 11% menos que en el mismo periodo de 2008. Más concretamente, la caída en la iniciación de vivienda se tradujo en un descenso del 25,9% en el número de tasaciones de edificios de primera residencia, mientras que, si bien se produjo un incremento del 12% en el caso de los de segunda residencia, esto se debió principalmente a procesos de refinanciación.

Más información:
El Mundo:
Los pisos bajan un 11% de enero a junio

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